【摘
要】营销是企业通过创造和交换产品及价值，从而满足消费者的欲望和需要，同时企业自身获得利
润的过程。虽然我国的房地产营销有其令人乐观的一面，但它在发展过程中所存在的问题也不容忽视。驾驭市场是任何营销活动的最高目标，其基础在于认识市场、把握市场脉搏和制定推行与之相适应的正确的营销管理策略。本文分析了当前主要的营销手段，期望通过各种营销手段的组合应用，实现房地产开发企业的品牌战略及长期良性经营。
【关键词】房地产；营销策划；营销策略
【作者简介】赵剑英，内蒙古财经学院金融学院高级工程师、全国注册一级建造师、注册咨询工程师（投资），研究方向：工程经济管理。
一、房地产营销中的问题
1．营销理念落后，缺乏品牌意识。现在的房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。
2．市场调研不充分，定位不准确。许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致，对产品的定位就更多地依赖拍脑袋，过多地依靠房地产市场的大环境。
3．营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着房地产市场的发展，房地产销售多通过大批量的实施广告投放，建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。这些不仅影响了广告推广的效果，也损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。
4．营销策划缺乏创意和内涵。目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。
二、房地产营销策略（一）关系营销
所谓关系营销，是指企业与客户建立、保持并加强长期信任、互惠、发展的关系，建立一系列既有利于本企业生存和发展，又兼顾客户和其他消费
者与合作者利益的关系。这种关系的本质是企业通过对客户利益的承诺及兑现来换取对方的长期惠顾，通过对于客户的经营，实现利于项目的口碑传播，最终实现客户带客户的良性循环。
（二）网络营销
1．以客户为中心，增进房地产开发企业与客户的沟通。房地产网络营销是一种自下而上的营销方式，强调互动式的信息交流。顾客可以通过网络查询分散在各处的、感兴趣的房地产有关信息。通过BBS 提问并及时得到解答，房地产开发企业与客户保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中客户的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。
2．多媒体展示，扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。网络媒体运用三维展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域、时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性；而且拓展了选择空间，节省了购房者无效奔波的时间，大大提高了看房的现场成交率，相应降低了售楼现场的运作成本。
（三）绿色营销
随着现代社会对生态平衡的破坏，环境污染的加剧，人们的环保意识越来越强烈。消费者开始更多地关注自己的居住环境和生活质量。这样，绿色营销就成为房地产开发商重点考虑的营销策略。
1．重视社区绿化，构建生态社区。消费者现在关心的不仅仅是户型设计的便利性、房屋的通
当前房地产营销中存在的问题及营销策略选择
文/赵剑英
经济论坛Economic Forum
Dec.2009Gen.472No.24
2009年12月总第472期第24期
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风、采光等基本住房条件，更关心社区的绿化和生态效应。他们希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和新鲜的空气，有足够空间的小区花园可以让他们心情放松。在这样的背景下，开发商应该加大绿色营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的娱乐空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。
2．使用绿色材料，进行绿色设计。绿色设计以资源节约为核心宗旨，杜绝粗放、浪费模式。比如现在流行的节水龙头、节能灯等，就是绿色设计的代表。作为全方位、立体环保工程的绿色住宅，土地资源的节约与新型建材、新型墙体的采用是其构成内容，住宅墙体使用高科技环保建材，采用环保认证的家居。
3．加强绿色营销管理。绿色营销策划的顺利实施，离不开高绩效营销管理。绿色营销管理包括战略管理、战术管理、作业管理三个层次。应重视员工素质的提高，加强培训，树立全员绿色营销意识。
（四）文化营销
文化是人类文明的标志，是人们修养的基础。随着物质生活的不断丰富，大众都在追求自身文化品位的提高。人们对住房的概念已不再是“钢筋混凝土的丛林”，而是通过住房暗示自己对生活的品位和人生态度。而且，建筑本身就是一项古老而丰富的艺术。因此，对房地产进行深层次的文化雕琢，提升其象征意义和文化品位，以满足消费者精神文明的需求，是房地产营销恒久不变的主题。
