御景湾·菲特国际酒店式公寓物管方案
福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司
目录
第一部分御景湾〃菲特国际概况
一、前言
二御景湾〃菲特国际概况
第二部分物业管理服务模式
一、“酒店式管理”“礼宾式服务”特色服务概述
二、服务内容
三、推行首接负责制
第三部分管理目标及服务承诺
一、目标定位:
二、服务承诺:
第四部分前期介入管理方案
一、物业管理前期介入的定义和作用
二、前期介入的工作内容
第五部分入伙管理方案
一、物业入伙的方法
二、物业入伙流程
第六部分公寓组织架构
一、管理架构
二、各岗位人员任职条件
第七部分员工培训管理
二、管理服务人员的管理
第八部分管理规章制度
一、质量手册目录
二、程序文件目录
三、作业指导书：
四、各项制度
第九部分售后服务方案
一、售后服务流程
二、售后服务质量记录
第十部分装修服务方案
一、装修服务流程
二、装修服务指南
第十一部分日常服务方案
一、客服服务
二、安全服务
三、工程服务
四、环境服务
第十二部分社区文化活动
一、社区文化目的
二、社区文化活动具体实施
第十三部分各类突发事件处理一、触电事故的应急处理程序
二、燃气抢险程序
三、大风暴雨的应急处理程序
四、火警、火灾的应急处理程序
五、盗窃、匪警的应急处理程序
六、多种事件处理程序
第十四部分财务预算
一、菲特国际服务费测算依据和标准
二、菲特国际费用测算表
第一章景湾〃菲特国际概况
一、前言
御景湾作为力高（中国）集团在合肥精心打造的一个极品楼盘，自开盘以来一直引领合肥楼市。而作为小户型的酒店式公寓—菲特国际因为位置极佳，则成为众多投资者极力关注的对象。菲特国际开盘在即，作为房地产开发的下游企业—物业服务物业服务中心将为客户提供一个怎样的物业服务，来提升物业（菲特国际）的品牌，保证客户的投资价值，使投资效益最大化，促进楼盘销售，为地产后继开发培植忠诚新老客户。物业物业服务中心经过详细的调查分析后，围绕开发商对公寓的设计理念，以“以人为本、以客为先、全心管理、精心呵护”为管理服务原则，精心制定了“酒店式管理、礼宾式服务”的物业管理方案，将实现业主、发展商、物业物业服务中心“三赢”的局面。
二、御景湾·菲特国际概况
御景湾·菲特国际位于御景湾的核心位置，面迎城市梧桐景观大道芜湖路，坐拥近三万平方米的中央园林，是合肥RBD首席国际酒店式商务公寓。户型面
领时尚人士居住。
位置：
占地面积：总建筑面积：26000㎡
公寓面积：20064㎡户数：440
第二章物业管理服务模式
一、“酒店式管理”“礼宾式服务”特色服务概述
１、“酒店式管理”是物业服务中心把酒店的管理模式融合进物业管理服务中来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能地为业主提供全方位的多元化服务，最大限度地满足业主需求。对一些细微的，并不需付出很大成本的服务，如订报刊、安排的士、办理供水、供电、通讯、燃气、包括餐厅订坐等，可以无偿服务，于细微处体现“真诚”管理。
２、“礼宾式”服务源于香港，成长与深圳、北京、上海、成都等物业管理的前沿城市，是融合了英式的管家和酒店的前台而产生的一种新式的服务模式，主要适用于尖端的高层住宅和商务式公寓。特别是公寓，因为公寓并不能等同与酒店，客户群体主要是有短期租住（1个月以上）、成长型企业商务办公、年轻白领、家庭短期过度组成。“礼宾式”服务是从客户的角度出发，通过和客户建立良好的沟通和友情，透过友谊向客户提供服务，只要其要求合乎法、理、情，礼宾员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，提供的一对一贴身服务，实现了业主与物业零距离沟通与互动的新型物业管理方式。以贴身服务、人性化的管理，在管理和服务理念等方面全面提升物业服务质量。
“礼宾式”服务的特点是加大了服务的含量，在服务范围、服务细节、服
时礼宾员，为业主提供24小时不间断服务，在“礼宾式”服务的链条中，作为和客户保持经常接触的最前线服务人员，礼宾员成为了接收客户信息和协调后台资源完成任务的枢纽，直接面向客户开展服务工作，管理直接责任到人，服务项目涵盖所有日常管理与服务项目、家政服务和特约服务。
在硬件配置上面，礼宾台配有电脑、电话、对讲机、打印机、复印机等常用办公设备。他们的职责相当于私人管家，给业主提供各种比以往更为细致、贴心的物业服务，让业主体验到尊贵的感觉。
在大堂中，我们设有服务门僮、商务前台、休闲区、会客区、便利店和商务中心等功能区域，完全可与豪华酒店大堂相媲美，甚或是更为适用。其中，商务中心内有现代化的办公设备，同时开设有互联网，为业主提供打字、复印、传真、信息咨询等一系列的商务服务。
３、礼宾员岗位职责
1、负责各类信息的分类、传达、记录、跟进、落实；
2、，负责客户“个性化”服务工作，按服务内容提供各类服务；
3、负责各类来访人员登记工作；
4、负责客户装修手续办理工作；
5、负责客户室内维修的报修回访工作；
7、负责新入伙业主的相关手续办理工作
8 、负责客户邮政、刊物发放各类工作；；
9、负责各类通知的下发和传达、落实工作；
10、负责本客户社区文化活动的组织、协调工作；
11、负责各类资料存档管理，来往文件传递、签收；
12、完成物业服务中心安排的其它各项工作
二、服务内容
1、家政服务总揽
物业服务中心将与经国家、地方政府登记、注册、审核许可且经营信誉良好的专业家政服务物业服务中心、清洁物业服务中心、医疗保健中心、票务中心、信息咨询物业服务中心、洗衣物业服务中心、搬屋物业服务中心等各类服务机构密切联络沟通，组成特有的服务体系网络，一旦您有任何家政方面的需求，我们的管理人员将及时为您提供相关方面的信息及资源来源，帮您联络或推荐相应的服务机构，由您直接同这些服务机构洽谈商议。
这一类型的代办服务有以下内容：
1）代请钟点工； 2）代请保姆；
3）代请家教； 4）代请医疗护理人员；
