第一部分小点
第一章
1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日
2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日
3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁
4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权
5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房
6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制
7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》
8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权
9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织
10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》
11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会
12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门
13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》
多选
1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地
2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为
3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式
4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则
5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务
6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位
7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证
8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系
9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系
10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定
11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性
12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会
13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押
第二章
1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部
2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局
3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部
4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局
5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院
6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使
7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院
8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门
多选
1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部
2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为
3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理
第三章
1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地
2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30%
3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍
4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地
5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》
6、土地使用权出让的最高年限：居住用地规定为70年
7、无偿收回划拨土地使用权，对其地上某建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿
8、商业用地土地使用权出让的最高年限为：40年
9、工业用地土地使用权出让的最高年限为：50年
10、农民集体土地所有权的转让仅限于：国家征用
11、以下不属于农民集体所有土地范围的是：城市及郊区土地
12、禁止房地产转让的有效规范性应是：法律
13、下面有关国有土地使用权划拨的提法中，正确的有：划拨土地使用权可以有期限、也可以无期限。划拨土地使用权，原则上不可以转让、出租、抵押。土地使用者取得土地使用权无需支付地价
14、根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》企业改革中涉及的土地使用权，下列可以经批准后保留划拨方式的是：国有企业兼并国有企业的
15、下列各行为中符合有关法律规定的：甲村所有的A地经国家征用后出让给乙公司使用
16、根据《土地管理法》的规定，土地承包经营期限为：30年
17、1998年修订的《土地管理法》把土地管理方式由以往的分级限额审批制改为：土地用途管理制度
18、1998年再次修订的《土地管理法》的指导思想是突出保护：耕地
19、1998年再次修订的《土地管理法》规定土地用途管理制度，将土地分为：农用地、建设用地和未利用地
多选
1、在我国，农用地转用审批权由：省级人民政府行使、中央人民政府行使
2、下列土地属于国有土地的范围的是：城市市区的土地、国家依法征用的土地、农村中已被没收的土地
3、国家出让土地使用权，可采用的方式是：协议、招标、拍卖
4、下列土地使用权禁止转让的是：以出让取得土地使用权，未达到法定转让条件的。依法收回土地使用权。共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的
5、在下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨的是：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
6、下列情形中可以收回划拨的国有土地使用权的是：为公共利益需要使用土地的。为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的
7、土地使用权抵押的生效要件包括：抵押人系土地所有权人或使用权人、书面抵押合同、抵押登记
8、以下属于土地使用权终止的原因及后果的有：合同期限届满、土地使用者违反合同、土地灭失
9、国有企业改革中划拨土地使用权的处置办法依法有：保留划拨用地、使用权作价入股、使用权出让、使用权租赁
10、国企改革中所涉划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置的有：国有租赁经营、非国企兼并国企、国企出售
11、土地使用权转让的方式，常见的有：出售、交换、赠与、买卖
12、划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况下才可以转让、出租、抵押、其中土地使用者必须是：公司、个人、企业
13、甲与某县土地管理局签订一份土地使用权出让合同，该合同应包括的主要内容有：出让地块的基本情况、包括位置、面积、界线。出让金额的数量。土地使用权的出让期限。违约责任。土地使用条件
14、下列合同中，应当以书面形式签订的是：甲与乙签订的土地使用权买卖合同、甲公司与乙县土地管理局签订的土地使用权出让合同、甲公司与乙银行签订的土地使用权抵押合同、甲与乙签订的土地使用权赠与合同、甲与乙签订的土地使用权出租合同
15、下列属于法律允许的土地使用权划拨范围的是：某省高级人民法院办公用的土地。某空军部队军用机场占用的土地。某县养老院占用的土地。某大学占用的土地、某城市道路用地
第四章
1、根据我国《土地管理法》的规定。下列有权行使征用土地的审批权的政府机关是：省级人民政府
2、违反土地管理法规定，逾期不履行土地复垦义务的，责令缴纳复垦费。专项用于土地复垦；还可以处以罚款，罚款额为土地复垦费的：2倍以下
3、土地利用总体规划要经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准的是省、自治区人民政府所在地的市以及其他城市但人口应不少于100万
4、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6~10倍
5、《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上
6、必须报国务院批准，才能一次性开发未确定土地使用权
第五章
1、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于：变更登记
2、根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是：办理房屋产权登记
3、异产毗连房屋所有人以外的人，需使用异
产毗连房屋的共同部位时，应具备的条件是：各所有人一致同意
4、甲与乙结婚已十多年，两人现居住房屋为甲婚前自己出资购买的，后甲与乙感情不和，甲多次对其侄女丙说要把房赠与她，还定下赠与协议，2000年1月，甲趁乙出差期间，把房以高价卖给了丁，并办理了房屋产权过户登记，乙出差回来发现后向法院起诉，请求确认该买卖行为无效，根据有关法律规定，此时房屋应属于丁所有
5、关于建筑物区分所有权概念诸说中的专有权说最早为：1804年《法国民法典》所肯定
6、下列情形可能形成房屋共有关系的是：甲公民与乙公司共同出资买一间房、甲公民与某国有企业共同投资一间大厂房、甲私营企业与乙私营企业共同投资兴建商铺
7、土地使用权的客体范围包括：地面
8、以下属于房地产权属登记的功能的是：产权确认功能、管理功能、公示功能
不属于的是：使用功能
9、土地使用权传来取得的方式包括抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体以及转让
10、各国关于房地产权属登记及其效力的规定，主要有三种模式，法国模式、托伦斯模式和德国模式
11、县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记称为：总登记
12、住房部分产权包括占有权、使用权、有限的利益权和处分权、并可以继承，它是指城镇居民对其购买的公房享有的权利，该公房的购买价为：标准价（优惠价）
13、房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有：所有权
14、在对建筑物区分所有权的界定上，三元论说，又称“最广义区分所有权说”倡导者为：德国学者
15、相邻关系的客体为：相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益
16、立法上对房地产权属登记的效力问题采取对抗要件主义的国家不包括：德国
17、根据我国有关立法规定，办理房产权转移登记的时间在事实发生之日起：3个月内
18、老吴生有一子一女，妻子已过世，儿女嫌其残废难以照料，便不与其共同生活但偶寄生活费回来，其生活起居常得到其外甥女的帮忙，1996年老吴与本村自办的敬老院签订遗赠抚养协议，约定老吴生前由敬老院抚养，死后老吴将其房屋赠与敬老院，2000年1月。老吴病重，自知时日不多，便定下遗嘱一份，指明该屋由其一子一女和外甥女平分，2月份老吴去世，根据有关法律规定，此时老吴的房屋应归：敬老院所有
19、以下两者之间的关系不属于房屋共有关系的是：国家机关之间
属于的是：全民和集体单位之间，公民之间，公民和社会组织之间
20、机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如因特殊需要必须租用，有权批准的为：县级人民政府
多选
1、依据房屋所有权的主体不同，房屋所有权可分为以下几种：公房所有权，私房所有权、外产房所有权、中外合资房所有权、其他性质的房屋所有权
2、下列所列各项用于房屋按份共有特征的是：主体各有份额、每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让
3、建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即：专有所有权、共同部分处分权、成员权
4、建筑物区分所有权的特征包括：一体性、复合性、专有所有权的主导性、权利主体身份的多重性
5、房屋共有的法律特征是：主体至少两人、客体是同一项房产，存在对内、对外两种关系
6、我国的国有房产可分为：直管公房、自管公房
7、房屋共有的形式有：房屋共同共有、房屋按份共有
8、土地使用权的内容在经济生活中具体表现为对土地的：利用权、出租权、转让权、抵押权、物上请求权
9、土地使用权主体变更的事由包括：买卖、互易、赠与
10、以下属于所有权具体表现形态的是：共有权、、个人独体所有权、法人所有权、建筑物区分所有权
11、下列情况中可能会发生房地产相邻关系的是：甲所有的房子和乙所有的房子相邻，甲乙间的关系、甲的房子出租给乙，该房子与丙的房子相邻，乙与丙之间的关系、甲的房子出租给丙，乙的房子出租给丁，甲乙的房子相邻，丙与丁之间的关系、侨居在国外的甲的房子与乙的房子相邻，甲与乙的关系
12、土地使用权在下列哪些主体间的流转会受到一定的限制：甲国有企业欲从某市卫生局受让A 地的土地使用权、中国公司甲欲把c地的土地使用权转让给美国公民乙、某美国公司驻广州办事处欲将其拥有的甲地的使用权连同地上建筑物转让给某澳大利亚驻广州办事处
13、下列有关建筑物区分所有权中三大权利的提法，正确的是：区分所有权取得专有所有权就取得了共同部分持分权、区分所有人丧失了专用所有权即丧失共同部分持分权与成员权，区分所有权人专有所有权的大小决定了共同部分持有权及成员权的大小，在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权、专有所有权处于主导地位
14、地产权属的登记按登记的时间和内容可分为：初始登记、变理登记
15、在房地产权属登记的种类中，其他登记包括：限制登记、遗失登记、更正登记、更名登记
16、以合法有效的遗嘱处分遗产的方式，其法律效力高于法定继承，但作为一种法律行为，遗嘱必须具备以下条件：主体合格、客体合法、内容合法、形式合法、意思表示真实
17、国有房产的来源主要有：旧政府房产、个人捐献私房、国家基建投资兴建的房产、私房社会主义改造的、没收官僚资本家所有的房产
18、在租赁城市私有房屋期间，承租人有下列
行为之一的，出租人有权解除租赁合同：承租人累计6个月不交租金、承租人擅自将房屋转让的、承租人擅自将房屋转租的、承租人擅自将房屋转借的、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的
第六章
1、《土地增殖税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售免征土地增殖税的情况是，增殖额未超过扣除项目金额的：20%
2、1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业的注册资本必须超过：100万元
3、按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和成片开发
4、房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一
5、根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业若超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发土地的，可以征收土地闲置费，其数额一般为不超过土地使用权出让金的20%
6、我国的房地产专营企业按照资质可分为：五级
7、以下房地产专营企业资质条件中不符合一级企业的是：4年房地产开发经历
8、以下房地产专营企业资质条件中不符合二级企业的是：自有流动资金和注册资金均为800万元
9、房地产开发企业在领取营业执照后的一定期限内，应到登记机关所在地的县级以上人民政府确定的部门备案，此期限为：30日10、在我国，房地产一级企业的等级证书由：建设部核发
11、在我国，房地产开发企业中持有资格证书的专职会计人员不得少于2人
12、从事房地产咨询业务的房地产中介服务机构，具有房地产及相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上
13、1980年国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》规定，中我合营企业用地应计收：场地使用费
14、世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式，其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家是：美国
15、不属于房地产开发企业设立之必备程序的是：事先公证
属于的是：申请登记、发给营业执照、备案
16、以下不属于房地产开发主要特征的是：建设周期短
17、工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取：同级房地产主管部门的意见
18、违反《城市房地产管理法》规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上工商业行政管理部门没收违法所得，可以并处罚款，罚款额不得超过违法所得的：5倍
19、以下属于房地产三级市场的是：房屋租赁
20、在我国，设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，要由：县级以上房地产管理部门进行审查
21、若要从事房地产估价业务必须经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》
22、若要从事房地产经纪业务必须取得《房地产经纪人资格证》
23、对房地产中介服务机构的专业人员条件进行年检的法定机构是：房地产管理部门
24、房地产中介服务机构领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的：县级以上人民政府房地产管理部门备案
多选
1、房地产开发企业对土地进行开发，将生地变成熟地，达到“七通一平”，这种开发属于：成片开发、经营开发
2、下列各项是房地产资质一级企业必须达到的条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元、具有5年以上从事房地产开发的经历
