K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴
在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。一下在上海市场引起轰动。K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。项目管理理念经验借鉴如下。
一、K11项目发展基本理念
1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。项目位于上海淮海中路，与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起，成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻，K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念，传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换，而K11所定义的商业内核居然是艺术修养，传递的是人文关怀，是一种开放的、海纳百川式的气势，这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围，在这种氛围下，大牌门店的存在，也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行，而是与周遭的其他业态融为一体，“大象无形，大音希声”，这才是真正的高端，就这一点来说，K11做到了超越。另外，绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题，在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪，
K11不是第一家，万达广场也在做同样的尝试，但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然，实属罕见。究其原因，是根源和理念上的领先，因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园，室内绿色景观，层层推进，步步引导，不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落，而其
最终着力点就是与顾客互动的“都市农场”，所以K11“都市农场”的存在，才不会显得突兀和尴尬，反观各地大量的商业项目，凡是想突破常规在室内搞一点绿化景观的，总感到有些东施效颦般的滑稽，与周边环境格格不入，其问题就是在于缺乏正确的策略指导和整体性的规划安排。
2、把美术馆搬到购物中心，这似乎给一片死气沉沉的零售业注入了新鲜的血液。在郑志刚眼中，K11并不是一个普通意义上的购物中心，因为在这里除了购物之外，人们能做的事情还有很多。比如你可以直接去地下三层的艺术空间欣赏一场当代艺术展;去地下二层的ABC Cooking学习烘焙;上一堂素描课或是陶艺课，偶然也能碰到创意市集兜售的有趣的装饰品;移步楼上就能碰到乐队的演出，虽然这支乐队或许并不知名;如果去四楼的餐厅等位，还能玩上一把桌上足球……巴黎马蒙丹?莫奈美术馆馆长第一眼见到K11时便用“当代空间”来形容它，这一描述正中郑志刚的下怀：“世界上一些著名的博物馆，也都涉及零售，这是一个看问题的角度。就看你们怎么去看待它，你一定要把它当成百货的话，我不可能影响你”。
3、K11的初衷是要把购物中心、艺术博览、自然生态融合为一体。从其实施情况来看，这三者的结合是较为和谐的。一个高端的购物中心，仅仅拥有国际大牌门店是不够的，难免显得“土豪”，要彰显品位，艺术、人文概念不可或缺，K11的艺术展品出自于不同国家、不同流派的艺术家之手，既有成名已久的名家大作，也有不少新秀佳作。这些艺术品都被巧妙的布置在适当的位置，发挥着独特的作用，比如隋建国工作室的4只变色镂空的蝴蝶，作为主楼外立面垂直绿化的点睛之笔；高孝武的雕塑“我们这一代”，作为引导人流向自动扶梯集中的地标；达明安.赫斯特的“Wretched War”则是作为核心展示吸引物聚集人气，同时又起到区域划分作用。能够如此熟练的把艺术品展示运用到商业空间的打造和商业氛围的营造之中，可见K11商业设计规划团队的非凡功力。
二、K11动线设置的思考
1、购物中心环境布置和人流引导。K11购物中心的入口既“出彩”的抓住过往人流，营造商业氛围，又满足人流迅速分流和疏导的功能。临街面设置一排旋转木马造型，头朝向入口方向，相比大部分购物中心单调、冰冷的临街面布置，更有利于引导人流向入口中心广场汇集。购物中心入口氛围营造和交通组织。
