竞争性谈判文件
项目编号：JNZC-2013008
项目名称：南京市江宁区社区服务中心办公大楼物业管理服务
南京市江宁区政府采购中心
二〇一三年四月
竞争性谈判文件目录
第一章竞争性谈判须知前附表 (3)
第二章竞争性谈判须知 (4)
一、总则 (4)
二、响应性文件的编制 (5)
三、响应性文件的递交 (7)
四、谈判 (8)
五、无效谈判响应文件 (8)
六、成交及授予合同 (9)
七、无成交供应商原因 (9)
八、质疑和投诉 (9)
九、附件 (10)
第三章、项目需求 (13)
一、项目概况 (13)
二、物业服务需求 (13)
三、物业服务标准 (14)
四、服务保障和自罚承诺 (17)
五、其他要求： (17)
六、合同执行及付款方式 (18)
七、物业管理检查考核标准 (18)
第四章评分办法 (22)
第五章南京市江宁区政府采购合同格式 (23)
第一章竞争性谈判须知前附表
第二章竞争性谈判须知
一、总则
1.适用范围
本竞争性谈判文件仅适用于本次谈判文件所述“南京市江宁区社区服务中心办公大楼物业管理服务”相关的报价和谈判。
2. 定义
2.1“报价货物”指本采购文件中所述非进口产品及相关服务，本次采购只接受非进口产品报价。
2.2 进口产品是指通过中国海关报关验放进入中国境内且产自关境外的产品。
2.3 “参与竞争性谈判供应商”指响应采购并且符合竞争性谈判文件规定资格条件和参加谈判竞争的法人、其他组织或者自然人。参与竞争性谈判供应商应当是提供本国货物的本国供应商。
3.参与竞争性谈判供应商资格条件
3.1应具备《中华人民共和国政府采购法》规定的条件：
（1）具有独立承担民事责任的能力；
（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
（5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
（6）法律、行政法规规定的其他条件。
3.2采购人根据采购项目的特殊要求规定的特定条件：
（1）谈判供应商应具有实施本项目服务的能力，具备物业管理资质三级以上（含三级）以上资质证书。
（2）集中考察现场及答疑会：各投标人必须于2013年 4月 3 日下午14：30在南京市江宁区政府采购中心集中（过时不候），到南京市江宁区社区服务中心（竹山路78号）集中考察现场及答疑会。请务必对项目现场和周围环境进行仔细认真地查勘，在随后的采购中，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由投标人负责，本次谈判只接受参加集中现场考察答疑（以现场签到为准）的供应商投标。联系人及电话：聂先生/025-********
3.3谈判供应商的义务
（1）谈判供应商应当认真阅读本谈判文件，完全明了本项目之名称、用途、数量、质量和工期，完全明了应具备的资格条件。
(2)谈判供应商应当按照谈判文件的要求编制响应性文件。响应性文件应对谈判文件提出的实质性要求和条件作出完全响应。
(3)谈判供应商应在谈判截止时间前，将密封的响应性文件送达谈判地点。
(4)谈判供应商不得相互串通报价，不得排挤其他谈判供应商的公平竞争，损害采购人或者其他谈判供应商的合法权益。谈判供应商不得与采购人串通投标，损害国家利益，公众利益或者他人的合法权益。
(5)谈判供应商在谈判截止时间前，对所递交的响应性文件可以补充、修改或者撤回，并书面通知采购中心。补充、修改的内容为响应性文件的组成部分。
（6）谈判供应商应承担所有与准备和参加谈判有关的费用，采购中心和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。
4.谈判保证金
4.1 谈判供应商应提交谈判保证金，并作为其谈判响应的一部分。谈判保证金是为了保护采购人免
保证金将不予退还。
4.2谈判保证金金额：人民币伍仟元整（￥5,000.00元）；采用支票、本票、银行汇票等形式交纳，在谈判报名截止时间之前送达采购中心（注，不受理现金）。
4.3未成交供应商的谈判保证金，将在成交通知发出后五个工作日内无息退还。
4.4成交供应商的谈判保证金，将自动转为履约保证金，履约保证金的有效期为本合同的有效期。
4.5下列任何情况发生时，谈判保证金不予退还：
（1）谈判供应商在谈判截止时间后至谈判有效期期满前撤回其响应性文件的；
（2）成交供应商在规定期限内未能签订合同的。
5.谈判有效期
5.1谈判有效期自谈判之日起30天内有效。
5.2在特殊情况下，在原谈判有效期截止之前，采购中心可要求谈判供应商同意延长谈判有效期，这种要求与答复均以书面形式提交。谈判供应商可拒绝这种要求，并且不影响保证金退还。接收延长谈判有效期的谈判供应商将不会要求和允许修正其响应性文件，而只会被要求相应地延长其谈判保证金的有效期。在这种情况下，有关谈判保证金的退还规定在延长了的有效期内继续有效。
6.谈判文件的澄清、修改
6.1任何要求对谈判文件进行澄清的供应商，应在谈判文件规定的响应性文件提交截止日期三(3)天前按谈判文件中的联系方式以书面形式（如传真等）通知采购中心，采购中心将及时予以答复；在谈判文件公布期间，采购中心可主动对谈判文件进行澄清，谈判文件实质性变动的除外。
6.2谈判文件公布期间如有实质性变动的，采购中心将在原谈判采购信息发布媒体上发布变更公告，并自变更之日起公布期限顺延，相关供应商应及时关注。如果潜在供应商因自身的原因未能及时获取相应信息，供应商将承担被拒绝谈判或被视为非实质性响应谈判文件的风险。