3、房地产开发应注意的事项包括：总体效益开发高。严格按用途、期限开发。设计、施工规范。居民住宅优惠开发
4、国家对房地产中介服务人员采取下列管理办法，执业咨询认证、采取统一考试、注册登记
5、土地开发三通一平的三通是指：道路通、上下水通、电力通
6、按开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发、成片开发
7、我国房地产开发企业目前主要有：专营企业、兼营企业、项目公司
8、我国目前的房地产中介服务主要有：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪
9、下列国家的土地制度属于以土地所有制为基础的完全市场模式的是：美国、日本
10、下列有关房地产开发企业的提法中，正确的是：房地产开发项目公司项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。房地产开发企业须有自己的名称
11、根据有关法律的规定，必须在领取营业执照后法定期间内到有关部门备案的是：光明房地产开发有限责任公司、宏达房地产咨询有限责任公司、利用房地产价格评估有限责任公司、路通房地产经纪有限责任公司、通达房地产股份有限公司
第七章
1、拆迁补偿的范围包括：被拆除的未超过期限的临时建筑物
2、拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的：所有人
3、房屋拆迁必须依法按照一定的程序进行，该程序是：申领规划用地许可证、编制拆迁计划和方案、申领房屋拆迁许可证、
4、房屋拆迁补偿对象不包括：公房所有人
5、拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全的情况是：拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋
6、产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的：建筑面积
7、应当实行产权调换的情况是：拆除非住宅房屋
8、在房屋拆迁中，被拆迁人享有的权利是：安置和补偿权
9、拆迁安置的是被拆除房屋及其附属物的：
使用人
10、重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价是：重置价格
11、在实践中经常运用，有利于协调拆迁双方在补偿问题上的分歧的拆迁补偿方式是：产权调换与作价补偿相结合
12、拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁主管部门或人民政府裁决不服的，可以向人民法院起诉，该期限在接到裁决之日起：15日起
13、取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括：公民个人
14、房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和自行拆迁
15、房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的：使用权
16、拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议
17、主要发生在城市的新城区（尤其是成片新住宅的建设），不公改变了原土地所有权的归属，而且也确定了征地单位的土地使用权的拆迁方式是：征地拆迁
18、对房屋拆迁搬家补助费的标准进行规定的人民政府是：省级
19、拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系，继续保持
20、以下属于拆迁安置费用以外的费用的是：拆迁公告费
21、房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该：申领规划用地许可证
多选
1、被拆迁人可能是：房屋的所有人、房屋的使用人、房屋的代管人、房屋的管理人、房屋的承租人
2、以建设投资不同的资金来源为标准划分，房屋拆迁可分为：市政动迁、社会动迁
3、拆迁公告的内容主要包括：建设项目的名称、拆迁人、拆迁时间、拆迁范围
4、拆迁协议的主要条款应该包括：补偿形式、安置地点、补偿金额、违约责任、过渡期限
5、根据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁人是进行国家建设需要使用土地而向国家申请征用土地的人，包括：全民所有制企业、集体所有制企业
6、拆除用于公益事业的房屋及其附属物，补偿方式是：按照重置价格给予补偿、由城市人民政府按城市规划统筹安排、不予补偿
7、如拆除的房屋是出租住宅房屋：应当实行产权调换、原租赁关系继续保持、因拆迁而引起原租赁合同条款的变动，应当作相应修改
8、房屋拆迁中的被拆迁人包括：公有房或私有房的所有人、房地产部门直接管理公房的住户、私房住户、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人
第八章
1、依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括：房地产开发
2、书面租赁合同签订后，依法应向房产管理部门办理登记备案手续的是：出租人和承租人
3、房地产转让、抵押时、要求：房屋的所有权和土地使用权同时转让、抵押
4、城市房地产买卖中，仍属于国家。不能转移给受让人的是土地所有权
5、依据我国法律法规的规定，下列房地产可以设定抵押的是：某国有企业的厂房
6、以下各项不属于抵押权人的义务的是：保持抵押房地产的价值（不属于）不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人担保范围，增加其负担、在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债后有剩余的，应当将剩余部分返还给抵押人
7、属于依法收回土地使用权的情况是：出让年限届满而未续期、根据社会公共利益的需要而提前收回、因逾期未开发而被无偿收回
8、房地产转让的条件之一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上
9、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后一定期限内持房地产权属证书、当事人的合法证明，转让合同等文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，该期限是：30日
10、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为：土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限
11、依照法律规定，下列各种形式中哪种房地产是允许转让的：通过出让方式取得土地使用权的房地产转让，转让时房屋已建成，并搬起石头砸自己的脚房屋所有权证书
12、房屋预售实行许可证制度，房地产开发商应：向县级以上人民政府房产管理办理预售登记
13、依照《城市房地产管理法》的规定。预售商品房的，若预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定
14、在我国，房屋赠与是：无偿的
15、在我国，房屋赠与人主要是公民
16、典契没有约定典期的，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋的，情况是出典人超过30年回赎期限
17、《城市私有房屋管理条例》施行后，交换房屋未办理产权转移手续的，发生纠纷后一般可认定换房行为没有效力
18、属于不办理土地使用权出让手续而以划拨方式取得土地使用权的房地产转让情况的是：经批准转让土地用于行政法规规定的用地、根据城市规划土地使用权不宜出让的、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
19、房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限与原土地使用权出让合同约定的最后年限的关系是：不能超过
20、按提供预售的商品房计算，进行房屋预售的条件是已确认讯息工期进度和竣工交付日期并且可以投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%
21、下列房地产可以设定抵押的是：未列入拆迁范围的房地产
22、以下所列为可以出租房屋的是：共有房屋共有人同意的
23、房屋预售在实践中最基本的问题是：预购人合法权益的保护
24、出典房屋的典期一般决定于双方当事人的约定
25、下列各项中属于房地产抵押权人应履行的义务是：不得单方扩大抵押人担保范围
26、依据《城市房地产管理法》的规定，房屋所有人以营利为目的将通过划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金所含：土地收益上缴国家
27、法律规定，房屋赠与合同发生法律效力的时间是：登记之时
28、土地使用权转让必须按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
29、民间所说的：房不计租，钱不计息，所指的法律关系是：房屋出典
30、房屋交换的实质是：房屋买卖
多选
1、房地产交易的对象包括：城镇国有土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权
2、房地产交易的形式包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁
3、房地产转让可通过下列方式实现买卖、赠与、以房地产抵债、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移
4、房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利有：对抵押房地产的占有、使用和收益权。就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利
5、根据《城市房屋租赁管理方法》的规定，有下列情形的，不得出属于违法建筑的、不符合环境保护部门的有关规定的、不符合安全标准的、没有合法的房屋所有权证的、权属有争议的
6、房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格，其可分为：市场租金、商品租金、成本租金
7、房屋交换与房屋调换的主要区别是：房屋交换是交换的所有权的行为、房屋交换实质上是房屋买卖、房屋调换是交换使用权的行为、房屋调换实质上是房屋租赁权的互相转让
8、下列各项属于禁止房地产转让的情形有依法收回土地使用权、共有房地产，未经其他共有人书面同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的
9、下列房地产中不得设定抵押的是：权属有争议的房地产、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产、列入文物保护的建筑物、已依法公告列入拆迁范围的房地产、被依法查封的房地产
10、房地产抵押人的权利有：要求保全抵押房地产担保价值、处分抵押权、优先受偿权、
11、房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的总称，这些合同包括：土地使用权转让合同、土地使用权抵押合同、房屋出租合同、房屋买卖合同
12、下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有权的、被司法机关依法裁定查封的、权属有争议的
13、承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有：将承租的房屋擅自转租的、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的、故意损坏承租房屋的
14、房地产转让是由房地产权利人实施的，房地产权利人包括：房地产所有人，房地产使用人、房地产经营人
15、房屋租赁合同的主要条款包括：当事人姓名或住所，房屋设施装修情况、租赁期限、租金及支付方式
16、房地产转让的程序有：签约、缴纳税费、核发过户单、审查、申报
17、房地产转让合同的主要内容有：房地产权属证书名称和编号、房地产的用途或使用性质、成交价格及支付方式
18、房屋预售一般应经过的步骤为：预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证。预售人办理预售登记，领取预售许可证。预售人同预购人签订商品房预售合同、预售合同登记备案
19、房屋出典的法律特征有：以使用和收益为目的的用益物权、双务、有偿的民事法律行为、要式法律行为、回赎须经一定期间
第九章
1、我国住房制度改革始于1980年初，在改革之前形成的住房制度的特征不包括：货币工资分配制
2、1991年6月。国务院及办公厅纷纷发布通知，积极进行住房改革，这一时期的改革模式是：全面推进多种模式
3、我国把住房制度改革的方向确立为：停止实物分配，全面转向住房的货币工资分配是在1998年
4、国务院于1994年7月发布提出了一系列深化城镇住房改革的新举措的文件是《关于深化城镇住房制度改革的决定》
5、住房公积金的缴纳率要达到：5%左右
6、我国传统的低租金制使住房的价格长期比成本低
7、1998年，国务院提出深化我国城镇住房制度改革的指导思想，其内容是：稳步推进住房商品化、社会化。加快住房建设。促使住宅成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求
8、1998年发布《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长可到：20年
9、1980年至1982年，国家在部分城市进行全价出售公有住房的试点，由中央拨款给试点城市，地方政府建房后按：标准价格出售
10、我国的住房制度改革从试点转向全国推广是在推行住房货币工资分配制度改革阶段
11、国务院成立了住房制度改革领导小组，统一协调指导全国住房制度改革工作是在：1986年2月
12、目前，我国正致力于建立以：经济适用住房为主体的多层次的新的住房供应体系
13、我国今后相当长一段时期住房制度改革的主要模式是：住房货币补贴出售
14、中央、国务院正式公布关于住房商品化的政策是在：1980年6月
15、1994年，国务院发布的对出售公有住房价格作了规定的文件是：《关于深化城镇住房制度改革的决定》
16、银行可以向个人发放住房贷款，但贷款人
必须提供担保，依据《担保法》规定，下列各项不属于法定的担保方式的是：留置。属于的是保证、质押、抵押
17、住房制度改革中的合理调整公房租金的主要内容是改变公房租金过低的状况，按照价值规律的要求确定房租，有计划、有步骤地将租金提高到：成本租金
18、公房租金的成本租金要素包括：管理费、折旧费、维修费
19、以下属于我国城镇住房制度改革根本的目的是：实现人人有其房，按需分配的住房制度
20、职工购房实行分期付款的首期付款不得低于实际售价的30%
21、1980年至1982年，国家城镇住房制度改革的模式是：全价出售公有住房
22、我国开始全面推行住房公积金制度是在1994年
23、职工以标准价购买的住房，拥有：部分产权
24、按照专项使用的原则，职工的住房公积金不能用于：投资经营
25、下列公有住房可以出售的是：与政府机关及保密部门大楼相连但可以分割的
26、现阶段国家致力于建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，新建设经济适用房原则上：租售相结合
27、1993年后，对出租公房的租金按统一标准进行调整，这个标准中不包括：投资利息（包括）：折旧费、房产税、所在地段的地价
28、到2000年，住房租金原则上应达到占双职工平均工资的15%
29、公房调整租金后，需要相应给住公房的职工发放住房补贴，将住房补贴纳入职工的：岗位津贴
30、住房的规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可以由，政府民政部门适当给予补助
多选
1、我国于1998年提出了深化城镇住房制度改革的思想，其内容是：加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。推进住房商品化、社会化。建立适应我国国情的住房新体制。
2、2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%，租金水平已达到或超过折旧费，维修费。管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金计租、市场租金计租
3、在当前情况下，居民购房的资金主要来源于：银行贷款、工资收入、住房公积金、部分单位的住房补贴
4、《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了：保证方式、抵押方式、质押方式
5、我国的住房制度改革是从20世纪80年代初开始的，在此之前形成的住房制度的特征是：国家包、福利性、低租金、等级制、供给制
6、下列关于住房公积金制度的说法正确的是：住房公积金按照个人存储、单位资助的原则进行归集。住房公积金个人所有，存入个人公积金账户。职工离、退休时，其积累的住房公积金本息金额一次结清，退还职工本人住房公积金只能用于职工购、建、大修住房，严禁挪作他用
7、下列情况中，能取得房屋全部产权的是：职工李某以市场价购买的住房、退休工人老陈以成本价见得现居住的公房、退休职工张某以市场价购买的商品房
8、依据我国公有住房出售的有关规定，下列住房不宜出售的是：被没收、代管的公有住房、已列入城市规划有待改造的公有住房、与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的住房。市、县房地产管理部门尚未确认产权的住房、经不权产权单位确认不能出售的住房
9、职工以标准价购买的住房，其拥有的权利包括：占有权、使用权、有限的收益权
10、改革开放前我国住房体制的弊端是：城镇住房长期国家包，住房短缺，不鼓励买房建房，强化租住公房，住房分配不合理，住房价格背离价值，低于成本，抵制房地产业发展
11、我国房地产业在国民经济中的重要地位表现在：为城市居民提供住房，已经成为国民经济的基础和支柱产业、直接决定着社会的消费结构、产业结构的调整、影响着社会就业以及金融、建筑、建材、服务等行业的发展
12、我国城镇住房制度改革在不同阶段曾先后采用过的模式有：全价出售公有住房，公有住房补贴出售。推行以调整公房低租金为主的综合配套改革、推行住房工资分配制度
13、居民购买公有住房可享受的优惠待遇是：购买现住房折扣、工龄折扣、一次性付款折扣、对现住户购房减收征地费
第十章
1、传统意义上的物业管理起源于：19世纪60年代的英国
2、物业管理的基本主体是：业主
3、物业公司的管理权源于：业主的委托或规定
4、代办物业租赁属于物业管理的：针对性的专项服务
5、下列属于物业管理开支范围的是：设备管理费、物业管理费、房屋修缮费
6、按照规定，物业管理维修费基金属于：全体业主共同所有
7、在物业管理活动中，具体进行物业管理行为的主体是：物业管理公司
8、依照法律管理的有关规定，物业管理公司是由：业主委员会聘任
9、我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代
10、物业管理是运用现代管理科学和先进技术对已投入使用的物业以经营的方式实施全方位的统一管理，其管理的性质是：服务性
11、物业管理的费用由下列哪一主体承担：业主
12、关于物业管理公司与业主之间的关系，下列表述正确的是：受委托人与委托人的关系、服务者与被服务者的关系、合作关系
13、在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主合法权益的自治管理组织是：业主委员会
