案例分析一
【案由概述】
2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。
【原告诉称】
陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。
【被告辩称】
海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华
寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
【一审案件事实及证据】
经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。
问题：
一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？
二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？
三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何
谓表见代理?本案属于表见代理吗？
四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？
五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？
六、常见的效力待定合同有哪些？
七、本案该如何判决？
答：
一、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。
二、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分
效力的，其他部分仍然有效。”
三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。
根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。
表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。
四、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。
共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”
共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。
本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆
迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。
五、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。
根据《合同法》第396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。
六、狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。
《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。”
《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
七、法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。
海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。
陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948元，判决生效后七日内履行
案例分析二
【案由概述】
2001年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。
【原告诉称】
杨正文起诉至原审法院称：2001年11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。我应在2001年11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在2001年12月31日前换签正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自2002年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。
【被告辩称】
鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。
【案件事实及证据】
2001年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号
房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于2002年10月31日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。
问题：
1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？
2、本案中的认购书是否有效？为什么？
3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？
4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？
答：
1、（1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况
（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。
（2）本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同）。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
就本案的具体情况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品房的基本状况（位置和面积确定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等等基本内容作出明确的约定，总体上已经符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，亦即满足了认购书被认定为商品房买卖合同的第一个条件。在认购书中，双方所约定房款，杨正文已经于2001年11月6
日全部付清，国此，也满足了认购书认定为商品房买卖合同的第二个条件，即“出卖人已经按照约定接受购房款”。因此，本案中所涉及的商品房认购书应当认定商品房买卖合同。
2、本案中的认购书无效，因而也就不能要求继续履行认购书。本案的认购书被认定为商品房预售合同，但无效，因为：根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：（1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划可证和施工许可证；（3)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
