毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究
学生姓名：侯金鑫
学校：南昌航空大学
专业：工商企业管理
年级：
学号：
指导教师：
2015年05月8日
摘要
现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。
关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度
目录
一．引言
二．房地产业在国民经济中的地位
（一）房地产业在国民经济中的基础性地位。
（二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。
1. 具有持续的高增长率。
2. 创新并创造了新的市场需求。
3. 具有突出的扩散效应。
（三）房地产业的支柱性地位。
三．住房市场化成就及问题
（一）概括发展
（二）八大成就
（三）存在的问题
1.政策混淆
2.住房供应体系不健全
3.房地产市场不规范
4.制度建设不完善
四．房地产中问题存在的原因
（一）片面的认知
（二）住房供应结构调整缓慢
（三）房地产市场秩序混乱
（四）地方政府违规操作
（五）开发商的垄断经营
五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段
（一）对于政策混淆的解决手段:
1. 区分房地产政策和住房政策
2. 建立健全政策审批制度
3 加大房产政府调控力度
（二）解决住房供应结构不合理
1 进一步整顿和规范房地产市场秩序
2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难
3 逐步完善房地产业的信息披露制度
（三）加强房地产市场的监督和管理
1.加强对商品性住房的预售许可管理
2.规范商品住房的预定和销售
3.严格控制监督住宅的建筑质量
4.严惩违法违规行为
5.控制恶意垄断
五．结束语
六．参考文献
一，房地产在国民经济中的地位
（一）房地产业在国民经济中的基础性地位。
基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。房地产业无形当中影响着其他的各行各业，因为它能够满足人们最基本的需要。首先，它可以提供给人们所需的生活住宅，满足人们的生活上的基本需要，为人们提供最基础的生活环境，物质生活条件。其次，房产业还可以提供商店，办公等等一系列的经营类用房。它的出现可以满足人们的生活生产经营的需要，在人们的社会生活中起着最基础的作用。房产业在（是）我国社会经济生活中的基础性产业之一，是一个关联效应很强的行业，房地产业在国民经济中的基础性是不可忽视的。（二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。
房地产业符合了我国国民经济主导产业的定义，也就是在区域经济中可以起主导作用的产业，同时在国民经济中占有一定比重产值的产业，它运用了先进科学技术，增长率高，产业覆盖面广，对于其它产业以及整个区域经济的发展具有较强的带动性。其次，它也拥有主导产业的特点：1.增长率持续升高。近几年在我国国民经济中所占比重与日俱增的就是房地产行业。“在2003年它直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。据新华社电国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，全国房地产开发企业2007年为6.3万家，从业人员达172万人；完
成房地产开发投资25289亿元，同比增长30.2%。而2010年全国商品住宅又再创历史新高。1” 2010年是调控年，然而历经两次调控的中国地产业并未取得明显成效。“销售额达到4.4万亿元,同比增长14.4%,商品住宅销售面积达到9.3亿平方米,同比增长8%,销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。2” 2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%。2.房地产业是个创新行业，同时也创造出新的市场需求。房地产从生产，传播到应用技术以及非技术类房地产业的知识活动都有所突破创新。推进房地产业的现代化进程以及提高产业的平均劳动力水平都可以通过房地产创新的知识和技术来达到。我国国民经济的支柱产业之一的房地产业，它的创新改革引导了我国经济走向了积极，健康，可持续发展的道路。房地产的发展也可以推动相关的产业链的发展，可能会带来新的相关联的新兴行业，增加创造了新的市场空间。人民的经济发展带动着我国的地产业发展，需求推动市场，人民买房的热情高涨，对房子的需求量增加，所以有了新的市场需求，对购房业的需求。3.具有突出的扩散效应。如今的地产热使人们不停地关注着房地产业的发展，一个好的地产业是拥有好的房屋质量，合理的房屋结构，优美的环境以及物业管理。同时，它也要有自己的品牌，一个公众认可的品牌。品牌确立后，就可以通过销售宣传上扩大影响力，赢得消费者的喜欢与认可，提高消费者的忠诚度。消费者的忠诚度的提高可以很好的促进第1牛凤端：《2004—2005中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2005—5
2刘雁：《万科2010年净利润72.83亿元同比增长36.65》腾讯财经讯，2010—3—7
二营销渠道的发展，是（使）越来越多的人购买房屋，从而形成良好的循环，巧妙地运用扩散效应增加销售量，提高知名度。
（三）房地产业的支柱性地位。
