三四线城市购物中心调研
作者：张金光
摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。
关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理
一、定义
（一）三四线城市定义
所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。
中国地产市场分为四个层次
一线市场：北京、上海、广州、深圳。
二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。
三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。
四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。
例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。
综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。
（二）购物中心的定义
中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。
购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定
论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。
1、国际购物中心协会的定义
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种
店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同
的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。
2、美国购物中心协会的定义
由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
3、日本购物中心协会的定义
由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
4、中国商务部的定义
老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。（三）三四线城市客户群体及消费心态
由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在三四线城市更加重要。购物中心开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。
1、终端消费者：有钱人向上游城市分流
三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。如盘锦这样一个城市的富户，完全可以一年数次去沈阳、大连、北京购物，因此所谓的差异化、个性化消费在三四线城市是行不通的，在考虑客源的时候必须有这方面的认识。
2、经营者受经营理念的限制非常严重
一般都可以发现在三级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。
3、需求差异导致业态不均衡发展
在很多的三四线城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。
三四线城市购物中心的出现，大多是近年来政府招商引资的结果，政府在拆迁、税收扶持、土地价格方面给予了较大的支持，是一二线城市不可比拟的。投资企业多为房地产企业转型，很少有百货或大型超市连锁品牌转型而来，这样在三四线城市购物中心快速发展的情形下，商业资源、专业团队和消费理念决定了购物中心的成败。
二、目前存在的问题
1、商业氛围：三四线城市商业中心一般只有一个，因为传统习俗和历史商脉，深为当地消费者认知，具有一定的排他性，非传统市民接受的开发项目，面临一定风险，其顾客消费习惯、客流、品牌聚集等很难短时间内有很大的改观。这就使新建的购物中心需要付出更多的营销经营管理经历，但往往这些是购物中心所不具备的。
2、理解偏差：三四线购物中心对商业地产的理解不够，投资购物中心的目的，往往是为了卖商铺和住房，以商铺和住房来反哺购物中心，比较初级，由于缺乏很好的商业资源积累，没有多年商场运营经验，文化和管理底蕴不足，特别是在购物中心开业一到两年之内出现，开业率下降、销售下降、租金难受的情况。其再次招商和运营的难度相当大。
3、客流问题：过度依靠主力店，如家乐福、华润超市和当地一些百货，往往由于目前传统的百货和超市很难有拉动客流的能力，而有些自己还经营困难，这样购物中心的客流不足，其它业态自吸客能力不强，是很多三四线城市购物中心的噩梦。
4、水土不服：大城市的专业商业策划和运营管理公司，对三四线城市商业地产，也会出现水土不服现象。
一二线城市本来就是国内外品牌商家的拓展重点，一流的商管公司往往和一线品牌结成战略合作，他们拥有大量国内外著名品牌商家资源。但是，在众多的三四线城市就不一样了。许多的连锁品牌，在三四线城市只开加盟店、一线零售品牌只跟品牌百货、餐饮娱乐业态跨区域投资经营极为慎重……除了直接面对人们生活必需品消费需求的大卖场外，其他主力品牌商家不会轻易进入三四线城市。所以购物中心往往有一个空架子，而实际的品牌多数是当地中小代理商，实力不足、眼光短浅，制约着这个购物中心的发展。
5、运营管理：三四线城市的购物中心，特别是外地的地产商投资的，管理体制往往最大程度制约着后期的营运管理，非一把手负责制，看似每个人都是负责人，但每个人都说了不算，虽然很大程度上抑制了工作过程中的灰色利益，但在实际工作中造成了大量的推诿扯皮，工作很难落事到位。表面上是总部对店铺的工作指导，实际上是对分店的工作人员不信任，而且总部对三四线城市的实际情况并不了解，指导往往水土不服。员工来自其它各个企业，很难有归宿感，人员的流动性较大，使工作很难持续有效的进行。