具体就本案来看，本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合同，即商品房预售合同。直至二审阶段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的预售许可证，因此，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，应当认定为无效合同。无效合同从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不承认此类合同的法律效力。
3、认购书既然被认定无效，就应该依据《合同法》的规定，合同没有履行的，停止履行。已经履行的，恢复原状、赔偿损失。因此被告应返还原告购房款。同时由于被告没有取得商品房的预售许可证，就与购房人签订购房合同，被告的违法行为导致合同无效，因此，
被告在恢复原状之外，还应对原告所受损失承担赔偿责任。具体到本案，就是原告购房款的利息损失。利息计算时间为2001年11月1日至返还之日止。按中国人民银行同期对单位贷款利率给付杨正文该款利息。(《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)
4、原告不能要求支付违约金。因为当事人对违约金没有约定。
案例分析三
案情：甲公司签发金额为1 000万元、到期日为2006年5月30日、付款人为大满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A楼房不过户。
其后，甲公司以A楼房作价1 000万元、丙公司以现金1 000万元，出资共同设立丁有限公司。某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占有、使用A楼房。
2005年9月，丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10％的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50％、40％和10％的股权；注册资本仍为 2 000万元。
丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款提供担保，在丙公司
代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元提供了连带责任保证担保。同时，乙公司将其持有的上述1 000万元汇票背书转让给陈某。陈某要求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“同意担保，但A楼房应过户到本公司。”陈某向大满公司提示承兑该汇票时，大满公司在汇票上批注：“承兑，到期丁公司不垮则付款。”
2006年6月5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对A楼房行使优先受偿权。同时，乙公司就A楼房向清算组申请行使取回权。（司考）
问题：(1)丁公司的设立是否有效？为什么？
(2)丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？
(3)丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？
(4)陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？
(5) B银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？
(6)各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责任？
答：
（1）有效。甲承担出资不实的责任。
（2）不合法。丙公司实为抽头出资的行为。第三十六条公司成立后，股东不得抽逃出资。
（3）无效。（第十六条公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。
前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。）
（4）陈某的属于破产债权。贾某的不属于破产债权，而为股东出资。‘
（5）B银行可以申报破产债权，但不享有优先受偿权。乙公司仍是A 楼房的产权人，可以要求取回。
（6）向甲公司、丙公司和会计师事务所追索。甲公司虚假出资，乙公司非法抽逃出资，应对债权人承担连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时，甲公司出资不实，仍验资，应在虚假验资范围内承担责任。见《公司法》第208条规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。
案例分析四
【案情介绍】
赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称
海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。
【原告诉称】
赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因
海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。
【被告辩称】
海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。
【问题】
一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：
答：惩罚性赔偿。本案中，原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款，亦即适用惩罚性赔偿规则。惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
2003年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的
买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
二、本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？
答：不能。因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为。
三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？
答：
第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。根据最高人民法院《关于＜担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。也就是说，房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转
移给买受人前，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权。因此，根据我国现行法律和司法解释的规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的
《商品房解释》第八条规定，只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的，出卖人就属于恶意违约，要承担惩罚性赔偿责任。
