3、剩余法
用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。
其计算公式为：
V=A-B-C
V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润
详细计算过程如下：
1、确定估价对象最佳开发方式
估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。
2、确定开发周期和投资进度安排
①开发周期确定
房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。
根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
②投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。
根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定
估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。
比准价格确定表
根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，
而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据东湖开发区现房与期房价格的差异的一般水平及东湖开发区同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不作调整，所以估价对象未来测算各期的房地产价格为4069元/平方米。
根据东湖开发区同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定估价对象开发建设第一年销售40%，第二年销售50%，第三年销售10%。根据销售周期，折现率取1—3年期贷款利率7.56%，则：
房地产销售价格=4069×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×50%+（1+7.56%）-2.5×10%]
=3732.30（元/平方米）
4、确定开发成本
开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括城市基础设施配套费、建筑费用（建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等））、专业费用、管理费用、投资利息、投资利润、和销售税费。
①建筑费用
A、建筑工程费用
根据该项目的具体规划建设及武汉市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，规划为钢混二等结构其工程造价为990元/平方米。
B、室外附属工程的建设费用
室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等，但江夏区商品房的出售价格中一般不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费用。根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用230元/平方米。
C、基础设施配套费
根据相关规定，武汉市城市基础设施配套费按80元/平方米计算。
建筑费用=（990+230+80）×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×60%]
=1200.62（元/平方米）
②专业费用
专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号）、《省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知》（鄂价房服函[2002]46号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格[2002]10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号）、湖北省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价房地字[2000]51号）等有关收费标准，并结合东湖开发区房地产市场、建筑市场的一般水
平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的6%。
专业费用=1200.62×6%
=72.04（元/平方米）
③管理费用
管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的5%。
管理费用=1200.62×5%
=60.03（元/平方米）
④投资利息
投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。
⑤投资利润
投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据武汉市东湖开发区同类房地产项目的投资利润平均水平，确定为投资成本的10%。
以下计算V0为楼面地价：
投资利润=（V0+1200.62+72.04+60.03）×10%
=0.10V0+133.27（元/平方米）
⑥销售税费
销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。武汉市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。根据武汉市房地产销售税费一般取7%。
销售税费=4069×7%
=284.83元/平方米)
5、地价确定
楼面地价
V0=4069-(1200.62+72.04+60.03+0.10V0+133.27+284.83) 即：V0=2107.43(元/平方米)
单位地价 =2107.43×2.5=5268.58(元/平方米)
4、成本逼近法
成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息和税费来推算土地价格的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投资，作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分，从而求得土地价格。
其计算公式为：
待估宗地土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数
由于待估宗地位于武汉市规划区内，调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，此次采用成本逼近法评估待估宗地地价时，该地块征用前用途为农用耕地，按照新土地管理法规定，结合湖北省及武汉市颁布的各项文件为依据。根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：
（1）土地取得费及相关税费
1) 土地取得费
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有：
A、土地补偿费
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费
以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，结合实际情况，确定该地块前三年平均亩产值为7000元/亩，在评估中按平均年产值的10倍补偿。
土地补偿费＝7000×10＝70000（元/亩）
B、安臵补助费