6、体制制约：三四线城市的购物中心，它们多数实行招商、营运、营销分开管理，这样造成了前期招商、后期营运、营销不统一，每个部门都存在理解上的偏差，很难将一项营销活动落实到位。而且购物中心多以店铺自营销和吸客为主，很少做统一的打折和送券活动，对顾客的吸引力不够。
7、品牌管理：三四线城市的购物中心，对品牌、商户的控制力不够，这是由于合作方式决定的，
各商户大多是自己收款，付给购物中心租金，而一些国内知名品牌虽是扣点合作方式，但购物中心对其约束力也不够，导致购物中心没有统一的服务标准、客诉解决机制，使顾客的购物体验不好。
8、成本增加：通常80㎡和120㎡的卖场，其营业面积基本一致，而在三四线城市的购物中心，由于品牌资源少，商场对品牌的约束力不够，多数品牌的卖场面积过大，这样就造成了店铺装修、灯光、设施、人员配置等成本增加20-30%。无形中加剧了品牌营运成本。消费者对货真价实国际知名品牌认知度较低，相反对国内一二线品牌较高，对于这个城市陌生的品牌反应比较冷淡，导致销售不好。
三、三四线城市购物中心怎样定位及持续发展
1、商业项目选址，“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要比照分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然后期运营会很难维持。前景研判，科学论断，尤其是大型集中式商业项目应避免盲目发展，理性占领区域中心城市的商业发展制高点，提升项目对周边区县消费的吸聚力和辐射力，项目的商业定位是重要前提。
2、通过优化商业运营模式，实施商业形态落地，丰富现代商业和服务供应，截流一线城市消费，分流区县消费，巩固中心城市商业地位。例如：三线城市中苏北的徐州、鲁南的临沂、皖北的蚌埠、赣南的赣州等，均具备成为区域现代商业中心城市甚至区域国际化商业城市的条件。
3、三四线城市，尤其是四线（县级）城市商业地产项目发展要注意控制风险，维护商业项目开发节奏与销售效果，经营物业体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑结构不宜过长、产权不宜一卖了之。
4、防止项目建设的工程资金连断裂，由资产销售支持型逐步转移到资产经营融资型，获取稳定持续的现金流保障。中国三四线城市的商业地产开发将由单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变。
5、三四线城市的商业项目开发，开发商一定要根据当地经济发展的现状与行业分布特点，结合当地的商业零售格局与历史商脉延续，充分尊重当地人们的消费与购物习惯，慎重选择商业地产的开发模式和价值取向。
零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场
主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业、单一品类主题商业
城市综合体：融购物中心、百货、超市、步行街、专卖店、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体
复合式商业地产：以休闲公园、地域文化、旅游度假、艺术展演等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展。
6、一个商业地产项目可考虑向多个方向发展，具体采用哪种开发模式与商业形式，必须通过科
学详实的调研论证和严密的商业规划。根据当地经济特点及零售市场商业现状，结合项目地段的商业现状与城市规划的特点，对城市综合体各主要经营业态进行初步判断。
以目前三四线城市购物中心的发展速度，在3-5年内将达到高峰，10年之内购物中心将会步传统百货店的后尘，进入下坡路，因为千篇一律是购物中心饱和的最根本原因，传统百货在经历从2004年开始的10年高速发展之后，受购物中心、电商、消费需求等多种因素影响，销售每年以20-30%的速度下滑。就按目前购物中心的定位，很难打破传统百货的起步-增长-下滑的趋势。无论传统百货、购物中心都是零售行业，既古老又朝阳，既传统又随着社会的发展迸发着活力。以某一个消费群体为主要服务目标的主题式商业概念：如儿童主题商业，青年主题商业——迪卡侬将成为极具市场竞争力的商业形态。复合多种消费业态，以个人生活享受和价值实现为目标的体验式消费、个性化的消费是消费者未来追求的核心消费模式之一。
三四线城市购物中心想真正持久的成功运营是一个系统工程，打个比喻如果房地产开发是中学水平，那么购物中心则是研究生水平，无论是位置、商业定位、营销推广、品类组合、运营管理等方面那个细节做不好，都容易导致项目失败。在商业定位上不能简单的以各个业态的罗列，而是需要融入当地的消费习惯、当地的民俗风情。所有的商业运营只有加入文化才能持久，我们所熟知的万达正在从传统的零售、购物中心向文化产业转型。以文化吸引人，让顾客来到购物中心不仅是吃喝玩乐，在这里达到精神层面的共鸣才是王道。
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心 调研报告 调研报告 调研地点：北京龙湖时代天街 调研人员：刘超、王巨猛 调研时间：2016年7月11日 北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。 龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，
