物业管理方面的法律规定
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《银川市物业管理条例》
第三十五条物业管理区域内的下列配套设施设备归
全体业主所有：
(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；
(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；
(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营
性的共用文体设施；
(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；
（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第四十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并建立物业服务清单，将所提供物业服务的内容、种类、标准、收支情况等在公共区域内向全体业主公示，接受业主监督。
物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未尽到物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十九条对物业管理区域内违反有关治安、环保、卫生、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十九条物业管理区域内禁止下列行为：
(一)擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自
移动共用设备；
(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；
(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；
(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；
(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；
(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
第六十四条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将车位场地使用费所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
总结上面规定，物业的服务范围包括以下方面：
一、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。
我们小区问题主要：有房屋漏水、单元门坏、电梯坏、
楼道灯不亮。
二、维护物业管理区域内的环境卫生
我们小区问题主要：绿化管理不到位、垃圾处理不及时、出租房乱倒污水、垃圾
三、维护物业管理区域内相关秩序
我们小区突出问题：野狗成群危及人身安全、单元门不严导致推销人员随意进出
四、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告
我们小区问题：庙宇晚上敲钟、打鼓影响住户正常休息，属于环保问题，物业应当制止并向环保部门报告，物业从来不主动处理问题。
第二部分涉及的主要法律法规规定范围 1、《律师执业管理办法》：第2条、第27条、第28条、第34-43条。 2、《律师协会会员违规行为处分规则（试行）》：第15条第1款、第16条第1款、第20-40条。 3、《中华人民共和国律师法》第28条、第37条、第40条、第47--50条。 4、《律师执业行为规范》第6-15条、第16-22条、第23-31条、第32-34条、第46-48条、第51条、条52条、第57条、第59-60条、第79-85条。 5、2017年司法部发布的《律师会见监狱在押犯暂行规定》。 6、中华全国律师协会律师业务推广行为规则（试行）第2-5条，第8-11条。 7、《律师职业道德和执业纪律》第三章第13-17条、第四章第18-23条、第五章第24-40第、第六章第41-44条 8、《律师和律师事务所违法行为处罚办法》第5－9条、第11－21条、第23条 第三部分律师实务 （根据实务训练材料，询问实习律师的实务操作情况，包括案件情况、分析处理、法律适用、结果得失等，考察实习律师的实习经历和对律师专业知识的掌握、理解和运用； 本题库试题答案仅作参考，面试考核考官可根据实习律师具体答题情况综合给分） 1.律师可以从事下列哪些业务？ （1）接受自然人、法人或者其他组织的委托，担任法律顾问； （2）接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼； （3）接受刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任侦查阶段，审查起诉阶段、审判阶段的辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼； （4）接受委托，代理各类诉讼案件的申诉； （5）接受委托，参加调解、仲裁活动； （6）接受委托，提供非诉讼法律服务； （7）解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。 2.在接受当事人委托之前，需要进行审查的事项有哪些？ （1）拟承办的法律事务是否存在利益冲突； （2）诉讼时效、除斥期间问题； （3）诉讼管辖问题； （4）与该法律事务相关的证据问题。 3.如何理解风险告知制度？
物业管理方面的法律规定 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 《银川市物业管理条例》 第三十五条物业管理区域内的下列配套设施设备归 全体业主所有： (一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房； (二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间； (三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营
性的共用文体设施； (四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地； （五）其他依法归全体业主所有的设施设备。 第四十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并建立物业服务清单，将所提供物业服务的内容、种类、标准、收支情况等在公共区域内向全体业主公示，接受业主监督。 物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未尽到物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十九条对物业管理区域内违反有关治安、环保、卫生、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第五十九条物业管理区域内禁止下列行为： (一)擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房； (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自
行政机关必须在法律、法规规定范围内行使 职权 以下是关于行政机关必须在法律、法规规定范围内行使职权，希望内容对您有帮助，感谢您得阅读。 傅毅 1996年，某大学与东海装饰有限责任公司签订协议，由东海装饰有限责任公司承建该大学的图书馆装修工程。1998年图书馆装修工程竣工后，双方共同委托中诚审计师事务所对工程的竣工预、结算进行了审计，并按照A市政府的规定，将工程预、结算送原财政部驻某省财政监察专员办事处A市监察组审查。1998年2月，A市监察组审查后在审计报告的结算汇总表上加盖了“工程价款预结算审核专用章”，对工程预、结算进行了审核确认。之后，某大学发现工程施工单位东海装饰有限责任公司存在虚报工作量等问题，与该公司就工程价款的结算发生争议。东海装饰有限责任公司认为应当根据A市监察组盖章确认的审定值结算工程价款，某大学则又委托中诚审计师事务所重新进行了审计。1998年6月，中诚审计师事务所重新审计后出具了审计报告，调减了该工程的结算值，某大学据以要求某省专员办重新审查确认。1998年7月，某省专员办发出《关于对某大学图书馆装修工程预、结算进行检查的通 ·
知》，决定组织人员对图书馆工程竣工结算审计报告的正确性、合法性进行检查。但由于机构改革的原因，并没有实际派出检查组。1999年10月，某省专员办发出通知，根据国务院机构改革后财政部新三定方案的规定，决定不再对某大学图书馆装饰工程审计报告进行核查。某大学对此不服向财政部申请行政复议。 经审查，财政部认为，1、根据有关规定，财政监察专员办事处没有对审计师事务所等中介机构审定的工程预、结算值进行认定的职权。因此，原某省专员办A市监察组在中诚审计师事务所对某大学图书馆装修工程结算出据的审计报告上加盖“工程价款预结算审核专用章”，对审计师事务所审定的工程结算值进行认定的具体行政行为没有法律依据，属于超越职权。2、1998年机构改革后，根据财政部新三定方案、财基字［1995］6号文件，以及《关于印发〈基本建设财务管理若干规定〉的通知》(财基字［1998］4号)的规定，财政监察专员办事处没有对中介机构竣工决算审计报告进行核查的职权，因此，某省专员办发文决定不再对某大学图书馆装修工程审计报告进行核查的具体行政行为是合法的、适当的。 基于上述事实和理由，同时鉴于某省专员办已主动发文撤销了在图书馆装修工程《建筑安装工程预(结)算汇总表》上加盖的“工程价款预结算审核专用章”，根据《中华人民共和国 ·
