成都花园农贸市场项目产品规划建议
产品规划建议
一、市场背景
1、政策背景
随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有打算的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，08年底二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。
2、农贸市场超市化进展历程
地点——从室外到室内的迁徙；
形状——从简单到精巧的蜕变；
经营治理者——从街道办事处到民营企业的交接。
3、市场投资背景分析
3.1市场投资综述
成都近几年商业形状同质化严峻，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，第一那个地点是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内许多都市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。
农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合都市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，因此收益稳固，差不多没有投资经营的压力。
3.2、成都市农贸市场投资形成四大模式
模式一：农贸市场＋住宅。案例：互助路市场。在此类产品开发上开发商将其一或一、二层建成了农贸市场。农贸市场成为了住宅和周边居民的生活配套产品。
模式二：农贸市场＋专卖店。案例：建设路综合市场。在此类产品开发上开发商将农贸市场与专卖店相结合，使二者的商气人气集合相互相承。
模式三：综合商场。案例：大学路市场就将采纳这种模式。除农贸市场建筑面积4000多平方米的主体外，临街还设置了一排面积从10~50平方米的综合性营业商店。
模式四：休闲中心。案例：如规划中的九里堤市场。地下停车场＋农贸市场＋超市＋休闲娱乐中心。
3.3、农贸市场的投资营运模式
BOT模式：由政府托付开发商开发或者改建，政府拥有产权，开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下，开发商将手中的使用权转卖出来。如金家坝室内地下农贸市场、玉林综合市场、大学路菜市、小天综合市场等。
“产权式”：将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件，使菜市完全和其他的商业地产一样，产权、使用权、经营权三权合一，如七彩空间农贸市场。但事实上椐国家政策法规规定，农贸市场大产权是不能进行分割成小产权，因此此类农贸市场的宣传促销也只是是出售租赁使用权而已。
二、市场状况分析
1、成都区位市场分析
从90年代初期的玉林小区、双林小区、青羊小区，到90年代中期的五大花园、棕北小区、双楠小区，再到2000年中期缤纷亮相的小户型SOHO、新都市广场、蓝色加勒比，2007年—08年的七彩空间、东城小居、芳邻等，成都房地产进展的18年里具有标志性的各大小区几乎无一例外，相伴着居住区域的日益成熟，显现了相应区域农贸市场的经济繁荣。
城南
（玉林、肖家河片区）
建于80 年代中后期，于90 年代中期形成较大规模居住社区的玉林，差不多成为成都生活的居住样板区。其社区配套完善、商业成熟、交通便利，学校、商场、医院、幼儿园、休闲娱乐场所、餐饮场所和运动体育场所一应俱全，综合条件优于其他早期开发的中型社区。玉林也因为时尚、休闲的生活氛围代表了成都生活方式。紧邻玉林片区邻近的肖家河片区，由于交通便利、配套齐全，紧邻高新区和市中心，其居住配套的农贸市场经济也极其活跃。
区域内的玉林农贸市场是现在成都农贸市场中设施完善，经营情形良好的新型农贸市场代表之一。也是租金稳固，市场商业价值增值较快的一个项目。
城西
（抚琴片区）
该片区是成都规划较早的居住片区，也是目前规模较大、配套完善的城西生活片区。由于抚琴片区交通便利、配套齐全，因此是成都西门片区较为集中的居家首选区域。大多数居住者为外来人口，一样多为在城西以及羊西线一带就业居住者，选择该区域的要紧因素是考虑生活与工作地点的交通便利。区域内的农贸市场因为居住人群的密度高、消费劲度大而经营良好，农贸市场经济进展稳固，农贸市场价值也相应保持快速增长。
城东
（双林片区、八里小区）
位于城东一至二环路之间的双林片区，南临水碾河路、北至新鸿路、地处成华区，由新华公园北面的新鸿大社区和新华公园南面的双林大社区构成。该片区于上世纪80年代中期至90年代形成规模，八里小区于上世纪90年代中期开始规划建设，至今已成为了一个成熟、规范的大型社区。区域内的农贸市场差不多摆脱了传统的“聚街为市”的局面，逐步建立起了一批相对规范的大型农贸市场，且市场依靠大量居住人群的消费，经营情形良好，进展势头旺盛。
城北
（李家沱片区、交大片区）
李家沱片区位于解放路和府青路之间，覆盖了从内环路至二环路外的区域，是成都北面最大的住宅片区。从上世纪90年代中期开始，李家沱片区开始了大幅度的改建、扩建工程，专门是环境和市政设施，配套设施的逐步完善，交通条件的便利，社会治安的稳步提高等差不多使李家沱片区成为城北区域重要的大型居住社区之一。区域内新建商品房项目众多，配套的餐饮、娱乐、休闲业都比较发达。
交大片区一直在不断地完善、升级和扩容。交大片区南北分别外延到了沙湾和九里堤，在交大那个大片区涵盖了会展、校园两大特色经济，带动了片区档次的综合提高。交大片区西接营门口各大综合市场，东接五块石、荷花池等全国知
名的批发市场，那个地点的居住人群又要紧以交大老师、铁路局的职工为主，还有较大部分为白领和上班族。
相伴居住区域成熟起来的还有农贸市场经济，现在区域内有多个大型农贸市场，经营情形良好，覆盖面广，随着市场的进一步规范和升级，前景十分看好。
2、区域传统农贸市场分析
2.1、万年综合市场
市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊位和大棚的门市组成整个经营区域。大棚摊位主营蔬菜、禽蛋、肉类、水产、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、粮油等。
市场位置成都市成华区经华北街
规模体量1850㎡
市场租金及摊位划分情形
治理费用含在租金里消费群体双桥、双林路小区住户
蔬菜摊位
面积尺度 1.6m*1.2 m=1.92㎡租金价格240—300元/个面积权重50.76%
肉类摊位
面积尺度2m*1.6m=3.2㎡租金价格400—450元/个面积权重15.55%
水产摊位
面积尺度4m*1.5 m=6㎡租金价格700—800元/个面积权重 3.38%
门市