第二问：为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能，法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让，但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益，转让财产必须受到一定的限制。
《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
《关于适用＜担保法＞若千问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其余部分债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？
答：1、《消费者权益保护法》（1999年1月）第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍。”这一条款在开创了我国惩罚性赔偿之先河。
2、《合同法》(1999年10月)第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”这是我国现行法律对惩罚性赔偿进一步确定。
《合同法》第一百一十四条第二款的规定看，对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于损失的情况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。
3、《商品房销售管理办法》（2001年6月）第二十条规定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
4、《关于审理商品忘记买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月）的第八条、第九条的规定，见上文。
案例分析五
【案情介绍】
北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系
中海雅园开发商。1999年2月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住小区管理办公室（以下简称海淀小区办）核准同意，公布中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约。该公约中物业管理委员会的权利第二项约定：采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；第八项约定：前款规定的事项，必须经产权人大会通过；物业管理委员会成立前，由开发企业指定物业管理公司对本物业进行管理。中海雅园的业主在入住前，均签署了承诺书，对该公约的条款、规定承诺严格履行、遵守。2001年5月20日，中海兴业公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。2001年6月15日，海淀小区办批准中海雅园组建物业管理委员会，第一届物业管理委员会任期一年。2002年2月28日，中海雅园管委会与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托合同，该合同未实际履行。第一届中海雅园管委会届满后，未召开产权人大会，选举新的管委会委员。2003年3月28日，中海雅园管委会又与北京均豪物业管理有限公司签订中海雅园物业管理委托合同，该公司亦未进人中海雅园小区进行物业管理。中海雅园管委会在选聘、解聘物业管理企业前，未按中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约的约定，经过产权人大会通过并授权。2003年，中海雅园管委会诉至法院，要求中海世纪公司无条件撤出小区。
中海世纪公司辩称：中海雅园管委会不具备对我公司提出本诉讼的主体资格。是否解聘物业管理企业的是业主大会的权利，不是业主委员会的权利，在没有业主大会委托的情况下，业主委员会无权对物业管理企业提起诉讼。原告的合法存续期间已经于2002年6月15日届满，已经不具备合法存续资格，不符合民事诉讼法适用意见中关于
其他组织的规定。原告在起诉书中引用的判决书内容不符合证据的有关规定，(2002）海民初字第9241号民事判决书现在还未发生法律效力，不能作为本案的定案证据。中海雅园开发单位中海兴业公司在2001年5月20日和被告签订物业委托合同，在我方未被正式解聘前仍为中海雅园惟一合法物业管理公司，并应按委托合同继续履行物业管理义务。中海雅园第一届物业管理委员会另行招聘物业管理单位行为不是出于业主大会的授权和决议，原告的部分组成人员不具备担任物业管理委员会委员的资格，是其第一届物业管理委员会的一意孤行。我方目前对中海雅园进行物业管理，完全是基于产权人的意见，我方行为并无不当。原告主任胡密珍至今拖欠物业管理费用已经达355多元，故原告的行为根本不能代，中海雅园产权人的意见。故不同意原告的诉讼请求。
问题：
一、通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理企业之间，那么本案中开发商中海兴业公司能否与中海世纪公司签订的中海雅园物业管理合同？该合同是否有效？为什么？
答：能。有效。
虽然通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理企业之间的。但实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的前期介人了。这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理法律关
系不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。
本案中，中海世纪公司是因为在前期物业管理阶段接受开发商的委托与之签订前期物业服务合同而承担小区管理服务任务的。由于物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业服务合同，只能在被业主大会选聘之后，和业主委员会签订统一的物业服务合同。
1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》对前期物业管理作了原则性的规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”
《物业管理条例》对此问题则作出更为详尽的规定，其中第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在物业建成之后，业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主天会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。本案中，开发商中海兴业公司与物业管理企业中海世纪公司所签订的物业管理合同即属于前期物业服务合同。
建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有一次选聘物业管理企业的优先权、能够签订前期物业服务合同的合理依据。本案中的前期物业服务合同依法成立并且生效，也得到合同有关各方的切实履行，有关条款所确定的权利义务应得以遵守。尤其需要
案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华
寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。 问题： 一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？ 二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？ 三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何
工程建设法规课程标准
《工程建设法规》课程标准 课程名称：工程建设法规 课程性质：《工程建设法规》属于专业领域课，是“建筑工程”专业的核心课程之一。 学分：2 适用专业：建筑工程技术专业、建筑工程检测专业、建筑工程监理专业 1．前言 1.1课程定位 通过对《工程建设法规》课程内容的学习，掌握关于建筑法规及业务管理的基本理论和基本知识。树立法律意识，从而达到掌握建筑法规，遵守建筑法规、应用建筑法规的目的；培养学生在将来的实际工作中自觉抓住学习机会，获取相应的法律知识，以增强自己的竞争力。 本课程是一门专业基础理论课程，属于专业领域课，安排在第一学期学习，为学习建筑工程施工组织与管理、建筑工程质量评定与验收、工程招投标与合同管理等专业课奠定基础。本课程可作为注册建造工程师考试中相关法规内容的学习和补充。 1.2设计思路 根据建筑工程行业专家对本专业岗位群工作任务及职业能力分析，改革传统教学模式，与现行工程建设法律法规及标准相结合，与建造师考试结构和体例相结合，采用理论结合工程建设的实际案例进行讲解。教学形式必须结合开放教育“自学、导学、助学”的特点，通过学生自学、辅导教师课堂教学、案例讨论和观看有关建筑法律法规的电视录像等形式，提高学生对建筑法规知识的理解和掌握。本课程学习勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等单位所涉及的
工程法律法规，重点学会其中与施工单位密切相关的工程法律法规。能够深入理解建设领域相关的法律法规，及相关的操作程序；能应用相关知识分析实际案例，找出原因并从中得到启发。 2．课程目标 知识目标： 1.建设工程法律制度 学习建设法律、法规基本知识，掌握工程建设所要遵守的准则，培养自身的工程建设法律意识。 2.合同法 工程合同管理是工程项目管理的重要组成部分，而合同管理主要的依据就是《合同法》。通过学习合同法，掌握建设工程合同的订立与履行，提高合同管理能力以及项目管理能力。 3.建设工程纠纷处理 建设活动非常复杂以及政府监管严格，因此，建设工程纠纷不可避免。学习建设工程纠纷处理，维护自身合法权益。 能力目标： 1.建设工程法律制度 掌握工程建设所要遵守的准则，会运用所学建设工程法律制度解决工程建设中相关法律问题，会工程建设相关的操作程序。 2.合同法 掌握合同法的知识，正确选择使用《合同法》，会有效进行合同管理，提高项目管理水平。
《建设与房地产法规》考试大纲 （含考核目标） Ⅰ课程性质和设置目的 建设与房地产法规是工科院校土木类和工程管理专业本科学生必修的一门专业课。随着我国社会经济的发展和建筑业参与国际建筑市场竞争的需要，工程建设行为逐渐纳入法制化的轨道。作为工程管理、土木工程、建筑学、城市规划等专业的学生，不仅要掌握自然科学知识和专业知识，而且要掌握建设工程相关的法律知识，因此建设与房地产法规成为工程管理及其相关专业的专业课程。 本课程是一本理论与实际联系紧密的课程。学生学完本课程后，应通过学习，了解我国现行工程建设的法律法规的形式和颁布情况，熟悉建筑工程常用法规的主要组成内容，掌握建筑工程的建筑许可、发包承包、安全质量、建设合同的基本知识；掌握我国工程建设监理制度在实际运用中的主要方法。为了强化课堂教学效果，开阔学生的视野，扩大学生的思维，培养学生的独立解决问题的能力，必须增强课堂讨论、案例分析等实践性教学环节。 本课程的教学要求层次是在教学要求中按教学大纲的内容和相应的要求“了解、熟悉、掌握”进行相应的教学和学习。
Ⅱ课程内容与考核要求 第一章建设法规概述 一、学习目的和要求 本章主要介绍建设法规的概念、地位、作用以及建设法规体系等内容。通过学习，学生能够对建设法规基本概念及其体系等有系统的了解。 二、课程内容 1、建设法规的概念 2、建设法规的地位和作用 3、建设法规体系及构成 4、建设法规的制定和实施 三、考核知识点 1.1 建设法规的定义 1.2 建设法规的特征 1.3 建设法规的基本原则 3.1 建设法规的体系 四、考核要求 1、熟悉：建设法规体系的层次 2、掌握：建设法规的定义、特征、基本原则、建设法规体系的概念 第二章建设法律基础和法律责任（本章内容不做考核要求） 第三章城市与乡镇建设规划法规 一、学习目的和要求 本章主要介绍了城乡规划的概念、类型、编制、审批以及实施等。要求学生掌握城乡规划的实施步骤。 二、课程内容 1.城乡规划的概念与类型
建设工程法律法规 建设工程法律体系 1、建设法规调整对象，包括建设活动中所发生的行政管理关系、经济协作关系及相关的民事关系。行政管理关系主要用行政手段加以调整；经济协作关系采用行政、经济、民事各种手段相结合的方法加以调整；民事关系采用民事手段加以调整。 2、建设法规体系，是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规和建设部门规章衔接起来形成一个相互联系、相互补充、相互协调的挽着统一的框架结构。 3、建设法规体系的结构形式一般有宝塔形和梯形两种。 4、建设法规立法原则：市场经济规律原则，法制统一原则，责、权、利相一致原则。 5、建设法规的实施包括建设法规的执法、司法和守法。建设行政执法包括：建设行政决定、检查、处罚、强制执行；建设行政司法包括：行政调解、行政复议、行政仲裁； 建设许可制度 1、《建筑法》规定了建筑工程施工许可、从事建筑活动的单位资质以及从事建筑活动的个人资格三项建筑许可制度。建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。未领取的不得开工。 2、必须领取施工许可证的工程：投资额较大、结构复杂的工程。可以不申请办理施工许可证的工程:按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程不再领取施工许可证；工程投资额在30万元以下或建筑面积300平方米以下的建筑工程。 3、施工许可证申领的时间：建设单位应在建设工程施工前及建设单位应在建设工程施工准备工作就绪后组织施工之前申领施工许可证。 4、申请办理施工许可证的程序：（1）建设单位向有权颁发施工许可证的建设行政部门领取《建筑工程施工许可证申请表》；（2）建设单位持加盖单位章和法定代表人印鉴的《申请表》和有关证明文件向发证提出申请；（3）发证机关收到建设单位报送的《申请表》和所附证明文件后，对符合条件的应自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对不符合要求的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位并说明原因。 建设工程施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申领施工许可证。 5、申请领取施工许可证的条件：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，拆迁进度需符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（6）保证工程质量安全的具体措施、建设资金已经落实。其他条件。 6、到位资金：建设工期不足1年的，不得少于工程合同价的50%；工期超过1年以上的，不得少于工程合同价的30%。 