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定”，安臵补助费按需要安臵的农业人口数计算，需要安臵的农业人口数为被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口数的安臵补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征用耕地的安臵补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值1.5倍；如按照上述规定支付土地补偿费和安臵补助费尚不能使需要安臵的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安臵补助费，但土地补偿费和安臵补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍；根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安臵办法》，结合该地区征地实际情况，耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，补偿倍数为6倍，调查该地区需要安臵的农业人数为每亩1人。
安臵补助费＝7000×6×1＝42000（元/亩）
C、青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费
根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安臵办
法》，被征用土地上的青苗，能计算产值的，按其产值进行补偿。能收获的不予补偿；不能收获的，按一季产值进行补偿。不能计算产值的，给予合理补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定，地上附着物和青苗补偿费一般为该耕地被征用前3年平均产值的1倍，结合武汉市统计调查资料以及武汉市土地管理局提供的该地区征地实际情况，该耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，每年两季，按一季产值进行补偿，在评估中按一季平均年产值的1倍补偿。
青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费
＝7000×0.5×1＝3500（元/亩）
小计:土地取得费=A+B+C
=(70000+42000+3500)÷666.67
=173.25元/平方米
2)相关税费
A、征地管理费
根据湖北省物价局、湖北省财政厅《关于征收土地管理费的通知》（鄂价房地字[1995]44号）的有关规定，征地管理费的计费基数为征地费用，包括土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补助费。本次评估此项费用取4%进行计算，则估价对象征地管理费为：
征地管理费＝(A+B+C)×4%
＝173.25×4%
＝6.93(元/平方米)
B、耕地占用税
根据武汉市人民政府关于发布《武汉市耕地占用税实施办法》的通知武政（1987）98号第五条规定，武汉市内耕地占用税按10元/平方米计收。
C、新菜地开发建设基金
根据武汉市人民政府1994年4月14日颁布的《市人民政府关于进一步加强菜蓝子工程建设的决定》（武政[1994]30号文）的规定,在武汉市规划区内划分为控制征用占用区、严格控制征用占用区、长期保留区。分别按每亩3万元、5万元、6万元的标准征收。
估价对象地处武汉市经济技术开发区，属控制征用占用区，所以该项费用为3万元/亩（即45元/平方米）。
D、水利建设基金
根据湖北省人民政府第182号《湖北省水利基金征收使用管理办法》的规定，其标准为非耕地1500元/亩，耕地2000元/亩。则待估宗地的水利建设基金为2000÷666.67＝3.00元/平方米。
E、耕地开垦费
根据湖北省人民政府关于印发《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》的通知（鄂政发[1999]52号），使用基本农田保护区
内耕地的、耕地开垦费为土地补偿总额的2倍，使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿总额的1倍。武汉市标准（武价函[2000]74号）为城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩，则待估宗地的耕地开垦费为：
15000÷666.67=22.50元/平方米
小计，相关税费=6.93+10.00+45.00+3.00+22.50=87.43元/平方米。
土地取得费及相关税费合计:173.25+87.43=260.68元/平方米
（2）土地开发费
土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和通气，设定开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和通气，宗地红线内场地平整。根据武汉市土地管理局及委托方提供的资料和评估人员实地勘查，确定该宗地具备”五通”的土地开发费用为170元/平方米，详细见下表：
（3）投资利息
根据待估宗地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为1年，投资利息率按2008年9月16日调整利率后中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率7.20%计，土地取得费在开发初期一
次性投入，而土地开发费则在开发过程中分期投入。
投资利息＝(260.68×1+170×1/2×1)×7.20%
＝24.89（元/平方米）
（4）投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑武汉市土地开发的实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。则：投资利润＝（土地取得费及税费+土地开发费）×利润率
＝(260.68+170)×10%
＝43.07（元/平方米）
（5）土地成本费用＝（1）+（2）+（3）+（4）
＝260.68+170+24.89+43.07
＝498.64（元/平方米）
（6）土地增值收益
根据武汉市的实际情况，土地增值收益按土地成本费用15%计算，则：
土地增值收益＝498.64×15%
＝74.80（元/平方米）
（7）待估宗地43年期土地价格确定
依据成本逼近法测算地价公式：
土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数
年期修正系数 其中：r-土地还原利率。根据该区域的有关资料，参考中国人民银行2007年12月21日公布的一年期存款利率4.14%,再加上一定的风险因素调整值,按6.17%计。
n-土地使用年期43年
待估宗地43年期土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数
＝(260.68+170+24.89+43.07+74.80)×(1-1/1.061743)
＝529.75元/平方米
因此，采用成本逼近法评估得到该宗地出让土地使用权价格为529.75元/平方米。
5、收益还原法
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：
P ＝a ÷r ×[1－1/（1＋r ）n]
其中: P ——土地价格
a ——土地年纯收益
r ——土地还原利率
n
r )1(1
1+-=
n——待估宗地土地使用年期
具体测算思路是：
1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率
2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费
3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率
房屋现值＝重臵价－折旧总额＝重臵成本－年折旧费×已使用年限
5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益
6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]
7．单位地价＝总地价÷总土地面积
1．确定房地年总收益