K11的入口无疑很好的满足了这个要求，正对入口的外立面由一幅高达数十米的
电子流水瀑布显示屏构成，入口两边是Bally和Dolce&Gabbana，Max-Mara、Burberry四家国际一线大牌门店环绕形成的一个围合式中庭空间，气势磅礴。人流通过中庭进入购物中心内部，而电子流水瀑布显示屏背后有4组观光电梯可直达各个楼层，中庭中央有一个高低起伏的浅丘状钢结构玻璃屋面。屋面入口有电动扶梯直达地下3层。密集的直梯加扶梯有效的解决了入口处人流垂直交通的问题。K11的垂直交通组织做的很成功，归功于大量的直梯和扶梯，在入口区域密集布置电梯，进行人流的快速疏散。甚至在一些露天屋顶，人流不大的区域，也配置了供2~3人乘坐的小型直梯，以确保形成动线回路。
2、独特的空中停车场的作用。K11的停车场设置在7、8、9层，其主要目的是创造一条全新的由上自下的垂直人流动线，这样的好处在于，既可以分流交通，缓解拥挤，又可以拉动较高楼层物业的商业价值。需要权衡的是，空中停车场的车位、车行道会占用大量的容积率指标，增大建筑公摊，从传统意义上来说，这是不经济的。为了提升停车顾客在较高楼层的驻留率，K11的第6层是空中花园，新元素餐吧在此设有桌位，并提供餐饮服务，绿色景观和蓝色的遮阳伞吸引了大量的顾客在此驻足，同时旁边还有两台专用小型直梯可以下到第5层新元素餐吧的门店，穿过门店也可进入K11的购物区。
3、K11地下3层商业空间的运用。人的本性对地下空间有一种排斥感，地下空间往往是阴冷、黑暗、潮湿的代名词，而K11把地下商业空间的运用发挥到了极致，首先，K11营造了一个地下中庭，既增加了空间的通透性，同时又作为地下人流动线的核心，使自然光线能够最大限度的透过玻璃屋面达到最底层。在B1层的走廊旁，营建半圆型的露台，通过跳跃的曲线条幅、暖色调墙地面、光源系统的组合应用，完全破除了地下空间阴冷肃煞的氛围。使顾客愿意长时间在此驻留闲逛，无形中充分提升了地下空间的商业价值。
三、K11招商及业态配置特色
1、无突出的主力门店的差异化招商。与其他购物中心不同的是，K11没有特别突出的主力店，但每个门店无一不是经过精雕细琢，绝不滥竽充数，每个门店都值得驻足一逛，每家店都有一批忠实的客户群体。上海K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。无论从时尚大牌、还是美容护理等品牌的选择来看，都注重与周边其他购物中心的差
异化。另外，K11餐饮也是以港式、日式的健康小餐饮为主，与酒店餐饮和大型品牌餐饮形成差异化。
2、“一拖二”、“一拖三”商铺的应用。一般来讲，“一拖二”、“一拖三”是成熟商业项目的大忌，因为一楼搭二楼，甚至一楼搭二楼和三楼，不容易引入规模性的经营业态，难以产生主力店效应。但是在K11这种“一拖二”形态的商铺却一再出现，比较典型的有：DOLCE&GABBANA，占据一层101/102和二层201/202共计4个商铺单位；Burberry,占据一层104和二层204两个商铺单位，Max Mara，占据一层103和二层203两个商铺单位；MIXTRA，占据附一层B118和附二层B214两个商铺单位；鸿星海鲜酒家，占据4层405和5层501两个商铺单位，等等。K11之所以敢于采取这种布局方式，还是在于整个购物中心的经营理念，在整体策略上并不是致力于引入一家主力店，而是采取引入多家特色店，不要求规模，而是要求特色，这种设置方式虽然不符合传统做法，但是因地制宜，能够最大程度的提高坪效，能够提升平均租金和售价。K11这种颠覆传统经验的做法，创造了一个非传统意义上的购物中心，是一种非常先进的商业规划手法。
3、小餐饮打造大艺术。K11的艺术诉求在餐饮业态配置上表现的尤为突出，这里的每家餐饮门店都注重品味而不是规模，注重自然生态而不是奢华，因为对于到购物中心休闲放松的客人，这种健康饮食和轻松氛围是恰到好处的。每家门店从LOGO、形象墙、店招、内饰都煞费苦心，追求极致的设计之美，可以看出，除了满足食客口腹之欲，他们还肩负着为客人提供艺术大餐的责任。正是这些为数众多的特色小餐饮门店，如同一个个艺术细胞，构成了K11独特的艺术人文氛围。
四、K11的独特项目特色
1、以典型的室内步行街模式推出多条主线展开推广活动。K11的布局是较为典型的室内步行街模式，以单独分割的商铺取代开敞式空间的大卖场专柜，这是购物中心与百货卖场的显著区别。只有购物中心才有可能打造成为旅游休闲与人文艺术的集合体，才有可能做到精细化的经营管理。而开敞式的百货很难达到这样的目的。以典型的室内步行街模式倾力推出多条主线展开推广活动。K11的日常推广活动，既有商业性的艺术展示秀，也有公益类的艺术鉴赏，还有一些艺术培训，除了购物中心的活动，各个商家门店也有自行举行的艺术及促销活动。多主题、多主线，丰富多彩，以活动带动持续不断的人气和商气。