房地产业的基础性使它能够影响大部分的产业，所以它的产业链长，涉及的行业部门较多，它的兴衰会影响到一系列相关的产业发展。从我国现阶段的经济发展中看，房地产可以促进我国的经济增长。尽管十七届五中全会上中央提出，“十二五”期间将重点关注新能源战略性产业，房地产的支柱性可能会被取消。但是，“多位权威专家认为，房地产业仍是国民经济的支柱产业。其中，专家郑新立表示，房地产业的支柱性不能动摇。今后20年甚至30年，中国经济增长最大的需求还是消费，人们热衷于住行方面条件的改善，亦热衷于房地产业的发展。根据世界各国的经济发展来看，房地产业仍是支撑我国国民经济发展的支柱行业。3”
一．住房市场化成就及问题
“有统计报告指出，30年来城镇住宅建设加速，城镇新建住宅累计109亿平方米，是改革开放前30年的20.6倍；居民住房条件明显改善，城镇人均住房面积达到了28平方米，是1978年的4.2倍；房地产业成为国民经济的支柱产业，2009年房地产开发投资3.62万亿元，房地产业增加值占GDP的比重近5%，房地产有关税收占到全
3冯雅：《专家称房地产仍是十二五期间支柱性产业》，北京，中广网，2010—10—27
国税收收入的11%；房地产业的发展也增加了居民的家庭财富。4”这些都充分说明了房地产行业的市场化发展给我国国民经济带来的收益和成果。
在中国社会主义社会经济的前提下，房地产市场化以来取得了八大成就。
1、房地产首先从计划经济和市场经济两种模式并存的条件下根本性的转变为市场化,带动了中国经济体制市场化改革的全面进行。
2、房地产商的巨额投资，迅速增加的竣工量,不断增加的房地产方面的产品，这些也为社会供应做出了贡献,提高了城镇居民的住房水平，改善了住房条件。
3、带动了整个国民经济的发展,扩大内需,拉动经济。
4、促进城市化发展，加快城市化进程的脚步。
5、使住房保障制度的建设有了新的发展。
6、提高了人民的生活水平，给农民工提供了大量的就业机会。
7、人们不断提高住宅理念,同时建筑质量要求也在不断提高,绿色环保建筑开始受到重视。
8、房地产业的法律法规不断完善，立法、政策也不断创新。
在另一方面，我国房地产发展取得成就的同时，也存在许多的问4陈青蓝：《刘志峰坚持市场化改革方向不动摇》，中国房地产报，2010—4—5
题。
第一，政策概念混淆,住房政策被房地产政策所代替。建设住房保障体系被忽略，保障性住房供给量较少，并且制度不健全，住房保障制度管理实施起来有一定的困难。
第二，住房供应体系不健全，住房供应结构不合理,拥有购买力的群体没有明显增长。（1）市场发展不均衡，人们更关注于新建的商品性楼盘，城镇居民更愿意选择购买商品房。相对而言，租售房屋市场就冷清了许多。居民们购买房屋的比例超过了80%，而租住房屋比例还不到20%。（2）政府并未出台对于中低收入群体相应的住房供应的政策支持。
第三，房地产市场不规范,监管力度弱,建筑质量差、资源极度的浪费。（1）住宅的建设本就需要大量的消耗资源能源，住宅需要现场砌（浇）筑、以手工作业为主，同时采用工业化住宅比例较低，质量存在着严重的问题。建筑所需要的材料、设备的生产和供应都未形成相关的产业链。（2）商品住宅主要以“清水房”供应为主，所谓的精装修一体化比例不到10%，而装修所造成的二次污染也构成了资源严重浪费。（3）住宅的建筑质量水平低，它的平均使用寿命在30年左右。
第四，制度建设方面,法律法规上没有明确规定出相应的严格政策方案。（1）地方政府违规批地现象严重。（2）房地产业投资过快,屡屡成为赤手可热的投资项目，是经济过热的源头。（3）社会上出
现了房地产垄断经营的局面，居民没有权利自己建房，由此导致房价被垄断。同时，房地产业中存在的恶意炒作现象严重，房价增长速度过快．也隐含着房地产市场所存在的风险——厂商们为了追求利益的最大化．建造商品房的户型面积日益增大，导致了供给结构的长期失调，从而引发了供求矛盾——老百姓住房困难、社会压力过重等一系列问题。
有经济学家表示，房地产业在经过30年不断发展壮大之后不但成为中国的重要产业之一,同时也成为了一个饱受争议的行业。房地产的市场化进程虽然在发展当中存在不足,但它对我国经济的发展仍做出了巨大贡献，可以概括说成——得大于失。
二．导致我国房地产市场诸多问题的原因
（一）片面的认知。一直以来，我们都不能全面的看待住房问题，对于它的特殊性我们并未有足够的认识。我们总是片面的强调加强对房地产市场的管理，从而调节市场上的需求，解决老百姓的住房问题，严重的将房地产政策与住房政策相混淆。从政策的性质上来看，房地产政策是有关经济方面所制定的政策，他不同于住房政策，它的重点在于市场效益。然而，住房政策实质上是一种社会公共政策，它应该关注于公正，公平以及老百姓对住房的基本需求。住房政策重点是住房问题，它针对不同阶层的居民提供不同要求的住房，使任何人都有居住地。然而，我国现在将两个政策混淆了，忽视了百姓最基本的需求，住房得不到保障。
（二）住房供应结构调整缓慢。就目前来看，我国对住房供给结构的有效调整较为缓慢，中小户型所占住房总面积比重较少。近几年，中国90平米以下住房的供应量所占全部住房供应量的比重不到五分之一。经过90/70的改革要求后，全国平均水平可以达到55%左右，但却没有达到预计目标70%。在保障房比如公租房和廉租房的供应量下降的情况下，居民的住房问题更加突出。