文化的体现，主要体现在产品及宣传上。在产品上，可通过不同的建筑风格体现社区文化；在宣传上，则可通过教育、尊贵、品位、舒适等内容，深层次挖掘客户心理需求。房地产文化营销，在提升消费者购买欲望的同时，也提升了企业自身的文化品位，有利于在消费者心中树立房地产公司良好的品牌形象。
（五）体验营销
体验营销突破了传统营销观念上的“理性消费者”的假设，重新定义、设计营销的思考方式。消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是购买行为和品牌经营的关键。能否在情感上引起消费者的共鸣，成为众多房地产商在产品设计和市场营销时思考的问题。房地产体验营销，要做好如下几个环节。
1．充分的市场研究，精确的客户定位。现今人们对住房的要求已不仅仅满足于遮风避雨，而更多是满足一种心理和情感上的渴求。人们在购房时，不只参考价格，更多考虑能引起自己情感上共鸣的因素。因此，房地产营销应注重人们现实和潜在的需求，从而发掘更多有价值的市场机会。
2．根据目标客户，设计最优产品。开发商应根据不同的目标市场，设计出最佳户型。优秀的房产还必须有完好的配套设施。小区绿化、物业管理、周边商业区、学校、市政配套设施等都是购房者重要的参考依据。房产商应该站在消费者的立场，对这些因素综合考虑，体现出浓郁的人文关怀，满足消费者的情感诉求。
3．合理设置体验场景。由于体验营销是一种满足消费者情感需求的营销活动，因此对于房地产开发商来说，精心设计一种不同寻常的体验场景，是影响购房者购买决策的核心要素。首先，销售现场的设置最关键，应体现以人为本的思想，并根据时局变化有所创新。其次，可以通过主题样板房进行体验营销。其创意来源于客户的生活，因此更接近生活，更能引起消费者情感上的共鸣。
三、结束语
由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益等诸多方面都起着重要的作用。当前房地产营销策略的实施，需要结合企业自身实力、项目产品特征等进行综合的比较与分析，从而选择最佳的营销手段。通过各种营销手段的组合应用，可以充分展示企业品牌，提高社会公信力，实现房地产开发企业的品牌战略及长期良性经营。
随着房地产市场竞争的不断升温，还会有更多新的房地产营销策略出现。这将有利于房地产资源的优化配置，使房地产市场更加健康有序，为房地产企业发展创造机遇。
参考文献
[1]筑龙网.房地产营销方案实例选集[M].机械工业出版社.
[2]张晓光.房地产营销的100个细节[M].广东经济出版社.
[3]余源鹏.房地产公司营销管理实操范本[M].中国物资出版社.
[4]现代房地产营销全录[M].暨南大学出版社.
（责任编辑：杨艳军）
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目录 内容摘要 (3) 一、房地产营销策划的概念 (4) （一）市场定位与产品设计定位 (4) (二)市场推广房地产营销策划 (4) (三) 项目销售房地产营销策划 (4) 二、长沙房地产市场的特征 (5) 三、房地产营销策划存在的主要问题 (5) （一）市场调研不足 (5) （二）目标市场不明,市场定位模糊 (5) （三）产品卖点把握不准,痴迷炒作 (6) （四）迷恋广告攻势 (6) （五）脱离市场需求创新 (6) 四、提升房地产营销策划的对策 (7) （一）加强房地产市场调研与预测 (7) （二）明确目标市场,科学市场定位 (7) （三）实事求是,避免故意炒作 (7) （四）注重广告品质,重视广告创意 (7) （五）加强专业培训,提高责任感 (7) 五、总结 (8) 参考文献 (9)
【内容摘要】： 当前 ,我国房地产业已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。住房消费已成为市场消费的热点。我国房地产业蓬勃发展，房地产业波及面广、带动作用大，具有较高的产业关联度; 房地产业既是“分税制”改革后地方财政收入的主要来源;又为解决我国的就业问题提供了一个广阔的市场;更提高了我国居民的居住水平，改善了居民消费结构。面对当前国家对房地产市场的宏观调控和市场的不景气，各个楼盘在营销策划过程中还处在一定的问题。文章从长沙房地产市场基本现状分析当前长沙房地产市场呈现的几个特点，并详细的分析了房地产企业在营销策划过程中普遍存在的问题 ,并提出相关的解决对策。 【关键词】：房地产；营销策略；问题；对策
谈当前长沙房地产营销策划存在的问题及对策 近年来,长沙房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅,甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义,促进房地产业的健康发展是摆在长沙房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。文章以广州时代地产进驻长沙的首个项目时代倾城为案例分析长沙房地产市场在营销策划中存在的问题并提出对策。 一、房地产市场营销策划的概念 房地产营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位；市场推广房地产营销策划；项目销售房地产营销策划（项目销售阶段）。 （一）、市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销房地产营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