租金价格700—1000元/个面积权重30.31%面积尺度 3.5m*3 m=10.5㎡
3.5m*2 m=7㎡
（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积。该市场水果摊位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜摊位规格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重较小，计入蔬菜摊位中）分析：万年农贸市场作为双桥区域的重要的农产品零售市场，辐射半径较大，周边的小区的原住户、流淌住户差不多上该农贸市场的有力支撑力量。综观该区域市场状况，周边分布的农贸市场多达5个，因此其排他性受到一定牵制，就近区域客户是其市场的要紧动力源。
2.2、莲花综合市场
市场概况：沿袭传统模式的农贸市场。由大棚摊位和大棚内的门市组成整个经营区域。大棚摊位主营蔬菜、肉类、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、
粮油、面食等。该市场作为莲桂路的大型综合性菜市，担负着整个区域的日常必须生活产品的消费。
市场位置成都市锦江区莲桂路
规模体量3105㎡
市场租金及摊位划分情形
治理费用10—20元/个消费群体海椒市区域小区住户
蔬菜摊位
面积尺度2m*1.5m=3㎡租金价格300—350元/个面积权重45.25%
肉类摊位
面积尺度2m*0.7m=1.4㎡租金价格400—500元/个面积权重25.36%
水产摊位
面积尺度 3.5m*1.5 m=5.25㎡租金价格800—850元/个面积权重 4.21%
水果摊位
租金价格800—1200元/个面积权重 6.12% 面积尺度3m*3 m=9㎡
2m*3 m=6㎡
门市
租金价格600—1200元/个面积权重19.06%面积尺度 3.5m*2 m=7㎡
4m*3 m=12㎡
（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积。该市场水果摊位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜摊位规格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重较小，计入蔬菜摊位中）分析:莲花农贸市场作为海椒市、莲桂路的承载农贸市场是区域繁荣度人流量专门大的消费交易区域，辐射半径及外延较大。该市场出入口相分离，专门好地实现了消费动线的引导。同时值得借鉴的是该市场的肉类摊位将挂架与摊位结合，实现了空间的最大利用率。
2．3、莲新农贸市场
市场概况：作为由大棚摊位和大棚内的门市组成传统性农贸市场，该市场经营业种多元程度不高。大棚摊位主营蔬菜、肉类、水果；围合大棚的门市主营日用百货、日杂、粮油、水产。
（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积。该市场水果摊位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜摊位规格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重较小，计入蔬菜中）分析：该市场由于位置地段商业氛围及市场内的整体布局等诸多因素制约，造成该市场的摊位及门市空置率比重相关于区域市场较高，在综观多重因素的认知上该市场存在着一定程度的硬伤，但其相对低位的产品价格也是其存活的基石。
2．4、双桂农贸市场
市场概况：该市场是区域市场中业种较为丰富齐全的农贸市场，也是区域市场形成时刻较长，辐射半径较广，以低位价格吸引区域消费群体的市场，同时也是批零相结合的市场。但由于其处于新鸿基地块的拆迁范畴，因此该市场的自营客户将是本案的重点吸纳对象。大棚摊位主营蔬菜、肉类、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、鲜花、粮油、面食、水产、日用百货等。
专门说明：该市场急待拆迁，原有存在的除大棚周边门市外，蔬菜、水果、肉类摊位规格较为不统一，同时出于其急待拆迁的因素考虑租金价格只作为了解不进行市场数据排列参照。
分析：该农贸市场的业种面积配比上蔬菜和粮油、干杂、面食、日用百货摊位差不多均衡，且该市场承接了多数大规模农贸市场的相关因子，在水产、低端日用生活品摊位上面积配比比重较大。
3、区域售罄农贸市场及待售农贸市场
3．1、区域售罄农贸市场
天际石农贸市场
总体概况：
市场名称：天际石农贸市场 总体量：1500㎡ 总摊位：190个
经营业种：
A 区经营业种：蔬菜、肉类、干杂
B 区经营业种：蔬菜、肉类、干杂、炒货。
C 区经营业种：水产品、豆制品 经营业种 面积占比权重 租金价格
尺寸比例
蔬菜摊位 41.03% 450—500元 2.2m*1.4m=3.08㎡
肉类摊位 16.25% 700—1000元 2.2m*2m=4.2㎡/2.6m*2m=5.2㎡ 干杂、炒货摊位 12.28% 450—500元 2.2m*1.4m=3.08㎡
面食、粮油、熟食摊位 15.24%
700—1000元 2.2m*1.4m=3.08㎡/2.7m*2.6m=7㎡ 水产品摊位 5.67% 600元—700元 2.4m*1.2m=2.88㎡ 豆制品摊位 9.53% 450—500元 2.2m*1.4m=3.08㎡ 鲜花摊位
门口过廊处
700—900元
3m*2.5m=7.5㎡
（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积，该市场治理费用将由原先的19元/
㎡调升到38元/㎡）
摊位分析：
蔬菜摊位：以大开间、小进深的台面作为标准型的摊位划分，摊位下部用白色做主基调蓝色围线，整体色系搭配均衡。上
部用透亮玻璃做挡板，提高了摊位档次。
肉类摊位：在农贸市场的边缘采纳围合式的L 型布局的肉类摊位，大胆采纳小开间、小进深的铺面摊位进行设计，有利的集合了人气。
3．2、区域待售农贸市场
七彩空间
项目介绍：七层建筑，2梯16户。总体量9000㎡。其中一二层为政府规划新型农贸市场体量约合4000㎡，三到七层为小户型，面积25-33㎡。 项目名称 层数 总建筑面积
农贸市场建筑面积
住宅面积区间
七彩空间
7
9000㎡ 4000㎡（1、2F ） 25-33㎡
项目名称 七彩空间农贸市场
经营业种 1F 经营业种 干杂、炒货、面食、粮油、熟食、水产品、鲜花 2F 经营业种
豆制品、蔬菜、肉类、家禽、品牌农产品店
销售价格 摊位3—5万，门市9—15万（由于未开盘估量价格）
面积尺度 摊位4㎡——8㎡，门市12—25㎡（含有50%公摊）
客户蓄积 425位已办理登记
目标客户 投资客 估量开盘 2018.5.30.