二、响应性文件的编制
7.响应性文件的语言、计量单位、货币
7.1谈判供应商提交的响应性文件、技术文件和资料，以及谈判供应商与采购中心就有关谈判的所有来往函电均应使用中文。响应性文件中若有英文或其他语言文字的资料，应提供相应的中文翻译资料。
7.2谈判供应商所使用的计量单位应为国家法定计量单位。
7.3谈判供应商应用人民币报价。
8.响应性文件的组成
8.1响应性文件包括：
（1）响应性文件的商务部分
（2）响应性文件的技术部分
（3）响应性文件的价格部分
（4）响应性文件的其他部分；
9.响应性文件的商务部分
9.1谈判供应商应提交证明其有资格参加谈判和成交后有能力履行合同的文件，并作为其谈判文件的一部分。
9.2商务部分是证明供应商有资格参加谈判和成交后有能力履行合同的文件，这些文件应能满足竞争性谈判采购的要求，包括但不限于下列文件，其中加*项目不得有缺失或无效。
（1）*投标函（附件一）；
（2）*法定代表人授权委托书（附件二）：参加谈判时必须提供谈判供应商法定代表人或授权代表的身份证原件，以备查验；
（3）*资格声明（附件三）；
（4）*营业执照副本（复印件）；
（5）*采购人根据此项目提出的特定条件
文件中，至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料，确定成交后，成交供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的剩余相关材料），且未经采购人许可，不得更换项目负责人及所定服务用工人员；
（7）近三年来承接过建筑面积在3000㎡（含）以上的政府机关办公大楼物业管理的业绩证明（相关物业管理成交/成交通知书、合同或协议等证明材料复印件）；
（8）谈判供应商基本情况介绍
（9）其他资料
10. 谈判响应文件的技术部分
10.1 技术部分是证明供应商提供的货物和服务是合格的、并符合采购文件要求的证明文件，以及对报价表中的服务的详细说明，这些文件可以是文字资料、图纸和数据等。提供的服务如与采购文件要求有不符之处，应说明其差别之所在。包括但不限于下列文件，其中加*项目不得有缺失或无效。
（1）*详细物业管理工作设计（服务管理工作目标定位及实施方案；各项目岗位职责制度；工作程序；进退场交接方案；应急措施等）；
（2）*服务管理工作标准（按项目编制）；
（3）*服务保障承诺；
（4）*拟配置各岗位人员具体情况；
（5）*项目管理机构及工作职能组织运行图；
（6）项目负责人的管理职责及简历（项目负责人一经确定，未经使用人同意，不得更换）；
（7）内部管理的职责分工制度和考核办法目录等（格式自拟）；
（8）供应商认为需要提供的其他技术文件或资料等。
11、谈判响应文件的价格部分
11.1谈判供应商应仔细阅读谈判文件，并对现场进行实地勘察后，提出合理的报价，在《谈判报价汇总表》成交明拟提供服务的单价和总价。
11.2谈判报价应包括物管（报价表中按总建筑面积计算的单价，总建筑面积计算标准确定为：平方米）、管理、劳务、培训、安全保卫、会务安排、环境布置、利润、税金、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成谈判文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。
11.3报价除应包括物业管理服务人员的年度工资预算（员工工资、工作时间不得低于南京市对于最低工资标准、每月最高工作时间的相关规定，所有工作人员必须交纳包括养老21%、工伤0.4%、失业1%、生育0.7%、医疗8.5%等在内的社会保险）、物业管理法定税费及公众责任保险费和合理利润外，还应包括管理、劳务、服装、培训、保修、通讯、安全保卫、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成采购文件规定的物业服务工作所涉及到的一切相关费用。报价中考虑因采购人工作需要安排的其他工作所产生的相关费用。办公费（包括电话费）、固定资产折旧费及服务中损坏物赔偿费由供应商承担。
11.4 供应商应充分考虑所有可能影响到报价的价格及政策（如最低工资标准变动）等风险因素，一旦成交，当年总价将包定，一律不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是成交供应商的报价让利行为，损失自负（第一年合同期内，即使遇南京市最低工资上调，合同总额也不得变动）。如果第二年及以后年度续签合同时，南京市最低工资和社保金上调，采购人将按上调比例增加供应商的合同总价格。
11.5 房屋正常免费维保范围以外的项目，水电日常维修涉及灯泡及其它零配件和用品的更换由成交供应商维修，产生的材料费用由采购人承担。房屋免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由采购人承担。房屋正常免费维保范围由采购人提供。
11.6 房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保企业负责实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由维保企业根据维保合同承担。