随着社会经济的发展，消费水平和层次也相应提高。 消费者的消费不再满足于基本的、标准的、大众化的需求，而是呈现多样化、个性化和精细化。 传统的营销已不再适应市场的要求，如何实施市场营销战略和策略来针对不同的目标市场也亟待解决。 针对这一问题，本文就市场营销战略的构建进行了探讨。 1 市场营销战略的演变与发展在人类已跨人21世纪的今天，由于信息科学技术高速发展，消费方式发生巨大的变化，现代市场行情变得更为错综复杂，市场竞争异常激烈。 任何企业要想成功进入、占领、巩固和扩展市场，采用正确的市场营销战略显得尤为重要。 长期以来，被营销理论界广为接受的4Ps理论是由美国学者杰罗姆·麦卡锡提出的，4Ps市场营销战略能从复杂的营销变数中找到最为重要的因素，并从单纯的因素上升为一组策略，从而更好地适应日益复杂的营销环境1。 随着市场营销战略理论研究发展，出现6Ps、10Ps、11Ps策略都是4Ps市场营销战略的扩展，其核心仍是4Ps。 40多年来，每位营销经理在策划市场营销战略活动时，都基本从4Ps理论出发考虑问题2，1990年美国学者劳特朋首次提出了用4Cs取代传统4Ps，为市场营销战略研究提供了新的思路，相比而言，4Cs更注重以消费者需求为导向，与市场导向的4Ps相比，4Cs在理念上有了很大进步与发展。
但从企业和市场发展趋势看，4Cs抑制了企业的主动性和创造性3。 20世纪90年代中期，美国学者舒尔茨提出的4Rs阐述了一个全新的市场营销战略的4个新要素4。 战略意味着企业未来的经营行动。 它的制定必须与企业的目标具有一致性，它既要同企业内外部环境相协调，又要同企业资源相匹配，因此战略具有以下特征5:全局性、未来性、系统性、竞争性、相对稳定性。 市场营销战略是指企业借以实现市场营销目标的市场营销逻辑，它是在已经确定的业务经营范围之内，由企业的市场营销部门按照企业战略中已经规定的任务目标，增长策略和产品投资组合的特点，从外部环境中去分析和评价各种资源状况，综合考虑各项影响因素，制定出各种产品的市场营销战略。 企业的总体战略与市场营销战略既有区别又有联系，两者密不可分。 前者是企业全局性的战略，后者是局部性的;前者是企业级的，后者是职能级的;前者领导后者，后者服从于前者，后者是前者实现的最直接的表现方面。 市场营销战略方案可以分为业务单位、产品、市场三个层次，通过具体市场营销机会和详细的计划来支持企业的总体战略6。 战略学家安索夫最早提出了基于产品市场的企业战略模式，它足以说明市场营销战略的职能作用是极为重要和突出的。
目前房地产开发企业 面临的困难和存在的问题 在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力： 一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。 与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。 二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。 由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！
开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。 三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！ 四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
几种适用的营销策略 通过对消费者行为模式、消费心理、及某些企业成功体会的研究，总结出几点较适合中国市场的营销策略。 一、功效优先策略国内消费者的购买动机中，列于首位的是求实动机。在对消费者的调查中，能够看出阻碍是否购买的最要紧因素是产品的功效，认同“视功效而决定是否购买”者占86%，远高于价格，包装等因素。从目前营销工作做得较好的产品来看，差不多上功效好的产品，专门是经受得住市场长期考查的产品更是如此。任何营销要想取得成功，第一是要有一个功效较好的产品。因此，要将产品的功效视为阻碍营销成效的第一因素，优先考虑产品的质量和功效。 二、价格适众策略价格的定位，也是阻碍营销成败的重要因素，关于求实、求廉心理专门重的中国消费者，价格的高低将直截了当或间接地阻碍着他们的购买行为。关于一种产品，其价格是否稳固，直截了当关系着产品的声誉。一样来讲，价格确定后，不宜随意变动，因而初期定价至关重要，对具有远见和长期经营愿望的企业来讲，在确定价格时，应当克服急功近利，也应克服低价钻空的思想。合理的确定有利于营销的价位，应该是适众的价位。所谓“适众”，一是产品的价位要得到产品所定位的消费群体大众的认同；二是产品的价位要与同类产品的价位相当；三是确定销售价格后，所得到利润要与经营同类产品的众多经营者相当。 三、品牌提升策略一样消费者的购买决策过程有四个环节，即要通过需求觉察、信息收集、品牌评审、选择决定等，其中一个重要环节是“品牌评 审” 。从消费者选择商品牌号的情形分析，所购买的牌号必须是其明白的品牌，而要让他们明白，就要宣传产品品牌，中国人购买商品有求名的动机，因此习惯其求名的动机心理，企业将会持续地提升品牌。 所谓品牌提升策略，确实是改善和提升阻碍品牌的多项要素，通过各种形式的宣传提升品牌的知名度和美誉度。这是提升品牌的重要途径，起决定性的内在因素是靠产品质量和功效，让使用过的消费者自动地用口碑传播。而外在因素靠