水产摊位：此类摊位沿用了超市的水产区摊位设计，总体表现上比较科学。同时将开间延伸，纵深缩短做案板摆放，用透亮的鱼缸代替了传统农贸市场的鱼池，最大限度实现了空间利用率。 熟食拌菜摊位：采纳玻璃进行摊位上部分割，使熟食物拌菜区在摊位划分上最大限度实现了摊位个数、租用成本的降低。
分析：该楼盘紧邻龙舟路、二环路，处于莲桂路与海椒市的交接点上，周遍居民小区众多。但周边1公里半径内差不多形成阻碍力的农贸市场有近6个，因此市场消费分流及商气形成可能也将形成挑战。由此能够判定相对投资客作为要紧目标群体的前期定位，有可能造成投资客户在该区域市场压力的环境中产生置疑，造成其农贸市场蓄水期的拉长。
4、外区域农贸市场
4．1、城西农贸市场
晋阳农贸市场
4．2、城南农贸市场
玉林农贸市场
三、项目定位策略
1、项目SWOT分析
1.1、项目优势分析
（1）、地段优势：本案位于大田坎街，处于蜀都花园配套社区商业，周边林立居民居住小区，同时周边有差不多平坦预备待建的新兴居住小区集合群，以后此区域周边商业生活气氛浓厚。
（2）、规模优势：市场内两层商业面积约3000㎡，规模宏大，在牛市口区域首屈一指，在吸引人流方面具有专门强的吸力，容易形成商业集合效应。
（3）、规划优势：本案在商业规划上具有一定优势，遵循商业的差不多规律，最大限度地挖掘本案的商业价值，吸引及引导人流，集合人气。
（4）、交通优势：项目临近双桥、海椒市、东大街，牛市口、水碾河，交通便利，商业辐射区域广。
（5）前景优势：本案代表了成都农贸市场进展的新方向，是牛市口农贸市场唯独的室内农贸市场，制高点唯独性表现明显，以后前景优势专门明显。
1.2、项目劣势分析
（1）、项目位于大田坎街，蜀都花园后门，目前商业氛围人流量还处在培养进展展望时期，目前商业价值还差不多停留在初始值时期。
（2）、市场的繁荣需要时刻、周边成熟的配套及稳固消费群体蕴育需要人流支撑，目前本案以上条件尚不具备。要形成商圈需一定时刻。
（3）、本案商业体量关于区域板块现状来说相对较大，在目前情形下要迅速去化有一定的难度。
（4）、本案在规划农贸市场的摊位上，由于整体标准层较为不规整，对划分摊位形成一定程度的制约。
1.3、项目机会点分析
（1）、时机好：目前牛市口还未形成一个标准示范性的室内农贸市场，且周边商贩多分散经营，已有农贸市场业种较为单一辐射半径较小。因此本案作为牛市口商圈的一个大型、经营品种齐全的商业物业，正好填补了这一市场空白。
（2）、政府支持：在成都规模化、标准经营治理性的农贸市场是政府“菜篮子”工程的要紧扶持对象。从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优势，在具体的营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。
（3）消费支撑：蜀都花园10000多人的消费量，周边小区及立即建设的小区集合群落，都将成为本案的有效支撑力量，一旦需求激发，商业市场价值潜力无限。
1.4、项目威逼点分析
（1）、建设期阻碍：鉴于农贸市场经营的专门性，本案目前虽已完成内外装，但农贸市场的标准化整改还需要一定时刻，将对本案的推广销售带来一定的阻碍。
（2）、竞争威逼：目前本案的竞争对手为同片区的“七彩空间”、及大城小居农贸市场，市场放量较大，市场竞争猛烈，从而导致潜在客源分流。
（3）、大型超市卖场威逼：周边家乐福、北京华联动等大型卖场较低的市场价格，丰富的农产品消费业种差不多上区域商家和投资客所担忧的核心问题。
计策
（1）、突出本案市场的地理位置，结合本案蜀都花园的商业生活配套及牛市口唯独的标准化室内农贸市场，以牛市口双桥子“黄金商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值，进行良好的前景描述与以后进展预期的阐述；
（2）、突出市场的规模环境，准确定位市场的经营品种、经营环境和经营规模，提出全新的经营理念；
（3）、突出市场的区位与交通优势，以“牛市口、双桥子、东大街三条黄金干道汇聚点”定义市场的交通环境；
（4）、在工商、税收等方面尽可能多的争取政府更多的支持，争取让政府以公告形式书面公布对市场的支持；
（5）突出本案政企共建的公益优势，利用政府的阻碍力来拱托出本案良好的形象：
（6）、合理的业态定位和经营分区规划；
（7）、制订无理由退铺，1—20年代租代管的销售策略性传播效应，排除客户的遗留投资自营心理障碍。
（8）、制订能确保市场兴盛、连续经营的市场经营措施。
（9）、突出农贸市场菜品的新奇、种类的多元、经营的特色及核心竞争价值，为客户树立与周边超级大卖场竞争的信心。
2、项目市场定位
本案定位为以大型农贸市场为龙头、集蔬菜、水产、禽肉、鲜花、豆制品、干杂为一体的新型室内农贸市场项目。它不仅具有超强的使用功能，而且具备了较强的前瞻性，能对各种业态进行的良好组合，形成优势互补的经营态势，实现市场的双赢！我们不仅要实现市场的旺销，还要力争使其成为成都同类项目的一个新亮点！为此作出以下定位：
层次定位：
面向一般大众目标消费群体适应其消费习性的中低端农贸市场
空间定位：
以蜀都花园为圆心向外辐射半径2公里内小区为要紧消费圈层
2、项目业态定位
农贸市场周边业态是比其他商业业态模式更为复杂的商业业态，具有众多其它商业业态所不具有的特点，故而在业态定位上极难将其定位准确。我司通过长期对农贸市场的经营环境、业态规模进行深入的调研与分析，总结我司以往的操盘体会，在理论与实践相结合的基础上，分析农贸市场业态的特性与特性，探讨出可供本案实施的最佳业态定位方案：
2.1、农贸市场业态的特点
通过长期对农贸市场业态的关注、调研与分析，对农贸市场周边业态的经营状况提出以下特性，以作为本案业态定位的参照：
1.多样性：农贸市场周边业态的分布极不规律，涉及便利店、洗车、餐饮、美容
美发等5个品种，整体较为单一，出现档次较低。因此在定位上要慎重而行，若在业态定位上显现偏差，则于项目的销售的开展将是有害而无益的。
2.廉价性：农贸市场周边业态经营销售的多为一些较为价格低廉的产品，商品总价不高，相对更注重实惠。
3.随意性：农贸市场周边业态消费客户的购买行为具有专门强的随意性，有一部分是蜀都花园近邻栋数业主就近消费的零星行为，一部分是周边小区住户的日常就近消费。
4.便利性：农贸市场周边业态在经营销售的货品上具有方便、快速的特点，与上述的随意性相伴而生的是其极强的便利性。
3、本项目农贸市场业态定位：
考虑到周边农贸市场所经营的业种，参照成都2层体量的农贸市场业态布
4、项目客户定位
考虑到农贸市场的商业培养、市场相关因素及销售节奏把握等诸多因子，项目客户定位为：
战略分析：利用自营性客户进行对农贸市场的整体拉动，将整个市场的商业经营氛围先期培养起来，如此能对投资性客户有较直观的需求刺激，最终完成既定目标任务。
个体分析：
要紧目标客户——自营性客户
这一目标客户群的主体是农产品批零商贩，其资金要紧押在周转资金上，一样租用商铺或者摊位。他们由于长期经营农产品批零业务，对专业市场的功能、治理、格外重视，市场商气和客流量是其购买的要紧动因。同时他们大多出身农民，文化层次不高，信任政府背景，购买行为较易受到意见领导的阻碍，表现出从众效应，较易受到证词阻碍。
辅助目标群——投资买家分析
这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商业投资。由于项目区位因素，这一类型客户第一集中于蜀都花园业主及周边小区的业主。这些人以投资做为财宝积存的方式，赚取租金投资收益，或期待摊位升值后转手出让赚取中间差价，购买精明，格外看重专业市场的进展前景和升值潜力，性价比是决定其购买的要紧动因。
客户生态链分析：
终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主
终端消费群体：
?项目区域内的居住人群
?项目区域辐射半径内的消费人群
?项目区域内涉及的餐饮商业体
?