文件中不需包含此费用。谈判供应商负责日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。以上系统维修、更换零部件材料费由采购人承担。
11.8 用于物业管理的劳动、秩序维护员对讲机、清洁用品、用具及共用部位的用品、用具、垃圾袋等由成交供应商购置并承担费用，日常的卷纸、抽纸、洗手液由采购人承担不需包含此费用。
11.9 会议及来宾接待服务由采购人提前通知，并摆放好相关与会物品（茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、席卡、一次性口杯及其它食品、用品如果需要的话不需包含此费用）。
11.10室内外植物租摆放和绿化养护
11.11 对于与报价相关的该大楼的各种免费维保条件，请各谈判供应商自行与采购人联系、了解，并考虑在本次报价中，若将来由于该种因素考虑调整合同价格的话，采购人将不予考虑。
11.12采购中心如没有特别说明的话，对本次服务仅接受一个价格。如有其他优惠条款，请单独列明，但不得影响报价，影响整体服务质量。
12.响应性文件的其他部分
无
13.响应性文件的编制
13.1响应性文件应字迹清楚、内容齐全、不得涂改。如有修改，修改处须有谈判供应商公章及法定代表人或其授权代表签字。
13.2响应性文件应按照谈判文件规定的顺序，统一用A4规格幅面打印、装订成册并编制目录和页码，由于编排混乱导致响应文件被误读或查找不到，责任由谈判供应商承担。
13.3谈判供应商应在响应性文件中写清相应的项目编号、项目名称、谈判供应商全称、地址、电话、传真等。
14.响应性文件份数和签署
14.1 谈判供应商应提交一式三份响应性文件（一份正本、二份副本），每份响应性文件须清楚地标明“正本”或“副本”字样。一旦正本和副本不符，以正本为准。
14.2 响应性文件的正本和所有的副本均由谈判供应商法定代表人或经正式授权并对谈判供应商有约束力的代表签字。
三、响应性文件的递交
15.响应性文件的密封和标记
15.1 谈判供应商应将响应性文件正本和所有副本用单独的封袋密封，且在封袋上标明“正本”、“副本”的字样，这些封袋再封装在一个外封袋中。
15.2内外层封袋均应注明谈判项目名称、项目编号、谈判供应商名称、地址，以及“请勿在谈判前启封”字样。以便如果响应性文件被宣布为“迟到”投标时，能原封退回。如果外层封袋未按要求密封和加写标记，采购中心对误投或提前启封不负相关责任。
16.谈判截止时间
16.1谈判供应商应在谈判文件要求提交响应性文件截止时间前，将响应性文件密封送达谈判地点。
16.2采购中心可以按照本文件规定通过修改谈判文件适当延长谈判截止时间。在此情况下，受谈判截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。
17.谈判供应商有下列情况之一的，采购中心将拒绝接收谈判供应商的谈判文件：
17.1未按谈判文件要求交纳谈判保证金的；
17.2未按谈判文件要求密封和标记的；
17.3在谈判文件要求提交响应性文件的截止时间之后送达的等。
18.谈判文件的修改和撤回
18.1 谈判供应商在谈判截止时间前，可以对所递交的响应性文件进行补充、修改或撤回，并书面通知采购中心。补充、修改的内容应当按照谈判文件要求签署、盖章，并作为响应性文件的组成部分。
18.2谈判供应商根据谈判文件载明的标的采购项目实际情况，拟在成交后将成交项目的非主体、
19. 联合体
本次采购不接受联合体参与谈判。
20.诚实信用
20.1谈判供应商之间不得相互串通投标报价，不得妨碍其他谈判供应商的公平竞争，不得损害采购人或者其他谈判供应商的合法权益。
20.2谈判供应商不得以向采购中心、谈判小组成员行贿或者采取其他不正当手段谋取成交。即使在签订合同后，如果采购中心有证据表明谈判供应商有此行为的，采购中心将单方面终止合同，并在南京市江宁区政府采购中心网站公告，将谈判供应商列入不良行为记录名单，按照《政府采购法》有关规定处理。
四、谈判
在递交响应性文件时间截止后，采购中心将在谈判文件中规定的时间和地点组织谈判小组分别与供应商进行谈判。
21.谈判小组
谈判小组由采购中心依法组织相关专家评委及采购人代表组成，人数为3人以上单数，含3人。
22.谈判程序：
22.1响应性文件初审
(1)资格性检查。依据法律法规和谈判文件的规定，对响应性文件中资格证明、谈判保证金等进行审查，以确定谈判供应商是否具备谈判资格。
(2)符合性检查。依据谈判文件规定，从响应性文件的有效性、完整性和对谈判文件的响应程度进行审查，以确定是否对谈判文件的实质性要求作出响应。实质性响应是指供应商响应性文件与谈判文件要求的全部条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留。所谓重大偏离或保留是指影响合同的内容、服务质量；或者在实质上与谈判文件不一致，而且限制了采购人的权利或谈判供应商的义务，纠正这些偏离或保留将会对其他实质上响应要求的供应商的竞争地位产生不公正的影响。谈判小组决定供应商的响应性只根据响应性文件本身的内容，而不寻求外部的证据。如果响应性文件实质上没有响应谈判文件的要求，谈判小组将予以拒绝，供应商不得通过修改或撤销不合要求的偏离或保留而使其成为实质上响应。谈判小组将允许修正响应文件中不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修改不能影响任何供应商相应的名次排列。
