宝安区房地产市场状况透视
一、宝安房地产市场态势
1.1 区域性及封闭性发展
从产品的供给方来分析，除了龙华拥有万科四季花城、物业集团风和日丽的知名项目外，宝安其余地方的房地产开发商都以当地公司为主，少有大型知名品牌地产公司介入，形成封闭式、自我发展的格局，导致楼盘的规划、建筑、营销策划等方面明显落后于特区水平。因此，市场上缺乏较多精品楼盘吸引本区域以外的客户注意或购买。
从消费者构成来分析，30%以上为当地居住人口购买，30%为宝安工厂里的技术管理人员，20%为在宝安经商的中、小商业经营者，12%为区外购房者；其余8%为本地办厂的港澳台客户购买，而纯粹直接从香港来购房几乎为零。从客户构成上，反应区域性特征突出。偏低的外销比例，与宝安外资企业占85%的比例不相协调。而宝安外销低迷的主要原因之一，就是往返深港两地的交通极不便利。
由于上述供给因素、交通因素的存在，导致宝安房地产一直处于封闭式发展，区域性特征突出的状态。
1.2各区域发展势头不一
宝城片区是房地产发展相对较早的区域，房地产发展较为成熟，在一定程度上反映了整个宝安房地产市场发展水平，目前宝城市场发展保持一种低速度平稳发展态势，但是已经再次成为地产商关注的重要区域；龙华片区属于宝安房地产发展的后起之秀，主要面对龙华本地及福田客户，目前房地产市场发展显现出蓬勃发展的态势；而宝安西北部区域属于新兴市场，处于发展起步阶段，已经开始有部分地产商开始在西北部区域圈地。
1.3内需不旺，发展动力相对有限
在宝安的置业群体中，业主以当地人为主，但当地购买力尚未有效释放出来。当地居民合作建房，自己建房的现象非常普遍，而当地暂住人口对宝安归属感不强，宁可选择租房。当前，宝安的房价与南山的房价仅低1000元/平方米，但楼盘质素一般，性价比不强，更难以吸引南山或其他区域的购房者。
仅依靠宝安自身的消化力量，宝安房地产必然难以取得较大的突破。如何挖掘本地市场潜力，提高本地原居民和本地暂住人口购房积极性；如何吸引特区和香港置业者投入宝安，成为宝安发展的重大课题。
1.4本地开发商占据市场主要份额
与区域房地产的本地化特点相同，地产商也具有浓厚的本地色彩，包括富通在内的三家主要开发商（另两家为泰华、鸿荣源）占据宝安市场主要市场份额。
1.5宝安房地产价格水平偏低，面积偏大
宝安房地产市场价格在全市处于较低水平，比全市平均价格水平低40%。
1.6宝安市场环境对富通西乡项目开发的利好借鉴
1、宝安房地产市场将逐步成为深圳市的热点区域之一，在全市的地位将逐步提升；
2、宝安房地产市场呈区域发展特征，各个区域房地产发展水平各不相同；基本形成龙华、新安、西乡三个热点；
3、宝安新中心区规划将为西乡新中心区规划发展提供借鉴，并会带动与之相联的西乡新中心区的建设发展。
4、地铁、西部通道等解决交通问题的规划将成为宝安新中心区和西乡建设的重要利好因素。
5、随着宝安的城市规划发展的进行，宝安城市面貌的改变，在人们心中也形成了较为鲜明的印象。
片区综合分析
◆现有房地产市场发展缺乏均衡性，新安、西乡、龙华三足鼎立的局面仍将继续；
◆能否均衡发展房地产市场不能依赖房地产市场的自然发展，外部调整、推动力量的介入非常必要，如政府的宏观调控；
◆各片区发展房地产资源各具特色，为房地产分区组合策略的制定提供依据和方向，使宝安发展互补型地产成为宝安发展房地产的必要；
◆产业结构的调整与升级将为宝安房地产市场的发展带来需求空间；
◆卫星城的规划提升宝安各片区级别，宝安与特区的连接更加紧密，宝安房地产发展的重点区域将发生转移；
◆与其它区域相比，宝安将成为深圳未来几年土地最具增值潜力的地区；
二、宝安区域竞争分析
2.1竞争背景分析
随着经济的飞速发展，路网建设越来越发达，城际距离越来越近，区域间房地产市场的竞争将会日趋激烈。宝安在未来几年内将会面临巨大的机遇，但面对周边区域，由于地缘相近、经济状况以及人口结构相似，也将面临着非常激烈的竞争。如何在竞争中胜出，需要我们知此知彼，因此对竞争对手的研究显得尤为重要。
2.2竞争对手的选择
竞争对手选择的原则：
进入成本的相近性；
房价的可比性；
地缘的关联性。
根据以上选择竞争对手的原则，我们确定宝安区的竞争主要来源于东莞、南山、福田的梅林片区以及龙岗的布吉片区。而且不同竞争对手直接竞争的片区不同，因此，对于竞争的分析我们将落实在相应的片区。具体竞争确定如下：宝安对东莞，龙华对梅林、布吉，新安、西乡对南山。下面将针对不同的竞争对象逐一进行分析。
2.3竞争的分析
1、宝安与东莞相比较竞争优势（STRENGH）：
经济状况略强；
目前政府基本建设投入较高；
整体人口素质较高；
房地产市场潜力大；
土地出让开始逐步市场化及出台投资优惠政策，利于吸引外部投资商进入及政府收入增加；
