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楼市调控路在何方
作者：张嗣兴
来源：《投资与理财》2013年第04期
房地产调控从2011年初开始，已经经历了两年多时间。从总体看，2012年房地产市场运行符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到了一定程度的抑制，自主需求有序释放，全年销售呈现“前低后高”态势。具体看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落明显。但从4月份开始，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。
虽然房地产调控政策还在继续深化，但房地产市场失控的迹象不断闪现，尤其是进入2012年年末，北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海、天津8个城市轮番在土地市场
上演新的“地王”大戏。截至2012年12月26日，全国十大“地王”总价达335.48亿元。这场新一轮“地王”大战，起源于2012年11月27日的上海，紧接着北京、深圳等地纷纷加入这场争
夺战之中，最终，上海上港集团和威旺置业联合体以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，争得了2012年国内总价“地王”头衔。针对各地频繁出现“地王”的现状，国土部在2012年12月18日召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，相关负责人强调，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧的调控基调，各地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现“地王”误导市场，并适时公布本地“地王”参照标准。同时，国土部将对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。江苏省南京“地王”——下关区滨江2号地块已经成为首个被调查的对象。
房地产市场的另一方——买方，在2012年年末也上演了恐慌性“抢房”的大戏。以北京为例，有数据显示，2012年11月，北京楼市的新房和二手房市场签约量环比均出现三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，接近翻倍，而进入12月第一周，北京市二手房成交量为3476套，单周的成交绝对量依然处于高位。出现这种现象的原因，无疑是因为新“地王”再现，误导了市场，购房者担心2013年房价继续走高。为此，2012年12月19日，北京市国土局公告，暂停朝阳区农展馆北路一住宅用地的出让，因为该地块起始楼面价达3.38万元/平方米，业内普遍预计成交单价将超过此前“地王”万柳地块4.2万元/平方米，会刷新北京住宅用地楼面价纪录。
继2012年中央经济工作会议“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”后，紧接着，12月25日全国住房城乡建设会议再次强调限购继续及2013年600万套保障房的目标，国土部则再次表示严治“ 地王”，为2013年的房地产市场注射“镇定剂”。尽管如此，2013年一线城市商品房用地市场会延续升温态势，地价水平将稳中有升，商品房供需矛盾突出，房价上涨压力加大。
究其原因，一是从历年供地规律看，商品房用地计划供应量预计较2012年不会有大幅增长，增幅估计很难超过10%。虽然国土资源部从2010年起的各地住房供应量，都满足“计划供