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。则：房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率
待估宗地的月租金水平采用市场比较法确定，由于估价对象所处的山坡新街,属规模较小的乡镇,各种用途房屋租金水平没有明显差别,估价对象的租金测算过程如下：
待估宗地租金确定过程：
估价对象位于17-00-007-Z-D001位于山坡新街18号，估价人员调查了周边房屋的租赁情况, 选取了三个比较实例都位于山坡新街。基本情况为：
A：便民副食店出租面积：35平方米,租金15元/平方米
B：供销商店出租面积：30平方米 , 租金16元/平方米
C：惠民商店出租面积：28平方米, 租金14元/平方米
根据以上市场情况并结合估价人员的实际经验，综合确定取以上三个案例月租金的算术平均值作为估价对象的月租金，
故估价对象的租金=(15+16+14) ÷3=15元/平方米
根据以上的计算，取整后确定待估宗地17-00-007-Z-D001地上建筑物的月租金为15元/平方米。
根据待估宗地地上建筑物类型确定其有效出租面积比率为85%，根据武汉市江夏区现行租赁市场的一般供求状况确定待估宗地的出租率为90%。
宗地17-00-007-Z-D001的地上建筑物年出租收益为：
15×986.28×12×85%×90%÷10000=13.58（万元）
2．房地出租年总费用
房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
（1）维修费
指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考待估宗地地上建筑物实际维修费，按建筑物重臵价格的2%计算。
房屋重臵价格主要依据《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价
更新》（二○○四年八月）中公布的重臵价格，综合考虑建筑结构、装修情况等情况来确定。本次评估中现场勘查确定待估宗地地上建筑物为砖混一等,重臵单价为620元/平方米。则：
房屋重臵总价＝重臵单价×总建筑面积=620×986.28÷10000=61.15（万元）〃
维修费=房屋重臵价格×2%=61.15×2%=1.22（万元）
（2）管理费
管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
管理费=年租金×管理费率
管理费率依据相关规定及当地市场情况，一般取3%。则：
管理费=13.58×3%=0.41（万元）
（3）房屋年折旧费
折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷折旧年限
①如房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则：
折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限
残值率：钢混结构为0，混合结构为2%。
②房屋尚可使用年限长于土地设定年期，则
折旧年限=房屋已使用年限 + 土地设定年期
根据以上公式：
17-00-007-Z-D001：地上建筑物已使用年限为19.4年(系正常使
用)，设定待估宗地土地使用年限为40.0年，大于房屋尚可使用年限30.6年，根据孰短原则，本次评估确定房屋尚可使用年限为30.6年（房屋尚可使用年限），计算年折旧时考虑2%的残值，则：折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限=19.4+30.6=50（年）年折旧费= 61.15 ×（1-2%）÷50=1.2（万元）
（4）保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值的0.05％计算，房屋现值计算公式为：房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝重臵价格－年折旧费×房屋已使用年限
保险费=房屋现值×0.05%=（61.15-1.2×19.4）×0.05%
=37.87×0.05%
=0.02（万元）
（5）税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
①房产税按年租金收入的12％；
②营业税按租金收入的5％计；
③城市维护建设税按营业税税额的7％计；
④教育费附加按营业税税额的3％；
⑤堤防费为营业税税额的2％；
⑥平抑副食品价格基金为营业额的0.1％；
⑦地方教育发展费为营业额的0.1％；
综合税费为年租金收入的17.8％
待估宗地税金总计为房地产年租金×费率=13.58×17.8%=2.42（万元）
房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
＝1.22+0.41+1.2+0.02+2.42
＝5.27万元）
3．房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
=13.58-5.27
=8.31（万元）
4．房屋年纯收益
本次评估所取的房屋还原利率系《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新》（二○○四年八月）中商业用地中房屋的还原利率,并结合评估人员经验及在以往同地区估价中房屋还原利率的取值标准,综合确定为9.81%。
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
=37.87×9.81%
=3.71（万元）
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益
=8.31-3.71
=4.60（万元）
6、计算待估宗地总地价
本次评估所取的房屋还原利率系《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新》（二○○四年八月）中商业用地中土地的还原利率,并结合评估人员经验及在以往同地区估价中土地还原利率的取值标准,综合确定为7.81%
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
=4.60÷7.81%×[1－1/（1＋7.81%）40.0]
=56.00（万元）
其中: r——土地还原利率
n——待估宗地剩余土地使用年期
7．计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
=56.00÷800.10×10000
=699.97（元/平方米）
收益法公式的推导过程 首先，要知道两个最基本的公式,即等比数列求和公式、收益还原法的一般公式，其它所有公式都是在这两个基本公式的基础上推导出来。 等比数列求和公式 ： 设首项为ａ1，公比为q , a n 为第ｎ项,S ｎ为前n 项之和,则: 1 1n n a a q -= 11 1n n q S a q -=? - 上述公式中的q 的含义是等比数列的公比（即q ＝a 2/a 1）,当采用s 表示递增或递减率时公式为: 1 1(1) n n a a s -=+ 11(1)1(1)1 (1)1n n n s s S a a s s +-+-=?=?+- Sn 的推导过程如下： 1231...n n n S a a a a a -=+++++ ① 在上式两边分别乘以q ，可得 1231...n n n qS qa qa qa qa qa -=+++++ 234...n n a a a a qa =+++++ ② ①-②可得: 1111111(1)(1)n n n n n q S a qa a qa q a a q a q --=-=-=-=- 1(1) 1n n q S a q -=? - 收益还原法的一般公式 ： 收益还原法一般公式的原理是把各年的资金全部折现到估价时点。 12 11212...(1)(1)(1)(1)(1) (1) n n a a a P r r r r r r =+++++++++ 当还原利率每年不变为r 时,上述公式变为: 12 2...(1)(1)(1)n n a a a P r r r = ++++++ 当还原利率每年不变为r 时，纯收益也不变为a 时，公式变为：