预售房政策实施较早，运作较成熟，控制较严，风险较小。
与东莞相比较竞争劣势(WEAKNESS)：
城市配套服务不足；
外销吸引力不够；
东莞开始注重人才引进及基本建设，且有较大的投入计划。
2、新安西乡与南山比较竞争优势（STRENGH）：
对区内暂住人口有政策优势；
房价略低;中心区开发较晚，有大量的先进经验可以借鉴；
新安新中心区环境规划配套较好；
南山有过度开发的风险。
与南山相比较竞争劣势(WEAKNESS)：
南山进入高速发展期，施工面积及新开工面积均大大超过宝安；房价差基本没有消除关口阻隔作用；
市场化程度不够；
消费人群年龄偏低，消费力较弱；
暂住人口比例大，对购买物业需求相对较少；
南山将吸引大量的区外人员进入，将会大大刺激房地产业的发展，而宝安本身内需不足的情况下，受人口计划影响，吸引外来人口以提升需求空间不大
3、龙华与梅林相比较竞争优势（STRENGH）：
对区内暂住人口有政策优势；
房价较低；
发展空间大，有大量的土地储备；
有30万平米的大盘且有继续开发空间；容积率较低，自然环境较好；
开发进入高速发展期。
与梅林相比较竞争劣势(WEAKNESS)：
距市中心较远；
房价差基本消除关口阻隔作用，但区域不认同仍然存在；
市场化程度不够，对品牌发展商吸引力不够，未能很好吸引并利用外来资金及品牌；
区域认可度不够。
4、龙华与布吉相比较竞争劣势(WEAKNESS)：
距市区成熟商业中心区较远；
区位优势较差；交通不便；
房价低，政府及开发商收入利润低；
市场化程度不够，对知名发展商吸引力不够，未能很好吸引并利用外来资金及品牌。
与布吉相比较竞争优势（STRENGH）：
房价低；
发展空间大，有大量土地储备；
自然环境较好；
开发进入高速发展期；
距深圳新中心区——福田中心区近。
2．4竞争策略分析：
机遇（OPPORTNITY）：“十五”规划；2010年发展规划；政府“一市多城”规划；新安新中心区的开发；区政府重视房地产业的发展；福田中心区的开发。
挑战(THREAT)：周边区域的激烈竞争。
根据以上分析可以提出宝安房地产市场竞争策略：
加大土地市场化程度，增加投资优惠政策吸引品牌发展商进入
借助政府规划投资倾向及政府提高重视程度，加大基本建设投入及提高相关服务质量，为房地产发展提供好的投资环境
改进交通情况，提高过关速度，增加过关交通的公交线路
新安西乡片区房价适当调整，在不可能改变过关速度情况下，房价较南山低1500元－2000元左右才有利于吸引特区内消费者
继续执行购房入户政策、出台吸引人才政策及增加购房优惠政策
利用区位优势，借鉴东莞成功外销经验，提高外销量
利用距离福田中心区近的优势，加大龙华开发力度
利用新安新中心区及龙华环境优势与相应对手竞争
利用土地资源优势，借鉴其他区域开发经验，合理规划开发
加大优势宣传
三、新安、西乡片区研究
（一）新安房地产市场研究
1、施工面积/竣工面积
新安片区房地产施工与竣工面积的比例逐年上升，2000年达到2.28，说明新安的房地产市场开发的工程效率在降低，但尚在房地产开发要求的正常水平内。
2、产品价格
价格稳步增长，但增幅较小，连续几年为宝安区最高，说明新安房地产市场的接受程度较高。
3、销售市场发展水平分析
资料统计，新安房地产市场客户集中在26-35岁之间，共占全部客户的55%；
新安房地产市场内地客户占据约50%；新安是宝安各片区中客户分布区域最广的片区，体现了新安作为宝安政治、经济、文化、金融中心的优势。
综合评价：
◆销售面积/预售面积
1997-2001年，新安销售面积/批准预售面积比在0.66与1.32之间，新安的市场消化能力波动大，市场需求稳定性差。
◆存量房交易量/增量房交易量
交易量中存量房成交量与增量房成交量比
表15：2000年、2001年新安房地产二、三级市场交易数据
2000年2001年
二级市场（万平方米）42.65 45.15
三级市场（万平方米） 4.69 5.51
三级/二级0.11 0.12
资料来源：宝安房地产交易中心
根据表15的数据得出：新安房地产市场交易量中存量房成交量/增量房交易量的比例2000年为0.11，2001
年为0.12，变化不大。存量房成交量相对增量房成交量而言，份额小，新安房地产交易市场中增量房交易仍占据主要地位，新安房地产市场的成熟度较低，但其成熟度仍居各片区之首。
新安房地产发展水平的评价：新安是宝安区辖区面积最小的镇（办事处），但土地可建设比率最高，与西乡城区已经连成一体。现东片区基本为已建成区，建设强度高，是宝安区大部分行政、事业单位和写字楼集中地，今后建设重心在西片区；尤其是宝安新中心区的规划将对新安房地产市场的发展有着更大的推动作用。新安居住人口层次高，第三产业较为发达，金融机构是宝安最为集中的镇（办事处）区，房地产开发项目多，且集中。房地产发展的外部条件比较成熟，结合对新安房地产市场总量和发展水平评价指标的分析，新安的房地产市场的发展水平是宝安各区镇最高的片区，与深圳房地产市场相比较市场发育仍不成熟。