5）代办家庭Party或沙龙聚会；
6）代为干洗衣物； 7）代请急救医生；
8）代订酒店客房； 9）代购车船票、飞机票；
10）代购食品百货等生活用品；
11）代为搬迁、搬运服务；12）代叫外卖、送餐服务；
13）代为家具清洗、清洁；14）预约上门维修服务；
15）代办保险； 16）残疾人特别服务等等。
2、便民服务代为“跑腿”之类
这一类服务纯粹属于服务人员为您帮手，提供便利，帮您“跑腿”之类。对此，全体工作人员本着“帮业主忙乃是我们快乐之本”的诚挚服务心态，必将不遗余力地为您服务，用我们的辛勤最终换取您的满意和理解。
服务包括有以下内容：
1）代订牛奶； 2）代送取干洗衣物；
3）代叫出租车； 4）代送鲜花、礼品礼仪服务；
5)代订报刊、杂志； 6）代会客留言或电话留言服务；
7）代寄、代领邮件； 8）住户报纸、邮件、刊物送发服务；
9）代运送中小件住户携带物品或行李；
10）代接送孩童； 11）代收代缴各类费用等等。
3、综合经营配套服务
这一类型的服务作为日常管理服务的必要有益补充，一方面为解决您的多方面需求提供便利，另一方面又可以增加物业管理经费来源。以业养业，将此收入再行投入到的日常物业的维护、保养与修缮之中，使您的物业更好的保值与增值，这类经营性服务经归纳总结，主要有这几大方面：
（1）康乐服务（暂定）
小区配有游泳池、网球场，会所有健身房、咖啡厅、棋牌室、乒乓球室、书吧等休闲娱乐设施，是业主休憩、娱乐、会友的自由天地，为业主提供尊贵、健康、休闲的康乐服务。
（2）托婴服务
将根据会所配置硬件拟计划设置内部托儿所，精心帮业主看护照顾家中的宝贝，从而能让业主解除后顾之忧，腾出更多的时间与精力投身到广泛的社交天地与事业中去。
（4）业主健康中心
和医院联动，建立个人健康档案，启动健康计划，帮助客户管理健康。
（5）汽车美容服务
成立“御景湾”业主车会，安排适当位置为业主提供此项服务，既可成为楼盘的一个买点，又可以获得经营收入，作为日常管理费的补充。
4、其他类型的综合经营服务
物业服务中心还将根据住户的某些特别要求，提供明码标价的个性化服务菜单，如预约室内花艺服务、叫醒服务、预约亲友合肥接送、导游服务等等。
三、业主前期体验式服务
在售楼阶级，我们在项目售楼大厅设置专门的物业服务咨询台，回答客户的问题了解客户的需求，并按照客户要求落实我们的服务内容，可为客户量身订制个性化的服务菜单。
拟计划服务菜单
工作人员着装方案
管理员服务员
保安员保安员
三、推行首接负责制
1、总则
信息处理总则为：“首接负责，全程跟进”、“限时汇报、及时处理”、建立以“前台为枢纽、全体为支援”的中央信息控制系统。
2、目的
为明确信息的传递责任及处理控制标准，保障信息能准确、持续传达并跟进，以确保各类投诉、报修（分类清晰分内明确）、求助等信息能及时、合理地得到解决，特建立本信息处理控制规程。
3、范围
适用于公寓范围内的所有投诉、报修、求助等信息的处理。（现场结合）
4、专业术语
a)客户信息：前台接收的所有信息含外部客户与内部客户信息。
b)首接负责: 指接收信息第一人将对此信息负责（分节点，跨部门跟进，可逐
级分配）。
c)全程跟进：对信息进行持续跟进直至获得信息来源方认可关闭信息。
5、作业标准/要求
a)快速反应的原则：一般情况下应立即给予回复，无法处理信息应向主管
请示后5分钟内给予回复。
b)尽可能提供帮助的原则：对客户提出的正当求助，应尽可能提供帮助，
满足客户的要求。
c)严禁推诿的原则：任何部门接收到客户信息时,对满足不了客户提出求助
要求的，也应主动帮助其联系相关部门，严禁推诿(可借助前台的信息枢
纽功能)。（工作技巧要求高，结合实际，培训）
e)前台负责日常信息的传递、协调、跟进、确认及回访。
f)公寓主管和领班负责信息处理的抽样回访及督促工作。
6、工作/作业程序
7、作业关键控制点
第三章管理目标及服务承诺
一、目标定位:
从入伙之日起就按照“国优标准”进行管理，两年内达到“市优”称号。公寓内无因物业管理责任造成的重大治安案件；客户对物业管理服务的满意率为98%；信息处理及时率为100%；设施设备完好率99%；房屋零修、急修及时率100%；投诉处理率100%。
二、服务承诺:
第四章前期介入管理方案
前言
物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。2003年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。
然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下；管理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。
第一篇物业管理前期介入的定义和作用
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用：
1．有利于优化设计，完善设计细节
物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。
2．有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。
3．有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4．有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，
如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。
5．前期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。
6．有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。
第二篇前期介入的工作内容