属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。 7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。 开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。 在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。 龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。同时，基于项目周边人群的
三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。 （二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同
场地调研报告P P T Last revision on 21 December 2020
目录 一、场地概况 1、总体区位 2、周边环境 3、使用人群及人流分析 （1）主要人群分析 （2）不同人群在不同时间活动频率分析 ( 3 ) 交通流线分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 （1）构成要素（2）停车空间分析 3、建筑物 （1）建筑概况（2）地形处理 （3）建筑构造及朝向 （4）辅助设施 （5）缺陷 4、景观空间分析 （1）建筑外围景观 （2）建筑内部庭院 三、综合分析 四、对场地设计的认识 一、场地概况 1．总体区位 场地位于华中科 技大学校园内，附近 区域可以大致划分为 运动休闲区，教学区 和学生生活区，所选 场地---西十二教学楼 位于教学区内，比邻 运动休闲区。场地沿东西向展开，占地面积约23920平方米（以西十二教学楼周围道路为界作为所选场地界限）。 2、周边环境 场地周边建筑有 院系教学楼和一些小 工厂，稍远处有图书馆
和宿舍楼。北面有运动 场，东边有休闲的广场。 其中，宿舍楼、操场、 图书馆的使用人群是 全校师生，人流量较大， 而印刷厂和院系楼，人流量较小。从周边场地的使用功能来分析，可将场地周边大致划分为闹区和静区。 3、使用人群及人流分析 （1）主要人群分析 使用人群主要分为三 类： 学生：来到场地的学 生一般集中在上下课高峰 期，平常的时间点会有零 零散散来自习的同学。主 要的活动是上课、自习，也有少部分在周围绿地休憩。 工作人员：包括老师、清洁工等 外来人员：场地的外来人员包括了在学校闲晃和旅游的人员以及家住学校的教职工家属，以及附近居民。 （2）不同人群在不同时间活动频率分析 考虑到校园生活特色，有时间波动，故分时段分批次进行了观察统计。分别选取工作日和周末两个不同日期，在一天的不同时段对场地活动人群进行观察与统计，根据统计结果画出如下示意图（因上下课高峰人数无法计量，此处数字仅表示各时段的大体数量关系。下午及晚上与上午类似，分上课高峰期及上课途中两个阶段，下图只列出早上的数据）。 从示意图中可以看出，工作日人流量主要集中在上下课高峰期，其余时间段分别有零零散散去自习的人，以及在旁边绿地工作及休闲的人。 我们观察到，早上第一波上课高峰，人流主要来自于寝室和操场方向；第二波上课高峰主要来自寝室和操场方向以及西五教学楼和图书馆方向。下午也分两波上课高峰，情况同上午类似。晚上主要为自习的同学，活动比较自由。 人数统计情况示意 人数统计折线示意图 篇二：校园场地设计调研报告 调研报告 目录 一、场地概况 1、总体区位 2、历史变迁 3、周边环境 4、人流分析 5、路径分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口
大洋百货商场调研报告学号：0214 姓名：XXX、 指导老师：XXX 目录 一、调研时间 二、调研成员 三、调研方式 四、调研目的 五、调研对象 六、调研内容 1、概况与基地位置 2、人群定位 3、交通流线分析 4、一楼分析 5、功能分析 6、二楼分析
7、三楼分析 8、四楼分析 9、五楼分析 七、调研总结 一、调研时间：2014年12月6日 二、调研成员：李仨仨、孟令杰、郝秀敏、郭娇先、张姝姝 三、调研方式：实地考察、摄影取样 四、调研目的：了解商业空间现状，从环境心理学、环境行 为学、消费心理等多学科角度出发，对商场布局、铺位之间的关系、人群消费习惯与商品放置位置、功能分区、交通流线等方面进行分析。 五、调研对象：大洋百货 六、调研内容：对商场内部空间要素（店铺、公共休息区、走廊、洗手间、消防通道等）进行调查，对商场内部色彩、材质的使用进 行分析。 概况与基地位置： 概况：大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的台商投资企业。 目前大洋百货在南京、武汉、重庆、西安、福州、苏州、无锡、常州、泉州、湘潭、衡阳、宜昌、石家庄、合肥等14个城市开设
有19家店，营运总面积超过72万平方米，集团资产总额达人民币30亿元。 大洋百货经营团队来自海峡两岸三地，管理层平均百货经营年资超过16年以上，具有丰富实践经验，是一群精通百货经营与管理 的专业技术团队。公司坚持服务至上，务实创新的经营方针，为消 费者营造独具特色、舒适服务的购物环境，为广大商家打造国际一 流的高效经营平台，为开发商创造巨大的物业增值空间，为地方增 加大量就业机会及税收。 随着我国内需的扩大，大洋百货集团正积极在全国扩张，拓展方向以直辖市、各省省会城市及地级市为主，并根据不同的市场规模 和消费能力区分为三种类型的主题百货，分别是“精品百货”、“时尚百货”和“生活百货”。预计未来每年将约以4—5家新店 在全国拓展，预计至2012年，大洋百货将在全国开设19家以上的大型百货连锁店，使大洋百货辐射拓展至全国各主要城市，届时大 洋百货将成为中国最大及最成功的百货龙头企业之一。 1、领导流行、展现品位大洋百货将领导流行并树立高级形象，让消费者感受高品位、高格调的全方位消费服务。 2、诚信至上、维护信誉大洋百货同时兼顾家庭全方位需求， 提供全系列商品及服务，满足广大消费者的生活需求，并保证消费 者购买的商品绝无假货，绝对可以放心使用。 3、顾客至上、创新服务大洋百货的另一项承诺是以顾客需求 为导向，注重服务品质，本着优质服务顾客的理念，使大洋百货的 购物环境成为白领阶层时尚女性的唯一选择。