（三）房地产市场秩序混乱。房地产市场不规范,监管不力,建筑寿命较短、构成资源的很大浪费。大多数的人认为，房地产市场的不规范和监管的不力是导致当前房价居高不下和住房比例不平衡的主要原因。早在2002年6月25日，由建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、工商总局、监察部联合下发了经国务院同意的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“七部委《通知》”）。在这份通知中，首先，应该充分认识到整顿和规范房地产市场秩序的紧迫性。其次，应该注意整顿和规范房地产市场秩序的6个重点。“（1）依法查处开发建设中的违法违规行为。（2）依法查处商品房销售面积“短斤缺两”行为。（3）查处房地产中介活动中的违法违规行为。（4）依法查处虚假和不规范的广告行为。（5）依法查处合同订立和履行中的违法违规行为。（6）依法查处物业管理中的违法违规行为。5”最后，应该加强领导，切实抓好整顿和规范房地产市场的秩序工作。由此看来，对房地产市场的规范和监管是整个房地产行业，房价乃至住房平衡的关键所在。
5汪光焘：《建设部部长汪光焘在全国整顿规范房地产市场秩序电视电话会议上的讲话》，载《山东房地产》，2002年4期
（四）地方政府为了提高政绩违规批地。尽管中央政府一直针对地方政府违法征地批地、企业违法占用耕地问题提出了积极地整改对策。但是，就现在的房地产市场而言还是没有拿出一个有效的法案来抑制地方政府的违规批地。当地方政府违规批地给开发商，开发商就会以较低的价格买地，经过建造又以较高的价格卖掉建筑从中牟取暴利。如果中央政府想真正的抑制房价，使老百姓住房真正的平衡，那么最应该先着手的就是抑制地方政府违规批地。
（五）开发商的垄断经营。现今中国社会房价一直过热的原因之一就是一部分开房商的垄断经营。开发商并不是以服务者、代理者的身份来竞争市场机会，而是以一个可以任意剥夺利益财富的行业垄断者的身份出现。老百姓还一定要在开发商手里买房，这也就使得开发商更容易的控制房价的增长。从而使的房地产恶意炒作现象严重，商品房户型面积越来越大，供给机构长期失衡并由此引发了矛盾。目前整个行业存在的最大问题是开发商过重依赖开发而忽略了服务质量。截止到2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，年末就业人员396.3万人，其中房地产开发经营业企业法人单位5.9万家，年末就业人员158.5万人；2004年末，房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额达1225.5亿元，其中房地产开发经营业主营业务收入为13315亿元，实现利润1035.2亿元。当我们分析这些数据时发现，房地产开发经营业主营业务的收入和利润相当的可观。开发经营业人在主营业务收入和利润上分别是地产服务业的14倍和8倍，这还没有包括物业中所形成的利润以及被大量隐瞒的
利润。6”由此可见，我国的房地产业目前处于一个畸形的状态，而这种结构的房地产业是没有任何前景可言的。因为它所产生的附加值越高，对于老百姓利益的剥夺就越严重。所以，我们应关注垄断，拒绝被垄断。
三．解决目前房地产行业缺陷的有效政策及手段
（一）对于政策混淆的解决手段:
1. 区分房地产政策和住房政策
长期以来，我们对于房地产政策的混淆主要集中于住房政策和房地产政策两个概念的混淆。我国长期用房地产政策来代替住房政策，从而导致过度依赖市场调控。在我们大多数城市形成了商业性住房供大于求以及政策保障性住房的关注度不够的情况下，引发了商业性住房房价一路上涨，而低收入群体则无力支付。
要明确区分房地产政策和住房政策，首先中央要出台明确文件，用以规定各级地方政府在审批商业建筑用地时，也要考虑到构建低收入群体可以承担的保障住房，比如廉租房,经济适用房等。对于如何确保一定比例的保障住房，地方政府就应配合发改委和国土资源部等有关部门进一步做好监管工作。坚决查处对于政策性保障住房建设过程中存在的各种问题，并应及时督促各地对于廉租房，公租房等保障性住房的建设，尽量确保普通老百姓以及大部分低收入群体能够住到价格低廉的保障住房。
6张浩民：《房地产业典型盈利模式及关键成功因素研究》，东南大学出版，2006
2. 建立健全政策审批制度
完善政策制定过程中的规章制度，并且建立开发商评级制度。由于中央财政对于地方政府的保障住房补贴不够，很多地方政府在财政不足的情况下，只有利用土地出让来筹集地方资金，土地收益在一些地区已成为典型的"第二财政"。而且我国还普遍用GDP增长率来进行政绩的干部考核，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让，抬高土地出让金。在经济增长的推动下，有的地方政府官员忽视了住房的保障功能，而去投身于买卖土地以此来提高自己的政绩。这也相当程度的导致了现在国内地价高，房价高的情况。
3 加大房产政府调控力度
长期以来,由于政府对房产市场的调控力度不够,导致了部分城
市房价增长过快,很大程度上超出了老百姓的承受范围。所以政府在区分房产政策和住房政策的同时，更应该加大对房地产市场的调控力度。因为政策的混淆和不明确性，很难让市场去做出明确的选择。作为政府，这时则要利用行政手段去干预房地产市场，让房价有所下降。（二）解决住房供应结构不合理
1 进一步整顿和规范房地产市场秩序
（1）对房地产开发建设的全过程应该加强监管。对已经规划许可仍未开工的项目要重新进行规划审查。相关部门不得签发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对不符合规划控制要求，特别是套型结构规定不符合的项目，超出规定建设的住房，如擅自改变设计，变更项目的要依法予以处理甚至没收。
（2）房地产交易环节的违法违规行为，有关部门应该加大整治力度。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规的交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对情节恶劣、性质严重的，如捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业要加大整治查处力度依法依规给予经济处罚，不仅吊销营业执照，而且追究有关负责人的责任。