14、物业公共设施、设备的管理属于：常规性的公共服务
15、业主是指物业：所有人
16、我国传统房产管理方式中处于被管理地位的是：业主
17、管理由专业物业管理公司实施管理，该管理公司由业主委员会聘请
18、物业管理中不能体现业主自治的是：服从性质隶属领导
19、物业管理和服务不应该是：行政的
应该：统一的、全方位的、多层次的
20、我国现阶段的物业管理方式不包括：物业管理集体公司
包括：房管部门房管所转制为物业管理企业、开发公司自行组织成立物业管理公司、业主委员会委托专业物业管理公司管理
21、首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由建设单位选聘
22、物业管理公司的内部环境条件不包括它与：房管部门的关系
包括：业主的关系、业主大会的关系、业主委员会的关系
23、物业管理公司的外部环境条件不包括它与业主大会的关系
包括“工商部门的关系、房管部门的关系、城管部门的关系
24、物业管理的基本业务工作应该是“常规性的公共服务
25、以下属于物业管理的基本环节的是：物业管理的整顿接管阶段
26、以下属于物业管理中的“常规性公共服务的”的是：各类设备、设施的日常营运、维修与更新的管理、火灾的预防及发生火灾时的救护与处理、在所管物业范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等工作
多选
1、我国物业管理应坚持的原则有：物业管理公司实行统一的、全方位的、多层次的管理服务。社会管理、企业化经营。以合同聘用物业管理公司。业主自治与物业管理企业专业管理结合
2、物业管理常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理、牧业公共设施管理、公共环境卫生管理
3、我国传统房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的消极管理
4、业主委员会的权利包括：召集和主持业主大会、草拟业主公约、报业主大会通过，审议年度费用预算。监督物业管理公司的物业管理工作
5、业主委员会的宗旨是：创造优美、安全、舒适、文明的环境。维护公共秩序。保障物业合理与安全使用。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制。代表业主合法权益
6、物业管理的对象（或内容）是物业的：共有部分、共同事务
7、业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的：执行机构、常设机构
8、依照物业管理内容的相关规定，下列属于针对性专项服务的范围：代办各种财产保险和人寿保险等业务、代住房进行室内、外卫生清扫，室内装修、搬家
9、业主是物业的所有人、管理主体、管理服务对象
10、下列应当属于业主大会的权利的是：监督业主委员会的工作、批准物业管理委托合同，
11、物业管理是一个系统工程，其基本环节包括：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段
12、现代物业管理是一种有别于传统房产管理的新型管理模式。具体如下特点：社会化、专业化、市场化
13、房屋修缮管理是物业管理的基础性工作，房屋修缮管理的内容主要包括：房屋维修施工管理、房屋质量管理、房屋维修行政管理
14、下列对业主委员会的产生与组织的表述正确的是：业主委员会在选举后需向物业行政主管部门申请登记，业主委员会由业主大会进行换届选举、业主委员会委员从业主中选举产生
15、下列说法正确的是：物业可大可小、一座大厦、一个住宅单元都可以作为一项物业。物业管理公司一般将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司
第十一章
1、涉外房地产有狭义、广义之分，一般认为狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的：主体具有涉外因素
2、涉外房地产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，也就是现行的实体法
3、依据我国《民法通则》及最高人民法院《关于贯彻执行[民法通则]若干问题的意见（试行）》的有关规定，不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用：不动产所在地法
4、产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，除大城市市区繁华地段外，开发费一次性计收或者该企业自行开发场地的地区，使用费最高为每年每平方米3元
5、对外国人在我国境内的个人所有的住宅和非住宅房屋进行管理的依据是：《城市私有房屋管理条例》
6、在我内地开办的外商投资企业，其占有的土地使用权由：外商投资企业享有
7、外商投资企业开发经营成片土地的，在取得土地使用权后必须首先依照土地使用权出让合同的规定投资开发土地
8、表述正确的是：外商投资企业的中方合营者可以将土地使用权作价入股、外商投资企业可以通过出让方式获得国有土地使用权、农村经济组织只能以集体土地使用权作为合资或合作条件，不得出让集体土地使用权
9、对吸收外商投资进行成片开发的项目进行组织编制的机关是：市县人民政府
10、根据国家有关规定，需要向境外销售商品房的，必须向当地政府房地产管理部门申请，取得《商品房外销许可证》
11、我国现行立法确定了“房地一致”的原则，土地使用权期限届满时，原房屋无偿收回归国家，但可以申请续期
12、设立从事成片土地开发经营的中外合资企业，中外合资企业或外资企业，审批权限是：外经贸部，省、自治区、直辖市人民政府
13、外商投资成片土地开发经营的开发企业，在其开发域内与其他企业的关系是：平等的民事关系
14、关于外商投资成片土地开发经营问题。正确的表述是：向外商出让的只是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家。出让的国有土地使用权是一种地上使用权。外商投资开发企业在其开发区域内没有行政管理权
15、外商投资企业的地产，是指“土地使用权
16、1687年5月23日发出的《关于落实华侨私房政策的补充意见》规定：对属于应落实政策的土地改革中在农村和城镇没收、征收的华侨私房，如房屋不止一处或一处面积较大的，可酌情腾退一部分自住宅房给产权人，上述“酌情腾退一部分”是指退还：使用权
17、以下属于处理涉外房地产关系应该遵循的原则的是：平等互利、维护国家主权、统一管理
18、房产权转移的方式包括赠与、交换、买卖
19、向外商出让的国有土地使用权是：土地的地上使用权
20、外商投资成片开发规划的审批权归：省政府
21、中外合作、合资企业的房产，房产权属于：中外合资、合作企业
多选
1、对外商投资开发房地产问题，主要适用：《外资企业法》《中外合资经营企业法》《土地管理法》《城市房地产管理法》
2、外商投资企业取得用地可以采用的方式是：拍卖、招标、协议、转让
3、侨房代管人可以取得代管房屋的所有权的情况是：代管后判明代管房屋是敌伪战犯的产业、逾期无人申请发还、发还申请不成立
4、在我国内地。土地所有权因外资投入不发生变化，土地所有权属于：国家、农民集体
5、下列表述正确的是：外商投资企业可以与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，缴纳出让金，取得土地使用权/外商投资企业以租赁方式取得土地使用权，应当向中国政府缴纳土地使用费/中外合资、合作经营企业的中方合营都可以土地使用权作价入股/
6、有权审批成片开发项目的项目建议书的机关有；国务院/省、自治区、直辖市人民政府/国家发展计划委员会
7、以下关于外商投资成片土地开发经营的表述，正确的是：向外商出让的只是土地的使用权，土地所有权属于国家/对涉及国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权
8、外商投资成片开发的条件是取得该开发区区域的土地使用权，依照法律由开发区域所在地的市、县人民政府出让，出让应遵循下列程序，按顺序先后列的是：市、县人民政府确定出让条件/所经上级人民政府批示/签订出让合同
9、根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征用的土地，还是利用中方合资者或者合作方原来使用的土地，都应缴纳土地使用费，又称“场地使用费”包括：原有建筑物的拆迁费/原有人员的安置费用/重用土地的补偿费/与其配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用
10、我国私房改造中，不该被纳入改造的侨民之列，应当时归还产权人的是：闲置房屋被纳入改造的、出租面积不到起改点的、所收房屋租金用于公益事业的、经机关团体动员并通过他们安排出租的、与自住房屋结构相连的出租房，数量超过改造起点不多的
第二部分综合
1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：①综合功能；②多级市场；③法定形式；④部分限制；⑤国家适度干预。
2 房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。
3 房地产法调整对象的内容：①土地、房屋财产关系；②土地利用和管理关系；③城市房地产开发经营关系；④城市房产管理关系；⑤城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。
4 我国房地产法的基本原则：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。
5 房地产法律关系：是对房地产关系的法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。
房地产法律关系的要素：包含主体、客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主要有：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。
6 根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持的“一书两证”制度是：①选址意见书；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证。
7 土地管理法的主要内容：①土地用途管制；
②加强耕地保护；③提高征用土地的补偿标准；④加大查处土地违法行为的力度。
8 土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。其特征为：①土地所有权是一项专有权利，其权利的主
体是特定的，而义务主体是不特定的；②对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束；③土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有权的特征：①权利主体多样化；②所有权客体的限制性。
9 我国国有土地的范围：①城市市区的土地；
②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
国有土地确定给单位或个人使用的形式：①行政划拨；②国有土地有偿使用；③国有土地承包经营。
10 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的三种方式：①协议出让；
②招标；③拍卖，又竞投。
国有土地租赁：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。
11 土地使用权出让合同：是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。
12 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。
土地使用权转让的条件：必须同时具备三个条件，①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。
13 土地使用权禁止转让的法定情况：①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；
②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的。
14 土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件：①设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人；②设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；③抵押必须办理登记。
15 土地使用权终止的原因：可以分为四种：
①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；②土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权；③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
16 土地使用权的划拨：是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为：①土地使用权划拨是一种具体的行政行为；②土地使用权划拨是一种无偿的行为；③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。
17 可以由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
18 划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件：
①土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。
19 《土地管理法》规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形：①为公共利益需要使用土地的；②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；④因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况：①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。
21 国企改革中，经批准后保留划拨方式处置土地使用权的情形：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
22 土地利用与保护的原则包括：①十分珍惜、合理利用土地的原则；②切实保护耕地的原则；③全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；
④开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用
与保护的内容：①土地利用总体规划制度；②土地开发制度；③耕地的特殊保护制度；④土地调查和统计制度。
23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据。
成片开发：是从事开发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。
24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：①从规划上保证总量平衡；②实行土地用途管制制度；③实行占用耕地补偿制度；④实行基本农田保护区制度；⑤禁止闲置和荒芜耕地。
25 土地利用年度计划编制的依据：①国民经济和社会发展计划；②国家产业政策；③土地利用总体规划；④建设用地和土地利用的实际情况。
26 基本农田保护区：是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
27 基本农田保护区制度的内容：①需要占用基本农田应报国务院批准；②实行基本农田补充制度；③禁止破坏基本农田；④实行基本农田地力等级评定制度；⑤实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
28 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。
29 土地开发：是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一种具体形式。土地开发的原则：①符合土地利用总体规划；②保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；
④保护开发者利益。
土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
30 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。
31 国家建设征用土地：是国家运用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为：①征地主体的唯一性；②征地行为的行政性；③征地条件的补偿性。征地费用的构成：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况：建设施工需要和地质勘察需要。
32 房屋所有权：是所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的种类包括：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权。
33 房屋共有：是两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。其特征：①主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；②客体是同一项房产；③房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有分共同共有和按份共有两种形式。
房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。其特征：①共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；②共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担共同的义务；③共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。
房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征：①主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额；②每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；③每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。
34 在处理房屋按份共有关系时应当掌握的原则：①一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；②共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；③按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。