工程价款，某大学则又委托中诚审计师事务所重新进行了审计。1998年6月，中诚审计师事务所重新审计后出具了审计报告，调减了该工程的结算值，某大学据以要求某省专员办重新审查确认。1998年7月，某省专员办发出《关于对某大学图书馆装修工程预、结算进行检查的通知》，决定组织人员对图书馆工程竣工结算审计报告的正确性、合法性进行检查。但由于机构改革的原因，并没有实际派出检查组。1999年10月，某省专员办发出通知，根据国务院机构改革后财政部新三定方案的规定，决定不再对某大学图书馆装饰工程审计报告进行核查。某大学对此不服向财政部申请行政复议。 经审查，财政部认为，1、根据有关规定，财政监察专员办事处没有对审计师事务所等中介机构审定的工程预、结算值进行
认定的职权。因此，原某省专员办A市监察组在中诚审计师事务所对某大学图书馆装修工程结算出据的审计报告上加盖“工程价款预结算审核专用章”，对审计师事务所审定的工程结算值进行认定的具体行政行为没有法律依据，属于超越职权。2、1998年机构改革后，根据财政部新三定方案、财基字［1995］6号文件，以及《关于印发〈基本建设财务管理若干规定〉的通知》(财基字［1998］4号)的规定，财政监察专员办事处没有对中介机构竣工决算审计报告进行核查的职权，因此，某省专员办发文决定不再对某大学图书馆装修工程审计报告进行核查的具体行政行为是合法的、适当的。 基于上述事实和理由，同时鉴于某省专员办已主动发文撤销了在图书馆装修工程《建筑安装工程预(结)算汇总表》上加盖的“工程价款预结算审核专用章”，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条的规定，财政部作出了确认某省专员办A市监察组盖章确认审计师事务所审定的图书馆装修工程结算值的具体行政行为违法，以及维持某省专员办作出的不再对某大学图书馆装修工程审计报告进行核查的具体行政行为的复议决定。 从本起复议案件中，我们应当充分认识到，财政机关必须在法律、法规授予的权限范围内实施行政行为，而不能超越职权实
法律规定中关于“国家工作人员”的界定范围 一、《中华人民共和国刑法》（1979年7月1日第五届全国人民代表大会第二次会议通过，1997年3月14日第八届全国人民代表大会第五次会议修订）规定： 第九十三条本法所称国家工作人员，是指国家机关中从事公务的人员。 国有公司、企业、事业单位、人民团体中从事公务的人员和国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员，以及其他依照法律从事公务的人员，以国家工作人员论。 二、全国人民代表大会常务委员会关于《中华人民共和国刑法》第九十三条第二款的解释（2000年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）：全国人民代表大会常务委员会讨论了村民委员会等村基层组织人员在从事哪些工作时属于刑法第九十三条第二款规定的“其他依照法律从事公务的人员”，解释如下：村民委员会等村基层组织人员协助人民政府从事下列行政管理工作，属于刑法第九十三条第二款规定的“其他依照法律从事公务的人员”：
（一）救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物的管理； （二）社会捐助公益事业款物的管理； （三）国有土地的经营和管理； （四）土地征用补偿费用的管理； （五）代征、代缴税款； （六）有关计划生育、户籍、征兵工作； （七）协助人民政府从事的其他行政管理工作。 村民委员会等村基层组织人员从事前款规定的公务，利用职务上的便利，非法占有公共财物、挪用公款、索取他人财物或者非法收受他人财物，构成犯罪的，适用刑法第三百八十二条和第三百八十三条贪污罪、第三百八十四条挪用公款罪、第三百八十五条和第三百八十六条受贿罪的规定。 三、最高人民法院关于印发《全国法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》的通知（法[2003]167号）规定：关于贪污贿赂犯罪和渎职犯罪的主体 （一）国家机关工作人员的认定 刑法中所称的国家机关工作人员，是指在国家机关中从事公务的人员，包括在各级国家权力机关、行政机关、司法机关和军事机关中从事公务的人员。 根据有关立法解释的规定，在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员，或者在受国家