2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（1）应该加快城镇廉租住房的制度建设。解决低收入家庭住房困难的主要渠道就是廉租住房，同时对廉租住房制度覆盖面的扩大要稳步提升。对还没有建立廉租住房制度的城市，在廉租住房资金筹集和廉租住房的建设上各级财政部门要大力支持，各级城市人民政府也要拿出土地出让净益的一部分用到廉租住房的建设当中。
（2）经济适用住房管理的各项政策要严格执行，对制止违规购买、谋取不正当利益的行为要加大监管力度。规范集资合作建房，个别单位利用职务之便以集资合作建房为名，进行住房实物福利分配变相的违规行为要坚决制止，甚至要对其单位领导进行处分。真正解决低收入家庭的住房需要应该规范发展经济适用住房。抓好经济适用住房建设是各地政府要继续努力的。解决建设和销售中存在的问题是进一步完善经济适用住房制度的重要手段。
（3）发展住房二级市场和房屋租赁市场是解决低收入家庭住房困难的重要手段。应该引导居民从多渠道，合理改善住房条件，如通过换购，租赁等方式增加中低价位，中小套型住房的供应量。
3 逐步完善房地产业的信息披露制度
（1）各级政府应着重于如何建立健全房地产市场信息披露制度。要迅速展开居民住房状况普查，争取掌握全面的居民住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。此外，还应该建立健全的房地产市场信息批露制度用以增强房地产市场的信息透明度。
（2）坚持正确的舆论导向。各级媒体应当加强对房地产市场调控政策的宣传，以此来引导百姓去树立正确的住房消费观念。
（三）加强房地产市场的监督和管理
1.加强对商品性住房的预售许可管理。房地产开发部门要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》7进行管理。关于预售许可的最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房必须一次性申请预售；超过3万平方米、需要分批预售，并且每次申请预售的建筑面积不得小于3万平方米。各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性完成现场鉴证、同时出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。
2.规范商品住房的预定和销售。首先，房地产商必须在取得预售许可证以后才可进行预定。双方需要签订定金合同，销售合同，并且严格按照规定执行，同时也要有所备案。各个房产部门应该加强监管力度，时刻查看备案。对于一些不遵纪守法，变相收取定金的房地产商应加
7沪房地资交[2007] 450号
大惩罚力度。
3.严格控制监督住宅的建筑质量。为了提高监管效率，可以通过随机的抽查，不提前通知来了解到住宅建筑质量最真实的一面。也可以灵活，合理的配置资源，缓解监管部门的压力，同时提高监管的效率。
4.严惩违法违规行为。政府相关部门应当加强对房地产市场的监管力度，对于未在规定时间内进行对外销售或私自保留部分房源的开发商应当给予严厉的惩罚，如限期整改并对相关媒体公布，必要时可以暂停公司的营运。
5.控制恶意垄断。我国已经出台了一些针对房地产业垄断行为的法律法规。例如《反垄断法》中规定，垄断行为包括经营者达成垄断协议，经营者滥用市场支配地位和具有或者可能具有限制竞争效果的经营
者集中。各地相关部门应严格按照法律规定，对于一切符合垄断条件的房产企业给予政策上的惩罚，以及采取有效积极地措施。
五．结束语
我国的房地产虽然存在着许多的不足，但是成就显著。房地产的发展会给我国国民经济带来巨大收益，它仍是我国社会主义国民经济不可或缺的组成部分。
参考文献
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本文在构思写作及修改的整个过程中，承蒙导师的悉心指导。尤其在修改过程中，导师在百忙之中通读全文，并提出了宝贵的修改意见。本文的完成，指导师付出了大量的心血和时间。在此向指导老师致以最诚挚的谢意。
衷心感谢各位专家在百忙之中对本文进行评审，并提出宝贵的意见。
最后，感谢所有帮助和关心我的人。
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日
摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度
目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
我国房地产市场现状的宏观分析 【摘要】本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。 【关键词】房地产价格地租 一、我国房地产市场的发展历程及现状 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008
年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