35 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的特征：①权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权；②客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面；③目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设；④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序；⑤使用的期限性。土地使用权是有期限的。
36 土地使用权的取得主要有：原始取得和传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。
37 国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在：①限制国有企业与机关、事业单位之间流转；
②限制公民与法人、非法人组织之间流转；③限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转。
38 建筑物区分所有权：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。其特征：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。
39 住房部分产权：是指城镇居民对按标准价
（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。
40 房地产相邻权：即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。其特征为：①房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；④房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。
41 房地产相邻权的种类：①因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；②因相邻环境保护而发生的相邻关系；③因险情危害而发生的相邻关系；
④因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。
42 异产毗连房屋：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。
43 处理相邻关系应注意的原则：①是否有利于生产发展；②是否有利于方便人民生活；③是否有利于团结互助；④是否公平合理。
44 房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。房地产权属登记的功能有：产权确认功能、公示功能和管理功能。
45 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。房地产权属登记及其效力的规定，主要有德国法模式、托伦斯模式和法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。
46 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。
房产产权登记的全过程，大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。
47 地产权属登记：是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按登记的时间和内容的不同，地产权属登记可分为初始登记和变更登记。初始登记的程序：①申报；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发土地证书。变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；③变更审核；④变更登记注册、发证。
48 城市居民私房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房继承：是指在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。私房继承的条件：①必须有被继承人死亡的事实；②被继承人留有合法的遗产-房屋；③必须有继承人。
49 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。应注意两点：①取得国有土地使用权是房地产开发的前提；②房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。房地产开发的特征：①涉及面广；②工程项目多；③投资量大；④建设周期长。
50 房地产开发的类别：①单项开发、小区开发和成片开发；②经营性开发和自用性开发；③新城区开发和旧城区拆迁改造。房地产开发应注意的事项：①总体效益开发；②严格按用途、期限开发；③设计、施工规范；④居民住宅优惠开发。
51 房地产开发用地：就是进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括：①从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权；②从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有的土地；
③从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物人属于国家所有。
52 我国现行土地使用制度的特点：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；
②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
53 房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其含义包括：①以营利为目的；②营业内容包括房地产开发和经营；③依法律规定的条件、程序设立。房地产开发企业的种类有：专营企业、兼营企业和项目公司。
54 设立房地产企业应具备的条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序：①申请登记；②发给营业执照；
③备案。
55 房地产开发企业的行业管理主要有：四个方面，①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。
56 房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。设立房地产中介服务机构应具备的条件：①有自己的名称、组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。
57 房地产中介服务机构的义务：①遵守有关的法律、法规和政策；②遵守自愿、公平、诚实信用的原则；③按照核准的业务范围从事经营活动；
④按规定标准收取费用；⑤依法缴纳税费；⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
房地产中介服务机构在房地产中介活动中的禁止行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；③
同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律法规禁止的其他行为。房地产中介服务实行回避制度，房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介服务实行赔偿制度。
58 房屋拆迁：是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类：①市政动迁和社会动迁；②征地拆迁和非征地拆迁；③统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。房屋拆迁应注意的事项：①服从国家利益；
②符合城市规划；③保护合法权益；④谁拆迁、谁安置补偿。
房屋拆迁的程序：①申领规划用地许可证；②编制拆迁计划和方案；③申领房屋拆迁许可证；④发布拆迁公告；⑤签订拆迁补偿、安置协议；⑥实施房屋拆迁。
59 房屋拆迁补偿：是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。
拆迁补偿的对象和范围：拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人包括房屋产权人，代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑，超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆迁，应给予适当的补偿。
60 拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补偿费用。房屋调换：是双方交换房屋使用权的行为。调换房屋不引起所有权的转移，其实质是房屋租赁权的互相转让。
61 房地产交易：是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。其特征：①房地产交易对象的特殊性；②房地产交易形式的确定性；③房地产交易是数种典型合同的称谓；④房地产交易是要式法律行为。
62 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其含义为：①房地产转让，是房地产权利人实施的行为；②房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；③房地产转让，通过买卖、赠与或其他合法方式实现；④房地产转让的客体具有多样性。
63 房地产转让的禁止条件：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③共有房地产，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的；
⑤未依法登记领取权属证书的；⑥法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
64 房地产转让的条件：⑴以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发；③转让房地产时房屋已经能够建成的，还应当持有房屋所有权证书。⑵以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
房地产转让的程序：①签约；②申报；③审查；
④查勘与评估；⑤交纳税费；⑥核发过户单。
65 房地产转让合同：是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。
66 房屋预售：也称商品房预售，是房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售，又称“卖楼花”。房屋预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地是用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。
67 房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权的性质：①抵押权是一种从属权利；②抵押权是一种价值支配权；③抵押权是一种优先受偿权。
不得设定抵押的房地产（房地产抵押的条件）：①权属有争议的房地产；②由于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的房地产。
68 房屋租赁：是房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不得出租的房屋（房屋租赁的条件）：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押，未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
69 承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形：①将承租的房屋擅自转租的；
②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；④拖欠租金累计6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥利用承租房屋进行违法活动的；⑦故意损坏承租房屋的；⑧法律、法规规定其他可以收回的。
70 房屋转租：是房屋承租人将承租的房屋在出租的行为。房屋租金：是房屋承租人为取得一定期限内的房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。
71 房屋出典：是承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用收益的行为。房屋出典的法律特征：①房屋出典是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权；②房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系；③房屋出典是一种要式法律行为；④出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎；⑤在出典人和承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。
72 房屋出典与房屋抵押的区别：①设立的目的不同；②房屋是否转移占有不同；③法律后果不同。房屋出典与房屋出租的区别：①设立的目的不同；②法律后果不同；③取得房屋占有权、使用权的代价不同。
73 房屋赠与：是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋赠与合同：是赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。赠与合同是双方的法律行为。在赠与合同中，受赠人须缴纳按税值价格的3%-5%的契税。
房屋交换：也称房屋互易，是房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。房屋交换合同的特征：①房屋交换合同是双务合同；②房屋交换合同是实践合同；③房屋交换合同是要式合同。
74 我国城镇住房制度改革的模式曾进行的探索：①全价出售公有住房；②公有住房补贴出售；
③推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；④多种方式全面推进住房改革；⑤推行住房货币工资分配制度。
75 城镇住房制度改革的基本原则：①国家、集体、个人三者共同负担的原则；②租、售、建并举的原则；③在统一政策的基础上，因地制宜、分散解决的原则；④转换机制的原则。
76 城镇住房制度改革的基本内容：①把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、集体、个人三者合理负担的体制；②把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；③把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配制度；④建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；⑤建立住房公积金制度；⑥发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；⑦建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；
⑧加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
77 住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。住房公积金制度的主要内容：①按照“个人存储、单位资助”的原则进行归集；②按照“统一管理”和责、权、利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理；③按照“专项使用”的原则使用住房公积金；
④住房公积金归个人所有，存入个人公积金账户，当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人。
78 居民购买公有住房的优惠待遇：⑴享受多种房价折扣；包括①购买现住房折扣；②工龄折扣；
③一次性付款折扣。⑵减免部分税费；①对现住户购房减收征地和拆迁补偿费；②房改期间购房享受一次性税费方面的优惠，即免缴房屋契税和土地使用税。
79 为配合住房分配货币化政策的实施，我国正在推行的新的改革措施：①建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系；②以多种方式增强个人的购房能力。
80 物业：是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业管理：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。
物业管理公司：是指根据合同接受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。物业管理公司的权力来源于业主大会和业主委员会。物业管理具有社会化、专业化和市场化的特点。
81 物业管理的原则：①业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；②物业管理公司实行合同聘用的原则；③社会化、企业化经营原则；
④由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。
82 物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
物业管理的基本环节：①物业管理的策划阶段；②物业管理的前期准备阶段；③物业管理的启动阶段；④物业管理的日常运作阶段。
83 房屋修缮管理：是物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
房屋修缮管理的内容包括：房屋质量管理、房屋修缮施工管理和房屋维修行政管理以及房屋维修档案资料管理。
84 房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。其内容一般包括：房屋设备资料管理、房屋设备运行管理和房屋设备维修管理。
85 房屋设备管理制度包括：①接管验收制度；
②预防性计划维修保养制度；③值班制度；④交接班制度；⑤报告记录制度。
86 业主：是指物业的所有人。业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。
87 业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利的义务的行为守则。
88 业主大会的权利：①选举、撤换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥
决定物业管理的其他重要事项。
89 业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。
90 物业管理公司的法律地位：①物业管理公司以合同实施物业管理，其管理权源于业主；②物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；③物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。