（二）西乡片区房地产市场研究
1、土地市场发展水平分析
（1）土地出让单价
西乡的土地市场出让工业用地的单价具有明显的增值趋势；住宅用地的价格发展势头良好，但存在同种性质用地价格差异非常大的现象，说明西乡的土地市场操作缺乏规范性，土地使用权的权属复杂，可能成为西乡房地产市场发展的制约因素。
（2）经营性土地招投标率为零
（3）经营性土地出让比例=经营性土地量/（自用土地量+经营性土地量）
西乡2000年经营性土地出让比例=100%；
西乡2002年经营性土地出让比例=149967平方米/151393平方米=99%。
2、开发市场发展水平分析
A、投资主体的分析
◆投资主体数量：
西乡房地产市场投资主体数量少于新安、龙华，列宝安区第三位；
◆投资主体实力：
由于与新安片区的融合发展，西乡房地产市场投资主体的实力较高。
B、供给产品的分析
◆产品建筑类型演变
西乡房地产市场1999年出现小高层，2000年开始出现高层建筑；多层建筑数量自2000年锐减，小高层、高层增长迅速，说明西乡房地产市场产品2000年实现转型，房地产开发水平在提高。
C、产品价格的分析
多层物业价格继续攀升，小高层物业价格趋于平稳。
综合评价：
施工面积/竣工面积
西乡2002年施工面积/竣工面积的比为2.72，说明西乡房地产工程开发效率正常。
产品价格：产品价格仅低于新安片区。
3、销售市场发展水平分析
西乡房地产市场客户年龄主要分布在26-36岁之间。客源分布范围广，市场的开放性相对较高。
综合评价：
销售面积/预售面积
西乡1997年至2001年销售面积与批准预售面积的比例在19%与109%之间，西乡的市场消化能力在增强。存量房成交量与增量房成交量比
表20：2001、2002年房地产二、三级市场交易数据
2001年2002年
二级市场（平方米）172247 159100
三级市场（平方米）12594 66922
三级/二级0.07 0.4
资料来源：宝安房地产交易中心
根据表20的数据得出：
西乡房地产三级市场发展速度较快，但与二级市场以及深圳市区相比，三级市场发育水平极不健全。
房地产发展水平的评价
西乡是宝安区辖区面积最广的镇之一，目前已建成区面积为16.9平方公里，建成区主要集中于与新安相连区域，今后建设重点在北片区；西乡镇陆、海、空立体交通便利，加之与宝安老城区—新安的融合发展，西乡房地产的发展水平明显提高，并逐渐向新安、龙华看齐。但是与房地产市场发育水平较高的深圳市区相比，西乡房地产市场发展水平有待于进一步提高。西乡的土地储备量仅次于观澜和龙华，位居宝安各镇第三位，土地储备量充足；
房地产发展潜力的评价：西乡规划发展结构为“两条轴线，两个组团”，即：两条轴线：沿广深一级公路发展的依托轴线和沿宝安大道沿线开发的发展轴线；两个组团：以航空城为核心的工业组团（北组团）和以西乡商业中心区及西乡老街为核心的综合组团（南组团）。根据西乡的规划以及各项潜力指数的评价，西乡的综合发展潜力在宝安区较高，尤其具备交通对房地产带来的发展潜力。但同时投资与置业的环境较差是制约其房地产发展的最大瓶颈。
4新安、西乡片区细分市场的研究
4.1 片区细分市场的总量
2000-2003年新安新城区占据新安房地产市场70%左右的份额，是宝安区房地产总量增长最快的地区；西乡的新城区逐渐超过老城区，2003年占据西乡房地产市场总量60%左右；
4.2 片区细分市场的发展水平
片区细分市场产品分析
1、产品建筑类型
高层建筑主要分布在新安老城区；
新安新城区小高层建筑最为集中；
新安多层建筑数量逐渐减少，西乡的多层建筑还占据相当的比例；
西乡新城区小高层建筑增长迅速，并逐渐占据市场主要地位；
从建筑类型的角度分析，西乡老城区与新安新城区的发展速度较快。
2、产品价格分析
新安老城区高层价格增幅最大；
新安新城区价格平稳上升，各类型物业价格增幅均较明显；
新安旧城区价格平稳；
西乡老城区价格变化不大；
西乡新城区小高层价格增幅明显。
4.3 片区细分市场的发展潜力
1、规划潜力
◆新安新城区因为宝安新中心区的规划，其规划潜力最大；
◆西乡新城区作为与新安融合发展后的重点发展区域，规划潜力巨大；
◆新安旧城区则在改造规划的基础上，规划潜力大为提升。
◆新安老城区和西乡老城区发展较早，规划潜力相对较弱。
2、人口增长的潜力
◆新安新城区、西乡新城区作为规划中重点发展的区域，人口的增长速度最快，因此人口增长给房地产带来的潜力也最大；
◆新安老城区、西乡老城区则人口总量趋稳，人口增长变化不大。