三四线城市购物中心调研
市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。（二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们
的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户 第2 页
大型体育场馆运营管理情况调研报告 为深化体育管理体制改革，积极探索新时期体育场馆运营管理的规律，破解大型体育场馆运营管理的难题，使体育场馆为建设公共服务体系和发展体育产业发挥更大作用。现对XX州开展大型体育场馆运营管理调研的情况报告如下： 一、大型体育场馆的基本情况 XX体育场位于蒙自市天马路，建于XX年，占地面积73503平方米，建筑面积18737平方米，能容纳观众3万人，有标准足球场和田径场各1块，配有160m2旋转彩屏和电子显示装置，以及灯光音响设备，体育场四周有商铺约3000平方米。XX年全年接待健身人数8万余人，全年接待室外广场健身人数达12万人，对外开放场地面积1XX平方米，全年365天对外开放，每周对外开放时间90小时，全年经营收入154.5万元，支出合计132.2万元，上缴税金合计4.1万元。 XX体育馆位于蒙自市朝阳路，建于XX年，占地面积6332平方米，建筑面积12453.8平方米，有固定座位5197个，活动座位624个，有贵宾室、运动员裁判员休息室、新闻发布室等配套服务用房及设施，馆内设音响视频系统、演出灯光等，可举行篮球、排球、体操等多项体育赛事，同时也可
承接各类文艺演出、商业会展等。XX年体育馆全年接待健身人数达10万余人，全年接待室外健身人数达12万人，对外开放场地面积6000 平方米，全年365天对外开放，每周对外开放时间90小时，全年收入合计76万元，支出合计73.5万元，上缴税金合计2.3万元。 XX州民族体育馆位于个旧市金湖东路，建于1997年。为便于管理，XX州人民政府于1997年9月批准成立XX州民族体育馆，为正科级自收自支事业单位，核定人员编制10人。目前XX州民族体育馆主要运营管理的场馆有四馆一场，即体育馆、网球馆、体操馆、游泳馆、体育场。 体育馆有固定座位3338个，其中活动座位270个，有配套比赛和大型活动的会议室、办公室、运动员和裁判员休息室，馆内设音视频系统装置，配有文艺演出的基本灯光。馆外四周有面向大众开放的健身房、体育用品经营部、休闲娱乐茶庄、汽车美容等多种经营场所。 网球馆建于XX年，由6块标准的塑胶场地和一幢三层楼的配套服务功能房组成。配套用房一楼设有休闲厅、淋浴室。二楼、三楼设有对外营业的豪华标准间18间。四楼有面向社会开放的乒乓球室。网球馆既作为XX州网球项目的训练场地，同时大量的时间对社会有偿开放。 体操馆建于XX年，在建盖时就着眼于面向市场。总层平方1940.74高为三层，一二层已面向社会出租，经营面积
竭诚为您提供优质文档/双击可除 百货商场调研报告 篇一：大型商场市场调查报告 大型商场市场调查报告 调查时间：20XX.1.2 调查对象：丹东新一百丹东新玛特 调查目的：针对商场的环境例如：商场布置、员工形象、服务品质等方面进行调查 调查人：刘凡雨 调查报告： 市场调查不仅可以了解竞争者的动态，更可以确定自我的发展方向，好的市场调查是有助于企业提升自身竞争力的，正如古人所说：知己知彼，方能百战不殆。千盛百货作为东港地区最具时尚性、品味性的综合时尚商场，能与之相媲美的应属丹东地区的新一百与新玛特两个大型综合商场，所以我本次调查的对象选择了新一百、新玛特。 一、概况 丹东新一百于20XX年初开业,以中档为主、高档为辅，
曾是丹东地区最大的综合性、多元化的购物广场。地下一层：文化、办公用品。地上五层分别为：功能精品馆、时尚流行馆、绅士名品馆、名媛淑女馆、家居生活馆等。 新玛特：于20XX.11.27日开业，是目前丹东地区经营档次最高、商品品牌最全、设施设备最优、购物环境最好的现代化大型百货购物中心。地下一层为大型超市和健康美食馆，经营食品和烟酒等；地上五层分别经营为仕女名品、靴鞋名品、珠宝化妆、绅士服饰、钟表眼镜、运动休闲服饰以及儿童、家居用品等。同时，药房、餐饮等配套设施一应俱全。 二、商场布置 商场的布置本身就是一种宣传，它可以成为顾客对商场的第一印象。例如:丹东新一百的内部布置倾向于简单大方，店中的宣传看板，pop海报、特卖标识牌、pop手绘纸与新玛特相比少一些，并且采用单排吊旗，简洁但略显严肃、单调。 反之新玛特商场的风格则显得活泼、热情、活力四射，单从大门处就可见一斑，运用的色彩鲜艳夺目，正如：“活力绽放，开启缤纷生活”。内部多采用新玛特惯用的“新玛特粉”，使整个内部格调显得生动明丽。采用多排吊旗,绿色植物随处可见。时下临近圣诞节，多家店铺内都置有装扮好的圣诞树，带给人一种节日的氛围，为商场平添几分生动。
XX百货商场市场调研 调查报告需要落实到实际行动中，下面是小编收集了关于XX百货商场市场调研，欢迎阅读! XX百货商场市场调研调查课题：XX百货商场市场调研调查时间： 调查地点：XX百货商场市场 报告人：牟雷鹤 优势：四面临街，交通便利。 定位：中高档，综合型百货公司。 客层年龄段：20—45岁 员工人数：3000人左右 一、各楼层经营范围 时尚小吃及生活配套服务三部分组成 B1生活超市：主营生鲜食品、干货食品、进口食品、日用家居、洗护用品; B1时尚小吃：哈根达斯冰淇淋、年轮蛋糕、皇家烘焙、艾蜜尔西点、品知味咖啡、赛百味、一鸭一鱼、丸来丸趣、座上客、新粤茶餐厅、喜年奉茶; B1生活配套服务：新华书店、浩鳯音像、卓乐琴行、格林童趣、韵居饰家、大宅门药店、移动、联通、有线服务厅。 ◆XX1F主要经营汇聚化妆品、珠宝名表、男女服饰、鞋包配饰、针织内衣、童装玩具、食尚地带及国际影城;