项目经营商家：
?立即拆除的双桂农贸市场的经营商家及对现运营市场不太；
?专业投资农贸市场的区域经营者；
?泛成都市区域内的农贸市场经营者；
经营权业主：
?专业投资农贸市场的区域投资者；
?泛成都市区域内的农贸市场投资者；
?成都市区域房产中小投资者；
5、项目的推广定位：
在推广上将本案定为2018年政府民生工程，是政府大力支持的一个“政企共建”项目。突出本案的公益形象与市政配套的性质，为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。宣传上以此为主线，以增强市场的信心。
1．政企共建、财宝盛市
将本案定位为政企共建的合作项目，是政府大力支持的民生工程。突出本案的公益形象与市政配套的性质，为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。宣传上以此为主线，以增强市场的信心。
2．财宝新聚点
突出本案的前景优势，区域小区强大的消费支撑，农产品的以后进展前景，经济投资的价值等多向因子。
3．2018政府第一民生工程
与第一条相互印证，突出本案的政府公益形象，是政企合作的民生工程。是政府在都市进展中规划，由企业兴建的民生配套工程。
4．高、大、全
高：规划上的高起点，设计上的高品质；大：规模大、面积大；全：品种齐全，全能商业；
四、农贸市场产品规划建议
1、农贸市场规划要求
?建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒服。
?功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。
?布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证以后经营的可连续性。2、产品设计建议
?项目单层建筑面积均在１500㎡，业态的规划专门难做到传统农贸市场的多品种、大容量，适当可能的状况下可建立单层主题业态，用专业、精细的业态优势排除面积不足的阻碍。
?一般的农贸市场由于硬件和消费适应的限制，经营延伸到二层以上就会显现摊位过多招商瓶颈，因此建筑设计必须规避业态之间的消极阻碍，建立不同业态的专用交通系统，有效解决不同需求人流的冲突。
?建立高效率、舒服性的立体交通系统，有效解决二层人气不足的市场经营瓶颈，因此将蔬菜、肉类等常规消费品引入2F有利于解决人流不足的阻碍，提升项目的经营竞争力，最大化项目整体价值。
?项目的整体建筑功能设计，不但要满足农贸市场的经营需求，还应该考虑对经营业态的兼容性和适用性，预留以后项目的调整空间。
、摊位规格建议及业态划分
xxx项目产品策划报告
前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则
二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产
品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：
2017年农贸市场改造升级项目可行 性研究报告 编制单位：
本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策
之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告： 农贸市场改造升级项目建议书
产品项目建议书范文3篇 产品项目建议书范文一： 关于打造xx品牌xx系列产品项目建议书 一、总论 承办单位：xxx旅游服务有限公司 拟建地点：xxx旅游区所辖漆树村 二、项目建设的必要性和条件 1、项目建设的必要性 xxx旅游区所辖乡镇属xx县贫困乡镇，人们生活条件较差，为 提高人民群众的整体生活水平，增加群众致富渠道，特建议设立此 项目，配套旅游业的发展。致富一方群众。 2、基本情况简介 xx村位于xxx旅游区西部xx乡境内，面积xx平方公里，人口 xx余人，距旅游区xx入口处仅1.5公里，距xx乡政府所在地xx 公里。全村有xx、xx、xx、xxx、xxx、xxx等多个景点作为依托， 是旅游区景点最多最丰富的村，有着丰富旅游 资源。xx村属xx县贫困乡镇极贫村之一，近年来，得到xx、县、乡扶贫部门的大力支持，全村人民生活水平得到很大提高，至2008 年起全村得到相关部门的大力支持和帮助，实施了养殖、种植、危 房改造、生态家园建设等多种项目，其中种植xxx1600多亩。2010 年底，全村人均收入已达到1800元∕年。 3、建设的条件 根据近年来旅游业的发展，各方对旅游的重视，xx特成立了包 括xx在内的xx个旅游风景区管理单位，而xxx旅游区正因此而进 入实质性的开发建设。旅游开发需一系列的地方特色作为产业支柱，
而xx则是xxx县独具特色的地方特色之一，加之xx村属xxx旅游 区土地、气候资源适宜xxx的生长。近年来xxx、县相关扶贫部门 已初步在xxx村投放了种草养殖、漆树种植、天麻种植等项目，只 是还未成型，还未具规模。随着xxxx的成立，旅游发展在我县乃至 地区、省的重视下，xx的开发势在必行，有这样的优异条件的支撑，xx村发展xxx旅游系列产品的路是顺应形势发展的，也是目前最为 合适的旅游扶贫产业之一。 三、项目建设规模和建设方案 1、现状 就目前xx村现状来看，xx种植还未形成规模，并且没有系统的 技术指导和完善的管理制度。xx村目前xx种植项目是与xx联合种植，由农户负责种植，xx公司收购，总规模为2000 亩，但实际上还远达不到2000亩，未形成大的规模。 2、建议建设规模 就目前xx村的现状来看，xx种植规模不够，并且由于管理和经 营不到位，xx种植项目还未真正落到实处，加之农户对种植xxx的 认识不够，导致收入不乐观。有时还出现赔本的现象，由于现在正 在实施的xx种植项目是属扶贫项目的一个内容，群众赔本了有财政 补填，所以农户对种植xx产生了一种偏见，种不好由财政和公司进 行补偿，从而没有在种植中下功夫，努力种好、管好。导致项目的 落实情况华而不实。建议旅游区开发后，由xx旅游服务公司统一管 理并提供技术指导，成品后由公司统一收购、加工、包装以及销售。在现有建设规模的基础上，加大建设规模到10000亩，财政给予一 定的支持，主要是有实力和精力的农户可以引导加大种植规模，公 司也相应提供一定的资金和技术支持。 3、打造方案 产品打造通过“公司+基地+农户”形式，农户、基地负责种植 xx原产品，公司负责收购，加工、包装和最终产品的销售。 四、产品打造技术方案
报告编号： 产品开发计划 项目号： 项目名称： 编制人： 部门： 日期： 版权所有侵权必究 All Copyright Reserve
目录 1 内容简介 (4) 1.1 文档目的 (4) 1.2 文档范围 (4) 2 项目概况 (4) 3 项目组织结构 (4) 4 项目依赖关系分析 (5) 5.1 项目关键路径分析及保障措施 (5) 5.2 项目依赖关系分析 (5) 5.3 项目关键成功因素 (6) 5.3 技术方法和工具 (6) 5 交付件 (6) 6 项目计划 (7) 6.1 项目的里程碑计划 (7) 6.2 项目WBS计划（highlevel计划） (9) 7 人力资源和技能需求 (9) 8 项目所需其它资源 (10) 9.1关键物料需求计划 (10) 9.2实验设备和环境资源计划 (10) 9 资料开发计划 (11) 10 对外合作计划 (11) 11 外包任务 (12) 10.1 子承包商资料 (12) 10.2 外包任务的范围 (12) 10.3 里程碑、交付件 (12) 12 预算/分配（可选） (12) 13 验收标准（可去掉） (12) 14 质量计划(也可单独成文档) (12) 12.1 项目过程定义 (13) 12.2 质量目标 (13) 12.3 通过技术手段保证质量 (13) 12.4 质量控制活动 (13) 12.5 质量保证活动 (15) 15 项目沟通计划 (15) 14.1 项目组会议 (15) 14.2 项目报告机制 (16) 16 项目的重用计划 (16) 15.1 现有重用构件 (16) 15.2 新增重用构件 (16) 17 配置管理计划 (17) 18 问题 (17) 19 风险管理计划 (17) 20 客户的参与 (18) 21 培训计划 (18)