二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》
3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》
（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》
《劳动法》第二条：[适用范围] 中华人民共和国境内的企业，个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。 国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，依照本法执行。 劳动部关于《劳动法》若干条文的说明第二条： 在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。 国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，依照本法执行。 本条第一款中的“企业”是指从事成品生产、流通或服务性活动等实行独立经济核算的经济单位，包括各种所有制类型的企业，如工厂、农场、公司等。 本条第二款所指劳动法对劳动者的适用范围，包括三个方面：（1）国家机关、事业组织、社会团体的工勤人员；（2）实行企业化管理的事业组织的非工勤人员；（3）其他通过劳动合同（包括聘用合同）与国家机关、事业单位、社会团体建立劳动关系的劳动者。 本法的适用范围排除了公务员和比照实行公务员制度的事业组织和社会的工作人员，以及农业劳动者、现役军人和家庭保姆等。《劳动合同法》第二条：[适用范围] 中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织（以下统称用人单位）与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。 国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，依照本法执行。 《劳动合同法实施条例》第三条：[用人单位的界定] 依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会，属于劳动合同法规定的用人单位。 《劳动合同法实施条例》第四条：[用人单位分支动机构订立劳动合同的权限] 劳动合同法规定的用人单位设立的分支机构，依法取得营业执照或者登记证书的，可以作为用人单位与劳动者订立劳动合同；未依法取得营业执照或者登记证书的，受用人单位委托可以与劳动者订立劳动合同。 （用人单位设立的分支机构可以作为用人单位与劳动者订立劳动合同的条件是，该分支机构必须依法取得营业执照或者登记证书。依法取得营业执照或者登记证书，就表明该分支机构拥有相应的资产、经营范围和组织机构，有承担用人单位用工责任的物质基础。 用人单位与其设立的分支机构承担民事连带赔偿责任。一旦分支机构无法承担用人单位责任时，设立分支机构的用人单位应当承担连带责任。
各省政府出台了不同的相应管理办法，所以说法也不一。（以下是借鉴于安徽省的管理办法）第一条为了加强小型水库安全管理，保证小型水库安全运行，保障人民群众生命财产安全，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本省行政区域内小型水库的安全运行、维护与管理。 本办法所称小型水库，包括小(一)型水库和小(二)型水库。小(一)型水库是指库容在100万立方米以上、1000万立方米以下(不含本数)的水库，小(二)型水库是指库容在10万立方米以上、100万立方米以下(不含本数)的水库。 第三条地方各级人民政府应当加强对小型水库安全管理的领导，及时协调、解决小型水库安全管理中存在的重大问题。 小型水库安全管理实行行政领导负责制。按照属地管理的原则，每座小(一)型水库应当确定一名县级人民政府行政领导为安全责任人，每座小(二)型水库应当确定一名乡(镇)人民政府行政领导为安全责任人，对小型水库安全管理负总责，协调有关部门、单位做好小型水库安全管理工作。 第四条县级以上地方人民政府水行政主管部门会同有关部门对本行政区域内小型水库的安全管理实施监督。 第五条县级以上地方人民政府水利、能源、住房城乡建设、交通运输、农业等有关部门，是其所管辖的小型水库的主管部门。 对防洪、灌溉有重大影响的农村集体经济组织所有的小型水库，由所在地县级人民政府水行政主管部门承担主管部门职责;其他农村集体经济组织和个人所有的小型水库，由所在地乡(镇)人民政府承担主管部门职责。