1F南区化妆品：欧珀莱、欧莱雅、佰草集、玉兰油、资生堂(悠莱)、艾文莉、美宝莲、OFFCE、伊莎美尔、BURBERRY、VERSACE、LANVIN、MOSCHINO、VIVINEVO; 1F南区黄金珠宝：中银钻饰、周大生、翠绿、XX黄金、泰源丰、伊泰莲娜、嘉乐琥珀、蓝贝儿; 1F南区名表：欧米茄、帝驼、雷达、浪琴、梅花、英纳格、天梭、美度、西铁城、卡西欧、双狮、天王、罗西尼、依波、宝时捷、世爵、古浪、精准、爱波; 1F北区男装：卡尔丹顿、BOSSsenwen、罗茜奥、迪法诺、比音勒芬、比华利保罗、报喜鸟、PLORY、九牧王、美尔雅、沙驰国际、花花公子、SschBOSS、凯迪沙驰、九鹿王、哥雷夫、圣约克、雷迪波尔、爵度、斯莱德、迪瑞杰、佐丹奴; 1F南区女装：音儿、诗篇、玖姿、声雨竹、爱特爱、天意、ZUKKA、舒朗、美之藤、芭蒂娜、伯柔、吉祥斋、README、桑田、奥尔西布莱亚、醉酷、雅莹; 1F北区针织内衣：皮尔卡丹、BOSSsenwen、JEEP、舒雅、歌蒂、爱慕、黛安芬、安莉芳、古今; 1F北区鞋包配饰：百丽、思加图、哈森、接吻猫、富贵鸟、他她、天美意、百思图、达芙妮、森达、阿迪丽娜、Anywalk、高蒂、孚德、动力足、爱步、皮尔卡丹、迪宝、老人头、沙驰、金利来、花花公子、骆驼、凯撒大帝、欢腾、老人头、金利来、花花公子、高尔夫、芭芭露莎、邓禄普、凯思琳;
目录 一、场地概况 1、总体区位 2、周边环境 3、使用人群及人流分析 （1）主要人群分析 （2）不同人群在不同时间活动频率分析 ( 3 ) 交通流线分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 （1）构成要素（2）停车空间分析 3、建筑物 （1）建筑概况（2）地形处理 （3）建筑构造及朝向 （4）辅助设施 （5）缺陷 4、景观空间分析 （1）建筑外围景观 （2）建筑内部庭院 三、综合分析 四、对场地设计的认识 一、场地概况 1．总体区位 场地位于华中科 技大学校园内，附近 区域可以大致划分为 运动休闲区，教学区 和学生生活区，所选 场地---西十二教学楼 位于教学区内，比邻 运动休闲区。场地沿东西向展开，占地面积约23920平方米（以西十二教学楼周围道路为界作为所选场地界限）。 2、周边环境 场地周边建筑有 院系教学楼和一些小 工厂，稍远处有图书馆 和宿舍楼。北面有运动 场，东边有休闲的广场。 其中，宿舍楼、操场、 图书馆的使用人群是
全校师生，人流量较大， 而印刷厂和院系楼，人流量较小。从周边场地的使用功能来分析，可将场地周边大致划分为闹区和静区。 3、使用人群及人流分析 （1）主要人群分析 使用人群主要分为三 类： 学生：来到场地的学 生一般集中在上下课高峰 期，平常的时间点会有零 零散散来自习的同学。主 要的活动是上课、自习，也有少部分在周围绿地休憩。 工作人员：包括老师、清洁工等 外来人员：场地的外来人员包括了在学校闲晃和旅游的人员以及家住学校的教职工家属，以及附近居民。 （2）不同人群在不同时间活动频率分析 考虑到校园生活特色，有时间波动，故分时段分批次进行了观察统计。分别选取工作日和周末两个不同日期，在一天的不同时段对场地活动人群进行观察与统计，根据统计结果画出如下示意图（因上下课高峰人数无 法计量，此处数字仅表示各时段的大体数量关系。下午及晚上与上午类似，分上课高峰期及上课途中两个阶段，下图只列出早上的数据）。 从示意图中可以看出，工作日人流量主要集中在上下课高峰期，其余时间段分别有零零散散去自习的人，以及在旁边绿地工作及休闲的人。 我们观察到，早上第一波上课高峰，人流主要来自于寝室和操场方向；第二波上课高峰主要来自寝室和操场方向以及西五教学楼和图书馆方向。下午也分两波上课高峰，情况同上午类似。晚上主要为自习的同学，活 动比较自由。 人数统计情况示意 人数统计折线示意图 篇二：校园场地设计调研报告 调研报告 目录 一、场地概况 1、总体区位 2、历史变迁 3、周边环境 4、人流分析 5、路径分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 3、空间序列 4、阴影关系 三、尺度与人群行为分析 1、视线与人群行为分析 2、高宽比、围合感与人群行为分析 四、场地人群及活动分析 1、主要人群分析 2、不同人群在不同时间活动频率分析 五、综合分析六、问题总结 写在前面的话：
院系商学院 专业市场营销 班级 学生姓名 学号 任课教师 2014年月日
奥特莱斯购物中心调查报告 一、商圈调查 （一）奥特莱斯大卖场简介 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。而实际上，是没有这种血统之分的。任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。 中国的奥特莱斯主要有北京奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海绿色米兰城市奥特莱斯（绿色米兰广场）、武汉东城豪威奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、武汉百联奥特莱斯广场、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、西南（泸州）奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特莱斯是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。