2、K11主打“文艺又有腔调”的植入式促销。 K11内很少有打折、促销的POP，也没有大声喧哗的降价提示，大部分是公益类活动占主流，活动都是采取植入式的方法，给人的感觉是润物细无声，没有采用那种直入主题的方式。客户对K11的评价是“文艺又有腔调”。K11是商业地产甚至零售行业少数几个真正理解消费者趋势变化的品牌。从小香猪社交媒体刷屏效应，艺术展二维码扫描，到APP 餐厅预约排队，潮流街拍上墙，以及地下艺术展，K11不断用最新的理念和科技塑造自己的品牌，提升顾客的体验。
3、促进消费者的社交分享。K11与品牌Collect Point合作，推出小而美的促销创意。K11是上海第一个全层免费覆盖无线网络 (WIFI）的商场，这首先给有分享欲望的顾客提供了好的传播环境。商场在显眼位置都设有二维码，扫描可以链接到K11的社交账号。在这个基础之上，不论是从合作艺术家的选择，还是现场装置的设计利用，K11都考虑到了“是否便于社交传播”整个因素。
K11在与艺术家的合作中，也积极拥抱社交媒体和新兴技术，K11艺术空间开幕展的主题为：社交媒体兴起后的艺术。其中的一件艺术品【人造月球】，用户可以通过WIFI把照片上传到“月球”，成为艺术品的一部分，再将照片分享到社交网络；K11将场内所有的穿衣镜印上有日系杂志封面风格的镜框，并含有品牌信息，顾客可以照下自己在时尚杂志封面的样子上传社交网络，并凭此领取合作品牌Collect Point的优惠劵。一个月内，引发了上百位顾客在社交网络分享，合作品牌的月营业额上涨30%。而这一操作，由于是依托线下已有资源，几乎没有成本。
五、小结——K11是对对商业地产的重新定义
对K11的考察有许多值得学习和思考的地方。K11不仅从理念上，而且从具体实施上，在很多方面都对商业地产进行了重新定义用艺术来打造商业空间将艺术与零售完美结合。
想到这一点的不仅仅是K11一家。位于北京的侨福芳草地同样是一家极具个性的艺术主题购物中心。这座历时八年打造的艺术时尚地标同样在购物中心内摆放了多件艺术品，开辟了一间艺术画廊。它利用独特的金属玻璃外罩和充气垫奇妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。这种金字塔结构还创造了非传统的大尺度公共空间—从地下二层直达十六层的超高中庭。西班牙超现实主义大师达利的雕塑作品是这里最炙手可热的艺术品。从商场的体量到对艺术的
投入程度，5.6万平米的侨福芳草地丝毫都不逊色于K11。尽管同为艺术主题的购物中心，但是二者在对艺术主题的选择上却略有不同。侨福芳草地更加关注成名的大师级作品，而K11则把精力放在当代艺术家身上，其中不乏一些尚未成名的青年艺术家。相比于侨福芳草地营造的专业画廊气息及大型机械装置的设计感，K11公共空间里的一把名为“痕迹”的枕头则显得平易近人许多，它将艺术品真正变为亲近实用的物品，让逛街的顾客坐在此处休息。
K11将自身的DNA设定为艺术、文化、环保。它渴望从一片哀鸿遍野的零售百货业中依赖独特的定位脱颖而出。可是如何将艺术与零售完美结合?如何用艺术为自己带来人流，将艺术真正转化成实际的销售额?郑志刚的答案是：不要只关注商业的数字，中国现在最需要的是内容和软件，硬件再好，也无法赢得别人的尊重，软件、内容才能获得可持续发展。如果我们只是从商业数据的角度来看问题，你就不可能去做创新，不可能做到可持续发展。譬如，K11如何与艺术家交流?如何建立自己的艺术联盟?艺术家又如何参与到购物中心其中?K11拥有强大的后台支持这一切。成立于2010年的K11艺术基金会便是其中一个。庞大的艺术家资源库为其购物中心的艺术展示提供了储备，也为获得更多的国际资源贡献了力量。2014年年初，K11艺术基金年会与巴黎的东京宫(PALAIS DE TOKYO)签订了长达三年的合作计划，合作计划包括了多项艺术交流活动。东京宫为欧洲范围内最大的当代艺术美术馆，坐落在巴黎的心脏地带，位于埃菲尔铁塔和香榭丽舍大街之间。
尽管许多的购物中心在效仿K11的做法，却始终没有模仿到精髓。位于K11三层的都市农庄颇受好评，尤其是农庄的几只小香猪为商场聚集了众多人气。正门口K11与杜嘉班纳(DOLCE&GABBANA)、麦丝玛拉(Max Mara)等国际品牌共同创作的8匹木马色彩绚烂，同样受到诸多关注。这些概念都在不同程度被其他的购物中心抄袭和模仿，却始终不得要领，未能产生同等的价值。“因为这是K11的DNA，是它自己创造出来的东西，有它的标签，其他的只是模仿，并不是创始人的热情迸发出来所创造的。”
K11不仅从理念上，而且从具体实施上，在很多方面都对商业地产进行了重新定义，代表了未来购物中心发展的方向，是一种真正意义上的艺术购物中心和城市旅游商业中心。K11在打造城市中心的旅游地产，将艺术和商业如何结合，未来商业物业的规划等方面，为商业地产开发商提供了很好的研究样本。
