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土地一级开发政企合作模式探究
作者：郭晶张景丽
来源：《建筑工程技术与设计》2014年第08期
【摘要】通过分析完全政府主导、完全企业主导和政府主导市场化运作模式各自的特点，总结这三种模式存在的问题并提出我国土地一级开发运作模式的发展方向是政企合作；并用项目管理知识构建土地一级开发政企合作组织结构，从而对我国土地一级开发具有重要的指导价值。
【关键词】土地一级开发；政企合作；组织结构
引言
随着我国新一轮新城建设热潮的到来，快速城市化使土地供需矛盾日益突出[ ]。通过土地一级开发盘活存量土地和新增建设用成为缓解土地供需矛盾的必要手段，但现行的开发模式制约了土地一级开发的实施。因此，创新土地一级开发模式具有重要的现实意义，国内相关学者对其进行了不少研究。
王忠良在分析现有土地一级开发模式的基础上，提出了政府全资公司开发模式[ ]，马晓哲等从土地特殊性及融资角度论证了土地一级开发试行BT模式的可行性，并且构建了土地一级开发BT模式[ ]。由此可见，相关学者提出了政府全资公司、BT模式等土地一级开发模式，但可操作性研究不够深入，有待深入研究具体实施办法。本文着重就这一问题进一步探讨，以期起到抛砖引玉的作用。
1 现行土地一级开发模式存在的问题
土地一级开发模式是指政府和企业在土地开发中处于什么位置，即主体是谁的问题。[ ]现行土地一级开发模式主要有：完全政府主导、完全企业主导和政府主导市场化运作这三种模式。
（1）完全政府主导模式是指土地储备中心担任土地一级开发主体，通过政府投资和向金融机构融资筹措资金并承担全部风险，享有全部开发收益。此种模式实现了国家对土地一级开发的控制，但巨大的开发成本对政府是一个负担，同时由于政府既是土地市场的监管者和实施者，易滋生腐败。
（2）完全企业主导模式是指政府把纳入土地储备计划内的生地出让给土地开发企业，土地开发企业把土地熟化后再转让土地使用权。此种模式减轻了政府财政负担、提高了开发效率，但由于企业以追求利润最大化为目的，征地补偿时可能会损害原土地使用者的利益，不利于和谐社会的构建；并且企业自主组织土地出让，不利于政府对土地市场的宏观调控。