法务人应掌握的十条基本商业逻辑（上）
企业作为市场经济的基本核算单位和商业社会最敏感
的主体，商业经营和盈利才是其目的。要成为一名优秀的企业法务，不但需要扎实的法律知识，还需要了解商业规则与逻辑。公司及其法务人员只有在充分了解一些商业知识，才能真正明白自己的定位与价值，运用法律技能来应对商业世界的千变万化。一、企业只有有能力去管理风险，才能赚取利润动态的商业环境通过风险和获利来体现。利润（profit）是企业获取的、扣除所支付的工资和经营所需的其他费用的总金额数；亏损（loss）则发生在企业成本与支出超过收入之时；而风险（risk）是企业家在商业活动中所承担的、遭受时间与金钱无效益的损失几率。市场经济是责任制度，利润是一种考核方式。企业业务中风险越大，责任和利润越大。所以，一个企业只有有能力去管理风险、承担责任，才能赚取利润。
企业所有者需要对企业承担严格责任，所以他们雇佣法务人员来管理和防控企业经营环境中所要面临的风险，以降低自己的损失，增加利润。企业运行中的主要风险包括：战略风险、市场风险、财务风险、人力资源风险、法律风险、信息系统风险以及其他风险。虽然法律风险作为一类单独列出，但是它贯穿于各部门内部，无论市场还是财务、人力资源，
无一例外地存在法律风险，这也突出了法务人的重要性。法务作为企业内的法律工作者，承担着防范和控制诉讼和非诉讼法律风险的责任。这不是一个法务部门就能完成的，还需要具备上述商业思维，站在所有者、投资者、决策者的角度进行商业思考，与各业务部门进行联系。比如了解财务部门中公司现金流情况和相对应的融资情况，以及掌握人力资源部门的劳动用工管理情况。在互联网＋时代，商业性是更加复杂，公司面对的竞争和风险趋于多样化，企业的法务部门和法务人员应当主动将法务管理工作融入到企业经营过程之中，以此来规范企业经营行为，降低企业运营损失，侧面为公司创造利润。但需要注意的是，法务不可主导企业决策，否则可能会使企业丧失活力与积极性，因为这跟法务人的保守法律思维有一定关系。二、知识要素是当今企业的第一生产要素生产要素是维系市场主体生产经营过程中所必须具备的基本因素。传统的生产要素包括劳动力、土地、资本、企业家才能四种，但是随着科技的发展和知识产权制度的建立，知识也作为相对独立的要素投入生产。在知识经济高度发展的今天，知识的经济化与经济的知识化更加突出知识经济的重要作用，知识也成为了凌驾于劳动力和资本之上的第一生产要素。当今发达国家之所以富有，关键就在于对技术的有效应用和知识的整合。企业内部工作者通过运用所学到的知识，令企业成长，从而增加财富（企业利润）和个
人回报。
法务人员首先需要打牢专业知识。法务人员掌握精湛的法律知识和业务技能，更应该在走上法务岗位后时刻熟悉相关法律知识。法律条文也在不断地修改和完善的过程中，这需要经常地留意。另外还要根据自己企业的业务特点熟悉相关领域的法律知识，比如建筑房地产法律知识、金融证券法律知识、知识产权法律知识等。另外，要通过国家司法考试，这对于从事法律工作的人士来说是非常重要的。
其次熟悉企业的相关业务知识。法务工作是为了服务企业整个业务活动，解决相关领域的业务难题，所以在掌握法律知识的基础上，还应当学习企业相关领域的业务知识，比如建筑房地产业务、金融证券业务知识、医药行业知识等如果对公司业务不熟悉，就很难把法律专业知识运用到公司业务中去，那样就不能更好地防范和化解风险，解决问题了。另外，法务人员还要学习管理知识。三、规则影响企业在全球市场上经营力中国公司跨出国门已是正常的投资与运营行为。对于跨国公司来说，其行为及发展方向同业务区域内国家的法律环境紧密相连。跨国公司在其他国家设立分公司、子公司、办事处，或者进行海外投融资、收购、并购，都必须接受当地法律法规的约束。全球市场中，各地的法律法规是不一致的，这就需要法务人员有必要学习多国法律法规，以运用这些法律提高企业的全球市场竞争力。
如双汇国际控股有限公司对美国史密斯菲尔德的成功收购，成为我国企业海外并购的典范。通过并购，中国和美国两个巨大市场的最大猪肉企业实现结合，形成了世界上最大的猪肉供应商。然而成功的投融资收购事宜离不开专业的法务管理，在企业法务部的诸多工作中，该事务毫无疑问占据着重要地位。
我国企业或跨国企业在海外投资、收购、并购外国企业或进行其他业务活动时时，法务人员应当了解外国的法律体系、监管制度和实际操作，熟悉目标国家是否有特殊行业禁止收购或者限制收购的法律规定，探索建立一套支撑企业海外业务活动的法律制度体系，避免由于缺乏海外经营经验，对外国相关法律制度了解不够，导致企业损失惨重。四、管理者的四大职能相比于过去管理者的严厉斥责角色，现代管理者更注重和强调团队和团队建设。
管理主要包含四个职能：计划、组织、领导和控制。计划包括预测趋势发展并决定最好的战略和对策来实现组织的目
的和目标；组织包括设计组织的结构，创造出让所有人与事物共同工作以实现组织的目的和目标的环境和制度；领导是为组织创造愿景，交流、指导、培训和激励他人，以有效的达成组织的目的和目标；控制意味着衡量实际发生的事情是否符合组织的目的。
法务部门作为企业的一个独立部门，就意味着法务管理更是