XXXXXX公司 关于XXXXXX农贸市场 建设的实施方案 根据四川省商务厅、四川省财政厅关于印发《四川省2009年度农产品市场建设改造实施方案》的通知（川商建〔2009〕52号）精神，XX区人民政府关于同意修建XX镇农贸市场的批复及XX区发展和改革局关于XX镇农贸市场项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复，结合XX镇实际和公司发展需要，特制定《XXXXXX农贸市场建设》的实施方案。 一、指导思想。 为落实乡镇农贸市场“三化”建设目标，改变农村现有市场“脏、乱、差”的落后面貌，改善农村广大人民群众的购物环境，解决农副产品买、卖难的实际问题，进一步提升和完善农村农贸市场整体服务功能，更好地满足广大人民群众的生活需要。为此，我公司决定以客运站场地为基础，计划占地60亩，按照农贸市场“三化”标准的要求实施建设，以此进一步带动XX镇周边地区种、养业的发展，实现公司发展的同时促进农民增收。 二、改造实施方案。 （一）企业基本情况 公司成立于2001年6月，注册资金XX万元，主要经营道路旅客运输、客运站服务、二级汽车维修服务、酒店及商品零售等业务；2006年4月加入四川省汽车运输自贡集团有限责任公司，成立四川省汽车运输自贡集团翔龙运业有限公司，享有二级客运资质，经营跨地市及市级班车、县级、县内的客运班线，公司具有独立法人代表资格。主要经营重庆、成都、泸
州、宜宾、内江、隆昌、富顺、自流井等16条客运线路，有四级客运站1个、二级汽车维修厂1个；公司现有车辆55台，客位906座。 2009年末企业总资产1014.51万元，其中：固定资产633.67万元，流动资产278.29万元，净资产总额737.44万元，资产负债率为27.3%；2009年公司完成旅客运输量128.98万人次，完成旅客周转量5048万人公里，安全运行3612万公里，总营业收入1169.63万元，净利润86.77万元。 （二）市场改造实施情况 市场改造分两期工程完成。第一期工程主要是新建交易棚、场地硬化和服务功能分区并规范相应的市场管理制度，具体实施如下： 1、建设交易区 交易区共占地面积约40亩，拟投资额为1200万元人民币，修建固定门面450个，零时摊位400个。市场总体规划为水果区；蔬菜及肉类区；干、副食品区；水产区；家禽、兽类区；农副产品交易区。 a.水果区摊位50个，每个摊位配置约10㎡的空地，摊位与摊位中间的通道为1.5米宽，投资额为80万元人民币。 b.蔬菜及肉类区摊位共200个，每个摊位配置约10㎡的空地，摊位与摊位中间的通道为2米宽，供行人路过需要，投资额为150万元人民币。 c.干、副食品区店面140个，每个店面面积为约25㎡，店面与店面中间的通道为5.5米宽，供货主配货车和消防车通行需要，投资额为200万元人民币。 d.水产区店面60个，每个店面面积约30㎡，每个店面外配4㎡的鱼池一个，此交易区同畜禽交易区相邻，其间的空间场地1000㎡用于辅助交易，投资额为200万元人民币。
产品规划建议书 发布文号: 各盛自治区、直辖市建委(建设厅)、计委(计经委)、电力局(供电局)，北京规划委员会、市政管理委员会，东北、华北、西北、华东、中南、西南电业管理局，计划单列市建委、计委、电力局： 城市集中供热(以下简称城市供热)是城市重要基础设施，是节约能源、减少环境污染的重要措施之一。改革开放以来，城市供热事业发展较快。目前，全国已有172个城市建设了供热设施，“三北”地区(东北、华北、西北)供热普及在19%以上，山东、河南、江苏、浙江、湖北、上海等南方地区也相继建设了城市供热设施。实践证明：制定科学的供热规划并按规划组织实施是避免盲目建设、重复建设的有效手段。 为了促进城市供热事业健康发展，加强城市供热规划管理工作，我们编制了《城市供热规划技术要求》和《城市供热规划内容深度》，现随文印发，并就加强城市供热规划管理工作通知如下： 一、城市供热专业规划，是城市总体规划的组成部分。各个城市在制定城市总体规划时，应结合实际需要编制城市供热专业规划，其内容深度要符合“城市规划编制办法实施细则”对各专业规划的要求。
二、要在城市总体规划的指导下，严格按照《城市供热规划技术要求》和《城市供热规划内容深度》的规定编制城市供热规划，并与城市规划部门进行协调。 三、为了提高城市供热规划质量，必须委托具有相当资质和级别的城市规划或供热专业设计单位编制城市供热规划。 直辖市、计划单列市、省会城市和规划供热面积在1000万平方米以上(含1000万平方米)的城市供热规划，应由具有甲级资质的供热专业设计单位承担。 规划供热面积在1000万平方米以下的城市供热规划，应由具有乙级资质的供热专业设计单位承担。 四、城市供热规划编制工作完成后，要组织进行相当级别的从事供热专业工作的专家论证。 直辖市、计划单列市、省会城市和规划供热面积在1000万平方米以上(含1000平方米)的城市供热规划，要由5名以上(含5名)具有高级职称的城市规划和供热专家参加论证，其中供热方面专家不得少于3名。 规划供热面积在1000万平方米以下的城市供热规划，要由3名以上(含3名)具有高级职称的城市规划或供热专家参加论证。 五、强化城市供热规划的审批工作。直辖市、计划单列市、省会城市和规划供热面积在1000万平方米以上(含1000
昭觉县 农产品“产供销”一体化项目2015年度建设 实 施 方 案 昭觉县晓川牧业发展有限公司 二0一六年八月五日
目录 第一章总论 (1) 第二章项目建设的必要性和条件 (7) 第三章市场前景分析 (8) 第四章项目建设条件 (20) 第五章项目厂址选择 (25) 第六章项目建设内容及规模 (27) 第七章项目设计方案 (30) 第八章项目运行管理 (44) 第九章总图运输 (46) 第十章项目建设规划 (48) 第十一章建设工期和进度安排 (50) 第十二章投资预算及资金筹措 (51) 第十三章项目风险分析及控制风险措施 (52) 第十四章项目建设社会效益和经济效益分析 (55) 第十五章结论与建设 (58)
第一章总论 1.1 项目概况 (一）项目名称：昭觉县农产品“产供销”一体化项目 （二）项目定位：该项目以对昭觉县晓川牧业发展有限公司的产品进行冷冻冷藏、分类包装、仓储物流和销售配送等业务为主，兼营本地的农副产品的收购、仓储、运输和销售配送，真正做的“产供销”一体化。努力打造区域性物流集散地，把昭觉县建设成为四级物流节点城市。（三）项目建设性质：新建； （四）项目总投资：1060万元； （五）项目建设周期:18个月（2014年9月—2016年12月） （六）项目建设单位：昭觉县晓川牧业发展有限公司； （七）公司类型：有限责任公司（自然人独资）； （八）法定代表人：唐文祥 （九）项目建设地点：昭觉县城北乡食品深加工区； 1.2 项目建设内容与规模 （一）建设内容（一期工程） 1、新建低温冷冻库400平方米，预计投资300万元。 2、新建低温分割包装车间500平方米，预计投资200万元。 3、新购置专业设备（真空包装机、盐水注射机、切片机），预计投资300万元。 4、购置专业冷藏运输拖车3辆；冷藏运输货柜（33吨标准箱）6个，预计投资240万元。 5、建设总面积3000平方米的1个露天停车场，预计投资20万元。 （二）项目建设规模： 项目全部建成后，达产年收购、仓储及配送能力达到18万吨。 1、冷鲜肉：8万吨； 2、农产品：10万吨；（其中：马铃薯7万吨、玉米1万吨、反季节蔬菜1万吨、特色野生菌、蕨、核桃等1万吨） （三）资金筹措：
XX项目 产品规划设计任务书 第一部分项目定位分析 1、项目定位和产品定位 项目定位为：创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。 （1）创新之城：建筑手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场进展趋势，又符合南昌市消费水平，同时弥补市场空白点，做到生态住宅≠高价格。 （2）节能生活：设计理念不同。一般住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的动身点，要紧是为满足现行的标准、规范，开发商要紧考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地动身点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境
等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续进展舒适人居空间。 （3）舒适朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目自有的商业，办公楼….处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住生活非同一般的优越感受。 产品定位：温暖的现代功能主义 （1）。温暖：采纳丰富多彩的建筑材料，特不是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处 理。 （2）。现代：立面采纳虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。 （3）。功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设 计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。
焦化产品项目规划设计方案 规划设计/投资分析/产业运营