【摘 要】营销是企业通过创造和交换产品及价值，从而满足消费者的欲望和需要，同时企业自身获得利 润的过程。虽然我国的房地产营销有其令人乐观的一面，但它在发展过程中所存在的问题也不容忽视。驾驭市场是任何营销活动的最高目标，其基础在于认识市场、把握市场脉搏和制定推行与之相适应的正确的营销管理策略。本文分析了当前主要的营销手段，期望通过各种营销手段的组合应用，实现房地产开发企业的品牌战略及长期良性经营。 【关键词】房地产；营销策划；营销策略 【作者简介】赵剑英，内蒙古财经学院金融学院高级工程师、全国注册一级建造师、注册咨询工程师（投资），研究方向：工程经济管理。 一、房地产营销中的问题 1．营销理念落后，缺乏品牌意识。现在的房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。 2．市场调研不充分，定位不准确。许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致，对产品的定位就更多地依赖拍脑袋，过多地依靠房地产市场的大环境。 3．营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着房地产市场的发展，房地产销售多通过大批量的实施广告投放，建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。这些不仅影响了广告推广的效果，也损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。 4．营销策划缺乏创意和内涵。目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。 二、房地产营销策略（一）关系营销 所谓关系营销，是指企业与客户建立、保持并加强长期信任、互惠、发展的关系，建立一系列既有利于本企业生存和发展，又兼顾客户和其他消费 者与合作者利益的关系。这种关系的本质是企业通过对客户利益的承诺及兑现来换取对方的长期惠顾，通过对于客户的经营，实现利于项目的口碑传播，最终实现客户带客户的良性循环。 （二）网络营销 1．以客户为中心，增进房地产开发企业与客户的沟通。房地产网络营销是一种自下而上的营销方式，强调互动式的信息交流。顾客可以通过网络查询分散在各处的、感兴趣的房地产有关信息。通过BBS 提问并及时得到解答，房地产开发企业与客户保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中客户的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。 2．多媒体展示，扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。网络媒体运用三维展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域、时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性；而且拓展了选择空间，节省了购房者无效奔波的时间，大大提高了看房的现场成交率，相应降低了售楼现场的运作成本。 （三）绿色营销 随着现代社会对生态平衡的破坏，环境污染的加剧，人们的环保意识越来越强烈。消费者开始更多地关注自己的居住环境和生活质量。这样，绿色营销就成为房地产开发商重点考虑的营销策略。 1．重视社区绿化，构建生态社区。消费者现在关心的不仅仅是户型设计的便利性、房屋的通 当前房地产营销中存在的问题及营销策略选择 文/赵剑英 经济论坛Economic Forum Dec.2009Gen.472No.24 2009年12月总第472期第24期 ·97 ·
旅游目标市场选择及相应营销策略 本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 旅游市场细分和旅游目标市场选择有关联，但其内涵完全不同，从某种角度来说，市场细分可以说是旅游目标市场选择的前提和基础，旅游目标市场选择是市场细分的目的和归宿。要想准确地判定与选择目标市场，只能通过深入细致的市场细分才能产生。但细分出来的市场，不一定都能成为目标市场。 相比于其他行业，旅游目标市场选择有明显的不同的特点，主要是：（1）选择的依据不同。由于旅游产品的不可移动性和旅游行为的移动性等特点，旅游市场目标选择的依据，必须充分考虑需求本身以外的因素，如地理位置、交通状况、气候条件、地域冲突等。（2）选择后续过程不同。其他行业在选定目标市场后，即可开展营销、销售产品，甚至三者是同时展开的，销售（交易）结束往往代表着整个营销工作的结束或暂告段落。但在旅游市场营销中选择目标市场，开始营销后，往往不能直接展开销售，整个营销工作更是需要等到消费者来到产品所在地区实施消费行为以后才能结束，其后续时间长、环节多，过程不同。