7、施工许可证的期限规定:建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证几个申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限的，施工许可证自行废止。终止施工满1年的工程，恢复施工前建设单位应当报发证几个核验施工许可证。此外，按照国务院有关规定批准开工报告的工程，因故不能按期开工或终止施工的，应当及时向发证机关报告情况。因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告。 8、从业资格许可的内容：一是建筑施工企业、勘察单位、设计单位、工程监理、造价咨询单位从事建筑活动应具备的条件；二是建筑施工企业、勘察单位、设计单位、工程监理单位、造价咨询单位应在资质许可范围内从事建筑活动；三是专业技术人员从事建筑活动，应依法取得职业资格证书。 建筑企业资质法规 1、建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位应具备下列条件;(1)有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（3）有从事相关建筑活动所有的技术装备；（4）法律、行政法规规定的其他条件。 2、建筑企业资质分为施工总承、专业承包和劳务分包三个序列。建设行政主管部门对建筑企业资质实行年检制度，年检内容是检查企业资质条件是否符合资质等级标准，是否存在质量、安全、市场行为等方面的违法违规行为。年检结论分为合格、基本合格、不合格三种。不合格和联系两年基本合格的，建设行政主管部门应当重新核定资质等级，新核定资质等级应低于原资质等级，达不到最低资质等级标准的取消资质。建筑企业连续三年年检合格，才可晋升上一个资质等级。承包建筑工程的单位在资质等级许可的业务范围内承揽工程。 3、建设工程施工合同认定无效的情形：承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级；没有资质的实际施工人员借用有资质的建筑施工企业名义的；建设工程必须进行招标或者中标无效的。 建设工程发包与承包制度 1、工程发包与承包是指发包方通过合同委托承包方为其完成某一工程的全部或其中一部分工程的交易行为，工程发包方一般为建设单位、总承包单位或建设单位委托的招标代理单位。工程承包方一般为工程勘察设计单位、施工单位、监理单位、工程设备供应或制造单位等。 2、《建筑法》规定，建筑工程依法实行招标方式发包，对不适于招标发包的可以直接发包。 3、建设工程发承包应当遵循的原则：（1）遵循公开、公正、公平竞争的原则；（2）承包单位应当持有资质证书，并在资质等级许可方范围内承揽工程；（3）建筑工程招标的开标、评标、定标由建设单位组织实施。（4）建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建
2018《建设与房地产法规》实践考卷 一、考核目标 《建设与房地产法规》实践课程为工程管理专业必修课程，旨在与理论课程教学体系 有机结 合、互相渗透，使学生加深对建设与房地产法规的理解；掌握运用建设与房地产法规 成 理论指导工 程实践；培养学生对工程管理项目的综合判断及应用能力。进一步提高实践技能和综合 素质， 为理论知识够用、职业技能实用的工程管理应用型人才。 二、考核方式 要求根据案例分析资料，提交一份实践报告，根据学生实践报告进行考核。 三、考核内容及要求 内容：从案例分析资料中任选其中两个，回答问题。 要求： 1.回答问题要紧扣案例资料。内容围绕主题，主题突出； 2.文字通顺流畅，表述恰当。 3.独立完成 实践报告要独立完成，必须杜绝一切抄袭、剽窃行为；也不得请他人代写。 案例分析一 【案由概述】 2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地 产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系， 陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议 的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房 屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。 但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。 现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款 312500 元，并负担 本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多 方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理 人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外， 顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公 司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰
法律法规有关建设工程转包分包的规定 一、适用法律《招标投标法》—《中华人民共和国招标投标法》，1999年8月30日颁布，2000年1月1日起执行。 《建筑法》—《中华人民共和国建筑法》，1997年11月1日颁布，1998年3月1日起施行。 《合同法》—《中华人民共和国合同法》，1999年3月15日颁布，1999年10月1日起施行。 二、名词解释发包—发包是指依照双方议定的条件把建筑、加工、订货等任务包给企业单位承办。 承包—承包是指依照双方议定的条件接受并完成（工程、利润、订货、产量等）任务。 肢解—肢解是指古代一种割去四肢的酷刑，现比喻完整的国土、体系、建设工程等被分割。 转让—转让是指把自身拥有的物件、应享有的权利、应承办完成的工程（供货）等以一定的方式让给他人的行为。 转包—中标项目的转包，是指中标人将其承包的中标项目倒手转让给他人，使他人实际上成为该中标项目的新的承包人的行为。 分包—中标项目的分包，是指对中标项目实行总承包的单位，将其总承包的中标项目的某一部分或某几部分，再发包给其他的承包单位，与其签订总承包合同项下的分包合同，此时中标人就成为分包合同的发包人。 三、法律规定（一）《建筑法》第二十八条规定禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后，以分包的名义分别转包给他人。 （二）《建筑法》第二十九条规定建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。