22.2谈判和澄清。在谈判澄清环节，对响应性文件中提供的货物和服务含义不明确、同类问题表述不一致或明显文字和计算错误的内容，谈判小组可要求供应商作出必要的澄清、说明或者纠正。供应商的澄清、说明、补正应当采用书面形式，由其授权代表签字，但不得改变响应性文件的实质性内容。
22.3二次报价，一般不超过三轮。
22.4比较与评价。按照谈判文件中规定的评分办法和供应商最终报价，对资格性检查和符合性检查合格的响应性文件进行商务和技术评估，综合比较与评价。
22.5推荐成交候选人，具体数量现场确定。
五、无效谈判响应文件
23.出现下列情形之一的供应商谈判响应文件按照无效处理：
（1）未按竞争性谈判规定的数额和办法交纳谈判保证金的；
（2）未通过采购人资格审查的；
（3）未实质性响应采购要求的；
（4）不符合法律、法规和竞争性谈判文件规定的其他实质性要求的。
（5）在谈判过程中，谈判小组若发现参与谈判的供应商的最终报价或者某些分项报价明显不合理或者低于成本，有可能影响工程质量和不能诚信履约的，供应商必须在规定的期限内提供书面文件予以说明解释，并提交相关证明文件（包括发票、购销合同等）；否则谈判小组可以否决其成谈判资格。
（6）报价文件中甲、乙供材（如有的话）的品牌规格未按谈判文件要求详细列出。
六、成交及授予合同
24.成交
24.1成交标准：本次谈判采用最低评标价法，即在符合采购需求、质量和服务相等的前提下，确定综合评分最高档次中最低最终有效报价的供应商为成交人或成交候选人。对属于国家认定的节能、环保、自主创新产品不高于一般产品当次最低报价的3%、3%、10%的价格扣除；对属于江苏省、南京市认定的自主创新产品给予当次一般产品最低报价的8%的价格扣除（以提供的证书复印件为准）。
24.2成交：由采购人根据谈判小组推荐的成交候选供应商顺序确定成交供应商或由谈判小组直接确定成交供应商。同时，采购人保留将对成交供应商进行实地考察的权力，如经实地考察发现供应商有虚假响应情形，采购中心将取消其成交资格。
24.3确定成交人后，采购中心向成交供应商发出成交通知书，并同时将成交结果通知所有未成交的供应商。成交通知书将成为合同的组成部分，
25. 签订合同
25.1成交单位收到成交通知书后，应按照谈判文件规定向采购中心提交履约保证金，承担3000元的评审费；并于三十日内根据《中华人民共和国合同法》的规定，与采购人签订合同，逾期视为自行放弃。
25.2成交人与采购人所签订的合同不得对谈判文件和成交供应商响应性文件作实质性修改。
25.3成交人不与采购人订立合同的，取消其成交资格；给采购人造成损失的，应当对采购人的损失承担赔偿责任。
25.4成交供应商因不可抗力或者自身原因不能签订/履行政府采购合同的，采购人可以视情与排位在成交供应商之后第一位的成交候选供应商签订政府采购合同，以此类推，也可重新组织采购。
25.5成交供应商进入现场作业，须符合政府相关规定，若需相关手续，均由成交人自行办理并承担相关费用，确需采购人出具证明的，采购人应予以协助。
25.6成交供应商应自行处理好与采购人及其他第三方的关系，不得发生任何纠纷。
25.7成交供应商必须树立安全第一的观念，进场作业期间对自身人员、设备、管理和采购人的人员、财产以及第三者的安全承担完全责任。
25.8成交单位进入现场作业期间，需服从南京市江宁区社区服务中心相关的管理规定及制度。
七、无成交供应商原因
出现下列情形之一的本次采购无成交供应商：
1、所有供应商的谈判响应文件被谈判小组认定为无效的；
2、出现影响采购公正的违法、违规行为的；
3、供应商的最终报价超过采购预算，且采购人不能支付的；
4、因重大变故，采购任务取消的。
八、质疑和投诉
26.质疑
26.1谈判供应商对谈判活动事项有疑问的，可以向采购中心提出询问，采购中心将及时作出答复，但答复的内容不涉及商业秘密。
26.2谈判供应商认为采购文件、采购过程和成交结果使自己的合法权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购中心提出质疑，但需对质疑内容的真实性承担责任。
26.3采购中心在收到谈判供应商的书面质疑后七个工作日内作出答复，并以书面形式通知质疑谈判供应商和其他有关谈判供应商，但答复的内容不涉及商业秘密。
27.投诉
质疑谈判供应商对采购中心的答复不满意或采购中心未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向南京市江宁区财政局投诉。
九、附件
附件一：
投标函
致：南京市江宁区政府采购中心
根据贵方JNZC-2013008号谈判文件规定，正式授权下述签字人 (姓名和职务)代表（谈判供应商名称），提交响应性文件一式叁份(其中正本壹份，副本贰份)。
据此函，签字人兹宣布同意如下：
1.按谈判需求的谈判总报价为（大写）元人民币。
2.我们完全理解贵方不一定要接受最低报价的投标或收到的任何投标。
3.我们已详细审核全部谈判文件及其有效补充文件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。
4.我们同意从规定的谈判日期起遵循本谈判文件，并在规定的谈判有效期期满之前均具有约束力。
5.如果在谈判后规定的谈判有效期内撤回响应性文件，我们的谈判保证金贵方不予退还。
6.同意向贵方提供贵方可能要求的与谈判有关的任何证据或资料。
7.一旦我方成交，我方将根据谈判文件的规定，严格履行合同，并保证于承诺的时间完成货物的启动、调试等服务，交付采购人验收、使用。