91 处理涉外房地产关系应当遵循的原则：①维护国家主权原则；②平等互利原则；③统一管理原则。
92 外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。
外商投资企业用地取得方式：①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房和场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。
93 对外商投资企业使用土地的限制：①外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；②外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同；③外商投资企业不得擅自改变土地的用途；④外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。
94 税收：是国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。其特征：强制性、无偿性和固定性。
房地产税收的效益：是指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业的健康发展。它包括三方面内容：①保护税本，培植税源；②税率设计要适当；③提高资源配置的效率。
95 我国目前几种具体的房地产税包括：①土地增值税；②城镇土地使用税；③耕地占用税；④固定资产投资方向调节税；⑤房产税；⑥契税。
96 土地增值税：是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。其征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。
土地增值税的免税范围：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产；③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上。
97 城镇土地使用税：是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的目的和意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地利用效益，加强土地管理。
98 耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税的免税范围：①部队军事设施用地；②铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；③炸药库用地；④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
99 固定资产投资方向调节税：是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。
100 房产税：是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。房产税的免税范围：①国家机关、人民团体、部队自用的房产；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；④个人所有非营业用的房产；⑤财政部批准免征税的其他房产。
101 契税：是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。契税的免征范围：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征；②城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；④财政部规定的其他减征，免征契税的项目。
102 房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。房地产纠纷产生的原因：①历史原因；②利益矛盾；③合同不当或违反合同；④违法行为。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。
103 土地权属纠纷：是指土地所有人或使用人因土地所有权或使用权的归属问题而发生的争议。房地产违法行为：是指违反国家有关房地产管理法律法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；等。
第三部分后三章
第十二章房地产税收法律制度
一、房地产税收概述
（一）房地产税收的概念：
1、广义的房地产税：广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花费、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。
2、狭义的房地产税：狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。
（二）房地产税收应注意的问题：1、税收中性与税收调节相结合；2、税收效益；3、兼顾国家、集体、个人三方面利益。
（三）税收征收管理制度：略
二、几种具体的房地产税
（一）土地增值税：即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
1、纳税人：为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2、征税范围：为国有土地使用权、地上建筑
物及其他附着物。对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。
3、计税依据：为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；（4）转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
4、税率：采用四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。
5、税额计算：土地增值额=出售房地产的总收入－扣除项目金额；
应纳税额=土地增值额外负担×适用税率。
6、免税规定：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上（居住满3年以上、5年以下的减半征收）。
（二）城镇土地使用税：
1、纳税人：为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
2、征税范围：（1）城市的征税范围为市区和郊区；（2）县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇；（3）建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。
3、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，从量计征。
4、税额：按照土地级差收益采用地区差别幅度税额。（1）大城市0.5～10元；（2）中等城市0.4～8元；（3）小城市0.3～6元；（4）县城、建制镇、工矿区0.2～4元。
5、税额计算：应纳城镇土地使用税税额=实际占用土地面积×年单位税额。
6、加收与减免：（1）城镇土地使用税以下两种情况下可以加收：①逾期不使用所征土地的，加倍征税；②用地超过批准权限的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3～5倍范围内加收。
（2）下列土地免缴城镇土地使用税：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5～10年；⑦由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
（三）耕地占用税：
1、纳税人：为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，但外商投资企业除外。
2、征税范围：包括进行建房和其他非农业建设占用的国有和集体所有的耕地。占用前3年内曾用于种植农作物的土地亦视为耕地。占用渔塘及其他农用地建房或从事非农业建设，也视为占用耕地。占用的荒山、荒坡等非耕地，不属于征税范围。
3、计税依据：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收。
4、税额：耕地占有税采用定额税制。税额标准以县为单位按人均耕地面积多少加以规定。（1）以县为单位，人均耕地在1亩以下的地区，每平方米征税2～10元；（2）人均耕地在1～2亩的地区，每平方米征税1.6～8元；（3）人均耕地在2～3亩的地区，每平方米征税1.3～6.5 元；（4）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米征税1～5元。
5、税额计算：计征税额=计税面积（平方米）×适用税额（元/平方米）
6、加收与减免：经济特区、经济技术开发区和经济发达地区，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过上述规定额的50%。
以下情况经批准可免征耕地占用税：（1）部队军事设施用地；（2）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（3）炸药库用地；（4）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税。
（四）固定资产投资方向调节税：
1、纳税人：固定资产投资方向调节税的纳税人为中国境内进行固定资产投资的单位和个人。具体包括：用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关、团体、部队、国有企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。但外商投资企业除外。
2、征税范围：固定资产投资方向调节税的征税范围十分广泛，包括全社会固定资产投资。从资产来源看，包括国家预算资金、国内外贷款、赠款、各种自有资金、自筹资金及其他各种渠道的资金。从投资形式来看，包括基本建设基金、更新改造基金、商品房投资及其他固定资产投资。
3、计税依据：为固定资产投资项目实际完成的投资额。（1）基本建设项目，以其实际完成投资总额为计税依据，包括建筑安装工程投资、设备投资、其他投资、转出投资、待摊投资和应核销投资；（2）更新改造项目，以其建筑工程实际完成投资额为计税依据；（3）其他固定资产投资项目，以其实际完成投资额为计税依据。
4、税率：固定资产投资方向调节税实行差别税率。具体规定如下：（1）对国家急需发展的项目投资，适用零税率；（2）对国家鼓励发展，但受能源、交通等制约的项目投资，实行5%的轻税率；（3）对职工住宅（包括商品房）的建设投资，实行区别对待和鼓励政策，税率分为0%、5%、10%三档；（4）对楼堂馆所以及国家严格限制发展的项目投资，实行30%的重税率；（5）对一般的其他项目投资实行中等税赋政策，税率为15%。
5、税额计算：（1）预征税额的计算公式为：预征税额=年度计划投资额×适用税率；（2）竣工后清算税额的计算公式为：应退（补）税额=全部实际完成投资额×适用税率－已预征的税额。
（五）房产税：是以房产为征税对象，以房产
价值或租金为计税依据的一种税。
1、纳税人：房产税的纳税人为在中国境内拥有产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人；产权出典的，承典人为纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。
2、征税范围：房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。
3、计税依据：房产税计税依据为依照房产原值一次减除10%～30%后的余值。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。
4、税率：依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%；依照房屋租金计算缴纳的税率为12%。
5、税额计算：（1）依照房产余值计算：应纳房产税税额=「房产原值－房产原值×（10%～30%）」×适用税率1.2；（2）依照房屋租金收入计算：应纳房产税税额=房屋租金收入×适用税率12%，房产税按年征收，分期缴纳。
6、减免税：（1）国家机关、人民团体、部队自用房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）财政部批准免征税的其他房产。
（六）契税：是在房地产所有权转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。
1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，包括城乡居民个人、私营经济组织、华侨、港澳台同胞、外商投资企业、外国人等。
2、征税对象：为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让；房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。
3、计税依据：（1）国有土地权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换，房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
4、税率：契税实行比例税率，税率为3%～5%。
5、税额计算：应纳税额=计税依据×税率
6、减免：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
第十三章房地产纠纷的法律解决
一、房地产纠纷的法律解决概述
（一）房地产纠纷的概念和种类：
1、房地产纠纷的概念：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
2、房地产纠纷产生的原因：（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或违反合同；（4）违法行为。
3、房地产纠纷的种类：（1）民事性质的房地产纠纷；（2）行政性质的房地产纠纷。
（二）解决房地产纠纷的法律方式和法律依据：
1、法律方式：房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。
2、法律依据：（1）法律文件；（2）司法解释。
（三）必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题。
二、几类具体的房地产纠纷的法律解决：
（一）土地所有权和使用权纠纷的处理：
方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿葳、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。
（二）土地有偿使用关系中的纠纷处理：
1、土地使用权出让纠纷处理：（1）出让方主体不合格：国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是市、县人民政府土地主管部门，其他部门、组织和个人作为出让方与他人签订的出让合同，应当认定为无效；（2）客体不合法的：出让合同出让的只能是依法批准的国有土地使用权。对于出让集体土地使用权或者未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效；（3）程序不合规定的：出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效。但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可以认定合同有效。
2、土地使用权转让纠纷处理：对发生在《城市房地产管理法》施行之前的转让纠纷案件，须作具体分析，区别处理：（1）转让方主体不合格的：国有土地使用权转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。但转让方如已按出让合同约定的期限和条件开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可以认定合同有效；（2）客体不合法的：转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定转让合同无效。但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可以认定转让合同有效；（3）转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的；（4）转让建设项目不合规定的；（5）转让合同约定的年限不合规定的；（6）擅自改变土地用途的；（7）拖延办理手续的；（8）重复签订转让合同的：①土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记的受让方取得。转让方给前一合
同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任；
②土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效。如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可以认定该合同有效。转让方给其他合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
3、土地使用权租赁纠纷处理：有效租赁合同在履行过程中发生违约，由违约方依法承担相应的民事责任。
违反国家法律、法规的规定和土地使用权出让合同的约定的租赁合同无效。
4、土地使用权抵押纠纷处理：（1）不合法定程序要求的：土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效；（2）重复抵押的：土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任；（3）以划拨土地使用权抵押的：以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效。但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可以认定合同有效。
（三）房地产开发经营中的纠纷处理：
1、房地产开发经营者的资格问题：在《城市房地产管理法》施行以前，不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的、以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效。但在一审诉讼期间，依法取得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效。