1．前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2．前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。
第一节：规划设计阶段介入
规划设计阶段包括：
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序：
1．地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
2．物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3．开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料）；设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。
4．地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
5．物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。
6．评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
7．物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8．评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9．经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公
司总经理审核签发。
10．物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。
11．项目规划设计总体评估要点：
住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
便于物业组织管理，节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点：
1．安保布局
a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。
2．消防布局
a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
3．交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车
余地。
c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位
数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5，以上指标可以按照不同地区需求进行调整），便于停放。
d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
4．生活配置
a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用
房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、
某酒店式公寓项目策划方案(doc 19页)
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关 三、促销 第六部分渠道 第七部分销售控制 一、销售目标
二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式 第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。
市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款 方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好； B、劣势： 1)由大户型改造，使用率低； 2)结构通风、采光不好； 3)目标消费意识加强； 2、御天名苑 ①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米 ②配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水 器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业
目录 第二物业管理服务模式 服务概述 服务内容 首问负责制 第三管理目标及服务承诺 管理定位 服务承诺 第四组织架构 一管理架构 第五员工 第七前期介入管理方案 一前期介入作用 二前期介入内容 第八入伙管理方案 一入伙指引准备
二入伙资料准备29 三入伙工作对接29 四入伙职责分工30 五应及问题处理30 六业主档案录入30 第九日常服务方案32 一客服服务33 二安全服务36 三工程服务37 四环境服务39 第十社区文化活动40 一社区文化目的40 二社区文化活动计划40 第十一突发事件处理41 一触电事故的应急处理程序41 二燃气抢险程序42 三大风暴雨的应急处理程序43 四火警、火灾的应急处理程序44 五盗窃、匪警的应急处理程序45 六斗殴等事件处理程序46 第十二物业服务费测算47 一47 二47