8.我方将严格遵守《中华人民共和国政府采购法》第七十七条规定，若有下列情形之一的，将被处以采购金额5‰以上10‰以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（1）提供虚假材料谋取中标、成交的；
（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；
（3）与采购人、其它供应商或者采购代理机构恶意串通的；
（4）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；
（5）在采购过程中与采购人进行协商谈判的；
（6）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。
9.与本投标有关的正式通讯地址为：
供应商名称（盖章）：地址：
联系电话：传真：
供应商授权代表姓名（签字）：联系电话: 日期：年月日
附件二：
法定代表人授权委托书
南京市江宁区政府采购中心：
本授权书声明：注册于（谈判供应商注册地址）的（谈判供应商名称）法定代表人（法定代表人姓名、职务）代表本公司授权在下面签字的（授权代表姓名、职务）为本公司的合法代理人，就贵方组织的项目编号：JNZC-2013008号，项目名称，以本公司名义处理一切与之有关的事务。
本授权书于年月日签字生效，特此声明。
法定代表人签字：
被授权人签字：
日期：年月日
附件三：
资格声明
1．名称及其它情况：
（1）供应商名称：（2）成立和/或注册日期：
（3）法定代表人/主要负责人：（4）实收资本：
（5）地址：邮编：
传真：
（6
<1> 固定资产： <2> 流动资金：
<3> 长期负债： <4> 短期负债：
2．近两年同类投标货物和服务的主要销售业绩（无有效联系人和联系方式的视无效）：买方名称、联系人、联系方式项目名称
4．营业执照、组织代码证、税务登记证、材料清单、服务方案
5．本次竞争性谈判要求的其他相关资料
兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。
供应商名称（盖章）：
授权代表签字：
日期：年月日
附件四：
谈判报价汇总表
项目编号：JNZC-2013008
供应商名称（盖章）：
授权代表（签字）：
日期：年月日
说明：
1.供应商应按照谈判文件要求报出拟提供货物和服务的价格，包括拟提供货物和服务在本项目验收合格之前发生的所有费用（包括税费）。
2.采购中心对每一项货物和服务仅接受一个价格，任何有选择的报价将不予接受。
第三章、项目需求
一、项目概况
项目位于南京市江宁区竹山路78号，为南京市江宁区社区服务中心大楼，2008年3月竣工投入使用。大楼建筑面积20000平方米，共有东、西、南、北四个大门进入大楼。项目主要有西面和北面大楼入口的部分，约12700平方米，其中需服务管理的面积约9300平方米（含大楼周边的绿化和道路）。共五层，其中负一层为停车场，西面一、二层为民政局办公区域，北面一、三、四、五层为社区服务中心办公区域。项目不含南面三、四、五层的超博学校、老年大学、残联办公区域和北面的一、三、五层的妇保所、新月舞蹈、新世界培训中心等区域。
二、物业服务需求
（一）物业服务范围：物业服务及公共配套设施设备和场地的维修保养、运行管理，保安、保洁、会务服务、室内植物租摆放，绿化养护以及双方同意的拟定内容。
（二）服务时间：采购服务时间一定三年，每年一签。南京市江宁区社区服务中心先与成交供应商签订为期一年的合同，其中：前三个月为试用期，试用期满经南京市江宁区社区服务中心考核合格后，合同方为有效。合同期满后，根据考核要求南京市江宁区社区服务中心决定是否与成交供应商续签下一年度合同。
（三）服务费用的结算：采购人于合同签订之日起三个月内对供应商考核合格后，支付合同总额的25%，合同签订后费用按月结算。
（四）物业服务要求
1、具有合理人员配置组织结构，服务人员要统一着装，持证上岗，尽职尽责，岗位职责公布，为保证服务质量和维护社区服务中心的形象，所有人员均要求具有初、高中以上文化，品行端正，无不良记录，具体要求如下：
（1）物业项目经理：（1人）年龄45周岁以下，高中（含）以上文化程度，从事本岗位4年以上工作经验，持有物业管理企业项目经理上岗证，主持过较大办公写字楼的物业管理工作，年富力强，有较强的管理能力和经验，善于管理和沟通，协调能力强，听从业主调动。
（2）会议服务接待：（1人）会议接待人员，女性，身高1.60米以上，35周岁以下，具有高中（含）以上文化程度，身体健康，容貌较好，体形匀称，符合国家公务人员仪容仪表的要求，熟悉会务接待礼节礼仪，举止大方，有本岗位连续工作2年以上工作经验。
（3）保安人员：（8人）其中指定保安负责人1名，负责日常管理及夜班巡查。保安负责人，男性，年龄在45岁以下，具有高中（含）以上文化程度，从事本岗位3年以上工作经验；其他人员， 45周岁以下，体健貌端，身高1.65米以上，且受过正式培训。
（4）保洁员（5人）：女性，相貌端正，身体健康，工作认真细致，积极主动，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德；身高1.58米，45周岁以下。
（5）水电工（2人）：日常水电维修和配电房值班。具有供电部门颁发的强电专业证书和水电工上岗证书，并具有本工种连续2年以上工作经验。