中国房地产产业分析报告 经济10甲班陆晨轩1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。 一、中国房地产业的市场结构分析 1.市场集中度 市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而2012年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。 2.产品差异 对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
www要点提示 ★一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。 ★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势要紧体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 ★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其缘故要紧有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外查找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时刻一般都在2年左右，2004年正好是那个时刻节点。
★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济进展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者能够重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。
目录 Ⅰ基础数据平台 (3) 一、全国房地产开发投资情况 (3) 二、全国房地产土地开发与销售情况 (3) 三、各地区房地产开发投资情况 (4) 四、各地区商品住宅销售增长情况 (5) 五、各地区土地开发与购置增长情况 (7) 六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (8) Ⅱ行业运行状况 (11) 一、“国房景气指数”小幅回落 (11) 二、35个大中都市房地产市场价格快速上涨 (20) 三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 (25) 四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 (29) Ⅲ进展趋势预测 (34)
一、房地产投资在二季度开始回落 (34) 二、要紧都市地价仍将保持上升势头 (36) 三、土地政策将出现重大调整 (40) 四、2004年将成为房地产开发企业上市年 (43) Ⅳ投资价值分析 (49) 一、市场需求旺盛行业前景看好 (49) 二、不同物业投资风险综合分析 (52) 三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 (59) 四、上市公司研究（深万科） (67)
中国房地产行业市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。
二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。
要点提示 ★一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。 ★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 ★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其原因主要有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外寻找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时间一般都在2年左右，2004年正好是这个时间节点。
★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者可以重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。
目录 Ⅰ基础数据平台 (3) 一、全国房地产开发投资情况 (3) 二、全国房地产土地开发与销售情况 (3) 三、各地区房地产开发投资情况 (4) 四、各地区商品住宅销售增长情况 (5) 五、各地区土地开发与购置增长情况 (7) 六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (8) Ⅱ行业运行状况 (11) 一、“国房景气指数”小幅回落 (11) 二、35个大中城市房地产市场价格快速上涨 (20) 三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 (25) 四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 (29) Ⅲ发展趋势预测 (34)
一、房地产投资在二季度开始回落 (34) 二、主要城市地价仍将保持上升势头 (36) 三、土地政策将出现重大调整 (40) 四、2004年将成为房地产开发企业上市年 (43) Ⅳ投资价值分析 (49) 一、市场需求旺盛行业前景看好 (49) 二、不同物业投资风险综合分析 (52) 三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 (59) 四、上市公司研究（深万科） (67)