某酒店公寓，位于湖北省政治、经济、文化和教育中心，武昌企业总部区的核心位置。作为洪山广场上唯一在售的私人居所，悦公馆以私人酒店理念打造品味生活和私密空间。 综合项目以上实际特点及开发商的具体要求，我们拟将某酒店公寓的物业管理定位为： 酒店式管理、礼宾式服务 以超值服务造品牌、以特约服务创效益 第二章物业管理服务模式 一、“酒店式管理、礼宾式服务”概述 １、“酒店式管理”是物业服务中心把酒店的管理模式融合进物业管理服务中来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能地为业主提供全方位的多元化服务，最大限度地满足业主需求。对一些细微的针对性的服务需求，如订报刊、安排的士、办理供水、供电、通讯、燃气、包括餐厅订坐等，实行无偿服务，于细微处展现星级酒店服务标准。 ２、“礼宾式服务”，是融合了英式管家和酒店前台而产生的一种新式的服务模式。“礼宾式服务”是从客户的角度出发，通过和客户建立良好的沟通和友情，透过友谊向客户提供服务，只要其要求合乎法、理、情，接待员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，实现业主与物业零距离沟通与互动的新型物业管理方式。 “礼宾式服务”的特点是加大了服务的含量，在服务范围、服务细节、服务链条等方面取得重大突破。在一楼大堂设置礼宾台，按酒店式管理配置24小时接待员，为业主提供24小时不间断服务，在“礼宾式服务”的链条中，作为和客户保持经常接触的最前线服务人员，接待员成为了接收客户信息和协调后台资源完成任务的枢纽，直接面向客户开展服务工作，管
酒店式公寓弱电智能化系统建设方案 1 工程概况 作为在新世纪建设的大型现代化写字楼，现代化大厦的定位应该是一座集办公、租售、餐饮、娱乐、会议等多种业务为一体的智能化新型写字楼，作为其神经系统的弱电系统应该是一个智能化的综合管理系统。所以在设计中，不仅要为大厦提供高品质的弱电系统基础设施，还应该能够利用智能化设备收集到大厦内各系统的相关资料，并分析整理成具有高附加值的信息，运用先进的技术和方法使大厦的作业流程更有效、运行成本更低、竞争力更强。 根据目前的实际情况及未来发展的趋势，提供一套完整的弱电智能化系统解决方案，力争把它建设成为一座功能齐全、技术先进的智能型写字楼。当然，在具体操作过程中，业主可以针对自己的实际情况有选择、分步骤的进行规划和实施。 2 设计目标和原则 2.1 设计目标 l 符合智能建筑甲级设计标准 l 提供舒适、高效、灵活的工作、生活环境 l 满足现代化写字楼办公的要求 l 满足现代化写字楼管理的要求 l 有大厦的特色 l 业界一流的高质量工程 2.2 设计原则 l 先进性 l 独创性 l 超前性 l 实用性 l 可实施性 l 经济性 3 弱电智能化系统的组成 3.1 系统组成 ******酒店智能化系统规划方案 目录 第一章系统概述5 1 前言5 2 需求分析及设计定位6 2.1 工程概况6 2.2 需求分析6 2.3 系统规划7 3 总体设计要求8 4 设计原则9 5 设计依据10 5.1 系统设计的主要依据10 5.2 系统设计遵循的技术标准10 第二章智能化系统规划方案12 1 综合布线系统12
1.1 需求分析12 1.2 系统功能13 1.3 系统构成14 1.4 系统设计14 1.5 综合布线系统特点18 2 闭路电视监控系统20 2.1 概述20 2.2 系统设计指标20 2.3 系统功能21 2.4 系统设计21 2.5 系统设备选型22 3 KTV点播系统23 3.1 概述23 3.2 KTV点播系统比较23 3.3 DVD点播系统功能与特点：24 3.4 网络架构图24 3.5 DVD点播系统组成：25 4 酒店―一卡通‖系统27 4.1 概述27 4.2 酒店门锁系统27 4.3 酒店消费―一卡通‖系统实现32 4.4 车辆出入控制及管理系统33 5 多功能厅音响、灯光系统42 5.1 概述42 5.2 需求分析42 5.3 音响灯光工程设计依据及设计指标43 5.4 多功能厅会议音响、灯光设计46 6 宴会厅音响扩音及灯光系统54 6.1 宴会厅的设计要求54 6.2 宴会厅设计55 7 背景音乐及广播系统60 7.1 系统概述60 7.2 需求分析60 7.3 设计依据61 7.4 系统组成61 7.5 系统设计62 7.6 设备布点统计62 7.7 实现功能63 7.8 语音广播系统的设计思路及各区点位分布情况64 7.9 选用器材说明66 8 计算机网络系统67 8.1 概述67 8.2 需求分析67 8.3 网络系统目标68
酒店式公寓物业 服 务 标 准 *****物业管理（） 二O一O年八月二十日
目录 第一章服务承诺┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第二章服务特色┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三章客户服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6 一、档案管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6 二、入伙管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7 三、装修管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7 (1)住宅户装修┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7 (2)商户的装修┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅8 四、空置房管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅8 五、空置房钥匙管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅8 六、搬入、搬出物品登记管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅8 