2、以国有土地使用权投资合作建房问题：（1）未办理有关手续的：一般应当认定合建合同无效。但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可以认定合建合同有效，并应责令当事人补办土地使用权变更登记手续；（2）已办理有关手续的：当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。（3）划拨土地使用权的：①以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行之前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可以认为合建合同有效；②在上述《暂行条例》施行之后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应当认定合建合同无效。但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可以认定合同有效。（4）假合建的：如土地使用权的转让符合法律规定的，可以认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效；（5）权属约定不明确的：可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的归属；（6）合作建房无效合同的处理：第一，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有；第二，另一方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：①资金尚未投入实际建设的，可以由以土地使用权为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；②资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
③房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
3、挪用对方投资款问题：合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行合同而给对方造成的实际损失。
（四）城市房屋拆迁中的纠纷处理：
1、处理方式：拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，可进行协商。经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起十五日内向人民法院起诉。
2、几种具体拆迁纠纷的处理：（1）被拆迁房屋的产权、债权纠纷：将要拆迁的房屋，存在房屋的产权、租赁或其他债权纠纷的，由被拆迁人自行处理，拆迁人可给予必要的帮助；（2）临时安置纠纷：被拆迁人无正当理由而不愿接受临时安置，则拆迁人不再承担责任；（3）拒迁、拖迁纠纷：在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定；逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁部门申请人民法院强制拆迁：（4）回迁纠纷：如确因实际情况无法按原合同回迁的，应尽量安排合适的房屋给予回迁，并酌情予以补偿。
（五）房屋买卖、预售关系中的纠纷处理：
1、一般房屋买卖：（1）保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；（2）经检验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
2、房屋预售：（1）预售合同的效力问题：①商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定预售合同无效；②商品房预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金进行了施工建设，并在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效；③商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可以认定预售合同有效。
（2）无效合同的处理：预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。
（3）预售商品房的价格：①一方以政府调整
与房地产有关的税费为由要求变更合同约定的价格，可予以支持；一方以情势变更如建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持；②合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许；③合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产主管部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理；④在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化而造成的损失，由过错方承担责任。
（4）预售商品房的转让：①商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同一般也应当认定为无效；②商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让给他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可以认定转让合同有效。
第十四章违反房地产法的责任
一、房地产关系中的法律责任概述
（一）房地产违法行为：
1、房地产违法行为的概念：是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。
2、违法行为种类：包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；违反城市房地产管理法的行为；违反城市房屋拆迁管理条例的行为；违反城市房地产开发经营管理条例的行为；等等。
3、违法主体：一是与房地产事项相关的公民、法人和其他组织；二是房地产行政主管部门；三是其他违法主体。
（二）房地产法律责任的形式：1、民事责任；
2、行政责任；
3、刑事责任。
二、几种具体情况下的法律责任
（一）土地管理方面的法律责任：
1、非法转让土地的责任：（1）以各种形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得。分两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。还可并处罚款，罚款额为非法所得的50%以下。（2）以各种形式非法处分集体土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5%以上、20%以下。
2、非法使用土地的责任：（1）违法使用或开发不当而造成种植条件破坏的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理；可以并处罚款，罚款额为土地复垦费的二倍以下。构成犯罪的，依法追究刑事责任；（2）拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦；还可处以罚款，罚款额为土地复垦费的二倍以下；（3）逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，还可处耕地复垦费二倍以下的罚款；（4）违反用途规定使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。
3、非法占用土地的责任：（1）未经批准或骗取批准而占用的：①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。分两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。还可并处罚款，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下；②超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处；
（2）在禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依照关于对上述非法占用土地的规定予以处罚；
（3）农村土地未经批准或骗取批准而占用的：①由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋；②超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占有土地论处；
（4）不应当修建建筑物的：①在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行；②对在土地利用总体规划制定前已建的、不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
4、非法批准征用、使用土地的责任：对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，应当由非法使用土地者承担损失赔偿，非法批准者负连带责任。
5、侵占、挪用征地补偿费的责任：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
6、依法应归还土地而不归还的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、20元以下。
7、不按规定办理土地变更登记的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。
8、拒不拆除非法建筑的责任：依照土地管理法规定，责令限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。
建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在自接到责令限期拆除决定之日起的15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，执行费用由违法者承担。
9、阻挠国家建设征用土地的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
10、阻碍执行土地管理职务的责任：依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。
（二）基本农田保护方面的法律责任：
1、非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任：有下列行为之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田；（3）非法批准占用农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
2、应划入基本农田保护区而不划入的责任：由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。
3、破坏基本农田保护区标志的责任：由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
4、非法占用基本农田的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
5、侵占、挪用耕地开垦费的责任：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。
（三）城市房地产管理方面的法律责任：
1、违法出让土地使用权的责任：除责令改正外，还要由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
2、擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任：（1）未取得营业执照的：①由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款，罚款额为违法所得五倍以下；②由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。其罚款额，可考虑参照上述擅自从事房地产开发业务的处罚标准执行。（2）未取得资质等级证书的：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上、10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
3、违法转让房地产的责任：（1）违法转让土地使用权的：由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款；（2）违法转让划拨土地使用权的房地产的：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
4、违法预售商品房的责任：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
5、违反规定交付房屋的责任：（1）将未经验收的房屋交付使用的：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位验收，并处以10万元以上、30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照关于将验收不合格的房屋交付使用的处理规定进行处理：（2）将验收不合格的房屋交付使用的：由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
6、违法收费的责任：没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
（四）城市房屋拆迁管理方面的法律责任：
1、违法拆迁的责任：对有下列行为之一，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：（1）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；（2）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；（3）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。
2、拆迁人超期拆迁的责任：由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可处以罚款。
3、被拆迁人拒绝腾退周转房的责任：由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。
第四部分试题
全国2008年1月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（）
A.选址意见书
B.法律意见书
C.建设申请书
D.规划意见书
2.房地产关系本质上属于（）
第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》
自考房地产法试题和答案 > 学《房地产法》试题 一、选择题(每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。每小题2分，共20分) 1、发生()时应当办理房地产权属登记。 A.房地产买卖 B.土地使用权转让 C.房地产抵押 D.房地产赠与 2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关() A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为()年。 A.90 B.70 C.50 D.404、房地产法律关系包含()等要素。 A.权利 B.客体 C.内容 D.主体 5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以() A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括 A.土地灭失 B.国家强制收回土地使用权 C.国家提前收回土地使用权 D.土地使用权期限届满
7、买卖房地产契税税率为按买价征收()。 A、2% B、4% C、5% D、6% 8、土地利用总体规划体系包括()。 A、全国土地利用总体规划 B、省级土地利用总体规划 C、市级土地利用总体规划 D、县级土地利用总体规划 9、国家建设征用土地的法律特征: A.征地主体的唯一性 B.征地标的的特殊性(集体所用的土地) C.征地行为的强制性 D.征地条件的补偿性 10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的()。 A.不予批准 B.应经县级以上人民政府批准 C.应补交该处宅基地的使用费 D.可以再取得新宅基地的使用权 二、填空题(每空2分，共20分) 1、商业用地的土地使用权出让的期限是年。 2、国家建设用地有两种方式一种是、另一种是。 3、我国的物业管理大致有两种类型:型、型。 4、房地产法律事实的种类包括和两类。 5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是税。 6、房地产开发项目设计可分为初步设计、和三个阶段。 三、名词解释(每题5分、共20)
房地产法自考试题及答案
全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权
时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
全国2011年1月自学考试房地产法试题 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 1.在我国，土地使用权（） A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的是（） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（） A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．（）
第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？[200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？[200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？[201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？[201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？[200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？[201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？[200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？[201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？[201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？[200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？[200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？[201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？[201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？[200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？[200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？[200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？[201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？