土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、受托估价方 四、估价目的 五、估价依据 六、估价基准日 七、估价日期 八、地价定义 九、估价结果 十、需要特殊说明的事项 十一、土地估价师签名 十二、土地估价机构
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 二、地价影响因素分析 第三部分土地估价 一、估价原则 二、估价方法与估价过程 Ⅱ收益还原法 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。收益还原法利用了经济学中的预期收益原理，土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和。 1、计算年房地产总收益 结合估价对象周边实际状况，本次评估估价对象所在区域写字楼市场平均租金取1.7元/平方米·天。 根据目前青岛市该区域房地产市场租赁情况，类似项目的出租空置率约为10%。 年房地产总收益=租金×365×建筑面积×（1-空置率） 2、计算年房地产总费用 （1）年管理费 指对出租的物业进行必要的管理的费用，根据青岛市商业物业出租的一般情况以及待估宗地的具体情况，取年租金的2%。 年管理费=年租金×2%
（2）年维修费 指为保证物业正常使用每年需支付的修缮费，根据项目用地的实际情况，维修费取房屋重置价的1.5%。 ①计算房屋重置单价 房屋重置价是指假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税；本次评估采用成本法计算房屋重置单价。 A、建安工程费 根据现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地地上建筑物共五层，参照青岛市《2012年建筑安装工程平方米造价指标》，建安工程费取1200元/平方米。 B、勘察设计费和前期工程费 根据青岛市同类建筑物在估价时点的建设工程状况，勘察设计费和前期工程费按照建安工程费的10%计取，则： 勘察设计费和前期工程费=建安工程费×10% C、城市基础设施配套费 按照《青岛市各区域城市基础设施配套费收费标准（2012）》，青岛市市内三区城市基础设施配套费取293元/平方米。 D、宗地内基础设施建设费 该费用包括宗地内基础设施及围墙、水池、绿化等费用，根据青岛市同类项目配套情况，确定估价对象宗地内基础设施建设费取300元/平方米，由于其计算基数为土地面积，则按照建筑面积取费如下：宗地内基础设施建设费=300×土地面积÷建筑面积 E、管理费 根据青岛市同类项目的一般情况，管理费按A、B、C、D四项和的2%计算，则： 管理费=（A+B+C+D）×2% F、利息 根据同类工程建筑工期情况，计息期按1年计算，城市基础设施
完全成本法与变动成本法的比较及其结合应用问题(1)
1 绪论 1.1 题目背景及目的 目前，我国经济体制改革不断深化，企业的市场竞争日趋激烈，市场机会瞬息万变。在企业外部环境优化、产品差异化程度不大的前提下，谁拥有成本谁拥有成本优势，谁就拥有主动权，就能在市场中站稳脚跟，并得到进一步发展。在这种情况下，企业财务部门的成本信息就称为企业加强对经济活动的事前规划和日常控制的重要依据。在生产积水水平提高和生产工艺改善的前提下，固定性制造费用的比重呈逐渐升高趋势。虽然在以前常规的会计成本计算中，完全成本一直处于主导地位，但是现在仅按着传统的完全成本法提供的会计资料就越来越不满足企业预测、决策、考核、分析和控制的需要，而变动成本法因其在固定性制造费用处理方面的特点而有了广阔的应用空间。 为使企业在选用成本核算方法时做出更好的选择，本文通过对完全成本法和变动成本法的区别、优缺点及结合应用等方面进行研究分析。从而为企业的更好发展提供支持和帮助。 1.2 国内外研究状况 成本管理作为企业管理的一个分支,是直接关系到企业生存、发展、获利的关键要素。通过对国内外理论界关于企业成本管理的研究现状的分析,探求了我国企业成本管理的研究思路。 成本作为企业价值创造的源泉，也是企业产生利润的驱动力，资源以成本的形式完成价值创造，进而通过收入的实现完成价值的转移。成本管理作为企业管理的一个分支，是为了最大化和高效率利用组织资源而进行的管理行为。在日益激烈的竞争中成本管理所发挥的作用越来越大。为此，国内外学术界对企业成本管理研究一直热度不减。但从研究方法上来看，国外学者注重实证研究和案例研究，我国学者注重理论探讨，从研究的内容上也存在着较大的差异。 在国外，企业成本管理的研究主要集中在如何提高成本管理信息的有用性和如何利用先进的计算机技术拓展成本管理功能、提高成本管理效率。而在我国，
机器设备评估得成本法案例 一、案例资料 (一)评估范围 1、基本情况 新华印刷厂位于上海市。 2、设备概况 新华印刷厂得设备:联想电脑、方箱机(二手1988年出厂)、烤板机、手动液压装卸叉车各一台,胶印机、柴油发电机组两台,手机一部,汽车别克SGM7160SLX、长安面包车SC6330各一辆。 (三)评估目得与评估基准日 本次评估为该企业设备转让提供作价依据。 评估基准日为:2010年5月31日。 (四)设备得清查核实 1、清查核实得内容 该印刷厂要转让得所有设备与车辆。 2、机器设备得分布情况设备均位于厂区内。 3、资产清查得过程与方法 (1)本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段,对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查;第二阶段,进行现场清查盘点工作;第三阶段,编写机器设备清查核实情况说明。 (2)现场清查盘点工作期间,评估人员对照资产评估申报明细表,在现场对设备进行了实地勘察,对主要设备得运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解;查阅了有关得经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印,为下一步评估工作做准备。 4、资产清查结论 该公司得主要设备由于投产使用时间较长,其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。 二、评估过程 (一)评估依据 1、本次评估得法规依据主要有: (1)国务院《国有资产评估管理办法》1991、11; (2)原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992、7,《资产评估操作规范意见(执行)》1996、5; (3)财政部《资产评估报告基本内容与格式得暂行规定》1999、3,《资产评估报告基本内容与格式得补充规定》1999、6;(4)国家经贸委等六部委《汽车报
收益还原法公式推导过 程 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
收益法公式的推导过程 首先，要知道两个最基本的公式，即等比数列求和公式、收益还原法的一般公式，其它所有公式都是在这两个基本公式的基础上推导出来。 等比数列求和公式 ： 设首项为a 1,公比为q , a n 为第n 项，Sn 为前n 项之和，则： 上述公式中的q 的含义是等比数列的公比（即q=a 2/a 1），当采用s 表示递增或递减率时公式为： Sn 的推导过程如下： 1231...n n n S a a a a a -=+++++ ① 在上式两边分别乘以q ，可得 234...n n a a a a qa =+++++ ② ①-②可得： 收益还原法的一般公式 ： 收益还原法一般公式的原理是把各年的资金全部折现到估价时点。 当还原利率每年不变为r 时，上述公式变为： 当还原利率每年不变为r 时，纯收益也不变为a 时，公式变为： 一、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地有限使用年期下的计算公式： 以下为推导过程： 由于a 和r 每年都不变，根据收益还原法的一般公式，可知： 2...(1)(1)(1)n a a a P r r r =++++++ ① 12(1)(1)...(1)(1)(1)n n n n n a r a r a r r r --++=++++++ ② 12(1)(1)).1.(.1n n n a r r r --++++++= ③