2、根据区民政局机关和社区服务中心系统物业管理的要求，具有物业管理内容的整体设想和规范策划，分别对房屋管理与维护、设施设备管理和维护，有关场地和道路的管理与维护，安全保卫工作，环境保洁工作，绿化养护工作，会务接待工作等内容制订物业管理质量目标，并承诺保证目标的实施程度。
（1）、处理日常接待咨询服务，严肃办公秩序，认真对待业主及社区服务中心服务对象的投诉，建立投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%。
（2）、综合服务满意率90%以上。
（3）、日常物业管理运作要切合区民政局和社区服务中心办公特点和活动规律，并建立适合的系统办公物业管理质量控制体系，作为保障和保证，日后能够接受第三方质量审核和检查，纠错率100%。
系,做到保障有力。
（5）、每叁年更新一次制服，所有人员每年不少于一次培训，保安人员每年不少于两次培训，并将培训内容记录备查。
（6）、所有人员上岗前，必需如实提供各自的身份证件和岗位证件交采购人验证和备案。
（7）、所有人员变动（包括主动辞职、公司辞退、公司调离等）每年不得超过总人数的10%。
3、建立健全物业服务制度(具体内容可暂略，成交后由供应商提供给采购人审核备案)
根据南京市江宁区社区服务中心物业管理服务的具体情况，供应商应制定有关制度，如企业内部管理制度，日常服务的运作管理制度等。主要包括以下内容：物业管理员工行为规范，岗位职责，水电维修与配电值班职责，门卫职责，保洁作业指导书，会务工作职责，设备操作规程，考核细则（百分考核），操作考核制度，奖惩制度，绿化管理制度等，对各项制度的监督落实制度。
4、档案、资料管理
加强有关物业档案和资料的管理，档案和资料管理包括：物业资料档案、房屋维护档案、装修管理档案、设备设施档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、人事管理及人员培训档案。
三、物业服务标准
（一）房屋及公用部位的维修养护
1、房屋完好率98%以上。
2、房屋零修、急修及时率100%。
3、保持房屋外观完好、整洁，无缺损现象，不碍观瞻。
4、各种指示牌、标识完好、清洁。
5、维修过程的组织、安全和规范应达到专业要求和技术标准。
（二）公共设施、设备及场地的维护与运行管理
公共设施、设备及场地的维护包含监控系统、供水设备、绿化养护设施器具、道路设施和车库等。
1、协助做好供水、供电、等设施设备正常运转的保障工作，电梯、空调、智能化系统、消防系统等的运行管理规范，监督维保及时，保证运行正常，完好率100%。
2、设备台账、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整。
3、协助业主做好供水、供电、电梯、消防、空调、监控等设备的外包维保，实行24小时保修值班制度，急修能及时到达现场。
4、供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水、供电系统的正常运行。
5、路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率100%，并按规定时间定时开关。
6、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
8、道路通畅，路面平坦，道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
9、各设备房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标识和防范措施。
10、承担零星物品搬运任务。
（三）保安服务
1、服务标准
（1）着装：工作时间必须着制服，佩戴工号牌，制服不准与便服混穿，不同季节的制服不准混穿。着制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤脚、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。
（2）仪容仪表：仪表端正，精神饱满，不准留长头发、大鬓角和胡须。
（3）礼节：门卫在岗人员遇领导应立正敬礼、遇机关工作人员要行注目礼，交班行举手礼。
（4）举止：精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。工作时，不准袖手或将手插入衣袋，不
（5）语言：在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触办事人时，说话要有理有节，并讲普通话。
（6）岗位纪律：严格按照法律的规定范围开展保安服务工作，严格履行岗位职责，不准做与服务工作无关的事情。不准顶撞办事人员，不准脱岗、睡岗。遵守采购人内部的各项规章制度，对采购人内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。
（7）卫生：要自觉维护环境卫生，保持值勤区域整齐清洁。要求床单、被褥整齐干净，床下无杂物，地面无烟头、无痰迹、无纸屑，门窗洁净、玻璃明亮，卫生用品摆放整齐、统一规范，不准饲养宠物、悬挂图片、画报。
2、服务内容
提供防范性安全服务，维护服务区域的安全和秩序，防止守护目标受到不法侵害或灾害事故的损害，有效避免保安人员责任造成业主经济损失，满足业主安全需求。