深度解读‖“K11”艺术购物中心的操作和运营模式 2014-08-04《环球企业家》赢商网 在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。作为内地最领先的全球城市，上海是个非常讲究、潮流时尚、快速变化和国际化的市场。欧美、港资、国内一线、内地各区域实力企业，都寄希望于在上海建立自己的品牌和总部，因此对公共商业项目的竞争就极其激烈。在这里，资金实力、开发理念、运营管控等几个方面都需要做到国内顶尖，才有可能生存下来。 K11一经问世就备受瞩目，其艺术购物中心的差异化地位在零售业界引起不小的震动，更为各大商业地产项目争相模仿。 在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11。作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。一下在上海市场引起轰动。有数据为证，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。 2013年才翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，如今在内地圈子里已经如雷贯耳。笔者数次调研K11，每次都有不同的收获。很难定义K11究竟是颠覆性创新还是微创新，但不管怎样，K11现在是当之无愧的上海购物中心的创新模板。
一言以蔽之，K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。TMT行业有一句话值得借鉴，“现代企业不怕没有竞争对手，就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。” K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。 今天给各位推荐一篇长文，深度解读K11的操作模式和运营状态，内部爆料很多，值得大家学习借鉴。 K11的新世界 横空出世的K11颠覆了人们对于购物中心的认知，郑裕彤长孙因此浮出水面 “印象派大师?莫奈特展”在中国展览的最后一天，门票已经变得一票难求。6月15日这一幕并非发生在美术馆，而是出现在上海商业中心淮海路的K11购物中心。在K11的地下二层里聚集了大量的“黄牛”，他们正在高价出售门票，而位于地下三层的莫奈特展门口则早已排起了数十米的长龙。 事实上，展览火爆的景象已经持续了三个月。由巴黎马蒙丹?莫奈美术馆、上海天协文化传播、K11艺术基金会联合主办的莫奈特展自3月8日开展以来，观展人数累积超30万次，单日最高达6000人次。每逢周末和节假日，展馆还必须实行限流，排队时间经常长达两小时。有人专程从沈阳飞到上海，只是为了一睹莫奈《睡莲》的真迹。一时之间，去K11看莫奈展成为话题，是否去看过成为检验一个人够不够“潮”的指标。 这一切令K11的创始人郑志刚喜出望外。郑还有一个身份是香港四大家族之一郑裕彤的长孙、新世界集团的执行董事。不过他一直在淡化这一家族标签，无论是所出示的名片还是官方的个人简介，都仅仅以K11艺术基金会的创办人兼主席作为介绍。郑今年35岁，生来就拥有显赫的家世和令人艳羡的财富，如今坐拥超过160亿美元的家族资产，却并不甘心止步于此。他于2009年在香港尖沙咀创建了首个K11购物中心，随后他又花费三年时间打造了上海K11，于2013年6月正式揭幕。 K11一经问世就备受瞩目。不仅因其艺术购物中心的差异化地位，在零售业界引起不小的震动，更成为各大商业地产项目争相模仿的对象。郑志刚的计划是到2018年，总共投资10亿美
K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴 在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。一下在上海市场引起轰动。K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。项目管理理念经验借鉴如下。 一、K11项目发展基本理念 1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。