上述公式③中的分子（红色字体部分），即为一个首项为1，公比为(1+r)的等比数列的和，把等比数列求和公式代入到上述公式③中可得： 二、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地无限年期下的计算公式： 土地无限年期，则n=无穷大，则上述公式中的=01(1) n r +极限值，则： 三、当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零，有限使用年期的价格计算公式： 该公式的推导过程其实利用了收益法一般公式和每年纯收益不变的公式，推导过程如下： 根据收益还原法的一般公式可得： 11[...](1) (1)(1)t i i t n i a a a r r r +==++++++∑ 1122[...][...](1)(1)(1)(1[)(1)(1...](1)(1)(1))t i i t t t n i a a a r r r a a a a a a r r r r r r +=-+++++++++=++++++++∑ ①2112[......](1)(1[...)(1)(1)(1](1)(1(1)1)))(t t t i n t i i a r a a a a a a a a r r r r r r r r =+++++++++++++=++++-+∑ ② 上述公式①中的红色字体部分，一减一加，是为了把t 年以后的纯收益不变情况补齐为从第一年开始纯收益就不变的情况，经过这样的处理后，变成了两个已知的求和公式（即公式②中的红色部分和紫色部分），这两部分即为a 和r 都不变的有限年期价格计算公式，代入上式中可得： 111[](1)(1)(1)t i i t n i a a r r r r ==+-+++∑ ① 备注：个人认为，上述倒数第二步即公式①更容易记忆。 四、当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零，无限使用年期的价格计算公式 土地无限年期，则n =无穷大，则上述公式中的1 (1)n t r -+极限值=0，则： 五、还原率每年不变为r ，纯收益按等差数列递增或递减的计算公式：
管理会计的基本方法（完全成本法与变动成本法的对比）变动成本法和完全成本法的比较 （一）两种成本计算法应用的前提条件不同 1、完全成本法要求把全部成本按经济用途分为生产成本和非生产成本两类。 2、变动成本法以成本性态分析为基础，将全部成本划分为变动成本和固定成本两大部分，其中直接材料和直接人工为变动成本；属于混合成本性质的制造费用按与业务量变动的关系分解为变动性制造费用和固定性制造费用两部分。销售费用、管理费用、财务费用同样也要分解为变动和固定两部分。 （二）产品成本的构成内容不同 1、完全成本法下，产品成本包括全部生产成本。即按下式计算： 产品成本＝直接材料＋直接人工＋变动性制造费用＋固定性制造费用 2、在变动成本法下，产品成本全部由变动生产成本所构成。包括：直接材料、直接人工和变动性制造费用。即按下式计算： 产品成本＝直接材料＋直接人工＋变动性制造费用 3、例（P32）：MH公司只生产一种产品A产品，为简化计算，假定不存在在产品。 1、在完全成本法下，期间费用仅包含全部非生产成本。即： 期间费用＝销售费用＋管理费用＋财务费用 2、在变动成本法下： 期间费用＝固定性制造费用＋销售费用＋管理费用＋财务费用 3、例：沿用上例资料，分别采用完全成本法和变动成本法计算期间费用。
即： 本期销售成本＝期初存货成本＋本期发生的生产成本－期末存货成本① 2、而在完全成本法下，由于单位产品成本中，既包括单位变动成本也包括单位固定成本，在相关范围内，单位固定成本与业务量成反比例变动，因而本期销售成本既与销售量有关又与生产量有关。所以在完全成本法下，当前后各期的生产量不相同时，其单位固定成本就会改变，所以本期销售成本应按照①式计算。 3、在变动成本法下，由于在相关范围内，单位变动成本不随着业务量的变动而变动，因而①式可以改写成： 本期销售成本＝单位变动成本（期初存货量＋本期生产量－期末存货量） ＝单位变动成本×销售量 3、显然两种方法下，由于对固定性制造费用的处理方法不同，导致计入销售成本中的固定性制造费用的水平不同，从而造成销售成本的金额产生差异。 4、例：沿用上例资料，分别采用完全成本法和变动成本法计算销售成本。 1、理论上，无论是变动成本法还是完全成本法，期末存货成本都可以按下列公式计算求得，即： 期末存货成本＝期初存货成本＋本期发生的生产成本－本期销售成本 ＝单位期末存货成本×期末存货量 2、在完全成本法下： 期末存货成本＝单位期末存货成本×期末存货量 3、在变动成本法下，由于本期发生的固定性制造费用作为期间费用，在计算当期损益时全部扣除，因而期末存货中不包括固定性制造费用。即期末存货成本应按下式计算：期末存货成本＝单位期末存货成本×期末存货量 ＝单位变动成本×期末存货量
利息理论第三章课后答案
《金融数学》课后习题参考答案 第三章 收益率 1、某现金流为：元，元，元，元，求该现金流的收益率。解：由题意得： 2、某投资者第一年末投资7000元，第二年末投资1000元，而在第一、三年末分别收回4000元和5500元，计算利率为0.09及0.1时的现金流现值，并计算该现金流的内部收益率。 解：由题意得： 当时， 当时， 令3、某项贷款1000元，每年计息4次的年名义利率为12%，若第一年后还款400元，第5年后还款800元，余下部分在第7年后还清，计算最后一次还款额。解：由题意得： 4、甲获得100000元保险金，若他用这笔保险金购买10年期期末付年金，每年可得15380元，若购买20年期期末付年金，则每年可得10720元，这两种年金基于相同的利率，计算。 3000o o =11000o =12000I =24000I =2001122()()()0O I O I v O I v -+-+-=23000100040000 v v --=41 33 v i ?= ?=23 (0)[(47) 5.5]1000V v v v =--+?0.09i =(0)75.05V =0.1i =(0)57.85V =-(0)00.8350.198 V v i =?=?=4 0.121(10.88854 i v +=+ ?=571000400800657.86 v pv p =++?=i i
解：由题意得： 5、某投资基金按 积累，，在时刻0基金中有10 万元，在时刻1基金中有11万元，一年中只有2次现金流，第一次在时刻0.25时投入15000元，第二次在时刻0.75时收回2万元，计算k 。 解：由题意得： 6、某投资业务中，直接投资的利率为8%，投资所得利息的再投资利率为4%，某人为在第10年末获得本息和1万元，采取每年末投 资相等的一笔款项，共10年，求证每年投资的款项为：。 证明： 7.某投资人每年初在银行存款1000元，共5年，存款利率为5%，存款所得利息的再投资利率为4%，证明：V （11）=1250（。V(11)=1000[5(1+0.05)+0.05(Is) 8.甲年初投资2000元，年利率为 17%，每年末收回利息，各年收回的利息按某一利率又投资出去，至第10 年末，共得投资本息和 1(1)t k t k δ= +-01t ≤≤1 01(1)1k dt t k e k +-?=+10.251(1)10.75k t k e k +-?=+1 0.751(1)10.25k t k e k +-?=+?10000(1)15000(10.75)20000(10.25)1100000.141176 k k k k +++-+=?=100.0410000210 s -104%41100.041010000 (())((108%104%210 n j n j s n s p n i Is p n i p p j s - --+=+=+? =?=-0.04110.0461s s --）5 0.04][10.0560.04] S +50.045 1000[5.250.050.0560.04] 0.04 S S -=+? +08688.010720153802010=?=i a a i i