（3）选择的目的不同。由于目前旅游市场营销的主体很大一部分是由各级政府和旅游部门，他们选择目标市场往往主要是为了开展宣传和形象展示，而不涉及到产品销售，从而对这些部门整个营销工作带来方向性、根本性的影响。 一、旅游目标市场选择的主要原则 1.容量合理。即选择的市场消费需求容量要合理。主要参考指标有人口规模、收入和消费水平，平均出游率等。容量过大，大企业、大品牌就进入的多，竞争激烈；容量太小，容易被其他产品完全占领，不足以实现自己盈利目标。 2.潜力较大。即选择的这个市场本身要有较大的发展潜力。这里分两个层次：一是市场整体需求还有较大的提升潜力；二是需求的种类要比较丰富。 3.供不应求。即选择的市场，整体和主要产品最好是供不应求的，是需求是未饱和的市场。 4.能力匹配。即选择的市场，要与营销主体的产品供应、后续服务和营销能力匹配。 5.竞争优势。即在选择的市场里，营销主体在资源、产品和营销能力等方面上要有一定优势。 二、旅游目标市场选择的一般模式 营销主体在确定目标市场时，应当选择一种一般
X X 大学 浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究
目录 1 摘要 (2) 2 绪论 (4) 2.1选题的目的和意义 2.2国内外文献综述 2.3研究内容 3 武汉房地产营销存在的问题及原因分析 (7) 3.1 营销功利味太重 3.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广 3.1.2 在销售模式中以自我为中心 3.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 3.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 3.3 缺乏独特卖点和创意 3.4 认为“低开高走”无往不胜 4 完善房地产营销的对策 (10) 4.1 转变营销观念 4.1.1 重视市场调研和前期营销，实施全过程营销 4.1.2 注重长期利益 4.2 精确定位市场需求 4.4 提升营销水平，创新营销方式 4.4.1 加强营销策略的创新 4.4.2 加强营销过程中的管理创新 4.6 树立品牌意识以求可持续发展 5 结论 (14) 致谢 (15) 参考文献 (16)
摘要 当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划的市场分析、销售问题、诚信问题、营销方式等问题,提出了房地产营销策划的一些建议，希望能有助于房地产销售行业更好的发展。 关键词房地产营销现状对策
Abstract at present, the real estate market has entered the era of intense competition, marketing is regarded as the lifeline of the operation of the real estate business and real estate marketing planning also constantly, but in the real estate marketing planning is still often there are some typical problems. In this paper, starting from the connotation of the real estate marketing planning, through the analysis of the market analysis of China's real estate marketing planning, sales, integrity issue, the problem such as marketing, real estate marketing planning is proposed some Suggestions, hoping to help the better development of real estate sales industry. key words real estateMarketing The status quo Countermeasures
目标市场营销策略的选择 在营销实践中，大中型企业在选择目标市场策略时，应考虑以下因素： 1．企业资源实力 主要指人力、物力、财力和技术状况。企业实力雄厚，供应能力强，可采用无差异性或差异性市场策略；如果资源少，无力兼顾整个市场，宁可采用密集性策略，进行风险性营销。某些产品产量较少、市场占有率低的企业，动不动就宣称什么它的“产品行销数十个国家和地区”，这未必是良策。 2．市场类似性，或市场同质性 不同的市场具有不同的特点，各类市场消费者的文化、职业、兴趣、爱好、购买动机等都有较大差异。消费者的需要、兴趣、爱好等特征大致相同或甚为接近，即市场类似程度大、同质性高，可采用无差异性市场策略；市场需求差别大，消费者的挑选性强，则宜采用差异性市场策略或密集性市场策略。 3．产品同质性 是指消费者所感觉产品特征相似的程度。产品的特征不同，应分别采用不同的市场策略，选择不同的目标市场。有些产品，如米、面、煤、盐等日常生活消费品，虽然事实上存在品质差别，但多数消费者都很熟悉，认为它们之间并没有特别显著的特征，不需要作特殊的宣传介绍。对这类同质性高的产品，可实施无差异性市场策略。但另外一些产品，如家用电器、照像机、机械设备以及高档耐用消费品，其品质、性能差别较大，消费者选购时十分注意其功能和价格，并常以它们所具有的特性为依据，对这类同质性低的产品，宜采用差异性或密集性策略。 