项目位于上海淮海中路，与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起，成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻，K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念，传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换，而K11所定义的商业内核居然是艺术修养，传递的是人文关怀，是一种开放的、海纳百川式的气势，这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围，在这种氛围下，大牌门店的存在，也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行，而是与周遭的其他业态融为一体，“大象无形，大音希声”，这才是真正的高端，就这一点来说，K11做到了超越。另外，绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题，在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪， K11不是第一家，万达广场也在做同样的尝试，但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然，实属罕见。究其原因，是根源和理念上的领先，因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园，室内绿色景观，层层推进，步步引导，不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落，而其
K11是首个把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创品牌。日前，坐落于淮海中路上的地标香港新世界大厦的裙房即将于2012年上半年“变身”为上海k11购物艺术中心。 据介绍，K11创办人及主席，暨新世界集团执行董事郑志刚以全新的视野及创新精神，创办了K11 品牌，把“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合。香港K11于3月7日至4月10日期间，打造如法国巴黎香榭丽舍大道般的浪漫街景氛围，并展出K11Fashion Star 金翀宇、Masha MA及施杰这三位时装新力量的Signature Collection。在未来的五年内，K11品牌及多元文化生活区将陆续在北京、上海、广州、天津、沈阳及成都六个城市延续创意之旅，打造超过100万平方米的不同类型空间。 在2012年上半年，上海K11购物艺术中心将在曾经的香港新世界大厦购物广场的基础上华丽变身，与悠久历史的上海淮海路商圈融为一体，向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的创艺生活。未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。 修建中的上海K11艺术购物中心还将首创“淮海路历史风情廊”为主题的景观文化展示厅，到时这幅具有浓郁沪上风情的画卷必将成为淮海路上最具文化内涵的旅游热点。 变身后的上海K11将拥有一面标志性的垂直绿化墙，成为淮海路商圈的一栋抬眼可见的绿色建筑，庭园式户外广场设计将运用遍布本地植物、屋顶及垂直绿化和都市农庄等多维园林景观。 最大亮点 而原先的部分屋顶车库则将改造成“都市农庄”，成为消费者可以互动体验的现实版“开心农场”。与此同时，上海K11的地下3层空间还将提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊，屋顶花园等一些公共空间也会进行艺术展示。 新世界大厦购物中心停业改造 “一道数人宽的人造瀑布从新世界大厦9层飞流而下，一面巨型绿化墙郁郁葱葱，一座3000平方米的艺术展厅向公众免费开放。”近日，香港新世界集团首次向媒体披露了淮海中路新世界大厦购物中心的改造计划。 改造工程计划投入5亿元 在淮海中路现场看到，新世界大厦已经蒙上了厚厚的幕布，底层购物中心处于停业状态，而装修幕布上硕大的几个英文字母K11颇有些让人好奇。据了解，K11正是新世界大厦购物中心的新名字。 K11 购物艺术中心营运总经理陈建豪告诉商报记者，K11是香港新世界集团2009年推出的全新购物中心品牌。“我们强调商业和艺术的融合，将开辟大量面积作为艺术品展示区域。” 据介绍，新世界大厦B3至地上6层改造总金额高达5亿元，将于今年年底重新开业。“目前我们招商非常顺利，至今已完成了97%的招商。BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、Vivienne Westwood等众多国际一线品牌已确定入驻上海K11购物艺术中心。”陈建豪说。 改造后的K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。