土地估价收益还原法 一.收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下: P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中:P--有限年期土地收益价格; a--年土地纯收益; r--土地还原利率; m--土地使用年期。 二.运用收益还原法评估宗地价格的程序 1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料; 2.估算年总收益; 3.估算年总费用; 4.计算年纯收益; 5.确定还原利率; 6.选用适当的计算公式求得试算收益价格; 7.确定待估宗地地价。 2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 2.4 总费用 2.4.1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括: 1.土地使用税; 2.土地管理费; 3.土地维护费; 4.其他费用。 2.4.2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括: 1.经营维修费; 2.经营管理费; 3.房屋年保险费; 4.房屋出租年应交税金; 5.房屋年折旧费; 6.房资本的利息 7.其他费用。 2.4.3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括: 1.销售成本; 2.销售费用; 3.经营管理费; 4.销售税金; 5.财务费用;
6.经营利润。 2.4.4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括: 1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等; 2.产品销售费; 3.产品销售税金及附加; 4.财务费用; 5.管理费用; 6.企业利润。 2.5 求取年纯收益 1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2.房地出租中的土地年纯收益求取::: 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用 房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率 3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取: 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取: 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取: 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。 2.6 还原利率的确定 2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率,三者之间的关系应按下面公式确定: r=(r1L+r2 B)/(L+B) 式中:r--综合还原利率; r1--土地还原利率; r2--建筑物还原利率; L--土地价格; B--建筑物价格。 2.6.2 还原利率的确定方法 还原利率应按下列方法确定: 1.不动产纯收益与价格比率法:应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 2.安全利率加风险调整值法:即:还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。 3.投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。 在确定土地还原利率时,还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率
收益还原法 一、判断题A对B错 1. 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。答案：B [解答] 可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。 2. 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。 答案：A [解答] 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。 3. 收益还原法里用到的收益是指客观收益。 答案：A [解答] 客观收益是收益还原法里用到的收益。 4. 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。 答案：A [解答] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。 5. 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。 答案：B [解答] 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。 6. 综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。答案：A [解答] 根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体
的价格时所使用的还原率。 7. 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。 答案：B [解答] 还原率=安全利率+风险调整值。土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。 8. 采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。 答案：A [解答] 安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。 9. 收益还原法的关键是还原利率的确定。 答案：B [解答] 收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。 10. 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 答案：A [解答] 土地的收益分为有形收益和无形收益，所以估价时要考虑各种无形收益。 11. 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。 答案：B [解答] 影响地价的主要因素应当是收益和还原利率，年期对土地价格有影响，但不是影响地价的重要因素。
第五章土地估价方法之一——收益还原法 第一节收益还原法概述 一、收益还原法的定义 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 二、收益还原法的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。再假设此人另以20000元货币以年利率
5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。 三、收益与地租的关系 土地是社会经济活动的基础。但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。 四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变 土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