4．产品生命周期 它一般有投入期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。企业应随产品生命周期的发展而变更目标市场策略，尤其要注意投入期及衰退期两个极端时期。当新产品处于投入期时，重点在于发展顾客对产品的基本需求，一般很难同时推出几个产品，宜采取无差异性市场策略，以探测市场需求与潜在顾客。当然，企业也可发展只针对某一特定市场的产品，采取密集性市场策略，尽全力于该细分市场。当产品进入衰退期，企业若要维持或进一步增加销售量，宜采用差异性市场策略，开拓新市场。或采取密集性市场策略，强调品牌的差异性，建立产品的特殊地位，延长产品生命周期，避免或减少企业的损失。 5．竞争者市场策略 目标市场策略的选择，往往视竞争者的策略而定。商场如战场，在激烈的竞争中，知己知彼方能百战不殆。当竞争者在进行市场细分并采用差异性市场策略时，该企业如采取无差异性策略，就不一定能更好地适应不同市场的特点，必然与竞争者抗衡；而当强有力的竞争者实施无差异性策略时，因可能有较次要的市场
我国房地产营销存在的主要问题及解决对策 摘要：随着国家对房地产市场的调控政策继续加强和贯彻落实，我国房地产市场将会进一步趋于合理。但是，我国房地产市场仍然问题重重。一方面有大面积的商品房空置；另一方面，许多房地产企业，规模偏小，不注重质量与品牌，忽视市场调研，致使开发的产品继续与市场脱节。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 综上所述，本文在此背景下，通过回顾房地产营销理论，剖析了当前我国房地产业营销存在的问题并分析了出现问题的原因，从理论上和实践上对我国房地产营销现状，存在的问题及发展趋势进行了探讨。最后，展望了我国房地产营销发展趋势。 关键词：房地产房地产营销营销问题完善营销对策 China's real estate marketing problems and countermeasures Abstract: As the state of the real estate market continues to strengthen macro-control, and implementation of China's real estate market will further more reasonable. However, China's real estate market is still problematic. On one hand has large vacancy, On the other hand, many of the real estate enterprises and small scale, don't pay attention to quality and brand, market research, product development and market continued. Real estate developers of market environment, market forces on marketing research, the marketing management to enterprise development strategy and the demand of consumers from the research process of implement marketing. Some mistakes of real estate developers, marketing concepts, make appear in real estate development misguided. To sum up, this paper reviews the real estate marketing planning theory, analyzes the current real estate marketing problems and analyzes the reasons of problems, from theory and practice of China's real estate marketing planning situation, problems and development trend are discussed. Finally, the development trend of China's real estate marketing planning. Keywords:Real estate Real estate marketing Marketing question Perfect marketing countermeasures。
房地产营销渠道的选择 房地产企业对销售渠道的建设必须先行,因为当巨大的开发能力形成,而没有形成与之相适应的渠道网络时,必然造成开发能力的巨大浪费,其结果就是商品房空置面积增加；优秀的企业都很重视销售渠道建设,强调能够有效地控制整个目标市场的销售渠道,以保证销售渠道有效运转。 1、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为核心 在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为核心,以消费者为核心,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面： 1.1分析顾客的服务需求 房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等