四、宝安房地产开发模式透视
根据片区发展的不同特点，宝城片区现大致可划分为新安老城区、新中心区和西乡三大片区，各片区房地产发展随区域发展呈现出不同的特点：
新中心区——规划中的宝安新的行政、经济、商贸、金融和文化中心区域，规划建成区将向西南滨海地区发展，建设将充分体现二十一世纪的城市风貌，突出滨海城市特色，成为深圳最具特色的中心区。因而片区房地产起步的起点较高，新中心区的建设将体现雨过天十一各发展商倾力打造的是区域高端产品，目前虽只有一个好旺角做为试探，价格只做到3700元/平方米，市场反映良好，短时期内销售一空，因此可以断定，新中心区后续项目会延续高端线路，均价有望向4000甚至5000元/平方米攀升。
新安老城区——为宝城片区发展最久的片区，市政府所在地，是宝安的行政、文化和商业的中心区，具核心地位。此片区人流集中，又属老城区，因而客户层面较广，注定楼盘的开发模式具有多样性。另外，因城区规划控制，项目占地面积和用地量较小，在开发规模的限制下，一般为层次较高的精品模式，价格仅次于新中心区。
西乡——西乡片区紧临新安片区，为宝安较早发展的片区之一，其具有较为悠久的历史文化的影响。因片区发展的速度较为缓慢，所以人口仍以本地居民为主导，且本地居民均体现出浓厚的片区情结意识；片区地域广阔，未来发展会以先进技术工业为主体；大力发展商贸业、房地产业、教育城等等第三产业；以航空港为中心的华南地区航空物流中心和产业基地。目前房地产项目都以大规模社区建设为主。
区域开发模式典型案例分析：
典型案例1
冠城世家
位置：前进路与兴华路交汇处
占地规模：76892。80平方米
建筑面积：192390。10平方米
容积率：2。81
停车位：540
均价：5200元/平方米
楼盘卖点整合：
1、黄金地段——项目地处宝安商贸发展的核心地段，为中心区群楼之冠。
2、品质优越——为宝城区第一豪宅，提供优质产品、配套、物管。
3、大规模豪宅——为宝城片区最大规模顶级豪宅。
典型案例2：
泰华明珠
位置：宝安区流塘路与建安路交汇处西北侧
占地规模：4583。43平方米
建筑面积：61203。93平方米
容积率：11。51
停车位：64个
均价：3700元/平方米
楼盘特点：
户型：全部为3房2厅，方正实用从80-118平方米
客户：以当地首次置业的白领家庭和个体经营者为主要客户群。
销售：实用小面积单位销好于大面积单位，高性价比拉动销售
典型案例3：
桃源居
位置：宝安黄田107国道旁
占地规模：760000平方米
建筑面积：2280000平方米
容积率：3
实用率：93%
均价：3300元/平方米
户型：2房（68-77平方米），3房（83.00-138平方米）
主要卖点：
规模，环境，户型设计，配套，交通，发展商实力，物管。
楼盘特点：
教育拉动——深圳清华实验学校、晶晶幼儿园
三大主题公园—— 5.5万㎡森林体育公园、6万㎡生态公园、6万㎡山体公园
五大会所——老年会所、女子俱乐部、桃李书院、社区文化艺术中心、体育会所
完善的休闲配套——5万㎡文化休闲广场、5000㎡公交总站、4000 ㎡美家购物广场、网球场、网球场、篮球场、足球场、成人健身径、游泳池、社康服务中心、社区警务室、3万㎡购物休闲中心
五、宝安房地产畅销户型透视
5.1宝安户型演变及其发展趋势
1、宝安区户型供应一直以两房、三房为主体。
2、一房在2002年时曾有少量出现，但在2003年市场上并未掀起波澜，说明宝安的区域发展还不能给房地产带来投资热潮。
3、以二房和三房为主，少有过大或过小户型，说明宝安的置业者均以居家为主导置业因素，
4、宝安房地产单位价格相对较低，但由于面积较大，总价较高；
除此之外，宝安市场还具有以下特点：宝安房地产市场供求户型面积均偏大；并且空置率达1.4%，超过全市平均水平，客户区域多元化将提上议事日程，西乡的区域竞争压力会增大。
5.2宝安畅销户型分析
新安片区和西乡片区两片区户型存在以下特点：
1、2房3房为两片区相对畅销的户型；
2、畅销2房面积集中在70-85平方米之间，较市内2房面积稍大，可见两片区居民多注重生活质量。
3、畅销3房面积集中在95-100平方米之间，面积越大的3房受欢迎程度越弱，可见单套房的总价对人们的购买心理影响很大。
4、有新颖设计的户型（如好旺角的小套式公寓、丽景城的错层结构3房）畅销指数偏高。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