七、投诉处理与回访┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅9 八、服务及投诉接待┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅9 九、公共区域巡查┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10 十、业户走访、回访┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10十一、社区文化┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10十二、满意度测评┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10十三、特约服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10 (1)有偿服务项目┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10 (2)无偿服务项目┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅11十四、客户群体分析┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅11第四章秩序维护管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅11 一、人员出入管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅11 二、物品迁出管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12 三、安全巡视┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12 四、安全防┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12 五、消防安全管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅13 (1)消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅13 (2)消防管理检查标准┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14 (3)防火管理制度┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅15 六、车辆管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅16 七、装修管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅16 八、监控中心管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅16 九、突发事件处理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅16 十、务管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17 十一、军事训练┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第五章工程管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17 一、毛坯房、精装房验收标准┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17 二、客户维修管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17 三、公共设施巡查与维修┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17 (1)建筑小品的养护和管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17
编订：__________________ 单位：__________________ 时间：__________________ 酒店式公寓工程安全管理 (正式) Standardize The Management Mechanism To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level. Word格式 / 完整 / 可编辑
文件编号：KG-AO-1009-17 酒店式公寓工程安全管理(正式) 使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对管理机制、管理原则、管理方法以及管理机构进行设置固定的规范，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。 为了认真贯彻落实"安全第一，预防为主"的方针，正处理好"生产必须安全，安全促进生产"的辩证关系，保障职工在施工生产过程中安全防护，切实保护劳动者的安全健康。根据建筑施工安全技术有关规定及本项目工程周围环境和工程特点要求，制订以下措施： 1、建立以集团公司--项目部--施工班组为一体的三级安全生产管理体系，达到横向到边，纵向到底的管理要求。 2、根据《上海市建设工程施工现场安全标准化管理》的要求，并根据JGJ59-99《建筑施工安全检查标准要求》和沪建安监总（2001）第13号关于标准实施要求的通知精神，项目部成立以项目经理为首的安全生产管理领导小组，明确项目经理为本项目安全生产第一责任人，建立各级安全生产责任制，职责明确，