（1）巡查服务：保安负责人，在当班时间内对服务范围实行24小时巡查，通过巡查，发现可疑人员，对其进行询问，确保单位安全。加强日常巡逻检查，及时发现问题，确保无火灾、无盗窃，刑事和重大交通事故。如有发生，要有应急处理措施，做到及时报警，防止事故进一步恶化。事故处理及时率100%。在巡查过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故，应及时报告公安机关或有关部门并保护现场。
（2）门卫服务：保安人员对办公大楼出入口及停车场范围的车辆、人员进行查验、疏导和指挥，保证出入口畅通和车辆的有序停放。按时间段设立岗服务，立岗时间为上下班时间段：早8：00-9:00，中午11:00-12:00，下午17:00-18:00。办公大楼门厅设保安咨询接待岗，负责对外来人员的询问、登记和与被访人员联系放行等工作。其它保安治安点由巡逻人员负责巡视检查，包括办公大楼内外车库、消防监控值班室等4个治安点，负责检查安全隐患，以及其他安全保卫工作。
（3）全面熟悉了解、掌握单位内各项规章制度和安全消防设备，积极协助采购人有关部门做好内部的防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故的四防工作。
3、保安队伍的检查与考核制度
（1）检查考核的内容及方式：根据要求，对保安队伍的管理情况进行全面检查考核。保安领班每天对保安服务工作进行例行检查，每周对保安服务工作至少进行两次监督抽查，项目负责人每周对保安服务工作至少进行一次监督抽查。
（2）检查记录：以上检查均要填写《保安服务质量检查考核记录表》，予以保存，并作为业主对物业服务公司考核依据。
（四）环境保洁
1、保洁服务范围
（1）维护大楼院落内公共环境卫生，即公用设施和附属建筑物的保洁（包括主次干道、广场、草坪、停车场、垃圾桶、路灯、消防栓、电闸箱、室外标志灯楼顶等）。
（2）办公楼的公共场所保洁（包括大厅、地下室、走廊、栏杆、通道、电梯、楼梯、卫生间、杂物间等）。
（3）办公楼外墙2米以上（含玻璃幕墙及玻璃窗）的清洁保养由采购人自行外包，不在保洁范围。
（4）办公楼大厅及婚姻登记大厅地面的保洁保养。
（5）会议室、接待室的保洁保养（地毯、窗帘定期清洗）、领导办公室除每天上班前日常保洁外，还要随时清洁打扫来人接待的纸杯等，确保领导办公室整洁卫生。
（6）电梯轿箱的日常保洁。
（7）及时清理、疏通公共雨污水管道、卫生间下水道等，确保畅通。
（8）每日收集垃圾不少一次，按指定地点投放，监督环卫部门的清运（垃圾处理费和垃圾的外运由采购人自行与环卫部门签订协议）。在梅雨季节或夏季，根据实际情况及时清理。
（10）负责做好公共设施的损坏记录，及时上报。
（11）完成其他临时性工作。
2、服务标准
（1）户外公共场所保持清洁，地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物。
（2）办公楼楼梯道走廊地面干爽洁净，无污渍、积水、杂物等，楼道、扶手和栏杆干净无灰尘，公共门窗和墙壁无积尘和蜘蛛网，全日保洁。
（3）办公楼大厅地面铮亮无污染，玻璃窗无积尘污迹，设施整洁、墙壁、灯具、顶部无积尘污迹。
（4）垃圾日清不少于一次，垃圾筒外表干净，无异味。
（5）卫生间需制定保洁巡逻制度，随时清扫做到地面清洁，无污迹、无积水、无异味，下水道畅通。
（6）电梯常擦拭，地垫常更换，保持电梯内外清洁。
（7）车库地沟通畅，地面无积水，车库保持干净整洁。
（8）建筑外立面墙体和玻璃（2米以下）干净铮亮无污迹。
（9）每年定期二次清洗、消毒水箱，供水水质符合国家生活用水标准，并有卫生监督部门对供水的水验报告。
（10）消杀灭害：每年至少4次进行常规消杀，杀灭“四害”。
3、保洁人员岗位要求：
（1）保洁人员必须遵守劳动纪律，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。
（2）上岗时着装整齐、统一、规范，工作服整洁干净，按标准完成各项任务。
（3）保洁人员必须经专业培训，技术合格后，方能胜任。对达不到工作要求的员工，物业公司必须及时调换。
（4）保洁工作规范、科学；保洁完毕或下班前，及时关好门窗、照明灯、空调、做到节能减排。
（5）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。
（6）在下雨或下雪时，保洁员应在大厅出入口放置踏垫，以防止客人滑跌，并定期对踏垫进行拍打或洗涤。
（五）会务服务
1、服务事项：负责业主所有会务保障
（1）必须积极配合业主根据参会人数和形式，进行会场布置、文件分装、席卡制作、鲜花定制等相关事务，并在会议召开前半小时，将会议室场所及会议主席台、发言席、签到席、会标（横幅）、鲜花摆放、背景音乐、灯、空调、茶水、话筒、音响设备准备就绪。
（2）会议召开后，必须有会务接待人员在会场内，为参会人员提供必要的会议服务。
（3）会议结束，及时清理打扫现场，清点、整理相关物品、设备，确保会议室随时能使用。
（4）负责全局各部门和工作人员的报刊、邮件和信函的收发。
（5）完成其他临时任务。
2、服务标准：
（1）微笑服务，态度诚恳、热情、周到，精神饱满，彬彬有礼。
（2）着装统一整洁，佩带工号牌，不穿拖鞋、响钉鞋。
（3）坐站规范端庄，不翘腿，不浓装艳抹。
（4）语调温和亲切，音量适中，普通话规范。
（5）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。