2018年10月自考《房地产法》试卷 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有 A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性 2、根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A.一级市场 B. 二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3、下列属于房地产中介服务的是 A.房地产开发项目转让 B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价 4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体;由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是 A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部 5、宅基地使用权的申请人必须具备 A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格 6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合 7、宅基地和自留地、自留山属于 A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有 8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A. 土地管理法 B.物权法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法 9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A.促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B.促进土地科学使用
全国2011年10月自学考试房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．下列不属于 ．．．民事性质房地产关系的是（B）1-25 A．房屋抵押B．房屋征收 C．房屋买卖D．房屋继承 2．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（A）2-56 A．转用审批手续B．出让审批手续 C．征用审批手续D．转让审批手续 3．下列关于承包期的说法不正确 ．．．的是（C）2-50 A．林地承包期限为30~70年B．草地承包期限为30～50年 C．耕地承包期限为70年D．特殊林地承包期经批准可以延长 4．农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（D）2-52 A．无效B．不成立 C．有效，可以对抗善意第三人D．不得对抗善意第三人 5．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（A）2-68 A．国务院批准B．省级人民政府批准 C．县级人民政府批准D．乡级人民政府批准 6．大多数英美法系国家采用的房地产权属登记及其效力模式是（B）3-95 A．谢尔曼模式B．托伦斯模式 C．科斯模式D．考夫曼模式 7．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（ C ）3-96 A．签订书面合同B．经有关主管部门批准 C．办理房屋产权登记D．办理公 8．城镇居民购买商品房所适用的是（B）6-（教材中无法找到标准答案） A．成本价B．市场价 C．政府调节价D．政府定价 9．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一 定比例的，免征土地增值税，该比例为（C）4-111 A．30％B．25％ C．20％D．15％ 10．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确 ．．．的是（C）4-127 A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元
2019年4月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，我国土地可以分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地 4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不可以取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C） A、6个月 B、9个月 C、1年C、2年 8、申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（C） A、申请人所在地基层人民法院 B、申请人所在地中级人民法院 C、房屋所在地基层人民法院 D、房屋所在地中级人民法院 9、下列建设用地中、可以以划拨方式取得土地使用权的是（D） A、住宅用地 B、工业用地 C、商业用地 D、城市基础设施用地 10、根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（B） A、40年 B、50年 C、70年 D、100年 11、根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为（B） A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 12、建设工程监理的现场监理工程享有的权利是（C） A、行政命令权 B、处罚权
2015年l0月高等教育自学考试全国统一命题考试 房地产法试卷 (课程代码 00169) 本试卷共5页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1. 本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2. 第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题l分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1．下列土地中不属于国家所有的是 A. 被依法征收的土地 B．农村宅基地 C．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 D．城市市区土地 2+下列关于《城市房地产管理法》调整范围的表述中，不正确的是 A．调整范围只限制于城镇房地产法律关系 B．既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系 C．调整国家实施房地产管理的行为 D．调整房地产开发行为 3．张三购买王二位于东海市某小区的商品房，该交易全部完成，张三取得了该商品房的 A．土地所有权、房屋所有权 B．土地使用权、房屋使用权 C．土地所有权、房屋使用权 D．土地使用权、房屋所有权 4．房屋出租、抵押、典当、承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于 A．房屋一级市场 B．房屋二级市场 C．房屋三级市场 D．房屋四级市场 5．在担保物权中，主要针对不动产设立的是 A．质权 B．留置权 C．抵押权 D．典权 6。不动产物权变动的公示方式是 A．公告 B. 登记 C．交付 D. 通知 7．地役权的特征之一是 A．地役权的客体仅限于土地 B．地役权的主体限于需役地所有权人和供役地所有权人 C．地役权具有可分性 D．地役权具有从属性 8．满足国家规定的一系列条件、利用农村集体建设用地建设的公租房，其产权归 A．国家所有 B. 开发商所有 C．农村集体经济组织所有 D．房屋租赁者所有
全国2012年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为( ) A．农用地、建设用地、未利用地B．农业用地、工业用地、建筑用地 C．农用地、建筑用地、荒山荒地D．农业用地、工业用地、建设用地 2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是( ) A．中央人民政府B．省级人民政府 C．地市级人民政府D．县级人民政府 3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是( ) A．国务院B．省级人民政府 C．县人民政府D．镇人民政府 4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者( ) A．1／3以上村民代表的同意B．1／2以上村民代表的同意 C．2／3以上村民代表的同意D．3／4以上村民代表的同意 5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为( ) A．30年B．30~50年 C．30~70年D．经相关部门批准可无限期延长 6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( ) A．村民委员会B．国家 C．甲村民小组D．该公共设施的管理者 7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是( ) A．房屋共同共有B．房屋按份共有 C．异产毗连房屋D．房屋相邻 8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有( ) A．独立产权B．部分产权 C．完全产权D．公有产权 9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行的登记是( ) A．变更登记B．他项权利登记
自考房地产法试题及答案
年 4 月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169 ） 一、单项选择题( 本大题共30 小题，每小题 1 分，共30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，中国土地能够分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地
4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不能够取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C）
房地产法名词解释2018整理 39、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。 40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。 41、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 42、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。43、个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 39．建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。 40．临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。 41．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。 42．业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 39.房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。 40.房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。 41.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 42.住房公积金是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 43.涉外房地产广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。 40．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 41．土地登记制度是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。 42．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。43．外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。 房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 40.仲裁亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。 41.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 42.业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 .建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税 【2015】 土地再开发是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。 狭义的房地产开发是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为 土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。 房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。 限价商品住房是一种在房价较高的城市实行的、面向低收入无房或住房困难家庭供应价格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策。【2016】名词解释题 36.房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,(1分)包括物质实体和依托于物质实体上的权益。(2分) 37.商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体,(2分)发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。(1分) 38.买卖不破租赁规则.是指房屋在租赁期间,因与、析产、继承或者买卖而发生所有权变动的,(分)不影响租赁合同的效力,原房屋租赁合同继续有效。(2分) 39.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,(1分)依法缴存的长期住房储金。(2分) 40.土地增值税.是指对转让房地产并取得收入的单位和个人,(1分)以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税 农村土地承包经营权：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 农村土地：指农村集体所有和国家所有依法又农民使用的土地，包括耕地林地草地，以及其他依法用于农业的土地。 土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。 基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 土地开发：是为了扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。 土地复垦：指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 建设用地：指建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地，从广义上讲，指已利用土地中的一切非农业生产用地。 国家建设用征收土地：是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。 乡（镇）村建设用地：是农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。 房屋所有权：指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 房屋共有：指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。 房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。 房地产相邻权：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。 异产毗连房屋：指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。 建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。 住房部分产权：指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权并可以继承。 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。 公信力：指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。 土地权属登记：是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。 城市居民住房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 城市公房：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