施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。 建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。 总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。 禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。 禁止分包单位将其承包的工程再分包。 （三）《合同法》第二百七十二条规定发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。 发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。 总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。 第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。 承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。 禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。 禁止分包单位将其承包的工程再分包。 建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。 （四）《招标投标法》第四十八条规定中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
《建设与房地产法规》考试大纲（含考核目标） Ⅰ课程性质和设置目的 建设与房地产法规是工科院校土木类和工程管理专业本科学生必修的一门专业课。随着我国社会经济的发展和建筑业参与国际建筑市场竞争的需要，工程建设行为逐渐纳入法制化的轨道。作为工程管理、土木工程、建筑学、城市规划等专业的学生，不仅要掌握自然科学知识和专业知识，而且要掌握建设工程相关的法律知识，因此建设与房地产法规成为工程管理及其相关专业的专业课程。 本课程是一本理论与实际联系紧密的课程。学生学完本课程后，应通过学习，了解我国现行工程建设的法律法规的形式和颁布情况，熟悉建筑工程常用法规的主要组成内容，掌握建筑工程的建筑许可、发包承包、安全质量、建设合同的基本知识；掌握我国工程建设监理制度在实际运用中的主要方法。为了强化课堂教学效果，开阔学生的视野，扩大学生的思维，培养学生的独立解决问题的能力，必须增强课堂讨论、案例分析等实践性教学环节。 本课程的教学要求层次是在教学要求中按教学大纲的内容和相应的要求“了解、熟悉、掌握”进行相应的教学和学习。
Ⅱ课程内容与考核要求 第一章建设法规概述 一、学习目的和要求 本章主要介绍建设法规的概念、地位、作用以及建设法规体系等内容。通过学习，学生能够对建设法规基本概念及其体系等有系统的了解。 二、课程内容 1、建设法规的概念 2、建设法规的地位和作用 3、建设法规体系及构成 4、建设法规的制定和实施 三、考核知识点 1.1 建设法规的定义 1.2 建设法规的特征 1.3 建设法规的基本原则 3.1 建设法规的体系 四、考核要求 1、熟悉：建设法规体系的层次 2、掌握：建设法规的定义、特征、基本原则、建设法规体系的概念 第二章建设法律基础和法律责任（本章内容不做考核要求） 第三章城市与乡镇建设规划法规 一、学习目的和要求 本章主要介绍了城乡规划的概念、类型、编制、审批以及实施等。要求学生掌握城乡规划的实施步骤。 二、课程内容 1.城乡规划的概念与类型
《通信建设工程常用法律法规及行业规范汇编》 一、法律类 1.中华人民共和国民法通则 2.中华人民共和国合同法 3.中华人民共和国招标投标法 4.中华人民共和国政府采购法 5.中华人民共和国建筑法 6.中华人民共和国土地管理法 7.中华人民共和国安全生产法 8.中华人民共和国劳动法 二、司法解释类 1.最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法能则》若干问题的意见 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国全同法》,若干问题的解释（一） 3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见 4.最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 5.最高人民法院关于建立工程价款优先受偿权问题的批复 6.最高人亿法院关于愈期付款金应当按照何种标准计算问题的批复 7.最高人民法院关于修改《最高人民法院关于愈期付款违约的金应当按照何种标准 计算总是的批复》的批复 8.最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 9.最高人民法院关于人民法院司执行中查封、扣押、冻强财产的规定 三行政法规类 1.建设工程质量管理条例 2.建设工程安全生产管理条例 3.建设工程勘察设计管理条例 4.建筑工程安全生产许可条例 5.工程建设项目招标范围和规模标准规定 6.建筑工程施工许可管理办法 7实施工程建设强制性标准监督规定 四、政府规章类 1.通信工程建设项目招标投标管理办法 2.通信建设工程安全生产管理条例 3.通信工程质量监督管理规定 4.关于禁止串通招标投标行为的暂行规定 5.工程建设项目堪察设计招标投标办法 6.通信工程建设项目招标投标管理办法 7.工程建设项目招标投标活动投诉处理办法 8.招标公告发布暂行办法 9.工程建设项目自行招标试行办法 10.国家计委关于指定发布依法必须招标目招标公告的媒介 11.评标专家和评标专家库管理暂行办法 五、通信建设工程行业近两年最新标准号 1．《移动通信基站安全防护技术暂行规定》,编号:YD/T 5202-2015 2．《交换设备抗震性能检测规范第三部分：移动通信核心网设备》，编号:D5084.3-2015
第一章建设法规概述 1.建设法规的定义： 建设法规是指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律、法规的总称。 2. 建设法规的特征： a.行政隶属性 b.经济性 c.政策适时性 d.技术性 3.建设法规的基本原则： a.建设果冻应确保建设质量与安全原则 b.建设活动应当符合国家的建设安全标准原则 c.从事建设活动应当遵守法律法规原则 d.不得损害社会公共利益和他人的合法权益原则 e.合法权利受法律保护原则 4.建设法规的体系的概念： 建设法规体系是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架. 第三章城市与乡镇建设规划法规 1.城市规划的概念： 从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学等多种学科. 从理论上讲，城市规划指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发. 从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作. 2.城市规划的类型： a.总体规划：从宏观上控制城市土地利用和空间布局，引导城市合理发展的总体部署。它包括：采用城市的性质、发展目标和发展规模；城市主要建设标准和定额指标；城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署；原则确定市域城镇布局、综合交通系统和河湖绿地系统；确定分布实施的目标、途径和发展程序。 b.详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体规划。它包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 3.选址意见书的概念： 选址意见书是指建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书. 4.选址意见书的内容： a.建设项目基本情况. b. 建设项目规划选址的依据 c. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求 5.