第六条对在小型水库安全管理工作中做出显著成绩的单位和个人，地方人民政府应当给予表彰和奖励。 第七条小型水库所在地县级人民政府应当按照下列标准，划定小型水库的管理和保护范围： (一) 小型水库库区的管理范围为其周围移民线、征地线或者调整土地线以下的区域，山区、丘陵地区小型水库从校核水位线起向外200米至500米为植被保护区; (二)小型水库坝区的管理范围为建筑物边缘线起向外10米至30米，主、副坝背水坡坝脚线外50米至100米。 小型水库管理单位应当在小型水库管理和保护范围的边界设立固定标志。 第八条在小型水库管理范围内兴建其他建设项目，其建设方案和施工方案应当经有管辖权的水行政主管部门批准，并在建设过程中接受水行政主管部门的监督。 因建设需要扩建、改建、拆除或者损坏原有小型水库工程设施的，建设单位应当承担扩建、改建费用或者损失补偿费用。 第九条在小型水库管理范围内，禁止从事下列活动： (一)修建影响小型水库安全运行的建筑物或者其他设施; (二)倾倒、堆放、排放影响小型水库安全运行或者污染水体的废弃物; (三)向小型水库倾倒垃圾或者渣土，在小型水库内筑坝拦汊或者填占水库;
执政党必须在宪法和法律的范围内活动 2011-08-03 16:11:26 郭道晖 中国共产党已经走过了90年的旅程，其中28年是作为革命党驰骋于中国政坛，62年是作为执政党统领共和国的一切。在90年的“长征”中，既有辉煌的胜利，也有惨痛的失败；既有成功的经验，也有沉痛的教训。其中如何在指导思想上实现由革命党到执政党的转变，在治国方略上切实实行依宪治国，是夺取政权后必须解决和迄今尚未完全解决的一个重要问题。 治国的铁则与血的教训 2010年9月23日温家宝总理在接受美国有线电视新闻网（CNN）主持人法里德?扎卡里亚的访问时说：“我的观点是，一个政党在执政之后，应该和夺取政权时期有所不同。最大的不同是政党应该根据宪法和法律行事。……任何党派、组织和个人都不得有超过宪法和法律的特权，必须以宪法为根本的活动准则。我认为这是现代政治体系中的重要特征。”这一“特征”和准则已载入1982年修订的宪法，随后“党在宪法和法律范围内活动”也纳入党章，“依法治国，建设社会主义法治国家”也已在1999年成为宪法的准则。2002年12月26日，以胡锦涛为总书记的新一届中央政治局在进行第一次集体学习时，特别安排学习宪法。胡锦涛在讲话中说，我们党是执政党，要坚持依法执政，应该在贯彻实施宪法上为全社会作出表率。（《人民日报》，2002年12月27日） 党的领导人为什么要特别重视宪法，党章为什么要强调党必须在宪法和法律范围内活动？——这不仅是世界各民主国家治国的铁则，在我国还有血的教训为背景。
众所周知，由于过去我国执政党长期坚持“以阶级斗争为纲”的治国治党路线，轻视和践踏法治，导致党和国家及广大干部和群众深受其害，即使是党的高层领导人也难逃劫难。1959年通过一个党内会议，就可以按党的领袖的意志把人大选举产生的国防部长彭德怀罢免，最后置于死地。文革中他的一张大字报就可以打倒一个按宪法选举产生的国家主席，待到被残酷批斗的刘少奇拿出宪法来试图维护自己的尊严和权利时，为时已晚，最终屈死他乡。我还亲聆彭真在1979年刚从秦城监狱中“解放”出来就任全国人大法制委员会主任时说过：他坐过6年国民党的牢；没有想到文革中，他竟又坐了9年半我们自己党的牢。这不能不引起他，以及许多被以“莫须有”的罪名关进监狱的老革命的沉痛反思：这是“为什么”？——终于恍然大悟：这是过去党轻视法制、破坏法制所受的惩罚，否定法制也就否定了自己！ “以党治国”还是“法治天下”？ 改革开放以来，这种无法无天的乱局已经得到纠正，法律制度和举国上下的法治意识都有较大进步。但毋庸讳言，某些漠视宪法的旧思维和违宪的行为仍不时发生，一些部门和地方近年还有所加剧。 是沿袭革命党的惯性，“马上打天下也继续马上治天下”，还是法治天下？是以党治国，还是依法治国？至今有些党政干部不能说已完全搞清楚。譬如，有人说，司法是“小技”，要服从政治“大道”，要服从“党的绝对领导”。这种观念使人不禁记起1958年6月最高法院党组向党中央的报告，其中就提出，“人民法院必须绝对服从党的领导，成为党的驯服工具。……不仅要坚决服从党的方针政策的领导，而且要坚决服从党对审批具体案件以及其他一切方面的指示和监督。”这不但否定了宪法规定的法院独立审判权，而且把共产党置于违宪的境地。因为所谓“绝对领导”就意味着排斥其他任何领导；而法院和检察院却是由人大选举产生的，要对人大负责，受人大监督。其实，这种错误观念早就受到刘少奇的批评，他指出：“不要提政法机关绝对服从各级党委的领导，它违法，就不能服从。”（《刘少奇选集》下卷，人民出版社1985年版，第451～452页。）
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