对当前房地产市场形势的几点分析和建议 总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。 一、2008年1—9月房地产市场运行状况 （一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行 2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。 购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。 （二）70个大中城市房价出现绝对下降 2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季
度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。 2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。 （三）房地产开发投资意愿持续下降 2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。 今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要 的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。优质写字楼市场 204.280.8
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
宝安区房地产市场状况透视 一、宝安房地产市场态势 1.1 区域性及封闭性发展 从产品的供给方来分析，除了龙华拥有万科四季花城、物业集团风和日丽的知名项目外，宝安其余地方的房地产开发商都以当地公司为主，少有大型知名品牌地产公司介入，形成封闭式、自我发展的格局，导致楼盘的规划、建筑、营销策划等方面明显落后于特区水平。因此，市场上缺乏较多精品楼盘吸引本区域以外的客户注意或购买。 从消费者构成来分析，30%以上为当地居住人口购买，30%为宝安工厂里的技术管理人员，20%为在宝安经商的中、小商业经营者，12%为区外购房者；其余8%为本地办厂的港澳台客户购买，而纯粹直接从香港来购房几乎为零。从客户构成上，反应区域性特征突出。偏低的外销比例，与宝安外资企业占85%的比例不相协调。而宝安外销低迷的主要原因之一，就是往返深港两地的交通极不便利。 由于上述供给因素、交通因素的存在，导致宝安房地产一直处于封闭式发展，区域性特征突出的状态。 1.2各区域发展势头不一 宝城片区是房地产发展相对较早的区域，房地产发展较为成熟，在一定程度上反映了整个宝安房地产市场发展水平，目前宝城市场发展保持一种低速度平稳发展态势，但是已经再次成为地产商关注的重要区域；龙华片区属于宝安房地产发展的后起之秀，主要面对龙华本地及福田客户，目前房地产市场发展显现出蓬勃发展的态势；而宝安西北部区域属于新兴市场，处于发展起步阶段，已经开始有部分地产商开始在西北部区域圈地。 1.3内需不旺，发展动力相对有限 在宝安的置业群体中，业主以当地人为主，但当地购买力尚未有效释放出来。当地居民合作建房，自己建房的现象非常普遍，而当地暂住人口对宝安归属感不强，宁可选择租房。当前，宝安的房价与南山的房价仅低1000元/平方米，但楼盘质素一般，性价比不强，更难以吸引南山或其他区域的购房者。 仅依靠宝安自身的消化力量，宝安房地产必然难以取得较大的突破。如何挖掘本地市场潜力，提高本地原居民和本地暂住人口购房积极性；如何吸引特区和香港置业者投入宝安，成为宝安发展的重大课题。 1.4本地开发商占据市场主要份额 与区域房地产的本地化特点相同，地产商也具有浓厚的本地色彩，包括富通在内的三家主要开发商（另两家为泰华、鸿荣源）占据宝安市场主要市场份额。 1.5宝安房地产价格水平偏低，面积偏大 宝安房地产市场价格在全市处于较低水平，比全市平均价格水平低40%。 1.6宝安市场环境对富通西乡项目开发的利好借鉴 1、宝安房地产市场将逐步成为深圳市的热点区域之一，在全市的地位将逐步提升； 2、宝安房地产市场呈区域发展特征，各个区域房地产发展水平各不相同；基本形成龙华、新安、西乡三个热点； 3、宝安新中心区规划将为西乡新中心区规划发展提供借鉴，并会带动与之相联的西乡新中心区的建设发展。
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