三四线城市商业特点 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。 一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？ 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。 特殊性二：要适当控制体量 规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。 同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。 特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消 特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，
哈尔滨百货商场市场调查报告 调查课题：哈尔滨百货商场市场调研 调查时间：2011.12.19-12.25 调查地点：红博世纪广场、红博地下购物中心、大世界商城、远大购物中心、松雷、小松雷、卓展等商场。 报告人：崔普妍 一、红博会展购物广场 第一天我们去了红博会展购物广场，这是集购物，休闲，娱乐，美食，旅游，商务等于一体的国际化SHOPPINGMALL，总面积30万平方米，欧洲风格，设计独特，环境幽雅，功能齐全，有金座、银座、A座、B座、C座、D座、珠宝区、化妆品区，家居生活馆，妇儿生活坊，等经营区域，云集了全国知名品牌，ONLY、VEROMODA、JACKFONES、等品牌，这里民经成为哈尔滨最有辐射力的新城市中心及商业核心区。 E座是比较年轻的休闲 如：江南布衣、男眼、LEE、VANS，阿尔兰特等。 A座是比较成熟点的 如：温馨鸟、报喜鸟、威可多、威利、罗马狄奥、九牧王、马克华菲、柏郎亚高、雅戈尔、乔顿、鳄鱼恤、哈雷纳.金狐狸、七匹狼、巴贝、斯托梵诺、傲熊、丹虎、法派，增凡士、奥帝威登、华伦天伦、乔登、 B座属于商务休闲 如：诺帝卡、德国骆驼、暇步士，圣捷罗、北纬30度、捷森丹顿、古士旗、萨尼隆、斯多纳、美国苹果、卡丹狄诺、尼普顿、杰翰、英国保罗金座C座主要经营仕女装、淑女装 如：百家好、EIN、艾维、维尔汀、万宝路、黛诺、罗兰伊杜、铁尼维尼熊、斯琴，欧时力，紫色情人，ONLY、VEDOMODA、TIMBERLAND、LESS、宝其兰，C 座主要有诗篇、斯科菲德，季候风，玛斯菲尔素，欧碧倩，ROEM，欧蒂芙，太平鸟、播、ZUKKA、芭蒂娜，柯兰诺，未知未觉，渔夕紫荷，况珈儿，谜底，香影，百丝，遇见，M2，纤细，苑草壹，法米拉，楚韩 D座有粉红玛丽，莱茵，克尼迪斯，阿玛施，玖姿，丽莱，钡萱，娇点，简爱 分析：整个大厅装修风格，大厅整体给人感觉气势宏伟，浅色的石材柱面庄重典雅，天花造型与地面拼花遥相呼应。整个广场以暖色调为主的照明环境，大量使用了漫射照明。 感受：红博购物广场的有些品牌，在双市赛丽斯，新玛特等商场都有代理，
最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例 这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。 具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。 本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。 第一部分宁国市商业发展现状及项目定位 一、宁国市商业状况简析 近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。 主要表现： 1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡 现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。
2、商业零售业态单一 主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。 3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力 现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。 4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏 随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体! 二、项目简析 1、项目位置 本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。 2、项目规模 总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。 3、项目定位
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 商场调研报告正式版
商场调研报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 洪江古商城地处湖南西部雪峰山边陲，由完整街巷、店铺、作坊、会馆、寺庙、商宅、民居组成的大型古建筑群，是全国唯一保存完好的清明古商城，现完好保存着明清及民国时期的寺院、古庙、会馆、钱庄、商号、洋行、作坊、店铺、青楼、厘金局、报社、烟馆等古建筑（窨子屋）380余栋，总面积达30多万平方米，规模之大、面积之广、建筑之奇、气势之雄，全国罕见，被誉为“洪江资本主义萌发时期的活化石”、“中国第一古商城”。XX年洪江古商城列入国家重点文物