房地产法——选择 1。当土地单独作为地产时，指的是{土地所有权}、{土地使用权}，当房屋单独作为房产或者出租时，指的是{房屋所有权}、{房屋使用权}、；当土地与房屋连为一体时，指的是{房屋所有权}和{其占用范围内的土地所有权}，或{房屋所有权}和{其占用范围内的土地使用权}。 2。房地产关系，按其法律特征，可分解为{民事{商品]性质}的经济关系和{行政管理性质}的经济关系。 3。民事性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的{所有}、{使用}、[转让]、[抵押]、[租赁]等经济关系。 4.行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的[征用]，[拆迁]、[土地用途管制]、[建设立项审批]、[房地产税征收]以及[行政调处]有关纠纷等经济关系。 5。房地产法调整对象的内容：1]土地、房屋财产关系，2]土地利用和管理关系，3]城市房地产开发经营关系，4]城市房产管理关系，5]城市物业管理关系。 6。广义的房地产法基本内容包括：1]关于房地产权属的规定，2]关于房地产开发利用的规定，3]关于房地产交易的规定，4]关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定，5]关于社会化、专业化的物业管理的规定。 7。我国房地产法的基本原则：1]土地公有原则，2]土地有偿使用原则，3]十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，4]房地产综合开发原则，5]城镇住房商品化原则，6]宏观调控与市场调节相结合的原则。 8。房地产法律关系包含：[主体]、[客体]、[内容]。 9。房地产法律关系的主体有：[国家机关]、[企业]、[事业单位]和[社会团体]、[公民个人]。 10。房地产法律关系的客体有：[土地]、[房屋]和[行为]。 11。关于房地产我国已经制定的法律有：[《城市规划法》]、[《土地管理法》]、[《城市房地产管理法》]、[《建筑法》]。 1。国土资源部由[原地质矿产部]、[国家土地管理局]、[国家海洋局]和[国家测绘局]共同组建。 2。土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取下列措施：第一，要求被检查的单位或个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；第二，要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；第三，进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测；第四，责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。 1。《土地管理法》的宗旨是：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 2。《土地管理法》按用途将土地分为[农用地]、[建设用地]和[未利用土地]。 3。农用地转用审批权集中在[中央]和[省]两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。 4。征用耕地的补偿费用包括：[土地补偿费]、[安置补偿费]、[地上附照物]和[青苗补偿费]。 5。国家出让土地使用权，必须采用[拍卖]、[招标]、[协议]三种方式进行。 6。国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有[占有]、[使用]、[收益]和[处分]的权利。 7。国有土地确定给单位或个人使用，一般有三种形式：1]行政划拨，2]国有土地有偿使用，3]国有土地承包经营。 8。《宪法》和《土地管理法》规定，[宅基地]和[自留地]、[自留山]属于农民集体所有。 9。土地使用权出让方式，可以采取[拍卖]、[招标]或者[双方协议]的方式。 10。招标出让的一般程序为：[招标]、[投标]、[定标]、[签约]、[履约]五个阶段。 11。出让合同应包括以下主要内容：1]出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；2]出让金额的数量、支付方式和支付期限；3]土地使用权的出让期限；4]地块的规划设计条件，或称土地使用条件，由城市规划部门根据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，工程管线、竖向规划、配件停车场或其他公共设施的要求；5]违约责任。 12。土地使用权转让的方式，常见的有[买卖]、[赠与]、和[交换]三种。 13。下列土地使用权禁止转让：1]以出让方式取土地使用权，未达到法定转让条件的；2]司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3]依法收回土地使用权的；4]共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5]权属有争议的；6]未依法登记领取权属证书的。 14。土地使用权划拨的特征：1]土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2]土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3]土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的的；4]划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 15。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1]国家机关用地和军事用地；2]城市基础设施用地和公益事业用地；3]国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4]法律、行政法规规定的其他用地。 16。军事用地一般指[部队营区]、[军用机场]、[港口]等，但不包括军队用于房地产开发的用地。 17。城市基础设施用地是指[城市道路]、[公共停车场]、[机场]、[码头]、[铁路]、[污水处理]、[垃圾压缩站]、[公厕]、[环卫设施]、[供水]、[排水]、[园林绿化]等用地。 18。公益事业用地是指[教育]、[卫生医疗]、[体育]、[文化]、[邮政电信]、[养老院]等公益事业用地。 19。土地使用者必须是[企业]、[公司]、[其他经济组织]和[个人]。20。可以回收划拨的国有土地使用权的情形有：1]为公共利益需要使用土地的；2]为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3]土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的；4]因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5]公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。21。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应 当采取出让或租赁方式处置：1]国有企业改造或改组为有限责任 公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2]国有企业改组为股 份合作制的；3]国有企业租赁经营的；4]非国有企业兼并国有企 业的；5]国有企业破产或出售的。 1.国有企业改革中划拨土地使用权的处理(一)土地使用权的作价 出资(入股)(二)国有土地使用权出让或者租赁(三)保留划拨土地 方式处置土地(四)处置土地使用权的要求. 2.土地利用总体规划的编制原则(1)严格保护基本农田,控制非农 业建设占用农用用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类,各 区域用地;(4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;(5) 占用耕地与开发复垦耕地相平衡. 3.土地利用总体规划的编制内容(1)土地利用现状分析(2)土地需 求量预测(3)土地适宜性评价(4)确定规划目标和方针,进行布局 与结构调整(5)土地利用分区规划(6)制定和实施规划的政策和措 施. 4.土地利用总体规划按规划的层次可以分为(全国性)土地利用总 体规划,(省,自治区直辖市)土地利用总体规划(市级)土地利用总 体规划(县级)土地利用总体规划{乡(镇)}级土地利用总体规划 5.土地利用年度计划应当包括以下内容(1)农用地转用计划指 标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标. 6.为了实现耕地总量动态平衡,<<土地管理法>>规定了一系列制 度1从规划上保持总量平衡2实行土地用途管制制度3实行占用 耕地补偿制度4实行基本农田保护区制度.5禁止闲置和荒芜耕 地. 7.那些耕地应当划入基本农田保护区,实行严格管理?1.经国务院 有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮.棉.油. 生产基地内的耕地.2有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在 实施改造计划以及可以改造的中低产田3蔬菜生产基地4农业科 研,教学实验田. 8.土地开发的原则.1符合土地利用总体规划2保护和改善生态环 境,防止水土流失,土地荒漠化.3农业用地优先开发.4保护开发者 利益. 9在下列3种情况下,国家可以划拨或出让,租赁土地使用权;1将 农村集体所有的土地征用为国有2国家依法收回国有建设土地使 用权3国有荒山荒地. 1.房屋共有的特征1主体有两个或两个以上单一主体不构成房屋 共有 2.客体是是同一项房产3房屋共有存在着对内对外两种关 系. 2.房屋共有特征1主体各有份额2每个共有人有权要求将自己的 份额分出或转让3每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权 利,分担义务. 3土地使用权的特征1.权利的派生性2客体的有限性3目的特殊 性4取得的法定性5使用的期限性. 4土地使用权传来取得的方式包括通过(转让抵押权的实现或民事 执行.变更国有土地使用权的主体)等方式 5.国家对土地使用权主体变更实行必要的限制.一是国有企业与 机关事业单位的之间的流转.二是限制公民与法人,非法人组织之 间的流转.三是限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流 转. 6建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分(所有权)共 有部分(持分权)以及因共同关系所生(成员权)所构成. 7建筑物区分所有权特征1复合性2专有所有劝的主导性3一体性 4权利主体多重性. 8购买公房享有的权利(占有权,使用权,有限的收益权和处分权) 并可以继承. 9房地产权属登记的功能1产权确认功能2公示功能3管理功能 10各国关于房地产权属登记及其效力的规定有三种模式1>德国法 模式2>托伦斯模式.3法国法模式. 11.房产权属登记分为(总登记,转移登记,变更登记和其他登记) 12房产权属登记程序1登记收件2勘丈绘图3产权审查4绘制权 证5税费发证 13.出租人有权解除租赁合同1>承租人擅自将房屋转让转租或转 借的2>正族人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的3> 承租人累计6个月不交租金的. 14.私房的法定继承情况 1.被继承人生前没有对其遗留房屋立下 遗嘱.2.遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房 屋的 3.遗嘱继承人丧失继承权的.4.遗嘱继承人或者受遗赠人先 于被继承人死亡的5.遗嘱无效部分所涉及的财产6,.遗嘱未处分 的房产. 15遗嘱不许具备以下条件.1.主体合格2意思表示真实3客体合法 4内容合法. 1.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为(单项开发,小区 开发.和成片开发). 2.房地产开发必须严格执行城市规划,坚持(经济效益,社会效益, 环境效益)相统一. 3房地产开发企业的设立程序.1申请登记2发给营业执照3备案. 4.资质一级企业的构成,1)自有流动基金2000万元以上,注册资金 不低于2000万2)专业管理人员不得少于40人.中级以上管理人员 不得少于20人3)设有总会计师,经济师以上职称的总经济师4)具 有5年以上从事房地产开发经历5)今年累计竣工30万平方米以上 的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资.连续4年建筑工程 质量合格率达100%,优良率达20%. 5.房地产中介服务机构主要包括(房地产咨询机构.房地产价格评 估机构和房地产经纪机构.) 6.房地产中介服务机构设立的条件,1)有自己的名称,组织机构2) 有固定的服务场所3)有必要的财产和经费4)有足够的专业人员5) 法律行政法规规定的其他条件. 7.国家对房地产中介服务人员采取(统一考试,执业咨询认证和注 册登记)的管理办法. 1房屋拆迁应注意的事项：1服从国家利益2符合城市规划3保护 合法权益4谁拆迁谁安置补偿 2补偿协议主要条款：1补偿形式,作价补偿还是产劝交换,一次性 安置还是临时国度2补偿金额3安置面积4安置地点5搬迁过渡 方式6过渡期限7违约责任8当事人认为需要订立的其他条款 3房地产转让禁止条件：1司法机关和行政机关依法裁定,决定封 查或者以其他形式期限制房地产权利的2依法收回土地使用权的 3共有房地产,未经其他共有人书面同意的4属权有争议的5未依 法登记领取权证书的6法律行政法规规定禁止转让的其他情形 4可以转让出租抵押土地使用权的有：1土地使用者为企业公司其 他经济组织和个人2领有国有土地使用证3具有地山建筑物其他 附着物合法产权证明 4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市,县人民政府补交 荼毒使用权出让金或者以 转让,出租,抵押所获得收益低交土地使用权出让金 5房地产抵押人的权利主要有：1对抵押房地产的占有,使用和收 取收益权2就同一个房地剩余的价值的部分再设定抵押的权利。 义务主要有1保持抵押房地产的价值2保证抵押权人充分实现抵 押权 6房地产抵押权人的权利和义务：1要求保全低压放地产担保价值 2物上代位权3处分抵押权4优先受偿权。主要义务有1不妨碍抵 押人依法行使对抵押房地产的占有使用收益权不得单方扩大抵押 人担保范围,增加其负担2在抵押权实现后,如果变卖抵押房地产 的价款清偿主债务后有剩余,则应当及时将剩余部分返还给抵押 人 7不得出租的房屋：1未依法取得房屋所有证的2司法机关和行政 机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3共有 房屋未取得共有人同意的4权属有争议的5属于违法建筑的6不 符合安全标准的7已抵押未经抵押人同意的8不符合安全环保卫 生等主管部门有关规定的9有关法律法规规定禁止出租的其他形 式 8房物暂时不宜出售的：1未经市,县房地产管理部门确认房屋产 权的2两户或两户以上的共有厨房,厕所的单元楼3已列入城市规 划有待改造差遣的4与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的 5营业,办公,生产,和住房混合在一起的6被没收,代管或经租的7 平房以及经产全单位确认不能出售的 9不得设定抵押的房地产：1权属有争议的2用于教育医疗市政等 公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意 义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查 封扣押监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他 房地产 1：外商投资企业事业土地的限制（1）外商投资企业对其占有的 土地只有使用权，没有所有权（2）外商投资企业用地期限与企业 的经营期限相同（3）外商投资企业不得擅自改土地的用途，需要 办理手续（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守建设规划，需 按照城市规划使用土地。 2：外商投资企业房产的所有人可以通过（房产买卖）（豫售）（预 购）（拍卖）（赠于）（交换）等法律行为，并将可以进行房产低压 和房屋租赁。 3：下列土地免缴城镇土地使用税（1）国家机关，人民团体，军 队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地（4）市政街道， 广场，绿化，地带等公共用地（5）直接用于农，林，牧，渔业的 生产用地（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从 使用月份起交纳5--10年（7）又财政部门另行规定免缴的能源， 交通。水利设施用地和其他用地 4：以下情况经批准可以免征耕地占用税（1）部队军事设施用地 （2）铁路线路，飞机场跑道和停机坪用地（3）炸药库用地（4） 学校，幼儿园，敬老院，医院用地 5：减免对以下情况可免征房产税（1）国家机关，人民团体，军 队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地 （4）个人所有非营业用的房产（5）财政部门批准免征税的其他 房产 6：导致房地产纠纷的原因是多种多样的，以下几项（1）历史原 因（2）利益矛盾(3)合同不当或违反合同（4）违法行为 7：拆迁人与被拆迁人对（补偿形式）和（补偿金额）（安置面积） 和（安置地点）（搬迁过渡方式）和（过渡期限），可进行协商。 8：预售商品房的价值（1）预售商品房的价格，除国家规定“微 利房”“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地 产市场行情约定价格也是允许的。（2）合同双方约定预售商品房 的价格（3）合同双方约定的预售商品房的价格不明确（4）在预 期交付房屋的期间 9：违反基本农田保护条例的规定，有以下行为之一的，依法从重 给予处罚（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基 本农田的（2）超过批准数量，非法占用基本农田的（3）非法占 用基本农田的（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的 房地产——名词 房地产法律关系的主体:即参加房地产法律关系的当事人,它既是 权利的享受者,又是义务的承担者.主要有以下几类:国家机关,企 业,事业单位和社会团体,公民个人. *房地产法律关系的客体:即房地产法律关系主体的权利义务所共 同指向的对象.一般来说,客体分为土地个房屋还包括行为. *土地管理法:就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范, 它调整因确认土地所有权,开发利用土地,取得和转让土地使用权, 以及规划管理土地而产生的各种经济关系. *土地法律关系:是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内 容的关系. *土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有,使 用,收益和处分的权利. *国有土地所有权:是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土 地享有占有,使用,收益和处分的权利. *国有土地使用权出让;是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为.(土地使用权出让的概念同一) *土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为, 包括出售,交换和赠与. *土地使用权出租:是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地 上建筑物,其他附着物租赁给他人使用.由他人向其支付租金的行 为. *土地使用权抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作 为履行债务的担保的行为.