一、宝安区态势分析 21世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温，房地产业迎来一个黄金周期。1、宝安发展概述 宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳市六大辖区之一，南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。于1992年11月11日建制。区政府驻新安（原宝安县城）。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇及光明街道办事处，设16个居民委员会和106个村民委员会，人口130多万。 宝安倚山傍海，风景秀丽，物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。 2、宝安经济发展状况 宝安区国民经济保持快速发展，2002年完成国内生产总值433亿元，增长19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6万人，外来人口131.73万人，人均GDP26959元，超过3000美元。固定资产投资69.3亿元，增长24.7%；商品房销售量为14081套，增长40.7%，销售面积达到141.53万平方米，收入64.1亿元；城镇人口人均收入，农民收入10980元，人均住房面积为29.41平方米。 3、宝安城市特点 城市化率较高 2002年底，深圳城市化率为72%左右，宝安城市化率为46%，处于一个相对较高的阶段。各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝安正处于城市化飞速发展的阶段，未来几年，龙华新城、宝安中心区、公明卫星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全面建设21世纪的小康社会。 ●工业化水平高 宝安因为地广人稀，一直是深圳工业发展的重要基地。2002年，全年工业总产值达到925.8亿元，比上年增长36.2%，其中工业增加值为267.5亿元，占深圳工业增加值的25%，占宝安区国内生产总值的61.8%，工业化水平相当高。 ●相对独立的发展城区 宝安与特区一城两制，在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方面，呈现出明显的独立发展趋势。 在未来几年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展7个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为核心，以交通干线为指向，向北呈西、中、东放射的三条城镇发展轴，宝安中心区作为深圳的次区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区，未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。 4、宝安面临大的发展机遇 ●城市化发展的黄金时期 城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。 世界城市发展史上，有一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟姆S曲线”的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别为：小于30%、位于30％～70％之间和大于70％之后；所对应的工业化进程为启动时期、高速发展时期，工业实现现代化时期。其中的两个拐点为30％和70％。目前的宝安城市化率为46%，正是城市化、工业化的高速发展阶段。 ●深圳城市功能溢出效应明显 经过二十多年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的历史发展时期，城市空间将不断扩展。深圳市的城市化水平已超过了70%，处于城市化发展平缓阶段、工业实现现代化时期，城市进入了平缓发展期，
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
深圳市房地产市场监管办法问答课件 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
《深圳市房地产市场监管办法》问答课件 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？ 答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？ 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到
主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？ 答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？ 答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交