保护单位，国家级文物18栋，XX年入选“中国十佳古城”，XX年与丽江、平遥、凤凰三大古城缔结“姊妹古城”。 古商城在给自己添光增彩的同时，其自身的消防安全隐患问题也逐渐浮出水面。先天的不足：狭窄的通道，水源的缺乏，建筑结构的复杂，电气线路的老化凌乱，消防设施的简陋等方面亟需解决；后天的问题：游客人流的聚集，表演、餐饮、住宿等营业性场所增加，加之城内居民用火用电频繁，这也从某些方面加大了古商城的消防安全隐患。 一、洪江古商城消防安全管理现状分析 （一）消防安全责任不明，消防安全
市 场 调 研 报 告 组长：xxx 成员：xxx 一、引言 随着社会的快速发展，人们购物不再仅仅注重个别因素，而是更加注重商场的整体形象，从我们调查的六大商场（百货大楼、平原商场、胖东来、新玛特、沃尔玛、丹尼斯）来看，商场的便利性、商品的质量、商品的价格、商场内的氛围、商场的服务等等都进入了人们考虑的范围，基于此我们针对这几个方面的形象进行了问卷设计。 二、研究目的
通过对新乡市大型商场形象测评的调查活动，了解市民心目中新乡市六大商场（百货大楼、平原商场、胖东来、新玛特、沃尔玛、丹尼斯）的形象。希望通过调查结果，能够直接反映各大商场的优点和不足，促进他们改进和提升服务质量，更好地为市民服务。 三、调研过程 根据调查目标，我们设定此次调查的问卷名为《新乡市大型商场形象测评调查问卷》，并围绕这一主题展开了具体的方案设计工作。内容如下： 1.调查内容划分 我们在深刻理解大型商场形象含义的基础上，把问卷划分为总体形象、价格形象、服务形象、卫生形象四大板块。在总体把握的情况下，对具体问题进行具体分析，力求做到即全面又具有针对性。 2.调查对象及范围 大型商场形象意义宽泛，要得出比较科学的结论，就必须使调查的对象具有一定的代表性和广泛性。为了达到这个要求，我们全体调查人员分成若干个小组，分别负责新乡市区的不同区域，尽可能多地收集到涵盖新乡市各个层次、各个领域、各个阶层的信息，避免单一性和片面性，从而获取一手资料，力求所获资料准确并具有参考价值。 3.调查方法 此次调查采用拦截式问卷调查法。在具体对象的选择上我们采用了非随机抽样法中的便利抽样方法和判断抽样法，由调查员通过对整体的把握和对个体的认识来选择调查对象，尽量做到具有典型代表性。总共调查了100个人，填写了100份问卷，收回100份问卷。并对这些问卷进行筛选，选择了50份有效的问卷进行统计。
XXX地块场地环境初步调查报告 （评审稿） 广西诺世泰环保科技有限公司 二〇一八年七月
XXX地块场地环境初步调查报告项目编号：2017-041（HP）项 目负责： 编写： 审核： 审定： 总工程师： 总经理： XXX有限公司 2017年5月
目录 摘要 (i) 1前言 (1) 2概述 (2) 2.1调查目的和原则 (2) 2.1.1...................................................................................... 调查目的2 2.1.2...................................................................................... 调查原则2 2.2调查依据 (3) 2.2.1...................................................................................... 相关法律法规3 2.2.2...................................................................................... 相关技术规范和导则 3 2.2. 3...................................................................................... 评价标准和文件3 2.3............................................................................................... 工作内容及工作路线 4 2.3.1...................................................................................... 工作内容4
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
XXX地块场地环境初步调查报告（评审稿） 广西诺世泰环保科技有限公司 二〇一八年七月
XXX地块场地环境初步调查报告项目编号：2017-041（HP） 项目负责： 编写： 审核： 审定： 总工程师： 总经理： XXX有限公司 2017年5月
目录 摘要 (i) 1前言 (1) 2概述 (2) 2.1调查目的和原则 (2) 2.1.1调查目的 (2) 2.1.2调查原则 (2) 2.2调查依据 (3) 2.2.1相关法律法规 (3) 2.2.2相关技术规范和导则 (3) 2.2.3评价标准和文件 (3) 2.3工作内容及工作路线 (4) 2.3.1工作内容 (4) 2.3.2技术路线 (5) 3场地概况 (6) 3.1区域环境状况 (6) 3.1.1自然地理 (6) 3.1.2气候气象 (6) 3.1.3地形地貌 (6) 3.1.4水文水资源 (6) 3.2场地描述 (6) 3.2.1场地地理位置 (6) 3.2.2场地周边河流 (7) 3.2.3工程地质条件 (7) 3.3场地用地情况 (10) 3.3.1场地现状 (10) 3.3.2场地历史 (12) 3.3.3场地利用规划 (14) 3.4相邻场地用地情况 (15) 3.4.1相邻场地现状 (15) 3.4.2相邻场地历史 (18) 3.5场地及周边污染源识别 (20) 3.6场地周边敏感目标 (20) 4现场采样和实验室分析 (22) 4.1布点原则 (22) 4.2现场采样布点 (22) 4.3土壤采样 (23) 4.4地下水采样 (24) 4.5实验室分析 (25)