焦化产品项目规划设计方案 炼焦技术的进步，尤其是采用捣固炼焦技术实现了肥、瘦煤的配比使用，使得焦化企业可以减少优质炼焦煤的消费，一定程度上控制了成本。 采用捣固炼焦技术，可利用炼焦的煤种包括气肥煤、1/3焦煤、肥煤、主焦煤、贫煤、瘦煤、弱粘煤等。 该焦化产品项目计划总投资10590.24万元，其中：固定资产投资8030.04万元，占项目总投资的75.82%；流动资金2560.20万元，占项目 总投资的24.18%。 达产年营业收入22026.00万元，总成本费用16567.31万元，税金及 附加220.55万元，利润总额5458.69万元，利税总额6432.16万元，税后 净利润4094.02万元，达产年纳税总额2338.14万元；达产年投资利润率51.54%，投资利税率60.74%，投资回报率38.66%，全部投资回收期4.09年，提供就业职位304个。 报告从节约资源和保护环境的角度出发，遵循“创新、先进、可靠、 实用、效益”的指导方针，严格按照技术先进、低能耗、低污染、控制投 资的要求，确保投资项目技术先进、质量优良、保证进度、节省投资、提 高效益，充分利用成熟、先进经验，实现降低成本、提高经济效益的目标。 ......
焦化产品项目规划设计方案目录 第一章申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况 二、项目概况 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 二、产业政策分析 三、行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 一、资源开发方案。 二、资源利用方案 三、资源节约措施 第四章节能方案分析 一、用能标准和节能规范。 二、能耗状况和能耗指标分析 三、节能措施和节能效果分析 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、项目选址及用地方案
贵阳**产业园 **创业街建设项目 建 议 书 贵阳*****创业发展有限公司 2012年5月 目录 第一章概况 1.1项目概况 1.2建设单位概况 1.3项目编制的依据 1.4项目特点及结论
第二章项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景 2.2项目建设的必要性 2.3项目建设的可能性 第三章项目规模内容与项目条件 3.1项目规模和内容 3.2项目地点及区位分析 3.3外围配套条件 3.4政策条件 第四章环境保护和水土保护 4.1环境保护 4.2水土保持 第五章项目管理和进度计划 5.1组织机构 5.2进度计划 第六章投资估算与资金筹措 6.1投资估算 6.2资金筹措 第七章经济和社会效益评价 7.1经济评价 7.社会效益评价 第八章结论 8.1结论 第一章概况 1.1项目概况 1.1.1项目名称：贵阳**产业园**创业街建设项目 1.1.2 项目内容：创业街（占地30000M2）、新农村住宅及安置房（占 地150000M2）、农贸市场、文化广场（占地18000M2）
总占地：198000 M2（约300亩）绿地率：36% 1.1.3项目总投资：60000万元 1.1.4项目地址：******* 1.1.5项目性质：新建 1.1.6项目建设期：36个月（2012年8月—2015年8月） 1.2建设单位概况 1.2.1企业名称：贵阳******创业发展有限公司 1.2.2法定地址：******* 1.2.3法定代表人：***8 1.2.4建设单位简介： 贵阳******创业发展有限公司是******筹资组建的股份制公司，公司成立于2012年4月, 注册资金****万元，主要负责***创业街项目的开发、建设和管理。公司以利民、富民为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，最大限度地发挥优势，用活政策，盘活土地，服务于****产业园区，创造就业岗位，让村民在当上“地主”的同时，也成为“房主”、“业主”，千方百计拓宽村民增收渠道，推动地方经济又好又快发展。 1.3项目编制的依据 1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 2、《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2号）
产品建议书 一、项目规划建议 （一）本项目建筑心理学定位 1.建筑心理学要求产品设计符合目标客户群心理特征，引导他们的潜意识需求，从而真正为营销服务。 从品质地产发展及客户认知心理来看，本项目的产品规划、建筑工艺及建材标准要远高于当地平均水平，属于卫辉市标志性社区。本项目定位于卫辉品质化的中高档楼盘，从建筑心理学的角度出发，我们希望这样的住宅首先是有外在品质感的、能够赢得市场信赖的，视觉上是沉稳、整洁的，通过线条色块表现出现代感、比较洋气的海派风格。 2.适度超前、非激进张扬的，略微内敛保守、讲求品质感的市场置业心态。我们希望本项目是舒适、高品位的社区。 目标客户群重视他们实际感受到和切身体会到的特点：如建筑细部的精美与特色，优良的材质，齐备的设施，建筑和园林风格所体现出的生活方式等等，而非平庸的、浮夸的特征。 3.应该竭力营造社区的整体氛围，从整体的感受上衬托出相应的社会地位和文化品味，而非对此直白的诉求。 在目标客户群普遍的心理特征上，希望自己享有的空间是比较开放、舒适、随意、自由的，反对对称式空间带来的压抑感。对于他们来讲，希望在能够享有较高的生活品质的同时，享有自我无拘无束的
空间。但对外来讲，他们潜意识上又希望给外界一定的信息，让外界感受到他们别致生活的品味。因此在建筑处理上要格外重视对内和对外的关系，一方面重视内部空间的品位化、舒适化、自由化，另一方面重视在建筑形式和立面上的处理。 （二）总体规划思想建议 针对本项目的开发及我们对于卫辉市场的认知，我们提出了“品质地产”的开发理念，从产品的规划设计开始，便追求社区的住宅品质、生活品质和城市景观品质。根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：区域性、生活性、景观性、可持续性。充分了解自身及周围环境特点，发挥园林景观优势，用建筑小品突出现代气息，用中心绿地、景观强化小区的品质，目标将小区规划为健康休闲的品质住宅小区。 1.本小区规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化组团、小品景观与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用项目地块三极落差的地理特点，做好社区内景观园林境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。
产品项目计划书 产品项目计划书（一） 一、市场分析 （一）果汁市场形势分析 一种产品流入新市场，必须通过各种各样渠道流通于市场，与消费者接触。才能实现产品的销售量。 渠道分析： 1、酒店，餐饮渠道 果汁销量有限，但是定位很高，像汇源一直在做酒店。可以采取卖店的销售方式。 2、批发渠道 一般批发商对新产品都比较感兴趣，因为在批发商眼中，新品的政策多，利润大。 3、商超渠道 商场业态较为集中，所以覆盖小，但能拉动品牌。便利连锁店，小型超市，较多但无法保证哪里会用心销售你的产品。 4、团购渠道 团购出现一般是由于庆典活动，节日送礼自饮等。送礼市场大于自饮市场，自饮市场主要集中在中低档，送礼市场主要集中在中高档，两者都有向上拓展的空间；消费者购买考虑的因素主要是口味，价格，品牌等，其中口味和品牌越来越受消费者的关注。
（二）当地果汁市经验分析 露露和一洲雪梨汁是同年建起来的，只是双方的定位不同，露露走的是低档平民路线，而一洲是高档贵族牌子，记得那时侯有燕窝雪梨汁。 一段时间，一洲还是不错的，但最后走向衰落，其原因是多方面的，我觉得定位，经营的不科学，是最主要的原因。 赵州雪花梨的魅力还是很大的，在外面，赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高，很多朋友不止一次说到，他们吃真正的赵州雪梨时的感受，尽管现在的梨树品种多了，但真正好吃的，我感觉还是传统的雪梨味道最好，"赵州雪花梨"本身是一个巨大的无形资产，如果，真要做一个以梨为原料的企业，应该打好这张牌，可以借鉴葡萄酒种植酿造的方法，企业也参与到果树的管理中，因为现在很多果农都给梨套袋子，我觉得这很影响梨的口味。但现在要做的是把产品定位好，打出特色，形成潮流。 雪梨果汁定位于档，是做出品牌命名，包装和销售决策的主要依据。离开定位，一切都是空谈。 二、项目分析 （一）发展新品牌的意义： 1、传承"天下第一梨"品牌文化 文化是一个品牌的灵魂。赵县文化悠久而灿烂，赵州桥文化，柏林寺文化，尤其是雪梨文化。赵县有上百年的25万亩雪梨，春季万顷梨园，繁花如雪，二十里花海，飘香醉人；中秋时节，秋高气爽，硕果累累，挂满枝头，梨果飘香，伸手可及。梨果是赵县的传统优势产业，","中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤，所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外，被誉为"天下第一梨",荣获"