法律条例办法规定区别 在制定主体、效力等级以及实施权限范围等上不同。 狭义上的法律是全国人大及其常委会制定的，效力最高，其名称就常常是《××法》；国家最高行政机关即国务院所制定的规范性文件，即行政法规效力次于法律，其名称常常是《××条例》，《××办法》，《××规定》；地方立法机关，国务院各部门等制定的地方立法和部门规则，效力等级更低，其名称也常常是《××条例》，《××办法》，《××规定》。而这些条例、办法、规定应当属于执行法律或国务院的行政法规、决定、命令的事项，只能在其权限范围或地域范围内施行。 法律法规的效力从其名称上可见一斑，但他们之间主要的区别在于位阶不同，这个时候就不能仅仅看是条例还是办法了。国务院的规定可能叫办法，而部门规章也可能叫办法。这时要看的就是制定该法律法规的部门的权力了。 全国人大制定宪法和基本法律； 全国人大常委会制定一般法律； 国务院制定行政法规； 国务院各部、委、办、局制定部门规章； 省、自治区、直辖市以及较大的市人大及其常委会制定地方性法规； 省、自治区、直辖市人民政府、较大的市的人民政府有权制定地方政府规章。 发生冲突时效力如下： 上位法效力大于下位法；新法优于旧法；特别法优于一般法。 发生无法判别其效力时，按照《立法法》的规定由各有权部门裁决。 条例、规定、办法间的区别 “条例”与“规定”和“办法”相比，主要特点是所涉及事物和问题的性质更重要，范围比较宽；内容高度概括；有效的时间与空间范围广阔，稳定性强；对制定与发布机关的地位有较严格限制，如行
政系统只有国务院有权使用，“国务院各部门和地方人民政府制定的规章不得称“条例”（见1987年4月21日国务院发布的《行政法规制定程序暂行条例》）党的系统也只限“用于党的中央组织制定规范党组织的工作、活动和党员行为的规章制度”（见1996年5月3日中共中央办公厅印发的《中国共产党机关公文处理条例》）；一般属于“自主的”规范性公文，即自身即可创造新的规则。 “规定”的特点是使用范围广泛，对制定和发布机关的地位无严格限制；所涉及事物和问题不如条例重大，范围相对窄一些；内容详尽具体，针对性强；一般既可是“自主的”规范性公文，也可以是“补充的”规范性公文（内容为依法或根据授权补充其他规范性公文的内容，对其加以细化和完善），也可以是“执行的”规范性公文（直接为有效执行其他规范性公文而制定，自身不创造新的规则，只是对这些公文在何种情况下适用做出具体规定，对有关概念和问题做出精细的解释说明）。但从实际使用情况看，规定更适合作为“自主的”和“补充的”规范性公文。 “办法”比“规定”所涉及的事物和问题的规模要更小一些，性质也相对轻一些；针对性更强，内容也更加详尽、具体而精细，更重直接的可操作性；除了一部分为“自主的”公文外，大部为“执行的”规范性公文，如各种“实施办法”即均具备这种性质。 制度中的规定、办法、细则的区别 在为客户进行咨询时，经常会涉及到管理制度，并且在日常生活中也可能常常接触到各式各样的制度。涉及到企业管理的制度，如果不做深入的差别化的识别，一般就笼统地说是制度。但在企业实践中常见的制度形式有规定、办法和细则等表现形式，不少人不知如何区分，制度类别的名称用错的也偶尔见之一二。 规定首先是个法律用词。预先制定规则,以作为行为的标准(如在合同、条约、契约、遗嘱、法律中)，主要用于对专门问题提出带有约束性的要求和规范。规则、守则与规定类似。“只有政府的告示和报纸上的文章,其中规定着禁止什么,他才觉得一清二楚。 办法也就是办事或处理问题的方法。主要用于对特定范围内的工作事务提出照章办理的具体要求。
物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围
对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系
相关法律规定的归全体业主所有的建筑物范围 《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《浙江省物业管理条例》(本条例自2006年10月1日起施行) 第五十九条本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。 本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。 《福建省物业管理条例》（2007年1月1日施行） 第三十一条物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有： （一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房； （二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。 物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。 前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。