服务。 1.2顾客渠道偏好调查 最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响 1.3考虑顾客购买准则 在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客,分析顾客真的需要什么,即顾客的购买准则。通常没有一种渠道能满足顾客所有的需求,所以需要几种渠道进行搭配。 1.4监控顾客购买行为的变化 企业需要随时监控顾客购买行为和准则的变化,随着消费者对产品的认知和了解的提高,客户的购买行为也会慢慢发生改变。错误地估计客户行为和渠道偏好,没有及时调整以降低渠道成本的公司是危险的。
1.5提供灵活的渠道选择 不同的用户,他们的购买准则也不同,所以需要给客户提供相应的选择机会,如果客户觉得自己没有别的方式可以选择,他会觉得自己受到限制,客户满意度也就大打折扣。 2、房地产渠道选择与房地产企业定位 当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。渠道流就是渠道为终端用户增加价值的所有活动,即,产品的促销、谈判、财务、订购和支付等等。渠道结构的设计包括两个重要的方面。首先,渠道设计者必须决定渠道成员的组成。渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位。一个公司在不同的情况下为其产品进入的市场选择渠道时,关键的决策是选择怎样的分销商将产品销售至市场。这个分销商必须与渠道伙伴在目标市场中有非常好的关系,能够对产品成功进入市场有非常明显的影响。
金利来广场2015年度整体营销方案 金利来广场专案组 2015年3月1日
【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略
项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：
三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”
网络营销组合策略 (一)产品策略 作为产品策略的内容，主要可分为实物产品策略和信息产品策略。 １．实物产品策略：(1)一般而言，企业在网络营销时，可选择下列产品：一是具有高技术性能或与电脑相关的产品;二是市场需要覆盖较大地理范围的产品;三是不太容易设店的特殊产品;四是网上营销费用远低于其它销售渠道费用的产品；五是消费者可从网上取得信息,即做出购买决策的产品;六是网络群体目标市场容量较大的产品；七是便于配送的产品;八是名牌产品。(2)选择产品时应注意的问题:一是要充分考虑自身产品的性能;二是要充分考虑产品营销的区域范围及物流配送体系；三是要充分考虑产品市场生命周期。 2、信息产品策略:(1)设立“虚拟展厅”。用立体逼真的图像，辅之于方案、声音等展示自己的产品，企业应在“展厅”中设立不同产品的显示器,并建立相应的导航系统,使消费者能迅速、快捷地寻找到自己所需要的产品信息。(２)设立“虚拟组装室”。在“虚拟展厅”中，对于一些需要消费者购买后进行组装的产品,可专门开辟一些空间，更好的满足消费者个性化需求。(３)建立自动的信息传递系统。在该方面，企业一是要建立快捷、及时的信息发布系统,;二是要建立信息的实时沟通系统,随时收集、整理、分析消费者的意见和建议,在改进产品开发生产、营销的同时,对于企业有帮助的好的建议,应给予信息提供者以相应的回报。 (二)价格策略 １．网上营销价格的确定程序:一是分析测定市场需求；二是估计产品成本;三是分析竞争对手营销价格与策略；四是选择定价目标;五是选择定价方法;六是确定可能的价格；七是征询消费者的意见;八是确定最终价格。 ２.网上定价策略 (1)个性化定价策略。个性化定价策略就是利用网络互动性的特征，根据消费者对产品外观、颜色等方面的具体需要,来确定商品价格的一种策略。网络的互动性使个性化行销成为可能,也将使个性化定价策略有可能成为网络营销的一个重要策略。企业可根据消费者特殊需要的程度,来确定出不同的价格。 (２)声誉定价策略。在网络营销的发展初期，消费者对网上购物和订货还存在着许多疑虑,比如在网上所订购的商品,质量能否得到保证,货物能否及时送到等都是消费者所关心的问题。在此情况下，对于形象、声誉较好的企业来说,价格相应可高一些;反之,价格则低一些。 (3)扣定价策略。在实际营销过程中，网上折扣价格策略可采取如下几种形式：一是数量折扣策略。为了鼓励消费者多购买本企业商品，企业在确定商品价格时,可根据消费者购买商品所达到的数量标准，给与不同的折扣。购买量越多,折扣可越多。在实际应用中,其折扣可采取累积和非累积数量折扣策略。二是现金折扣策略。对于付款及时、迅速或提前付款的消费者,给予不同的价格折扣，以鼓励消费者按期或提前付款,加快企业资金周转，减少呆、坏帐的发生。