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场， 将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业 缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经 营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖 商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一， 联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件 的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖 景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上 运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质 的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季 节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个 “噱头”，长期经营困难较大。（目前国很多水上运动公园的
经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业 氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效 应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经 营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配 套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店 式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等 地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国的酒店式公寓最早出现在，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需
红星美凯龙酒店式公寓服务内容 一、基本保障服务内容及标准； 基本保障服务是指依照《沈阳市物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（一级服务）的要求来提供，确保客户能享受到的物超所值的物业基本服务。 1.保安24小时执勤服务； 2.客服24小时接待； 3.实行24小时报修、维修制度； 4.房屋零修、急修及时率99%以上； 5.急修15分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜； 6.建立维修回访制度和回访记录； 7.房屋及配套设备设施完好率99%以上； 8.维修质量合格率、回访率100%； 9.定期开展满意度测评，客户的反馈及时采取纠正预防措施； 10.照明及景观灯完好率99%； 11.绿化存活率98%； 12.档案建立和保管完好率100%； 13.定期为业主开展便民活动，在节假日开展丰富多彩的居民娱乐活动。 二、特约服务内容 公司本着竭诚为广大客户提高生活品质的目的，在保证了日常管理和服务需求后，我们根据实际情况，为广大业主免费提供了以下便民服务；同时，为了满足客户差异性的需求，也开展了有偿特约服务。 今后，我们也将与时俱进，及时调整便民服务和有偿特约服务，确保我们的服务品质保持在同行中领先的水平。 (一)便民服务 1.每月一次免费家居清洁； 2.建筑电器设备维修保养； 3.卫星电视系统保养调试； 4.网络保修调试； 5.空调、暖气报检； 6.叫醒服务； 7.列车时刻表查询；
8.航班查询； 9.公交查询； 10.来访、留言服务； 11.转化插头提供； 12.网络连接线提供； 13.煮水壶提供； 14.提供自行车打气筒 15.代预订会所娱乐场地； 16.代订报刊、杂志； 17.代送取干洗衣物； 18.代叫出租车； 19.代订鲜花、礼品礼仪服务； 20.代订牛奶； 21.代会客留言或电话留言服务； 22.代寄、代领邮件； 23.住户报纸、邮件、刊物送发服务； 24.代运送中小件住户携带物品或行李； 25.代收代缴各类费用等； 26.代请钟点工； 27.代订酒店客房； 28.代购车船票、飞机票； 29.代购食品百货等生活用品； 30.代卖、送餐服务； 31.预约上门维修服务； 32.代办保险。 (二)有偿特约服务 商务服务 1.代租公寓登记咨询服务 2.代售公寓登记咨询服务 3.代办企业开张、庆典等活动； 4.代办企业注册；
某酒店式公寓营销部经理职责-制度大全 某酒店式公寓营销部经理职责之相关制度和职责，酒店式公寓营销部经理职责1、按公司定位编订全面的市场推广计划及营销策略。2、拟定每年客房营销销售预算方案、市场推广工作及开支预算方案。3、切实执行已审批营销销售计划方案,并... 酒店式公寓营销部经理职责 1、按公司定位编订全面的市场推广计划及营销策略。 2、拟定每年客房营销销售预算方案、市场推广工作及开支预算方案。 3、切实执行已审批营销销售计划方案,并经常留意市场的变化,搜集与掌握有关资料而作相应变化的策略,以达到更佳销售效果,争取更大市场占有率。 4、搜集及掌握市场及竞争环境变化的影响,从而向管理层提出建设性意见,为管理层制定适当的经营方针与应变措施提供参考。 5、与行政部、房务部、财务部协调制定订房等规程、价格、程序。 6、与财务部协调制定订房、押金等规则及有关欠款拖延等处理办法,必要时协助财务部开展工作。; 7、与前厅及财务部召开经常性例会,协调及加强公司内各部门之间的合作与沟通。 8、做好公司宣传活动及其他刊物广告等推广活动。 9、每年须按已编写的营销计划组织营销活动,广泛做好本公司之服务宣传推广工作。 10、与旅行社、交通、市政府单位、市内外工商业、客户发展关系并经常保持紧密联系。经常性拜访上述单位、部门与客户,以获取其最新动向及支持。 11、经常留意及开拓有潜质的新客户,并签订销售客房的合约。 12、制定与保持一份准确及详尽的客户资料档案,详细记录走访次数、订房数等有关内容。 13、发挥公共关系的功能,通过邮寄、宴请、招待公司考察团及旅行社决策者等,以增强对外宣传推广。 14、在国内外有发展潜力的地方性市场开拓营销销售网。 15、经常留意市内各竞争对手的经营动向,搜集有关重要资料,及时向上级汇报。 16、定期召开内部例会,确定及分析最新客户与市场动态,及时调整销售策略。 17、参加早会、部门会议与业务会议。 18、向行政办提供每月营销与工作报告,并提供详尽分析。。 19、协调各营销人员与公司其他部门的良好合作关系。 20、建立一支合作紧密、具有高效能的专业队伍,发挥每位成员的最大潜能,。 21、向下属提供长期性专业培训,加强营销人员的销售技巧、信心和效能。 22、监督及评估本部门人员的表现,并对有需要的员工进行辅导。 23、处理员工调动、纪律及晋升事宜。 24、有效执行及完成总经理或上级指派之其他任务。 签署人:z物业管理有限公司 环境卫生管理制度工作服管理制度信息化管理制度 欢迎下载使用，分享让人快乐
酒店式公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ?酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ?酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ?酒店式公寓的特点： 1 ：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24 小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （ 3 ）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2 ：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
酒店式公寓经营管理模式及存在的问题酒店式公寓经营管理模式 (一)物业管理方式 全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。 合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式 顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。 承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。 酒店式公寓经营管理存在的问题
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
公寓策划书模板 篇一：酒店式公寓策划案 酒店式公寓策划案 一、必要性与选址商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围” 这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带” 可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头” ，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难）。基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：
1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店” 特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自 1976 年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪 90 年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的
[酒店式公寓物业服务标准] 酒店式公寓物业服务标准一、公共设施服务项目 1.房屋共用部位的维修、养护、管理；公用场地设施设备的维修、养护； 2.电梯、智能系统等设备的运行的维护； 3.环境卫生清洁、绿化养护； 4.物业装饰、装修管理； 5.车辆行驶和停放秩序的管理；物业管理区域内秩序的管理； 6.物业资料的查询和管理；物业区域门前清扫、清理；隔油池清掏、污水排放。 二、特色增值服务项目我们提供便捷无时限服务，及包括前台、生活超市、商务中心、维修、餐饮、生活咨询、秩序维护等不间断的24小时服务保证业主的生活。 1.基础特色服务：柜台接待服务：（1）钥匙寄存服务（2）叫车服务（3）叫醒服务（4）行李运送服务（5）门童服务（6）资产管理服务英式白金管家服务：实施“英式白金管家服务”是指每位“管家”负责有限的住宅单元，使其有足够时间及资源与各住户建立良好的关系，以及实施“一对一”式的专业服务。 集团客户专属服务：为集团客户制定“集团客户专属服务”程序，单独设立快速电梯，专属服务台、出行计划、出差安排及专用餐饮区等一系列体现集团客户专属享用的服务项目。