（六）配电房服务
1、负责配电房的日常保障和运行管理。配电房均实行24小时值班。
2、保证配电房设备、可靠、高效率的安全运行。
3、配电房管理要求：配电房值班人员必须持证上岗，建立健全管理制度，严格操作规程，明确正常的供电、停电、限电审批权限，确保无重大管理责任事故。做好停电前的通报工作。
绝缘试验等根据专业要求和运行情况及时向采购人管理部门提出计划，并监督实施，做好相关记录。
5、负责配电房的运行记录以及资料的整理、归档、保存工作。
（七）泵房的日常检查
1、每日对泵房检查1次，对供水泵、消防泵和水箱、管路进行认真的检查，发现问题及时处理，并向采购人管理部门报告。
2、按规范对泵房的设备运行进行详细记录。
（八）其它零星维修服务
其它零星维修服务指换水龙头、灯管、门锁等小维修，更新的工程类易损件（水龙头、灯管、门锁等）。每天下班前对办公大楼水、电、炉进行检查，并有检查记录。
（九）花卉租摆放服务、绿化养管服务
1、负责9间办公室、婚姻登记大厅、食堂场所观赏植物租摆放；
（1）租摆放的观赏性植物必须是适应季节的常绿或花卉植物。
（2）中标供应商要经常观察花卉植物的生长情况，听取业主的意见，及时对生长不佳的花卉植物给予更换。必要时花卉植物可进行适当的调整。
（3）中标供应商负责花卉植物的日常浇水和维护管理，为业主提供一个优美的工作环境。
2、负责业主大楼周边树木、花草的管养。
（1）管养方每月对业主大楼周边的树木、花草进行一次浇水管养，夏季适当增加次数。
（2）管养方不少于每半年对业主楼周边的树木、花草进行一次修剪管养。
（3）管养方每季度对业主草坪进行一次修剪管养。
（4）管养方每二个月对业主草坪、树木进行一次病虫害消杀，每半年对树木、花草施肥一次。
3、服务要求：
（1）树木生长旺盛、树冠完整，主侧枝均匀，数量适宜。
（2）叶色正常，无卷叶、黄叶、无病虫害。
（3）枝干健壮，无枯、死枝，无虫蛀。
（4）树木成活率95%以上。
（5）草坪生长旺盛，生长季节无枯黄、无杂草。
（6）花草成活率达95%以上。
四、服务保障和自罚承诺
（一）投标人可以在投标文件中提出不同的服务标准和保障承诺，使评标委员会相信替代服务相同于或优于原需求，特别对于具体参数要求的指标，投标人必须提供具体参数值。
（二）投标人能承诺安全责任，包括人身伤害、火灾、物品失窃等，违约承担相应责任。
（三）供应商不得利用服务区域内的采购人房产、物业、水电等资源从事经营活动，不能改变其使用性质。
业主要求对所有工作人员进行资格审查，要求提供针对此项目服务的有效的用工人员身份证、健康证及技能上岗证等证件。要求提供相关管理制度及考核办法和工资标准。对业主提出认为不能胜任岗位工作的人员成交供应商应及时给予调整；成交供应商所提供的物业管理人员必须符合劳动法规定的用工要求和物业管理行业对执业所规定的技能资质及有效的卫生健康证明等。谈判供应商所报送的文件中，至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料，确定成交后，成交供应商须按采购人要求，提供所有用工人员的相关材料。
五、其他要求：
（一）明确物业管理目标。
1.总体风格定位：南京市江宁区社区服务中心服务有明显的专业特色，对此物业管理企业要有针对性，具有相关政策水平，树立服务形象，延续并提升工商服务层次，明确管理质量目标和长效管理方式，具有一整套清晰的，并与区社区服务中心服务特色相吻合的管理方案。
设施和设备管理与维护、有关场地和道路管理与维护、安全保卫工作、环境保洁工作、绿化工作、消防工作、会务接待工作等内容，制订物业管理服务质量目标及服务响应时间，并承诺保证目标的实现程度。
3.与业主办公作息制度相匹配，合理安排长效管理与突击性任务的关系，做到保障有力。
4.具体分项指标：
（1）各项物品及环境体现绿色环保要求。
（2）房屋完好率98%（含）以上。
（3）有效投诉办结率98%（含）以上，回访率100%。
（4）业主意见反馈满意率85%（含）以上。
（5）纠错率100%。
（6）保持房屋外观完好、整洁，无缺损现象，不碍观瞻。
（7）不得有任何违章建筑。
（8）各种指示牌、标识完好、清洁。
（二）成交供应商自签订合同后进场进行现场交接工作的承诺。
（三）服务质量事故范围和采购人的追偿权力。
（四）物业交付前，投标人提前介入物业的接管具体完成事项。
（五）物业管理费的测算和其他收收费标准（以开标前一天最新国家相关法律法规文件要求为准，且不得超过采购人的最高限价）：
1.分别按物业日常维护管理、安全保卫管理、环境保洁管理、停车管理、会务管理、植物租摆等项目，详细测算出应向采购人收取的物业管理费标准和收费依据，必须符合国家相关法律法规等相关规定。
2.特约服务、代办服务项目必须接受有关部门的委托和批准。
3.物业管理费收支情况须向采购人定期报告。
（六）其他为采购人提供的有偿服务内容、质量标准、收费标准和依据。
（七）物业交付前，需投入相当规模接收物业管理。
（八）物业管理运行成本测算和测算依据。
（九）其他由采购人委托投标人经营物业的具体方式和收支预算。
六、合同执行及付款方式
1.合同生效后按约定时间及地点提供服务。
2.物业管理服务费的结算形式（包干制）：由采购人于每月结束后5工作日内对成交供应商进行考核，根据考核结果按季、按比例支付物业管理费用。
3、合同执行期如国家政策性调整可双方协商解决，但增加费用不得超过合同总额的10%。