变动成本法与完全成本法在企业中的应用及比较 摘要 在不同的决策过程中，企业决策者需要不同的成本信息，因而在管理会计中就出现了许多种成本的分类方式，当然也随之出现了多种众多的成本核算方式。但是当下企业使用频率最大的成本核算方式是变动成本法和完全成本法。虽然在过去，在会计核算方式中，完全成本方法中一直处于主导地位，但由于世界经济一体化进程的加速，企业对成本核算的需求在日益增长，然而完全成本法已经不能再满足企业的需求，因而变动成本法的应用性越来越广泛。 笔者重点分析了两种结算方式各自的核算特点、区别以及优缺点的研究，探索这两种方法在企业中的应用，并对这两种不同的核算方法进行比较，得出哪种成本核算方法对企业更有利。最后得出的结论是，将变动成本法与完全成本法结合应用的方式更加合理，既能避免重复核算，又能满足企业内部经营管理和对外提供报表的需求。结合制能降低会计成本，对企业更有利，更能使企业利益最大化。 关键词：变动成本法；完全成本法；优缺点；制造费用；结合制 Analysis on the Variable Costing and Full Costing in Enterprise Application and Comparison Abstract Enterprise managers in the different decision-making process need of different cost information, so there have been many cost management accounting classification, accompanying a variety of costing methods. Among each enterprise cost accounting, the full cost method and the variable cost method are two kinds of main methods. Although the full cost method has been in the leading position in enterprise cost accounting, as in the perfection of market economy, with the accelerating process of economic integration in the world, the full cost method has been unable to meet the growing needs of enterprise. As a result, the variable costing method is increasingly being used widely. Based on the respective features and the differences of full costing and variable costing , and the study of advantages and disadvantages of them, we will explore the application of the two methods in the enterprise in this article, and compare the two different methods of accounting. Our target is to draw a conclusion which accounting method is more advantageous. In the end, the article comes to a conclusion that: the way combined variable cost method with full cost method is more reasonable. This method can not only avoid duplicate accounts, but also meet the needs of enterprise internal management and providing reports. Combined system can
第三章利息与利率习题 一、名词解释（6题，每题4分） 1、利率 2、货币时间价值 3、到期收益率 4、收益资本化 5、公定利率 6、利率的期限结构 二、单项选择题（12题，每题1分） 1、在众多利率中，起决定作用的利率是。 A．实际利率 B．浮动利率 C．日利率 D．基准利率 2、西方国家的基准利率是。 A．再贷款利率 B．再贴现利率 C．伦敦同业拆借市场利率 D．国库券利率 3、我国居民储蓄利率是。 A．官定利率 B．浮动利率 C．市场利率 D．优惠利率 4、年息5 厘，是指年利率为。 A．5% B．50% C．0.5% D．0.05% 5、目前在我国，哪一个利率是市场利率。 A．居民储蓄存款利率 B．贷款利率 C．同业拆借利率 D．活期存款利率 6、马克思经济学认为利息是。 A．劳动者创造的B．来源于地租 C．放弃货币流动性的补偿D．放弃货币使用权的报酬 7、衡量利率最精确的指标通常是。 A．存款利率B．贷款利率C．到期收益率D．基准利率 8、名义利率适应通货膨胀的变化而变化应。 A.同向，同步 B.同向，不同步 C.不同向，但同步 D.不同向，不同步 9、随市场供求变化而自由变动的利率就是。 Ａ.固定利率Ｂ.浮动利率Ｃ.市场利率Ｄ.名义利率 10、当经济处于“流动性陷阱”时，扩大货币供给对利率水平的影响是。 A.利率上升 B.利率不变 C.利率下降 D.先上升后下降 11、在可贷资金理论中，若政府赤字通过发行债券弥补，赤字增加意味着。 A.利率上升 B.利率下降 C.利率不变 D.利率难以确定 12、凯恩斯认为利率是由所决定。 A.资本供求 B.借贷资金供求 C.利润的平均水平 D .货币供求 三、判断题（12题，每题1分） 1、在通胀条件下，市场上各种利率均为名义利率。
收益还原法具体测算过程 (二）收益还原法测算过程 （简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。 计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N] 其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。 评估测算过程： 1、测算有效毛收入 （1）、测算租金价格（要进行简化） 经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点， 选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算 过程见表1、2、3。 表1、编制比较因素条件说明表
修正，区域因素及个别因素修正，列表如下： 表3、编制比较因素系数及测算过程表 估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析 估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。 （3）、有效出租面积或有效出租率说明 估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。
（4）、空置率与租金损失情况分析 估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。 （5）计算年有效毛收入 年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入 押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合 3、运营费用 估价对象的正常运营所需税费用具体见下表： 4、计算年净收益