建设用地规划许可证的概念 建设用地规划许可证是城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件. 6.工程规划许可证的概念 建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件.也是申请工程开工的必备证件. 第四章建设程序与建设管理法规 1.建设程序的概念： 建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序. 2.建设程序的步骤与内容： a.项目建议书阶段 项目建议书是指投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议. b.可行性研究阶段 可行性研究阶段的工作包括：可行性研究，可行性研究报告的审批、组建建设单位. c.设计阶段 设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上进行全面而详尽的安排，是基本建设计划的具体化，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据. d.建设准备阶段 建设准备阶段包括：预备项目、建设准备的内容和报批开工报告。 e.建设实施阶段 这事基本建设程序中的关键阶段，是对项目具体付诸实施，使之尽快建成、投资发挥效益的关键环节.在这个阶段中建设单位起着至关重
建设与房地产法规集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
建设工程法律与法规
第一章 1施工企业与保险代理人张某签署了盖有保险公司印章的工程保险合同，并足额缴付了保费，但张某表示需将保费交回公司后才能签发保单，后施工企业发生保险事故要求赔偿时，保险公司称张某已离职，且其未将保险合同和保费交回公司。关于该案中责任承担的说法，正确的是（ D ）。 A.张某应当向施工企业赔偿损失 B.施工企业补缴保费后，保险公司方可赔偿损失 C.保险公司找到张某追回保费后，方可给予施工企业赔偿 D.保险公司应当支付保险金，并可向张某追偿 2在建工程的建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工企业承担连带责任。该责任在债的产生根据中属于（ A ）之债。 A．侵权 B．合同 C．无因管理 D．不当得利 3甲建设单位委托乙设计单位编制工程设计图纸，但未约定该设计著作权归属。乙设计单位注册建筑师王某被指派负责该工程设计，该工程设计图纸许可使用权归（ B ）享有。 A.甲建设单位 B.乙设计单位 C.注册建筑师王某 D.甲、乙两单位共同 4甲乙双方签订买卖合同，丙为乙的债务提供保证，但保证合同中未约定保证方式及保证期间，下列说法正确的是（C）。 A.丙的保证方式为一般保证 B.保证期间与买卖合同的诉讼时效相同 C.如果甲在保证期间内未要求丙承担保证责任，则丙免除保证责任 D.如果甲在保证期间内未经丙书面同意将主债权转让给丁，则丙不再承担保证责任5根据《担保法》，下列财产禁止抵押的有（ ABDE ）。 A．土地所有权 B．宅基地使用权C．荒山承包经营权 D．学校图书馆
E．被扣押的汽车 6 6月1日，甲乙双方签订建材买卖合同，总价款为100万元，约定由买方支付定金30万元。由于资金周转困难，买方于6月10日交付了25万元，卖方予以签收。下列说法正确的是（ ACE ）。 A.买卖合同是主合同，定金合同是从合同 B.买卖合同自6月10日成立 C.买卖合同自6月1日成立 D.若卖方不能交付货物，应返还50万元 E.若买方不履行购买义务，仍可以要求卖方返还5万元 7根据建筑工程一切险保险合同条款，投保人参保建筑工程一切险的建筑工程项目，保险人须负责赔偿因（ C ）造成的损失和费用。 A.设计错误 B.原材料缺陷 C.工地现场火灾 D.地下水位变化 8下列承担民事责任的方式中，只能用于违约责任的有（ BC ）。 A. 停止侵害 B. 修理、重作 C. 支付违约金 D. 恢复名誉 E. 赔偿损失 9某工程项目施工过程中，施工单位的项目经理违反建设工程安全生产管理规章制度，强令工人违章进行施工作业，导致重大人员伤亡事故。该项目经理的行为构成（ D ）。 A.重大劳动安全事故罪 B.工程重大安全事故罪 C.强迫职工劳动罪 D.重大责任事故罪
房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿
1、单项选择题（共70题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）根据《注册建造师管理规定》，负责核发《～级建造师注册证书》的机构是() A:省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门 B:国务院建设主管部门 C:中国建筑业协会建造师分会 D:国务院发展和改革委员会 答案:B 解析:B解析：该题的考点是一级建造师的注册管理。取得一级建造师资格证书并受聘于一个建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理）造价咨询等单位的人员，应当通过聘用单位向单位工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提出注册申请。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门受理后提出初审意见，并将初审意见和全部申报材料报国务院建设主管部门审批；涉及铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业的，国务院建设主管部门应当将全部申报材料送同级有关部门审核。符合条件的，由国务院建设主管部门核发《一级建造师注册证书》，并核定执业印章编号 2、跟据《民法通则》，当事人向人民法院请求保护民事权利的普通诉讼时效是()年A:1 B:2 C:4 D:20 答案:B 解析:B解析：该题的考点是诉讼时效期间的种类。根据我国《民法通则》及有关法律
时效期间为1年，特殊诉讼时效期间为4年，权利的最长保护期限20年 3、对全国注册建造师的注册、执业活动实施统一监督管理的机构是()。 A:国务院建设主管部门 B:省、自治区、直辖市人民政府 C:建设行业协会 D:人力资源与社会保障或其授权机构 答案:A 解析:A解析：该题的考点是注册建造师的监督管理。国务院建设主管部门对全国注册建造师的注册、执业活动实施统一监督管理；国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航等有关部门按照国务院规定的职责分工，对全国有关专业工程注册建造师的执业活动实施督管理 4、民事法律关系的内容是指() A:民事权利和民事义务 B:民事权利和民事责任 C:民事规范和民事责任 D:民事义务和民事责任 答案:A 解析:A解析：该题的考点是民事法律关系内容。民事法律关系内容是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务 5、根据《民法通则》，施工单位的项目经理属于施工单位的()。