K11的成功之道： 艺术是灵魂、运营的关键 上海K11购物艺术中心位于上海市黄浦区淮海中路300号，原为香港新世界大厦，2011年广场改建，并命名为K11购物艺术中心，2013年6月，改建完毕的上海K11正式开业运营。开业两年的上海K11受到了行业的瞩目，被认为是体验式购物中心的先锋之作。陈健豪为K11购物艺术中心南中国区运营总监、中国区招商总监。 一、上海K11的简介 矗立于淮海路黄金商圈，上海K11总建筑面积11万平方米，其中写字楼超过8万平方米，购物艺术中心3.6万平方米。K11西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，本地白领、长三角地区人群、外籍人士构成了K11主要的消费群体。 据悉，上海K11购物艺术中心的楼层包括地下3层与地上1-6层，而6层是停车场兼户外花园，B3层是chi K11美术馆，不在商业的范围内。商业部分主要是地下2层与地上1-5层。 二、上海K11的业态规划
B2层与B1层以时装配饰为主，主要是中档商品，均衡搭配有美容护理、生活馆、甜品等，进驻的品牌有ECCO、mrkt、LOL、ABC料理工作室、Seesaw等。1层与2层分布着众多国际奢侈品牌，包括Max Mara、Chloe、Bally、Burberry、Dolce & Gabbana等，相比于B1 ，B2层大众化的环境显得更清静，因为广场挑空的因素，圆弧形的空间让人觉得空间格局略微显小，但因为因艺术氛围的掺入，不觉得单调乏味。3层与4/5层分别是都市农场、特色美食，而6层兼有部分餐饮外摆区、空中花园和停车场。 在陈健豪看来，上海K11的B2层连接地铁站，1层大门正对着淮海中路，加上6-9层停车场带来的客流，使项目非常好地构成了三首层效应，商场畅行无阻，不存在冷清的角落，“每一层都有一些好玩、好看的东西，购物中心每个月都有稳定的100万人次的客流量，是国内较早做成功的体验式购物中心，给商业地产的发展带来了启发 三、K11的生意经：培养优质客户的品牌粘性 作为国内极具盛名的体验式购物中心，K11把艺术·人文·自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保三者进行结合和互动，带出创意、自由及个性化的生活品牌，为大众带来了前所未有的感官体验。 具体到上海K11，这种体验体现在特色餐饮品牌、都市农庄、艺术展示区，乃至以艺术为DNA的各类收藏、展览等等。 1.特色餐饮 上海K11集合了不少特色餐 饮品牌，2013年开业时，许多餐 饮品牌在K11开业，并进入中国 市场，包括新元素、阿吾罗日本 料理、极食餐厅、港丽餐厅、合 点寿司、鸿星荟海鲜酒家等。陈 健豪表示，虽然如今这些品牌已 连锁化发展，拓展至中国的各大 城市，在不同的地方开店，但消
K11商业品牌案例研究 一、K11是什么？ K11是秉承“博物馆零售”商业模式、融合“艺术、人文、自然”理念的新型购物艺术中心品牌。该品牌由香港新世界集团首创，并于2009年于香港尖沙咀落地首个项目，80%的商户是首次登陆香港的品牌，开业首年实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍，出租率高达99%，月客流量超过150万人次。随后香港新世界集团陆续在上海、武汉、广州、沈阳等地投资落地5座K11商业、办公和居所等产业。仅上海K11购物艺术中心，开业第一年收回投入，第二年营业额增长3倍，每个月客流量稳定在100万人次，计划在全国9个城市落地29个项目。 除了K11 旗舰购物艺术中心，K11 集团产业也包括写字楼K11 ATELIER、住宅K11 ARTUS、开放式教育平台K11 Kulture Academy、顾问及市场调查机构K11 Future Taskforce、扶植中国艺术家及策展人的非牟利机构K11
Art Foundation、以及保留及传承中国传统手工艺的文化基金会K11 Craft & Guild。 二、K11由谁创办？ K11由香港新世界集团“第三代传人”郑志刚创办。郑志刚的祖父郑裕彤（周大福创始人周至元女婿）创办了香港新世界集团；父亲则是郑家纯，是新世界集团现任的董事会主席。郑志刚作为新世界家族“第三代”，2005年开始接触家族业务，针对零售商业同质化严重、新世界百货店逐渐减少的局面，郑志刚发挥自身文学与艺术修养背景，（具有哈佛文学学士学位，攻读过斯坦福大学京都研究中心文化艺术专业）将艺术与商业结合，创办了“博物馆零售”模式，引领零售商业改革。 K11股东为香港新世界集团("新世界发展（00017.HK）")，由郑裕彤一九七零年创立，并于一九七二年在香港联合