XX项目产品规划设计任务书 产品规划设计任务书 第一部分项目定位分析 1、项目定位和产品定位 项目定位为：创新之城，节能生活，舒服朗雅，优越感受。 （1）创新之城：建筑手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场进展趋势，又符合南昌市消费水平，同时补偿市场空白点，做到生态住宅≠高价格。 （2）节能生活：设计理念不同。一样住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的动身点，要紧是为满足现行的标准、规范，开发商要紧考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地动身点在于考虑如何改善舒服性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒服性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可连续进展舒服人居空间。 （3）舒服朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目自有的商业，办公楼….处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，表达项目本质上的舒服朗雅，展现项目居住生活非同一样的优越感受。 产品定位：温顺的现代功能主义 （1）。温顺：采纳丰富多彩的建筑材料，专门是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。 （2）。现代：立面采纳虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。 （3）。功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。 （注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。） 2、项目分析 1）项目SWOT分析 优势（S）：
XX农产品物流园项目 项目建议书 编制单位：XXXX投资集团二0一五年十月二十八日
第一部分项目概要 一、项目名称：中国-XX现代农业商贸物流城项目 二、项目拟建地址：XX市XX经济开发区 三、项目建设单位：XXXX投资集团 XXXX投资集团旗下设有九大全母子公司：XXXX......开发有限公司.集团在激烈的市场竞争中，充分发挥股东关联体系的资源优势，整合上下相关行业，开展以项目投资、房产开发、园林创意设计施工、企业策划、企业并购、投资基金管理、项目融资及资产管理为重点的投资管理和资产管理业务，开创投资集团发展的新模式。 四、编制依据 (1)国务院《关于促进流通业发展的若干意见》 (2)国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》 (3)国务院《物流业调整振兴规划》 (4)国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》 (5)《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要》 (6)《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》 (7)《XX市城市总体规划》 五、编制原则 1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、
运输、贮藏及卫生等标准的规定; 2、选址符合城市总体规划，合理布局，有足够的建设用地，并有一定的发展余地; 3、总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，因地制宜进行合理布置，力求节约建设用地，充分考虑环境保护和绿化; 4、充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资; 5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放符合国家规定，减少对环境的影响; 6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。第二部分项目建设背景 1、国家“十二五”规划纲要 国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会文化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，发展区域性物流中心。 2、XX省农业“十二五”发展规划 支持农产品精深加工，提供农产品加工能力，延长农业产业链条。按照在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化的总体要求，坚持大力发展现代农业，着力在现代农业产业化取得突破。实施农业
第七章、项目规划设计建议 一、产品策略原则 1、使本案的产品能适应市场，紧扣本案的主题概念，开发出别具风格的产品； 2、产品设计从宏观上配合本案的主题定位，从微观上塑造主题定位，共同构筑本案的鲜明形象； 3、要充分考虑本案的目标客户群，重点从户型设计等方面迎合目标客户群的需求； 4；要针对巢湖市房地产市场，寻找其不足或空白之处，结合本案实际作为突破口； 5、注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。 二、用地布局建议 1、布局考虑因素 ⑴“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”的定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现； ⑵根据用地价值分区进行相应功能和物业类型的配置； ⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移； ⑷大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；
⑸从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排； ⑹在注重环境景观的均好性以及环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。 2、功能区块的划分 按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块： ⑴一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主； ⑵二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房； ⑶三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅； ⑷四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。 3、布局结构与组团规模特性 ⑴采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系； ⑵体现环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系； ⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内，户数在200户以内。 ４、道路系统 ⑴道路系统： 采取人车分流或部分人车分流的形式
智慧农贸市场项目组织管理与进度安排 1.1项目组织 为确保项目建设顺利实施，尽快投入运营，早日发挥效益，务必切实加强领导，做好项目的前期准备工作，确保项目工程质量与进度。本项目建设期间，由主管单位组建项目建设领导小组，项目建设单位负责项目的组织、协调与管理，并负责控制项目建设的进度、质量和投资。 本项目实行建设单位法人负责制，根据项目开发的技术过程和阶段，本项目纵向划分为办公室、工程部、财务部、采购部、外联部五大部门；横向根据各阶段项目内容的不同，划分多个子项目部，详见下图8-1所示。 图8-1 建设期组织结构图