1 绪论 1.1 题目背景及目的 目前，我国经济体制改革不断深化，企业的市场竞争日趋激烈，市场机会瞬息万变。在企业外部环境优化、产品差异化程度不大的前提下，谁拥有成本谁拥有成本优势，谁就拥有主动权，就能在市场中站稳脚跟，并得到进一步发展。在这种情况下，企业财务部门的成本信息就称为企业加强对经济活动的事前规划和日常控制的重要依据。在生产积水水平提高和生产工艺改善的前提下，固定性制造费用的比重呈逐渐升高趋势。虽然在以前常规的会计成本计算中，完全成本一直处于主导地位，但是现在仅按着传统的完全成本法提供的会计资料就越来越不满足企业预测、决策、考核、分析和控制的需要，而变动成本法因其在固定性制造费用处理方面的特点而有了广阔的应用空间。 为使企业在选用成本核算方法时做出更好的选择，本文通过对完全成本法和变动成本法的区别、优缺点及结合应用等方面进行研究分析。从而为企业的更好发展提供支持和帮助。 1.2 国内外研究状况 成本管理作为企业管理的一个分支,是直接关系到企业生存、发展、获利的关键要素。通过对国内外理论界关于企业成本管理的研究现状的分析,探求了我国企业成本管理的研究思路。 成本作为企业价值创造的源泉，也是企业产生利润的驱动力，资源以成本的形式完成价值创造，进而通过收入的实现完成价值的转移。成本管理作为企业管理的一个分支，是为了最大化和高效率利用组织资源而进行的管理行为。在日益激烈的竞争中成本管理所发挥的作用越来越大。为此，国内外学术界对企业成本管理研究一直热度不减。但从研究方法上来看，国外学者注重实证研究和案例研究，我国学者注重理论探讨，从研究的内容上也存在着较大的差异。 在国外，企业成本管理的研究主要集中在如何提高成本管理信息的有用性和如何利用先进的计算机技术拓展成本管理功能、提高成本管理效率。而在我国，
2012收益还原法作业题 1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 解：（1）计算该宾馆年总收益 =300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用 =14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益 =300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用 =394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 答：略 2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m 2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值（房地产报酬率取8%）。 解：A 1=150×12×2×1000×0.70=252万元 i 1=（1+8%）2-1=16.64% ()()万元 万元带租约期间的权益价值79.288%517.0100012150381072%64.16111%64.16252 1728=+????=?=??????+-?=A ()万元剩余年限的权益价值60.1117%811%81%511%5%879 .2881618=+???????????? ??++-?-= 承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98万元 答：略 3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于
收益还原法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握收益还原法的基本原理，掌握收益还原法的公式，掌握资本化率的含义，掌握收益还原法应用举例与分析。 教学重点：房地产纯收益的计算 教学难点：收益还原法的应用 教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节 基本原理 一、基本概念 收益法也称收益还原法、资本化法（Income Capitalization Method ），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。 收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。 采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。 还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。 二、理论依据 收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额?利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。用公式表示为： 房地产价格=纯收益/利息率 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。 上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在房地产纯收益每年不变，房地产还原利率每年不变，而且在房地产使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。同时，房地产还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，房地产价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。 第二节 收益还原法的公式 1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为： P = a/r 式中：P ——房地产价格 a ——房地产纯收益 r ——房地产还原利率 2、房地产使用年期有限且其他因素不变 当a 每年不变；r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 年时，其计算公式如下： ??????+-=n r r a P )1(11/ 式中：P 、a 、r 同前； n ——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
变动成本法与完全(吸收)成本法的比较
案例分析 CHANG 电子有限公司 CHANG电子有限公司有两家中等规模的工厂，相距两公里，其中 一家工厂主要生产电子芯片，另一家生产烟雾报警器。CHU和JEE 经营这家公司，他们两都具备较好的技术和财务知识。该公司的全 部固定资产价值为800000元，流动资产200000元，流动负责比流 动资产少10％。 烟雾报警器的市场较为稳定，该年产量为10000个，每个烟雾报警器的零售价为20元。尽管该厂的最大生产能力可以达到年产 量14000个，但从来就没有达到如此规模。随着人们逐渐意识到烟 雾的危害性，其需求将得以保持，甚至还会有所增长。该厂每年的 直接材料成本为28000元，直接人工成本为82000元，每直接人工 小时为5.125元。每销售一个烟雾报警器其售价的20％将支付作为 佣金。CHANG公司没有精确的固定成本资料，公司制造费用总额（两 家工厂的固定成本）为75000元。 烟雾报警器厂所在的地段较为值钱，不少人想购买这块地皮开发写字楼或公寓。问题是兄弟俩谁也不知道该工厂是否盈利，他 们甚至不知道该厂的最佳产量是多少。另一家工厂即芯片厂，面临 的是一个竞争异常激烈的市场，产品价格几乎每天都在降。生产能 力已经提高到每机器小时生产40个芯片，直接人工和材料成本已从 原来的每个芯片0.2元下降了25％。每年的直接人工小时为5000 小时，相对烟雾报警器厂较低，而其每年的机器小时为28000小时， 远远高于烟雾报警器厂的6000小时。芯片厂的制造费用是烟雾报警 器厂两倍。为了保持CHANG电子有限公司的竞争力，芯片厂必须精 确计算其产品成本，并不断降低成本使其价格更具竞争力。 CHU认为公司如果只经营一家工厂，集中生产一种产品，将会由 于经济的规模效益而获利。但是，尽管兄弟俩都能理解财务报表信 息，并保持会计记录的正确性，可他们都缺乏管理会计知识。并且 由于在公司报表中两家工厂的成本和收入都是合并计算的，无法判 断哪家工厂盈利，或者两家工厂都盈利。 CHU认为集中生产芯片更好，而LEE则不肯定，如果他们的成 本计算和定价是错误的，这一决策将极其危险。LEE还认为，如果烟 雾报警器降价20％，销售量将增加25％，从而利润将每年获得增长。 最后他们决定聘一个管理会计师为他们的决策提供正确的信息。 该CMA至少要考虑以下九个方面的问题： 1、计算烟雾报警器厂的盈亏临界点。 2、计算烟雾报警器厂目前的盈利或亏损。 3、计算烟雾报警器厂的安全边际。 4、根据LEE的假设，计算烟雾报警器厂盈利或亏损的变动。