房地产存量市场状况调研报告房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健
康快速地发展。 一、我市二手房市场的现状及原因分析 XX年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。 （一） 1-2月我市二手房交易情况 XX年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。 （二）1-2月我市二手房价格情况 XX年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。 （三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题 1.还款风险 借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。 2．二手房贷款服务机构的诚信风险。 在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德
2015年深圳房地产统计分析报告 目录 第一部分：土地市场 附一：2015年成交地块分布情况 附二：2015年成交地块的主要指标 第二部分：住宅市场 一、新房市场 1、2015年新房供应分析 附1：2015年住宅预售项目汇总 附2：2015年预售住宅户型构成 2、2015年新房成交分析 2.1 成交均价分析 附：2015年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 2.2 成交量分析 2.3 热点片区分析 2.3.1蛇口片区 2.3.2西丽片区 2.3.3龙华片区 2.3.4西乡片区 2.3.5新安片区 2.3.6光明片区 2.3.7龙岗中心城 2.3.8布吉片区 2.3.9坪山新区 2.3.10坂田片区 2.4 2015年深圳新房供求比 2.5 2015年深圳房价收入比 2.6 2015年深圳租售比 2.7 2015年1－12月深圳新房量价走势分析 2.8 2006－2015年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2015年深圳楼市龙虎榜 3.1 2015年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.2 2015年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 3.3 2015年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10 3.4 2015年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10 二、二手房市场 1、2015年深圳各行政区二手住宅挂牌均价 2、2015年深圳各行政区二手房成交分析 3、2015年1-12月深圳二手房量价走势分析 4、2015年深圳住宅租金 5、2015年1-12月深圳各行政区租金走势图
三、2015年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第三部分：商业 一、一手商业 1、新增预售分析 附：2015年商业预售项目汇总 2、一手商业成交分析 附：2015年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业 1、二手商业挂牌均价 附：2015年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金 附：2015年1-12月深圳各行政区商业租金走势图 3、二手商业成交分析 第四部分：写字楼 一、一手写字楼 1、新增预售分析 附：2015年取得预售证的写字楼项目 2、一手写字楼成交分析 附：2015年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼 1、二手写字楼挂牌均价 附：2015年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金 附：2015年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图 3、二手写字楼成交分析 第五部分：政策点评 第六部分：2015年小结 第七部分：2016年预测