行政机关必须在法律、法规规定范围内行使职权傅毅 1996年，某大学与东海装饰有限责任公司签订协议，由东海装饰有限责任公司承建该大学的图书馆装修工程。 1998年图书馆装修工程竣工后，双方共同委托中诚审计师事务所对工程的竣工预、结算进行了审计，并按照市政府的规定，将工程预、结算送原财政部驻某省财政监察专员办事处市监察组审查。 1998年2月，市监察组审查后在审计报告的结算汇总表上加盖了工程价款预结算审核专用章，对工程预、结算进行了审核确认。 之后，某大学发现工程施工单位东海装饰有限责任公司存在虚报工作量等问题，与该公司就工程价款的结算发生争议。 东海装饰有限责任公司认为应当根据市监察组盖章确认的审定值结算工程价款，某大学则又委托中诚审计师事务所重新进行了审计。 1998年6月，中诚审计师事务所重新审计后出具了审计报告，调减了该工程的结算值，某大学据以要求某省专员办重新审查确认。 1998年7月，某省专员办发出《关于对某大学图书馆装修工程预、结算进行检查的通知》，决定组织人员对图书馆工程竣工结算审计报告的正确性、合法性进行检查。 但由于机构改革的原因，并没有实际派出检查组。 1999年10月，某省专员办发出通知，根据国务院机构改革后财政部新三定方案的规定，决定不再对某大学图书馆装饰工程审计报告进行核查。 某大学对此不服向财政部申请行政复议。 经审查，财政部认为，1、根据有关规定，财政监察专员办事处没有对审计师事务所等中介机构审定的工程预、结算值进行认定的职权。 因此，原某省专员办市监察组在中诚审计师事务所对某大学图书馆装修工程结算出据的审计报告上加盖工程价款预结算审核专用章，对审计师事务所审定的工程结算值进行认定的具体行政行为没有法律依据，属于超越职权。 2、1998年机构改革后，根据财政部新三定方案、财基字［1995］6号文件，以及《关于印发〈基本建设财务管理若干规定〉的通知》财基字［1998］4号的
河道管理范围内违建的法律依据 1、根据《中华人民共和国水法》第三十七条禁止在江河、湖泊、水库、运河、渠道内弃置、堆放阻碍行洪的物体和种植阻碍行洪的林木及高秆作物。 禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。 2、根据《中华人民共和国河道管理条例》第二十条有堤防的河道，其管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地（包括可耕地）、行洪区，两岸堤防及护堤地。 无堤防的河道，其管理范围根据历史最高洪水位或者设计洪水位确定。 河道的具体管理范围，由县级以上地方人民政府负责划定。 第二十一条在河道管理范围内，水域和土地的利用应当符合江河行洪、输水和航运的要求；滩地的利用，应当由河道主管机关会同土地管理等有关部门制定规划，报县级以上地方人民政府批准后实施。 第二十二条禁止损毁堤防、护岸、闸坝等水工程建筑物和防汛设施、水文监测和测量设施、河岸地质监测设施以
及通信照明等设施。在防汛抢险期间，无关人员和车辆不得上堤。因降雨雪等造成堤顶泥泞期间，禁止车辆通行，但防汛抢险车辆除外。 第二十三条禁止非管理人员操作河道上的涵闸闸门，禁止任何组织和个人干扰河道管理单位的正常工作。 第二十四条在河道管理范围内，禁止修建围堤、阻水渠道、阻水道路；种植高杆农作物、芦苇、杞柳、荻柴和树木（堤防防护林除外）；设置拦河渔具；弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、垃圾等。 在堤防和护堤地，禁止建房、放牧、开渠、打井、挖窖、葬坟、晒粮、存放物料、开采地下资源、进行考古发掘以及开展集市贸易活动。 第二十五条在河道管理范围内进行下列活动，必须报经河道主管机关批准；涉及其他部门的，由河道主管机关会同有关部门批准： （一）采砂、取土、淘金、弃置砂石或者淤泥； （二）爆破、钻探、挖筑鱼塘； （三）在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施； （四）在河道滩地开采地下资源及进行考古发掘。 3、根据河南省《河道管理条例》实施办法。第二十条全省河道及其主要水工程的管理范围是：（一）淮河干流、
房屋占用范围内的土地使用权的法 律规定有哪些 房屋的使用肯定会涉及土地使用权，这是国家的有关法律进行规定的，但是对于房屋占用范围内的土地使用权，大多数住户都不太清楚，在实际运用中就是房屋所占土地的土地使用权，在法律意义上就是自己土地使用的合理性，有利于维护当事人的权益。 房屋的使用肯定会涉及土地使用权，这是国家的有关法律进行规定的，但是对于房屋占用范围内的土地使用权，大多数住户都不太清楚，在实际运用中就是房屋所占土地的土地使用权，在法律意义上就是自己土地使用的合理性，有利于维护当事人的权益。 房屋占用范围内的土地使用权具体是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及 其附着物(统称房屋)所有权的主体一致，即房地产权利主体一致的原则。 房地产权利主体一致的原则从权利客体角度说，是房屋土地合一的原则。这是世界上大多数国家不动产法律的基本原则。 房地产权利主体一致的原则认为，房屋和土地是一体的。物理上，房屋的基础必须深入土地，房屋是附合在土地上的不动产。法律上，房屋和土地权利人不一致，会导致大量的社会问题发生。 1、“该房屋占有范围内的土地使用权”是指房屋占用的土地范围内对土地所享有的土地使用权。 2、根据《物权法》的规定，房屋所有权及其占有范围内的土地使用权具有法律权利的同一性，不得分开转让或者设定权利。