2008年一级建造师考试《法规及相关》习题 1、人民法院审理对原审判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起( )个月内审结。 A、1 B、2 C、3 D、4 2、建设单位的下列做法中，没有尽到消防安全职责的是( )。 A、确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全负责人 B、组织防火检查 C、定期检验维修消防设施和器材 D、在设有仓库的楼房内设置员工宿舍，以方便对仓库的管理 3、甲、乙签订一份试用买卖合同，但没有约定试用期。之后，双方对是否购买标的物没有达成协议。下列哪些说法正确的有( )。 A、试用买卖合同没有约定试用期的，应适用法律规定的6个月试用期 B、试用买卖合同没有约定试用期的，如果不能按照合同法的规定加以确定，应由出卖人确定 C、试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买 D、试用期间，买受人没有对质量提出异议的，则应当购买标的物 E、试用买卖合同没有约定试用期的，甲乙双方不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定 4、仲裁委员会仲裁一施工合同纠纷案件，首席仲裁员甲认为应裁决合同无效，仲裁庭组成人员乙认为应裁决解除合同，丙认为应裁决继续履行合同。则仲裁庭应( )。 A、按甲的意见作出 B、按乙或丙的意见作出 C、请示仲裁委员会主任并按其意见作出 D、重新组成仲裁庭经评议后作出 5、某市一基础设施项目进行招标，现拟组建招标评标委员会，按《评标委员会和评标方法暂行规定》，不得担任评标委员会成员的情况为( )。 A、投标人的亲属 B、行政监督管理部门人员 C、与投标人有经济利益关系的人员 D、招标人代表 E、熟悉有关招标投标的法规，并具有与招标项目相关的实践经验 6、根据《民事诉讼法》的相关规定，起诉必须符合的条件不包括( )。 A、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织 B、有明确的被告 C、有书面的起诉书 D、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖 7、主刑的特点是( )。 A、一个罪可以适用两个主刑 B、不能单独立适用，可以附加适用
建设与房地产法规公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅
《建筑工程相关法律法规选编》复习题 第一章法律 一、单选题 1、（P1）我国《建筑法》所称建筑活动，是指（D各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动）。（法律法规）建筑工程相关的法律法规。 2、（P2）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告，中止施工满（C 一年）的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关检验施工许可证。1、 2、3 3、（P3）提倡对建筑工程实行（A总承包），禁止将建筑工程肢解发包。 4、（P10）节约资源是我国的基本国策。国家实施节约和开发并举，把（C节约）放在首位的能源发展战略。 5、（P10）《节约能源法》的目的是为了推动全社会节约能源，提高能源（A利用）效率，保护和改善环境，促进经济社会全面协调可持续发展。 6、（P19）安全生产管理，坚持（D安全第一、预防为主）的方针。1、3 7、（P21）国家对严重危及生产安全的工艺、设备实行（D淘汰）制度。 8、（P25）任何单位和个人不得（C阻挠和干涉）对事故的依法调查处理。 9、（P30）招标人采用邀请招标方式的，应当向（B三个）以上具备承担
招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 1 0、（P32）开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的（A同一时间）公开进行。 ★11、（P3 6）消防工作贯彻（B预防为主，防消结合）的方针。（法律法规）建筑工程相关的法律法规。 12、（P43）谎报火警的，依照（C《治安管理处罚法》）的规定处罚。 13、（P46）我国《环境保护法》所称环境，是指（D影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素）的总体。 ★14、（P47）建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程（C同时设计、同时施工、同时投产使用）。 15、（P49）抗震减灾工作，实行（D预防为主，防御与救助相结合）的方针。 16、（P53）建设单位对建筑工程的抗震（D设计、施工）的全过程负责。★17、（P62）国家标准、行业标准分为强制性标准和（B推荐性）标准。 1、2 18、（P65）下列（C保险赔款）个人所得，免缴个人所得税。 19、（P68）合同双方当事人应当遵循（B公平）原则确定各方的权利和义务。 20、（P68）当事人订立合同，有（D书面形式）、口头形式和其他形式。 21、（P101）已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用
二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17 、25 条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。 三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 四、答：狭义的无权代理主要有以下几种情况： 第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。 根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。 五、答：海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130 条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。” 共同侵权行为具有如下特征： （1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。 （2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。 （3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。 （4）责任的连带性。 在本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。 六、答：无须承担连带责任。 根据《合同法》第396 条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。 七、答：狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。 《合同法》第47 条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。” 《合同法》第51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 八、答：法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。 海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948 元，判决生效后七日内履行。 案例二 一、答: 商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取