4.6质量保证和质量控制 (30) 5结果和评价 (31) 5.1场地地质和水文地质条件 (31) 5.1.1场地浅部地层分布特征 (31) 5.1.2场地水文地质条件特征 (32) 5.2质控数据审核 (33) 5.3评估标准 (35) 5.4土壤样品检测结果和评估 (37) 5.5地下水样品检测结果和评估 (38) 6结论和建议 (41) 6.1 结论 (41) 6.2 建议 (42) 6.3 不确定性说明 (42) 附件1 现场访谈记录表 (43) 附件2 地下水监测井成井结构图 (45) 附件3 土壤采样记录表 (47) 附件4 洗井记录 (49) 附件5 样品流转单 (50) 附件6 检测报告及相关资质 (51)
v1.0可编辑可修改 市 场 调 研 报 告
组长: 成员: XXX XXX
一、引言 随着社会的快速发展，人们购物不再仅仅注重个别因素，而是更加注重商场的整体形象，从我们调查的六大商场（百货大楼、平原商场、胖东来、新玛特、沃尔玛、丹尼斯）来看，商场的便利性、商品的质量、商品的价格、商场内的氛围、商场的服务等等都进入了人们考虑的范围，基于此我们针对这几个方面的形象进行了问卷设计。 二、研究目的 通过对新乡市大型商场形象测评的调查活动，了解市民心目中新乡市六大商场（百货大楼、平原商场、胖东来、新玛特、沃尔玛、丹尼斯）的形象。希望通过调查结果，能够直接反映各大商场的优点和不足，促进他们改进和提升服务质量，更好地为市民服务。 三、调研过程 根据调查目标，我们设定此次调查的问卷名为《新乡市大型商场形象测评调查问卷》，并围绕这一主题展开了具体的方案设计工作。内容如下： 1.调查内容划分 我们在深刻理解大型商场形象含义的基础上，把问卷划分为总体形象、价格形象、服务形象、卫生形象四大板块。在总体把握的情况下，对具体问题进行具体分析，力求做到即全面又具有针对性。 2.调查对象及范围 大型商场形象意义宽泛，要得出比较科学的结论，就必须使调查的对象具有一定的代表性和广泛性。为了达到这个要求，我们全体调查人员分成若干个
小组，分别负责新乡市区的不同区域，尽可能多地收集到涵盖新乡市各个层次、各个领域、各个阶层的信息，避免单一性和片面性，从而获取一手资料，力求所获资料准确并具有参考价值。 3.调查方法 此次调查采用拦截式问卷调查法。在具体对象的选择上我们采用了非随机抽样法中的便利抽样方法和判断抽样法，由调查员通过对整 体的把握和对个体的认识来选择调查对象，尽量做到具有典型代表性。总共调查了100个人，填写了100份问卷，收回100份问卷。并对这些问卷进行筛选，选择了50份有效的问卷进行统计。 四、调研结果
三四线城市房地产的机会与挑战 尽管近期楼市逐步恢复至往年行情，但是全国各地情况似乎是冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。城镇化催生200余座新城，继鄂尔多斯、温州之后，坊间又不断传出多地“鬼城”的报道，现在看来市场风向要变了，人民日报近日刊登文章《治理造城之风到了必须下猛药的时候了》，曾经为躲避一二线城市限购政策而转战三四线城市的开发商纷纷重返一二线城市。 那么三四线城市房地产业是不是真的出了问题？三四线城市的机会在哪里？发展商又会面临哪些挑战？ 这要先从三四线城市的特点说起。三四线城市多存在经济基础薄弱，产业结构相对单一，城市化率低等情况，城区人口少则一二十万多则三五十万，很多县级市还会存在城区小，高端人群消费外溢，流动人口少，人均收入不高等现象。 笔者近几年操作过省内十余个地市县市项目，发现几乎所有城市都在兴建新城，有的城市新区还不止一个。这些新城要么以新市政府搬迁为依托，要么以新设经济开发区为名号，通过地方债及土地出让金先期完成新区市政配套建设，再通过招商引资完成房地产建设以及产业注入。 房地产项目的开发能够带动地区GDP增长，高楼大厦的兴建能够改善城市形象，土地出让可以充裕地方财政，然而大家都知道这种模式不可持续，不可持续的根源不仅仅是因为土地是稀缺的，更重要的是地方老百姓财富是有限的，房地产业的发展并不能帮助他们提高收入，只是在帮他们改善居住环境，但透支房屋消费后，后续增长的动力不足。 事实上，李克强总理主导推行的“城镇化“战略，对房地产业是重大利好，尤其对三四线城市。然而城镇化的核心是人的城镇化，城镇化一定要与工业化、信息化、农业现代化同步推进。很多地方政府在招商引资上主要引入地产开发商，而非能促进当地就业与产业升级的各行业企业，就会导致城市发展缺少源动力，终而影响到房地产业的长远发展。 所以，对于地产开发商来讲，选择城市要比选择城市里具体的哪块地更重要。事实上当前已经有大量的三四线城市由于土地无序供应，导致社会资源被严重透支，卖房子越来越艰难，面对如此之市场，已经不是项目规划方案层面，不是营销策划层面能够解决的问题了。近年来，我们也一直有参加产业地产类项目，经过观察，地方政府主导的产业结构调整是艰难的，引入新型产业更多的还是在纸上谈兵阶段。所以，选择城市，犹如“油田勘探“，一方面优先选择有产业基础，民间相对富裕，人口基数较大的城市，先”探明储量“，一方面要结合土地供应、市场成交数据，看清市场形式，以”探明钻井数量“。 倘若我们无法选择城市，那么具体到微观市场，我们又如何搜寻市场机会？ 先看三四线城市房地产市场的特点： 1、整体市场容量小，去化速度较慢。对于县级市单盘平均去化一般不超过500套/年，如青岛的平度，潍坊的高密，滨州的邹平，大抵如此。对于如临沂、潍坊、日照、烟台、威海这类地市单盘年去化一般也不超过1000套。 2、住宅客群单一，投资客少，以自住为主。前几年住宅客群以“泛公务员”人群为主力，现在这类客群在很多城市基本已经人手几套，很多楼盘主力客群转变成以自主为主的客群，包括私营业主、当地大型企业职工、周边乡镇富裕人群、旧城改造衍生出改善型需求等。青岛平度即为典型城市，新区项目乡镇客群可占到一半以上。