物业管理 一、概述 1、前期物业管理 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 2、物业管理 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 【法律法规】 《物业管理条例》 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 二、业主大会 业主大会是物业管理区域内全体业主组成的自治性组织，是物业管理区域最高权利组织。业主大会是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织。 【法律法规】 《物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人
73部物业管理常用法律法规汇总表 序文件名称文件编号发布机构发布 日期 生效 日期 1.物业管理条例中华人民共和国国务院第504号 令 中华人民共和国国务院2007.8.262007.10.1 2.《物业承接查验办法》建房[2010]165号中华人民共和国住建部2010.10.142011.1.1 3.物业服务收费明码标价规定发改价检[2004]1428号国家发改委、建设部200 4.7.192004.10.1 4.普通住宅小区物业管理服务等级标准中物协[2004]1号中国物业管理协会2004.1.62004.1.6 5.全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标 准及评分细则 建住房物〔2000〕008号中华人民共和国建设部2000.5.252000.5.25 6.国家卫生区标准（试行）2000年12月北京市爱国卫生运 动委员会 北京市爱国卫生运动委员 会 2000.12.202000.12.20 7.中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法——第八届全国人民代表大会 常务委员会第十六次会议 2004.12.292005.4.1 8.中华人民共和国安全生产法中华人民共和国主席令第七十号第九届全国人代常委会2002.6.292002.11.1 9.中华人民共和国消防法中华人民共和国主席令第四号第九届全国人代常委会第 二次会议 1998.4.29.1998.9.1 10.中华人民共和国消防法——2008年10月28日第十 一届全国人民代表大会常 务委员会第五次会议修订 2008.10.282009.5.1
日期日期 11.中华人民共和国传染病防治法（修订）中华人民共和国主席令第十七号第十届全国人民代表大会 常务会 2004.8.282004.12.1 12.《计算机信息网络国际联网安全保护管理办 法》 1997年12月11日国务院批准中华人民共和国公安部1997.12.301997.12.30 13.公安部高层建筑消防管理规则中华人民共和国公安部中华人民共和国公安部1986.5.131986.7.1 14.机关、团体、企业、事业单位消防安全管理 规定 中华人民共和国公安部令第61 号 中华人民共和国公安部2001.10.192002.5.1 15.关于特种作业人员安全技术培训考核工作的 意见 安监管人字[2002] 124号 国家安全生产监督管理 局，国家煤矿安全监察局 2002.12.182002.12.18 16.生产经营单位安全生产事故应急预案编制导 则 AQ/T9002-2006 国家安全生产监督管理总 局 2006.9.202006.11.1 17.《计算机信息网络国际保密管理规定》2000.1.1国家保密局国家保密局2000.1.12000.1.1 18.城市区域噪声标准GB3096-93国家环境保护局1993.01.011993.01.01 19.大气污染综合排放标准GB16297-1996国家环境保护局1996.04.121997.01.01 20.污水综合排放标准GB8978-1996国家环境保护局1998.1.11998.1.1 21.中华人民共和国大气污染防治法实施细则91年第5号令国家环境保护局1991.5.241991.7.1 22.中华人民共和国水污染防治法实施细则91年第5号令国家环境保护局1989.7.121989.9.1 23.关于加强废弃电子电气设备环境管理的公告环发[2003]143号国家环境保护总局2003.8.262003.8.26