1.2项目管理 为确保工程建设顺利进行，由主管单位和建设单位成立本项目建设领导小组，切实加强对建设工程项目的领导，“领导小组”内各职能部门密切协调配合，做到目标、项目、资金、人员、责任、监督“六落实”，并采取有力措施，层层签订责任状，确保项目的顺利实施，并收到预期效果。 整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、质量监督管理制和工程合同制。要牢固树立“质量第一”的思想，严格把住各环节的质量关。对项目的资金要做到专款专用，专户储存，封闭使用，严禁资金的挪用，确保项目资金的及时足额到位。 领导小组负责项目设计、施工和监理的招投标、协调计划落实和工程项目的监督管理、项目的监督检查、资金的落实，确保本项目按期顺利完成，其具体工作如下： 1、实行招标投标制 对项目设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料等的采购，面向社会进行公开招标，以达到提高工
程质量，降低成本的目的。 2、实行工程质量终身负责制 对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身负责制度。 3、实行工程监理制 项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。 4、严格按照基本建设程序办事 项目建设过程中，同级审计部门会同纪检检察部门应对建设项目随时进行审计和监督，本项目也应该接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。 5、严格项目资金管理 要强化建设专项资金的管理，实行封闭运行的财务管理机制，将建设项目分户建卡，实行专账管理、专款专用，根据项目所需的设备、材料和人工费用按验收凭证经检查、验收后进入预算或结算程序，严禁挪用和挤占。
产品项目计划书 产品项目打算书（一） 一、市场分析 （一）果汁市场形势分析 一种产品流入新市场，必须经过各种各样渠道流通于市场，与消费者接触。才干实现产品的销售量。 渠道分析： 1、酒店，餐饮渠道 果汁销量有限，但是定位很高，像汇源向来在做酒店。能够采取卖店的销售方式。 2、批发渠道 普通批发商对新产品都比较感兴趣，因为在批发商眼中，新品的政策多，利润大。 3、商超渠道 商场业态较为集中，因此覆盖小，但能拉动品牌。便利连锁店，小型超市，较多但无法保证哪里会专心销售你的产品。 4、团购渠道 团购浮现普通是由于庆典活动，节日送礼自饮等。送礼市场大于自饮市场，自饮市场要紧集中在中低档，送礼市场要紧集中在中高档，两者都有向上拓展的空间；消费者购买思考的因素要紧是口味，价格，品牌等，其中口味和品牌越来越受消费者的关注。 （二）当地果汁市经验分析 露露和一洲雪梨汁是同年建起来的，不过双方的定位别同，露露走的是低档平民路线，而一洲是高档贵族牌子，记得那时侯有燕窝雪梨汁。 一段时刻，一洲依然别错的，但最后走向衰降，其原因是多方面的，我觉得定位，经营的别科学，是最要紧的原因。 赵州雪花梨的魅力依然很大的，在别处，赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高，不少朋友别止一次说到，他们吃真正的赵州雪梨时的感觉，虽然如今的梨树品种多了，但真正好吃的，我感受依然传统的雪梨滋味最好，"赵州雪花梨"本身是一具巨大的无形资产，假如，真要做一具以梨为原料的企业，应该打好这张牌，能够借鉴葡萄酒种植酿造的办法，企业也参与到果树的治理中，因为如今不少果农都给梨套袋子，我觉得这很妨碍梨的口味。但如今要做的是把产品定位好，打出特色，形成潮流。 雪梨果汁定位于档，是做出品牌命名，包装和销售决策的要紧依据。离开定位，一切基本上空谈。 二、项目分析 （一）进展新品牌的意义： 1、传承"天下第一梨"品牌文化 文化是一具品牌的灵魂。赵县文化悠久而灿烂，赵州桥文化，柏林寺文化，尤其是雪梨文化。赵县有上百年的25万亩雪梨，春季万顷梨园，繁花如雪，二十里花海，飘香醉人；中秋时节，秋高气爽，硕果累累，挂满枝头，梨果飘香，伸手可及。梨果是赵县的传统优势产业，","中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤，所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外，被誉为"天下第一梨",荣获"中华名果"称号。在新品的开辟上我们致力传承雪梨品质弘扬雪梨文化，打造优秀雪梨品牌。 （二）总体市场构成： 三、项目可行性分析 价格定位：1.5-2.0元的中低档价位。 目标消费群：
深圳中原产品策划版本纲要 一．整体产品策划 1．项目分析 （1）项目背景分析 l 深度了解项目规划要点（设计要点），以此为差不多数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示： 总用地面积容积率 总建筑面积建筑密度 其中：住宅面积建筑高度 会所面积不计算容积率面积 教育配套面积车位 商业配套面积建筑特征
l 了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用进展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划： a. 交通前景规划状况 b. 教育配套前景规划状况 l 商业配套前景规划状况 c. 环境前景规划状况 l 定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做： a. 着重对产品定位进行总结 b. 用专业的语言进行复述 c. 对其它项目定位进行总结 d. 预示产品对定位的支撑 （2）.项目地块分析 l 地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现： a. 对周边方位进行分析
b. 对周边自然景观及建筑物进行分析 c. 对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。 d. 居住环境分析，包过居住氛围，居住适应等。 l 地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。 a. 对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。 b. 对地块的地坪进行分析。 c. 对地块的竖向进行分析。 d. 对地块的自身环境进行分析。 2. 项目创意 （1）项目命名 可能可不能是项目的名称，而是项目的创意名，假如有可能的话，也可能是项目的推广名。 （2）项目创意 差不多上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业街建设项目建议书 篇一：商业街建设项目建议书 贵阳**产业园 **创业街建设项目 建 议 书 贵阳*****创业发展有限公司 20XX年5月 目录 第一章概况 1.1项目概况 1.2建设单位概况 1.3项目编制的依据 1.4项目特点及结论 第二章项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性 2.3项目建设的可能性 第三章项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容 3.2项目地点及区位分析 3.3外围配套条件 3.4政策条件 第四章环境保护和水土保护 4.1环境保护 4.2水土保持 第五章项目管理和进度计划 5.1组织机构 5.2进度计划 第六章投资估算与资金筹措 6.1投资估算 6.2资金筹措 第七章经济和社会效益评价 7.1经济评价 7.社会效益评价 第八章结论 8.1结论 第一章概况
1.1项目概况 1.1.1项目名称：贵阳**产业园**创业街建设项目 1.1.2项目内容：创业街（占地30000m2）、新农村住宅及安置房（占 地150000m2）、农贸市场、文化广场（占地18000m2）总占地：198000m2（约300亩）绿地率：36% 1.1.3项目总投资：60000万元 1.1.4项目地址：******* 1.1.5项目性质：新建 1.1.6项目建设期：36个月（20XX年8月—20XX年8月） 1.2建设单位概况 1.2.1企业名称：贵阳******创业发展有限公司 1.2.2法定地址：******* 1.2.3法定代表人：***8 1.2.4建设单位简介： 贵阳******创业发展有限公司是******筹资组建的股份制公司，公司成立于20XX年4月,注册资金****万元，主要负责***创业街项目的开发、建设和管理。公司以利民、富民为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，最大限度地发挥优势，用活政策，盘活土地，服务于****产业园区，创造就业岗位，让村民在当上“地主”的同时，也成