一种部门管理，强调团队合作和组织目标。具体到法务管理应当是对企业法律事务地专业管理，首要目标应当是在企业内部提供专业地法律支持，包括合同、知识产权、财务、人力资源、投融资、的讼等等，从而满足企业对法律服务的需求。其次，法务人员应当在法务总监的领导下，防范、控制法律风险和企业整体风险。另外，法务总监作为法务团队的管理者，还应当承担法律技能培训和法律知识传播的角色。其作为企业法律事务的负责人，对于提高企业员工的整体法律意识是负有一定责任的。从风险防范的角度来看，全员防范也是最理想的防范体系，这不仅可以提高法务部门的整体工作绩效，还可以提高企业的核心竞争力。五、激励对于企业管理者来说尤为重要美国著名管理学家、科学管理之父——弗雷德里克·泰勒（Frederick Winslow Taylor）认为要改善生产率，必须对最有效率的做事方法进行“科学化”的研究，找出执行每项任务的“最佳方法”，然后教导人们这些方法。美国社会心理学家亚伯拉罕·哈罗德·马斯洛（Abraham Harold Maslow ）相信要了解激励对工作所产生的作用，必须要先了解激发人动力的原因。这一切无不在述说着激励机制的重要性。激励对于企业管理者来说尤为重要，激励合适的人加入组织并且留住他们，提高他们的工作积极性是管理者的一项关键技能。优秀的管理者会激励员工，并让他们将追求良好业绩的天性发挥出来，肯定、成就和地位等都是激
励员工的诱因。
法务人员作为企业的专业人员，让他们在企业中发挥效能和生产力，就必须要满足其特殊需求。首先，要明白专业上的肯定和金钱的奖励同等重要，专业上的肯定评价能够极大地激发法务人员作为专业人士的工作斗志，还能促进法务人员自发自觉的为公司着想，充满积极性。另外，还要为法务人员提供持续培训和与管理职位平行的升迁渠道。法务人员作为企业专业的法律人才，对自身的知识与技能的提升有着强烈的渴望。完备的专业技能培训加上合理的升迁渠道，一定能够极大地促进法务人员能力的提升，从而起到一种金钱难以取代的激励作用。
新手必看－防骗篇 各位分销商，首先恭喜您卖出了宝贝，但是不要着急发货。看看下面的内容，一定对您有帮助： 1，催促干扰 老骗术了，骗子一般同时来两三个，一个拍下商品，另一个向您不停的询问，拍下的这个id又不停的催促您赶快发货， 用一个接一个的“阅读确认”来干扰您的思路，这样的骗子往往口气都很大，一下子拍下几十件。 而且说“我付款了！快发货，要不然投诉你” 新手朋友往往手忙脚乱，乱中出错，发货之后发现上当了---对方根本没有付款！ 对策：无论对方如何催促，一定要进入卖出宝贝，查看交易状态，即可看到对方是否付款。 2，付款截图 骗子发来“买家已付款”的截图，这个招数比较老套了，这个所谓的“买家已付款”不过是骗子提前用PhotoShop
制作出来的假的付款图片，用来迷惑新手卖家。但是新手卖家还是有上当！ 对策同上！ 3，发送冒充支付宝的“买家已付款”诈骗邮件 骗子告诉您请马上察看您的电子信箱，会收到“支付宝”发来的“买家已付款等待卖家发货”的邮件。 此邮件如果仔细察看，会发现均来自一些免费信箱如126， sina， tom, yahoo, sohu,等等， 而支付宝是绝不会使用这类免费信箱给您发送邮件的。 对策同上！ 3，买家名字变成1500件（300件、500件等） 这类骗局，骗子们和掌柜商谈，要拍1500件，谈好价格，马上拍了付款， 看看下面的截图，注意，这个数量不应该在买家名字下面，而应该在商品名称下面！！！ 看看另外两个骗子的名字：
这是什么意思呢？答案是：骗子仅仅拍了1件，而名字下面写 1500(4000、820件！ 对策：不要管骗子的名字叫什么，这与交易没有任何关系！您要注意查看的是交易状态，以及卖出宝贝中商品下面显示的数量。如果您还不能确定，那么，直接进入支付宝交易管理页面， 所有细节就一目了然了！！！ 4, 买家注册名欺诈 注册会员名诱导卖家发货比如:买家会注册一个id叫做“买家以付款.等待卖家发货”、 “买家已通过银行卡付款，等待卖家发货”、“买家已付款，您的网络有问题，请发货” <--- 汗~~~~~~~ 对策同上！ 5，三角骗术（或类似id）
关于成立商业管理公司运营与管理的思考 一、经营管理公司成立的目的 对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式，同时也是为了公司战略发展的需要，也为在目前中国新的商业地产运营形势下探索出一条新的路子打下坚实的基础。 二、商业管理公司组织架构 商业管理公司组织机构一般包括： 经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）； 管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。 各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作； 企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。 三、商业经营管理公司作用 受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XX X商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一
业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。 四、商业经营管理公司目标 以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。 五、商业经营管理公司构建模式 1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建； 2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务； 六、商业管理公司管理功能 1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。 七、商业经营管理体系 1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单
一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。可按规定计提固定资产折旧。 二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形 国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。固定资产折旧可予税前扣除。 《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 三、土地增值税：产权未发生转移，不征收 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产
权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、增值税： 1.没有规定不允许自己给自己开具发票； 2.有不视同销售的增值税规定； 3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理； 4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利； 5.可按规定抵扣进项税额； 6.如是简易计税，可不作销售处理 （一）不需缴纳增值税的政策解答 湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。 （二）办理权属登记的应视为销售的政策解答 云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？
万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期确是一个影响极大创新，其最明显优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划不足，导致出现人气冷热两种不同场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定代价，以减少双方冲突进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常，事物发展不总是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版、适应我国国情又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层顾客群。当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对出售商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理方向进行。具体办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大代价，如能合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理主力店。 第四，要重视商业人才引进工作。开发商往往拥有大量开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺商业专才。万达具备良好工作环境，只要综合集团和行业特点，制订合理薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手加盟。
关于地产开发商为什么要做持有商业的思考
讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等） 以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充 问题：为什么要做商业综合体并持有？
（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。 2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额； 3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税； 4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场
的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。 5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。 6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）
政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以 2满足区域的商业配套 2拉动消费需求 2增加税收和就业机会 2商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，
商业模式是企业的赢利逻辑。利润源于价值创造。营销模式是商业模式的重要手段和实现形式，是企业营销的竞争规则，是利润创造的价值逻辑。 正如管理大师德鲁克所言：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。” 什么是模式？模式就是规则、方法及其体系。什么是战略营销模式？战略营销模式是企业的营销战略和商业模式在营销体系及其价值链中的体现，是企业营销的最高规则，是准确把握了市场营销规律的方法论。战略营销模式的建立是企业根据新的市场环境，结合自身资源条件和经营实力，寻求营销要素及其组合在市场中的变革和突破的过程。 在市场过度竞争的当今，居于营销重要地位的创新不再是战术模式的创新，而是战略模式的创新，只有战略营销模式的创新才能为企业创造最大的利润来源，固守模式可能让企业丧失市场机遇。战略营销模式要求企业决策者上升到企业战略的高度认识营销，打破常规的、传统的思维定式，保持高度灵活的营销思维和机智敏锐的市场器官，在市场竞争的理念与战略层次上进行系统创新，以战略突破和理念领先赢得市场目标。 战略营销是20世纪90年代以来市场营销学中的一个重要研究领域。罗杰?凯琳与罗伯特?彼得森博士指出：与传统的战术性营销相比，战略营销更注重营销活动的整体性、全局性以及长期效果，注重经营环境分析和竞争导向，强调经营要素的整合。 如今，中国市场营销正在进入战略营销时代。市场营销发展到今天，也的确应该上升到公司战略层面来思考问题了，而不仅仅是传统的企业产品的销售工具。战略营销模式比传统的营销模式更为深刻地了解顾客，通过把握顾客需求，为顾客提供更为贴心的产品和服务，以更加有效地提高客户的满意度和忠诚度，实现客户的重复购买。 战略营销是一个精细化的营销模式，它包含传统营销的所有过程。其主要目的还在于，在满足顾客需要的前提下，为企业寻找更大的生存和发展空间。传统的市场营销活动往往强调满足顾客的当前利益，由于需求的不确定性以及竞争者的干扰，往往使企业陷入困境。战略营销是通过企业自身价值的创造、资源的积累、利益相关者关系的建立而使企业赢得长久的竞争优势。从这一意义上来说，战略营销模式就是企业竞争的核心逻辑和商业模式。 营销大师科特勒认为，营销就是要为顾客创造价值。从价值管理的角度来看，战略营销的实质就是价值管理。它是以企业战略为导向，在外部环境不断变化以及内部要素不断约束的经营条件下，实现价值最大化的战略过程。 根据马克思的价值论，物质价值、精神价值、制度价值、人的价值是价值的基本形态。 因而，在市场经济中，交换源于价值，营销的目的在于使价值增值，从这一意义上说，营销模式就是隐藏在交换之下的价值等式，是无所不在的价值逻辑。
在淘宝,不管是买家还是卖家,以下内容大家都可以参考,希望对大家能有帮助, 骗子并不可怕,关键是如何来武装我们自己 一、支付宝是你的唯一保障： 切记使用支付宝，任何有保障且安全的交易，都是离不开支付宝的。 二、新手卖家特别要注意“大客户” 他们往往一张口便是几十张点卡或是价值几百元的虚拟商品。 对于大单需要特别注意以下几点： 1、对方是否已付款到支付宝，真正付款后在卖出宝贝，可以看到底有没付款。如果显示等买家付款的（说明没有付款，不管那个买家怎么说都不要相信，邮件，工作人员，或淘宝客服都是假的） 2、查看交易管理，对方所拍或已付款旺旺ID是否与你对话的旺旺为同一ID。 3、如果对方已付款至支付宝，那么对方是否已“确定”要哪种类型的虚拟商品。 4、对方所要商品是否与所拍下商品一致（包括数量及种类等） 5、对方是否同意加好友。如果不同意，请随时做好截图记录或使用相关软件进行录屏。 三注意 1.注意了解买家的信誉度，0信誉度买家格外要注意防骗！ （平时我们只注意买东西时卖家信誉，却没想到当我们摇身一变做掌柜时， 买家的信誉度更要注意，一般骗子信誉为0有的会稍微刷个1心2心也要留意！） 2.注意观察买家注册日期，当天或近几天注册买家要格外注意防骗！ (我接触的5，6个骗子基本都是当天或前1天注册的号！偶尔也会出现前几个月的！) 3.注意观察买家昵称和姓名，不合理昵称的要注意防骗！ 最后再说下骗子最容易下手的两类人群，一种是刚开店没什么经验，而且急于能做成生意提高信誉的。 一种是信誉度比较高的，兔崽子们就引其他顾客去买卡然后骗卡密。 希望我的教训能让大家提高警惕，不再被可恶的兔崽子们有机可乘， 不要再有相同事件发生，至少看过这帖子的淘友不会再上这样的当了吧。
商业地产运营模式及法律风险防范
商业地产运营模式及法律风险防范［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。 ［关键词］商业地产运营模式法律风险防范 一、商业地产之概念界定 对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管
理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、商业地产的主要经营模式 商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①1．纯出售模式 该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。 但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。② 2.只租不售模式 这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。 3.租售结合模式 此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的 ①董金社：《商业地产：策划与投资运营》，商务印书馆2006年版第27页。 ②谈琴：《我国商业地产运营模式研究》，西南财经大学硕士学位论文，第3页。
淘宝规则漏洞淘宝卖家必看卖家保证金被骗淘宝坑爹!! 【卖家必看】一钻卖家归来，保证金被骗，卖家警惕啊！！ 发表于2012-04-06 12:20 | 只看楼主楼主 在淘宝浪迹了几年，几进几出，真可谓几多辛酸几多愁！ 一个人搞网店真的很辛苦，也没多少时间来逛论坛，整天忙不完的上架装修店铺管理，也没见几个销量，一直也处于负盈利，这还不算自己的 时间成本。 这次回来下决心好好干一把，店铺升级为拓展版，购买了好多服务，装修之类，还投入站外推广，可这推广，只见流量没有销量，也着实头疼 啊 不挣钱，也就罢了，咱慢慢来吧，谁让咱没多少实力呢！ 可是，可是怎么就让我遇见个骗子呢！这老天也太不公平了，已经够上火了，还给人来这一出！ 清明放假期间，也给自己小放了一个假，好久好久没有出去透口气了。4月4日中午一下飞机就往家赶啊，进门第一件事打开电脑，挂上旺旺，就接连好几个**到期的消息提醒，还有一恭喜您已卖出宝贝，心中还 暗喜一下，打开一看，顿时傻眼！ 一笔2万元的订单，这对于我们小卖家那简直就是个天文数字！
这真是开天辟地头一次，对小卖家，那可是天文数字，订单足足翻了六七屏，后面的截图先不上了，免得有广告的嫌疑。 再看对方的信息和收货信息
还有订单信息，拍下并付款2万元竟如此之快，且并没有旺旺通知?遥 獠换崾瞧 职桑? 这是用此君的电话百度的结果，真就是个骗子！！当时不知道发贴人说的骗取保证金是什么意思？
遇到这个事，首先想到有可能是通过淘宝客来骗取佣金，因为以前就有买家取消的订单还从支付宝扣走了佣金，所以第一时间把淘客上的宝贝全都删掉，再看集分宝贝也已经到期，心里还是没有底，就赶紧联系淘宝客服，说是和对方联系协商，可是打电话一直无人接听。 也不知道人家到底玩的什么猫腻，总不能真的就这样发货吧？要是货到人家手里，又会出现什么样的情况呢？？4月4日下午旺旺联系对方，就说没有那么多货让申请退款，好几天对方的旺旺也一直都黑着，总是 等到午夜以后才偷偷给你回来，还说是进货大批量买的，唉 骗子总是在深夜无人时出动
商业地产免租期法律风险提示 随着国民经济的不断发展，第三产业也越来越活跃，商业地产也成为很多投资者的投资对象。对于投资者而言，除部分自用商铺外，其余部分需要对外出租或委托商业运营公司进行出租。 那么在商业地产租赁过程中，不可避免的出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中，免租期是一个看似无关紧要，却危机重重的法律风险点。 一、免租期概念 提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。 二、免租期的法律风险 关于免租期需要注意以下问题： 第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。 第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无所适从。一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约
时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。 第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。存在装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等问题。 如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明，就很容易在发生纠纷时，给商业地产开发企业带来损失。一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。 因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限。 三、免租期法律风险控制要点 针对上述法律风险，就要我们在签订租赁合同时，在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。 例如，可以在租赁合同中约定：“如承租方在合同履行期间根本违约，承租方应向出租方支付免租期内的房租或者约定一个比例，如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金。”
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营 能力是核心 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金 更多精品源自表格 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心 2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。 “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。 将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局 散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。 以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。 但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。 而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。 而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。 “过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还
是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究 五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目
关于商业模式的思考 神州泰岳我持有也快一年了，目前只有微利。对于这样一个企业，如何对其估值，用传统的资产估值法会明显低估，重点考量其成长性仅用现金流量折现法又可能过度高估。对于这个一个有新的商业模式的企业，究竟应适用于怎么样的估值体系？它的商业模式到底是什么？它的本质和关键又是什么？对这些问题的思考，直接决定着此次投资的成败。为了搞懂这些问题，我又认真学习了有关商业模式的知识。现记录如下：早在20个世纪50年代就有人提出了“商业模式”的概念，但直到90年代随着网络普及才逐渐流行开来。直到现在风投和创业者们开口言必称“商业模式”。 我理解，简单地说商业模式就是赚钱的途径或方式。网上给出了标准的“定义”：商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。”在分析商业模式过程中，主要关注一类企业在市场中与用户、供应商、其他合作办的关系，尤其是彼此间的物流、信息流和资金流。 在综合了各种概念的共性的基础上，人们对商业模式提出了一个包含九个要素的参考模型。这些要素包括： 价值主张，即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。价值主张确认了公司对消费者的实用意义。
消费者目标群体，即公司所瞄准的消费者群体。这些群体具有某些共性，从而使公司能够（针对这些共性）创造价值。定义消费者群体的过程也被称为市场划分。 分销渠道，即公司用来接触消费者的各种途径。这里阐述了公司如何开拓市场。它涉及到公司的市场和分销策略。 客户关系，即公司同其消费者群体之间所建立的联系。我们所说的客户关系管理即与此相关。 价值配置，即资源和活动的配置。 核心能力，即公司执行其商业模式所需的能力和资格。 合作伙伴网络，即公司同其他公司之间为有效地提供价值并实现其商业化而形成的合作关系网络。 成本结构，即所使用的工具和方法的货币描述。 收入模型，即公司通过各种收入流来创造财富的途径。 长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征： 第一，成功的商业模式要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想；而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值；要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。 第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。比如，直销模式（仅凭“直销”一点，还不
桂林旅游惨遭骗局 今年国庆长假和朋友来到一直向往的桂林旅游，可是这次旅游却成为难以磨灭的噩梦，仍记得10月3日初次到桂林的我们，刚才桂林火车南站下车，面对陌生的城市，有种不知所措之感，对已第一次自己旅行的我们并无太对经验，由于来到桂林已经是傍晚七点多，加上下雨我们只能立马找一家旅馆住下，刚走出车站，我们就被火车站对面的一家旅行社的人员叫住，由于当时手机没电加上也不知道怎么开展旅行，就索性去听听她们怎么讲，经过旅行社工作人员的一番介绍，加上报团费用也不算贵，我们就一下答应报这家旅行社的团。 第二天，我们一大早6点多久接到导游电话说，七点要准时在紫荆花酒店集合，出发前往漓江—月亮山—聚龙岩—十字画廊这一旅游路线。我们如约来到了紫荆花酒店集合，依次上了大巴之后。随着客车驶离桂林市中心，刘导开始给我们介绍我们将要旅游的景点，开始我们挺兴奋的并不过多的认知听讲，可是刘导介绍到聚龙岩这一景点是讲了一句：这个景点我们每个人还要交60元。这一句话一出，车上的旅客马上“炸开锅”，你一眼，我一句的，大家感到反感的不是这个60元多不多的问题，而是我们报团时明明已讲好一次性交清200元，这包含的旅游的所有费用：漓江竹筏游外加三个景点。可是当我们真正来坐上大巴去景点时却来这一套，虽然我们都心存不满，但是后面也妥协了，毕竟是出来旅游，也花了几百报个团，后面大家还是交了60元。 可是，这只是一个小小的开始，巨大的骗局正等着我们，然而，车上的乘客没有一个人提前预知。接下来，刘导就开始推销物品，其实就算没有报过团旅游的人也会了解到，基本上每个导游都会向游客推销商品以谋取分红，当然这也算能理解，当时我们当然挺不喜欢的。可是让我们没有想到的是刘导介绍完桂花香水后，讲：“接下来我们去游玩竹筏后，我要带你们去一个珠宝店，专门卖玉器的，当然大家买不买都无所谓，但是希望大家一定要下车去参观那个玉器，清大家帮忙”。刘导一再强调说买不买无所谓，也不乖怪大家，就这样我们开始对导游的推销商品的戒心慢慢褪去。当时就简单想，去看看也无妨，毕竟有不要求我们卖，而且不去看刘导又说要被扣钱，就索性帮一帮呗，现在回想，其实当时我们已经中了他们连环骗局的第一招。我依稀记得所乘坐的大巴经过桂林市高邦乳胶厂后驶向一条小公路，大约过了半小时之后便来到了刘导要我们去参观的玉器店，映入我们眼帘的是一栋两层楼的玉器珠宝店，我们一下车很快就被店里的导购员带到一件多媒体教室，她自称是店里的实习员，等我们都进入多媒体教室后，她就开始介绍她们的珠宝店，还给我们看了她们公司的宣传片，由于当时并不关心这些珠宝，所有并没有认真听，现在连她们店名也不记得。就在那名实习导购员讲解完后，不到一分钟就有一个穿着正装的人走进来，导购员介绍说，这是我们在桂林分店的销售经理，只见经理一进门，就对实习导购员说：小覃，今天就不带这批游客到楼上去参观了，我们店的老总今天刚好到南宁来，说要亲自接见大家。接着经理就“微笑”对我们说：“大家今天就不去楼上逛了，毕竟这些珠宝是奢侈品，大家买不买都无所谓的，今天我们老总来跟大家聊聊天，并亲自教你们怎么识别玉器真伪”。现在现想她的微笑是多么的阴险，还假惺惺说不要求我们买，原来是暗藏着骗局。 说这时迟，那时快，接着经理说讲的“老总”就进来，经过粗略审视了这位“老总”，一见面就给人感觉很土豪的样子，后面他说话确实验证了我的看法。“老总”一进门，开始自我介绍，说：“大家好，我叫李勇”。接着说，“今天来
商业地产招商的法律风险管理 商业地产，顾名思义就是用于商业用途的地产，广义来讲包括从事批发、零售的经营性用途的地产和用于办公的写字楼。因写字楼一般产权明确，招商租赁法律关系清晰，本文不再讨论，本文主要讨论用于零售、批发的经营性用途的商业地产。近几年，由于网上购物的普及，再加上商业地产经过几年的大规模建设，商业地产的供应基本处于饱和状态，对商业地产的招商运营管理提出了更高的要求。进入2019年，随着国家对税收政策的加紧落实和对银行账户的监管加强，导致很多商业地产的招商运营都面临着模式变更的艰难抉择。而分散销售的产权式商铺，由于分散的产权和商业地产统一经营的要求之间的根本矛盾，更是导致纠纷频出。本文主要讨论在郑州市场上较为常见的部分销售部分自持的商业地产的招商中的法律风险管理。 一、商业地产招商前的经营模式选择 根据商业地产是否由开发企业自持（包括其控股关联公司持有的情况）分为自己开发持有运营型和地产投资与商业运营分离型。自持型的商业地产，自己本身就是业主，只需要选择经营管理公司，如果日自己经营管理的，则只需要处理与租户的关系，经营模式的选择就是租赁。产权分散型的商业地产，则存在经营管理公司与业主之间、与具体经营者之间法律关系的选择问题，选择不同的法律关系，其实也就是选择不同的经营管理模式。 1、租赁转租赁型
法律关系：这种模式是业主作为出租人，经营管理公司作为承租人，具体经营者是次承租人，业主、经营管理公司、具体经营者是租赁与转租赁关系。 优点是：各个主体之间法律关系明晰，方便统一经营管理。对业主而言，只要找经营管理公司要租金就可以，其他什么都不用管；对经营管理公司而言，其取得商铺除了所有权之外的所有权利，可以直接向具体经营者收取租金、经营管理费等，方便经营管理；对具体经营者而言，其直接向经营管理公司租赁商铺，不用协调单个小业主，在商铺的使用经营中由经营管理公司提供专业服务，其使用也更方便，权益也更有保障。 缺点是：税负较重，存在双重征税的可能性，一方面，业主出租房屋应当缴纳租赁税，另一方面经营管理公司再次出租，有需要缴纳一次租赁税。 2、委托管理型 法律关系：这种模式是，业主作为委托人，经营管理公司作为受托人，以业主名义或直接以经营管理公司名义进行招商，与具体经营者签署租赁合同，业主是出租人，具体经营者是承租人，经营管理公司是受业主委托代业主行使其作为业主的权利（包括招商、运营、签署租赁合同、拆改商铺状况、选择物业管理等）。 优点：对于经营管理公司而言，可以规避租赁税，这种模式下，租赁关系直接存在于业主与具体经营者之间，经营管理公司不用缴纳租赁税。同时也可以实现商业地产的统一经营管理。
商业地产自持物业价值大于销售 商业地产自持物业价值大于销售提要：万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层 商业地产自持物业价值大于销售 国内商业地产发展趋势 中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。 我国2010年城镇人均商业面积为平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。 现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。
万达的产品组合 万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。 万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。 经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征： 特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。 特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。 特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。 特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、
商业模式创新为何如此受关注，那是因为——“赚钱的逻辑” 变复杂了 商业世界正在进入商业模式竞争年代。说起创新，人们首先想到的是技术创新。技术创新固然重要，但是，企业应该如何从创新中盈利?回答这些问题，需要另一形态的创新，这就涉及到商业模式创新问题。本期复旦管理学家圆桌谈，我们邀请到复旦大学管理学院王安宇副教授和胥正川副教授，思必驰信息科技有限公司董事长兼CE0高始兴，微软大数据市场经理林默，小马创业村创始人、铂泉资本管理合伙人马俊杰，一起聊聊“商业模式”这一话题。■本报记者张晓鸣记者：从上世纪末本世纪初开始，越来越多的企业家们就开始关注商业模式问题，比如《经济学人》以及IBM对跨国企业首席执行官的多次调查，都清晰地表明了这一趋势。这是为什么？王安宇：作为企业生存与发展的逻辑，商业模式是市场经济条件下企业安身立命的基础，早已有之。只不过，在过去，这个逻辑通常比较简单，对大多数企业来说，进货、卖货，赚取差价，这三个流程就是商业模式的全部。但到了今天，企业的赚钱逻辑复杂多了，企业必须处理商业模式各要素所涉及到的问题。王安宇复旦大学管理学院副教授记者：您提到现在“企业的赚钱逻辑变复杂了”，能否详细解读一下这当中的原因？王安
宇：原因之一，在于市场竞争的加剧。早期的商业实践，显然还没有到拼复杂商业模式的地步。上世纪五六十年代，企业之间的竞争，主要体现在成本控制能力方面，低成本有利于企业在竞争中获胜。随着生产能力的提升，大多数产品的成本控制问题解决了，商业世界开始进入质量竞争阶段，在众多同质化产品当中，质量高的产品和服务，才有机会在竞争中获胜。再到后来，质量问题也基本解决了，商业世界就开始关注服务因素了。需要指出的是，在整个产业流程中，降低成本、提高质量和改进服务等方面的措施，在某种程度上可复制性还是比较高的。但在最近20年，商业世界的竞争焦点，逐渐从早前的成本、质量这类要素，转移到了时间或速度上——市场竞争的加剧，逼迫企业必须更快地捕捉市场需求、迅速整合企业内外部资源，在尽可能短的时间内为顾客提供产品、服务，或者说是“一套有效的解决方案”。这一变化，使得企业的赚钱逻辑或称商业模式，变得日益复杂。原因之二，在于新兴技术的发展和广泛应用。进入21世纪，信息技术的普及显著降低了信息收集和传输、分享的成本，从而降低了交易成本、生产成本和使用成本。在此大背景下，催生出许多新的行业，20年前那些不可能成为“一门正经生意”的生意，如今变得炙手可热，比如共享单车……这一切，也就催生了许多新商业模式。与此同时，最近20年来，生物技术、纳米技术、区块链技术、人工智能技术
（消费者行为）消费者必看各大品牌平板电视选购指 南
消费者必看各大品牌平板电视选购指南 2011年马上就要过去了，年末的最后一次价格战也将在未来的一个月时间里打响，笔者相信此时已经有很多消费者开始关注起电视产品了，毕竟随着平板电视显示技术的不断提升，传统的CRT显像管电视已经不能满足用户的日常使用需求了，而赶在年末进行一次大型采购便成了广大消费者必不可少的一项重要任务。 随着电子商务平台的迅速崛起，消费者在选购家电产品时已经不单单考虑国美(微博)、大中、苏宁等传统家电卖场，由于京东(微博)、库巴购物网以及新七天电器网(微博)等人气极高的电子商务平台的出现，传统家电卖场逐渐失去了市场竞争力，毕竟在价格方面，电子商务平台有着传统家电卖场难以撼动的价格优势。 各行各业都一样，激烈的竞争是不可避免的，但是在竞争中也存在一些为了销量和不正当的竞争对手，特别是一些诋毁别家家电产品或者是鼓吹自家家电产品的电商、促销员更是给消费者造成了选购的困扰，今天笔者就为介绍一些比较容易让消费者忽略的问题，希望您不要错过机会。 尽管产品的技术在不断提升，但是在笔者看来，消费者挑选就爱点产品还是要选择信誉度高的大型销售商家，例如传统家电卖场或者是人气高信誉度好的电商，同时消费者还应该注意一下几个方面： 第一：常在电子商务平台网购的消费者要记得在选购家电产品时，要索取购买发票，以便发生质量纠纷时能提供依据。 第二：在购买家电产品时，消费者要注意产品的配件是否齐全，特别是是消费者应根据装箱清单或者说明书来检查一下配件是否齐全。
第三：消费者没有必要盲目追求指标，以免落入陷阱，特别是由于液晶电视机是目前的消费热点，许多企业在做广告时，可以夸大性能指标，如动态显示效果、智能功能等，其提供的指标往往是在极限状态下获得，从实际收看上并没有太大意义。 简单的介绍虽然不能为用户带来实质性的帮助，但是起码的防骗技巧还是懂得一二，接下来的时间里笔者将为大家带来目前比较热销的液晶电视，大家除了要了解产品的性能和功能表现外，价格也是用户参考的一个重要因素，毕竟年末促销活动就要开始，掌握最新的动态对于用户的选购还是有很大的帮助。 夏普LCD-40GE220A液晶电视 [参考价格]4098元 编辑点评：夏普40GE220A液晶电视是定位中端的代表产品，为了更好的满足用户的日常使用需求，夏普40GE220A液晶电视对自身的画面显示效果和音效表现力进行了改善和提升，目前夏普40GE220A液晶电视售价4098元，对于画质和音效有一定要求的用户可以关注一下。 夏普40GE220A液晶电视 从产品的性能表现来看，夏普40GE220A液晶电视还是比较不错的，特别是通过日本原装面板的加入夏普40GE220A液晶电视更是有效提升了画面的色彩表现里和景深效果，充分满足了用户对于高画质的使用需求。 另外与以往的产品相比，夏普40GE220A液晶电视还加入了智能光控技术，通过这一技术的加入夏普40GE220A液晶电视可以通过对外界环境光的控制有效降低产品的耗电量，同时还可以为用户提供最佳的画面显示效果，而这都是同等定位的液晶电视所不具备的。