商务类：代订机票、车票、船票、预订会议厅、打字、复印、传真、预订客房、接人、访客留言、商业信息速递等；生活类：定时叫醒、洗衣，家政，维修，晴雨伞的租借，租摆，订餐、叫出租车、生日聚会等；娱乐，健身类：旅游、瑜伽、高尔夫、跆拳道等；文化活动类：书展，画展，沙龙，健康讲座等；委托代办类：代买水、电、报刊订阅、代收包裹、接送客人、搬运家私、代请家教、保姆、代管植物、宠物代养、小件物品寄存、代查网上信息、代房出租、其他用品出租等；其他类：水、电路障碍检查服务（定期）、安防检查服务，消防和设备维护、重大节日出入口适当装饰、协助商业营销推广、每周服务中心主要人员站在入口迎宾、送宾或开电梯、紧急情况应急处理咨询服务、公告信息的发布等。 2.菜单式特色服务：增值服务：收费清洁服务：蚊虫消杀服务；地板打蜡；家具保养；入室清洁；报修服务；地毯清洗；洗车服务；入住前开荒清洁等。 有偿工程维修服务：电话线移位；电视插座移位；更换插座面板；空调清洁；灯具安装；水管更换、维修；更换阀门；更换门锁、信箱锁；维修更换水龙头；更换玻璃；更换灯泡、灯管；更换保险丝；疏通下水道、马桶；小型家电安装；更换地砖；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花；安装窗帘盒；安装晾衣架等。
酒店式公寓管理方案 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目
对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规的人员管理。 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，
酒店式公寓物业收费标准 [酒店式公寓物 业服务标准] 酒店式公寓物业服务标准一、公共设施服务项目 1.房屋共用部位的维修、养护、管理； 公用场地设施设备的维修、养护； 2.电梯、智能系统等设备的运行的维护； 3.环境卫生清洁、绿化养护； 4.物业装饰、装修管理； 5.车辆行驶和停放秩序的管理； 物业管理区域内秩序的管理； 6.物业资料的查询和管理； 物业区域门前清扫、清理； 隔油池清掏、污水排放。 二、特色增值服务项目我们提供便捷无时限服务，及包括前台、
生活超市、商务中心、维修、餐饮、生活咨询、秩序维护等不间断的24小时服务保证业主的生活。 1.基础特色服务： 柜台接待服务： （1）钥匙寄存服务（2）叫车服务（3）叫醒服务（4）行李运送服务（5）门童服务（6）资产管理服务英式白金管家服务：实施“英式白金管家服务”是指每位“管家”负责有限的住宅单元，使其有足够时间及资源与各住户建立良好的关系，以及实施“一对一”式的专业服务。 客服专员服务： 业主可以随时致电自己的客服专员，客服专员会为您提供您需要的及时准确的各种信息服务。 集团客户专属服务： 为集团客户制定“集团客户专属服务”程序，单独设立快速电梯，专属服务台、出行计划、出差安排及专用餐饮区等一系列体现集团客户专属享用的服务项目。 商务类：代订机票、车票、船票、预订会议厅、打字、复印、传真、预订客房、接人、访客留言、商业信息速递等； 生活类：定时叫醒、洗衣，家政，维修，晴雨伞的租借，租摆，订餐、叫出租车、生日聚会等；
娱乐，健身类：旅游、瑜伽、高尔夫、跆拳道等； 文化活动类：书展，画展，沙龙，健康讲座等； 委托代办类：代买水、电、报刊订阅、代收包裹、接送客人、搬运家私、代请家教、保姆、代管植物、宠物代养、小件物品寄存、代查网上信息、代房出租、其他用品出租等； 其他类：水、电路障碍检查服务（定期）、安防检查服务，消防和设备维护、重大节日出入口适当装饰、协助商业营销推广、每周服务中心主要人员站在入口迎宾、送宾或开电梯、紧急情况应急处理咨询服务、公告信息的发布等。 2.菜单式特色服务： 增值服务： 收费清洁服务：蚊虫消杀服务； 地板打蜡； 家具保养； 入室清洁； 报修服务； 地毯清洗； 洗车服务； 入住前开荒清洁等。
酒店式公寓工程安全管理 示范文本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月
酒店式公寓工程安全管理示范文本使用指引：此管理制度资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 为了认真贯彻落实"安全第一，预防为主"的方针，正处 理好"生产必须安全，安全促进生产"的辩证关系，保障职工 在施工生产过程中安全防护，切实保护劳动者的安全健 康。根据建筑施工安全技术有关规定及本项目工程周围环 境和工程特点要求，制订以下措施： 1、建立以集团公司--项目部--施工班组为一体的三级 安全生产管理体系，达到横向到边，纵向到底的管理要 求。 2、根据《上海市建设工程施工现场安全标准化管理》 的要求，并根据JGJ59-99《建筑施工安全检查标准要求》 和沪建安监总（2001）第13号关于标准实施要求的通知 精神，项目部成立以项目经理为首的安全生产管理领导小
组，明确项目经理为本项目安全生产第一责任人，建立各级安全生产责任制，职责明确，落实到人，并进行主要管理人员的安全目标责任分解，与集团公司订立安全目标责任合同和奖罚条例在内的安全保证措施。 3、各班组设兼职安全员一人，参加由项目部安全生产领导小组定期开展安全检查（每周二）和不定期的（节假日、暴风、雨、雪等季节性）以及专项的（塔吊、人货电梯、脚手架、施工用电、基坑施工等）安全检查，领导小组人员对安全工作做到分工合作，齐抓共管，确保项目安全生产工作做到：纵向到底，横向到边，不留死角。使安全工作人人有事做，事事有人管。 4、制订各项规章制度。项目部根据上级部门的要求，制订了《安全生产管理制度》、《安全生产检查制度》、《安全生产班组活动制度》、《安全生产教育培训制度》、《安全生产奖罚制度》、《安全生产验收制度》、