房地产营销中存在的问题及对策 一、我国房地产营销中存在的问题一忽视品牌形象的塑造，缺少核心竞争力虽然我国的房地产商有很多，无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多，这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。 尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略，虽然取得了一定的效果，但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响，所以就不能占据更大的市场份额，取得长远地发展。 由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌，进一步丧失了企业的核心竞争力，忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。 二价格策略单一以及促销策略单一影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略，一旦制定一个价格就不愿意改变，可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因，但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。 即使有的会调整房价，但也是没有任何规律可言，这失去了大量的消费者。 三市场定位和目标市场不明确很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确，这和其缺少科学仔细的市场调研有关系，在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子，怎样获取更大的经济效益，预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。 同时对于自身也缺少一个清晰的认识，对自身在房地产市场中处于什么样的位置，自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。 另一方面就是营销中的目标市场不明确，很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传，认为这样可以让更多的人了解到房产信息，但效果却不是很明显。 很多房地产商家在营销中仍然坚持着以我为主的宣传方式，不懂得顾客的真正需求。 总之，只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。 四营销手段单一，效果不明显房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一，营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传，对互联网以及其他传播媒介的使用不多。
房地产营销渠道选择与策略 营销渠道选择与策略 (l)销售渠道选择原则①效益原则。在选择房地产销售渠道策略时，首先应考虑效益，能做到以最小的投入获得最大的产出。采用不同的销售渠道策略，就会增加不同数额的流通费用，房地产企业直接销售费用最低，经销商经销居中，委托代理商较高。但要综合考虑成本、营业额、销售速度等各种因素。 ②协同原则。选择的中间商能与本企业密切合作，共同协作搞好销售。 ③可控制原则。可控制原则是指房地产企业在决定销售渠道时，始终掌握主动。 ④降低风险原则。房地产经销具有高风险高利润的特征。在选择销售渠道时一般应遵守风险适中原则。 ⑤资质原则。应选择素质好的中间商合作，中间商的资质表现在经济实力、管理水平、信誉度、市场经历等方面。 (2)销售渠道策略开发商要在经营上取得成功，除了生产适销对路的产品外，还必须运用适当的销售渠道策略。销售渠道策略有以下几种。 ①直接渠道和间接渠道。直接渠道是指生产者不通过中间商，由自己将产品直接销售给消费者，而间接渠道是指生产者利用中间商进行产品销售。商品通过直接渠道或间接渠道销售，各有优点及局限性，对于生产者来讲，其产品是通过直接渠道还是间接渠道，应全面分析产品、市场及企业自身各方面的条件，认真考虑各种因素，权衡利弊，加以选择。 ②长渠道与短渠道。渠道的长度是指产品在转移过程中经过中间环节的数量。只经过一个中间商的销售渠道，称为短渠道：经过两个或两个以上中间商的销售渠道，称为长渠道。生产者在决定通过中间商销售后，还需要对运用渠道的长短作出选择，从节省商品流通费用的要求出发，应尽量减少中间环节。 ③宽渠道与窄渠道。渠道的宽度是指产品在同一环节时，利用多少中间商，利用的中间商多，谓之宽，利用的中间商少，则谓之短。开发商在销售商品时，是采用宽渠道还是窄渠道，必须依据有关因素综合考虑。有三种策略可供选择： A。普通性销售渠道策略，即开发商为了使自己的商品能够得到广泛推销，使消费者随时随地可以买到而采取的策略。 B。选择性销售渠道策略，开发商有选择地确定一部分中间商来经营自己的产品，采用这种策略由于中间商数目较少，利于开发商之间的互相紧密配合、协作。
房地产项目营销策 划方案 1
新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:
摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划
Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate