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仁达专题：“新国五条”细则解读 (1)
宏观经济动态：1季度北京CPI同比上涨3.8% (4)
第一章房地产政策 (5)
一、调控政策：多部门强调坚持调控不动摇，新“国五条”重磅出台 (5)
二、土地政策：推进农村土地确权登记工作 (5)
三、保障房政策：北京出台公租房新规 (6)
第二章土地市场 (11)
一、整体情况：一季度成交量创2012年以来新高 (11)
二、分用途成交情况 (11)
（一）住宅用地：供求关系推高交易量，未来趋势政府导向决定 (12)
（二）商业办公用地：三环内寸土寸金，丽泽商务区带动商办用地市场. 12 （三）工业用地：供地产业聚集形成，多因素决定底价成交 (13)
第三章住宅市场 (14)
一、新建商品住宅 (14)
（一）供应：供给量尚且不足，新开工面积同比翻番，竣工面积增长 (14)
（二）成交：成交量持续高位刚需占比上升 (15)
二、二手住宅市场 (16)
（一）新政引致二手住宅交易量井喷 (16)
（二）热点片区监测价格 (17)
（三）二手住宅租金继续攀升 (17)
2013年1季度北京房地产市场资讯
图表索引
图1. 2012-2013年北京市居民消费价格涨跌幅 (4)
图2. 2013年3月北京市居民消费价格分类别涨跌幅 (4)
图3. 2012-2013年北京新建住宅累计施工面积 (14)
图4. 2012-2013年北京新建住宅竣工面积 (15)
图5. 2012-2013年北京新建住宅成交量价 (16)
图6. 2012-2013年北京二手住宅量价走势 (17)
图7. 2011-2012年北京二手住宅租金指数 (18)
表1. 2013年1季度房地产政策汇总 (7)
表2. 全国主要城市地方版“国五条”细则汇总 (9)
表3. 2013年北京土地计划供应及1季度实际成交情况 (11)
表4. 2012年-2013年1季度北京土地总体成交情况 (11)
表5. 北京2013年1季度各用途土地成交情况 (11)
表6. 北京2013年1季度住宅用地区域成交情况 (12)
表7. 北京2013年1季度商业办公用地区域成交情况 (13)
表8. 北京2013年1季度工业用地区域成交情况 (13)
表9. 2013年3月北京市学区房重点片区价格监测结果表 (17)
表10. 2013年3月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表 (17)
表11. 2013年3月北京市别墅重点区片价格表 (17)
2013年1季度北京房地产市场资讯仁达专题“新国五条”细则解读
按照3月1日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。
在广东3月25日率先公布细则后，北京、上海、重庆、等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。截至4月2日，已有34个一二线城市交出了地方版“国五条”细则答卷，占规定要求总数的九成。纵观各地细则特点，主要体现在以下几方面：
（一）房价调控目标更明确
房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。对比以往，今年各地的房价控制目标，有三个特点：
1、明确指出房价调控对象为商品住宅，剔除了保障房，调控指向更为明确；
2、在居民可支配收入增幅中，扣除了物价上涨因素，调控目标更高；
3、调控目标“限涨”居多,北京是目前唯一明确提出“降价”的城市。
北京2013年本市房价控制目标为，全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
相比之下，二三线城市更多是“限涨”。大连31日发布的“国五条”细则要求2013年全市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人
均可支配收入实际增幅以下。此外，广州、深圳、青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都最终出台各自的实施细则，均将2013年房价调控目标设定为新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。
（二）限购升级
北京版细则规定，自3月31日起，“本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。”而且，对骗取购房资格的家庭，规定5年内不得在本市购买住房。对单身人士限购主要为了解决限购政策执行以来通过假离婚逃避限购的现象。
广东版调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。广州版细则也从严、从紧执行住房限购措施，不仅将购房资格
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审查环节前移至签订购房合同(认购)之前，还规定“对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上调整为自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上，”并对非本市户籍家庭补缴纳税证明不予认可。
（三）差异化信贷力度加大
国五条中提出，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
从北京版细则来看，要求在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
上海则提出严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。
（四）多地未涉及20%个税
此前国务院出台的“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但目前为止已出台细则的34个城市中有23个城市在细则中没有涉及。
北京、上海的细则虽然提出会严格执行20%个税政策，但是由于一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长，对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握，核实房屋原值有一定难度。
（五）预售监管加强
按照广州31日晚间发布的细则，广州楼市限购、限价双双升级，除了叫停外地人补缴纳税证明和社保购房，还明确提出要“引导开发企业理性定价”，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订买卖合同。
杭州版细则也明确将通过加强商品房预售许可管理，提高商品房预售门槛等措施加强房地产市场监管。对申报价格明显高于项目前期成交价格和周边同品质在售楼盘价格、且不接受约谈指导的商品住房项目，暂不办理价格备案手
2013年1季度北京房地产市场资讯续，暂不核发商品房预售许可证。
对高于之前预售的项目和高于周围价格的项目限制预售，如果执行，将影响开发商加快取得预售证，小涨多期开盘，在增加供应的同时也将明显抑制房价上涨幅度，对高于区域均价的部分豪宅明显不利。
仁达观点：
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。“新国五条”及各地细则的出台，释放了政策持续从紧的信号，预计后续高压政策仍将继续。受此影响，房地产市场将表现为：
（一）二手房成交量将进入冰冻期
从国五条出台到细则出台一个月的时间内已经释放了大量需求，因此细则出台后，二手房交易量将明显下滑，市场进入冰冻期，预计持续到9月底。
（二）二手房价进入混乱期总体稳中有升
1、一季度过热的二手房市场将出现“混乱期”。其中一部分满五年的唯一住房价格会继续保持坚挺，呈现稳中有升的趋势，另一部分二手房受税收和买家支付能力的影响，或将出现价格小幅下跌，但实际成交价格整体较稳定；
2、受前两年开发商拿地热情不高、新开工量不足因素的影响，新建住宅价格将持续上涨，由此也将带动二手房价格的上涨；
3、多数开发商负债率大幅下跌，资金充足，受城镇化因素影响，必然有部分资金流向开发商，增强其提价动力；
4、北京郊区房价的大幅上涨导致了北京市二手房价格不会出现实质性下滑。
（三）房产税工作的推进使下半年二手房入市量逐渐上升
虽然由于政策末班车效应3月二手房成交量透支，预计未来3个月二手房入市量将急剧下滑，但随着房屋信息联网系统的不段完善、各地方税务部门对房产税征收工作的推进，会对持有多套房或者大户型（人均面积超过一定标准）的业主产生一定的心理压力，预计下半年开始，二手房入市量将逐步上升。
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宏观经济动态：1季度北京CPI同比上涨3.8%
据北京市统计局公布的数据显示，2013年3月份，北京市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨3.6%，涨幅比上月回落1个百分点。环比则从上月上涨1.5%转为下降0.5%，环比指数达到了2012年7月以来的新低。整个1季度，北京CPI比去年同期上涨3.8%。
图1. 2012-2013年北京市居民消费价格涨跌幅
与全国CPI数据3月份同比上涨2.1%相比，北京CPI涨幅高出1.5个点，主要因为本市CPI构成中食品所占比例较低，而服务项目比重较高。3月份，北京服务项目价格环比上涨0.5%，同比上涨7.1%。值得关注的是，3月份纳入CPI统计的八大类商品中居住类价格涨幅最为明显，同比上涨8.2%。其中，建房及装修材料价格上涨0.9%，住房租金上涨8.4%。
虽然CPI涨幅放缓，但物价整体水平仍在不断走高，未来整体通胀压力将不断加大。
图2. 2013年3月北京市居民消费价格分类别涨跌幅
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第一章房地产政策
一、调控政策：多部门强调坚持调控不动摇，新“国五条”重磅出台
多部门强调坚持调控不动摇
2012年12月召开中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。2013年1月，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上表示，2013年要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。
中央、地方相继出台“国五条”及地方细则遏制楼市
2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为新“国五条”）。时隔8天，楼市调控再度加码。
3月1日，中国政府网发布通知：《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；进一步完善现行住房限购措施；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等内容。
随后，3月25日广东版国五条细则出台后，北京、上海等地方版国五条细则也于30日起落地。截止至4月2日，据不完全统计，已有30余个一二线城市交出了地方版“国五条”细则，分别从房价调控目标、限购限贷、税收征管等方面做出规定。“国五条”及各地细则的出台，释放了政策将持续从紧的信号，后续高压政策仍将继续。
二、土地政策：推进农村土地确权登记工作
中央1号文件发布：5年内完成农村土地确权颁证
中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》明确提出，建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，是激发农业农村发展活力的内在要求。提出要全面开展农村土地确权
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登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。农村土地确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政予以补助。
三、保障房政策：中央加强规范住房保障档案管理工作，北京出台公租房新规住建部要求加强规范住房保障档案管理工作
住房城乡建设部办公厅2月7日就贯彻实施《住房保障档案管理办法》提出意见，要求各地加强和规范住房保障档案管理工作，加快推进住房保障管理制度建设。意见指出，按照总体目标任务要求，从2013年开始到2015年，利用3年时间，建立住房保障档案制度健全、管理规范、运行高效、信息安全的管理体制和工作机制，地级以上城市和档案管理基础工作较好的县市，力争用两年时间率先完成。
意见强调，在加强档案管理制度和工作机制建设的同时，要加快推进档案资料建档和信息化工作，并强化组织领导和监督检查。要按照住房保障对象“一户一档”、住房保障房源“一套一档”的原则，严格执行档案管理规范，集中时间、人力和物力，全面完成住房保障制度实施以来形成的档案资料建档工作。北京出台新规公租房也需办理房产证
1月31日，北京市住建委发布通知，政府所属机构或指定机构、产业园区、社会单位、开发企业或投资机构等公租房登记申请单位建设、收购的公租房，应依法办理产权登记。自此，北京市房屋属性也新增“公共租赁住房”一项。根据规定，公租房可以按套制发房屋所有权证，也可以按楼栋制发房屋使用权证。市住建委要求，房屋登记部门应在房屋登记簿和房屋所有权证房屋性质栏注记“公共租赁住房”，并依据土地使用权证书注明土地性质。
2013年1季度北京房地产市场资讯表1. 2013年1季度房地产政策汇总
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2013年1季度北京房地产市场资讯表2. 全国主要城市地方版“国五条”细则汇总
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第二章 土地市场 一、整体情况：一季度成交量创2012年以来新高
进入2013年，持续火热的住宅市场引发北京土地市场交易的爆发，在商品住宅用地大量交易的带动下，一季度北京土地市场无论成交量还是土地出让金，均达到2012年以来的最高值。
根据北京市土地整理储备中心数据显示，2013年一季度北京市共出让土地49宗，总建筑用地面积348万平方米，同比增长83.7%，土地出让金总额472亿元，同比增长387.9%。其中商品住宅用地面积达到219万平方米，土地出让金总额达到333亿元。相比住宅用地，商办用地和工业用地交易量呈稳定状态。
表3. 2013年北京土地计划供应及1季度实际成交情况
表4. 2012年-2013年1季度北京土地总体成交情况
二、分用途成交情况
今年1季度，住宅、商业办公、工业用地分别成交23、12、14宗，建设用地占比分别为63%、20.8%、16.2%。与上季度相比，住宅建设用地面积占比大幅增加了41.6个百分点，商办建设用地面积减少了6.1个百分点，工业用地则减少35.5个百分点。
表5. 北京2013年1季度各用途土地成交情况
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（一）住宅用地：供求关系推高交易量，未来趋势政府导向决定2013年第一季度住宅用地成交建设用地面积216万平方米，土地出让金333亿元，一季度商品住宅用地面积已超过2012年全年的四分之三，近两年首次季度交易面积达到供应计划的四分之一。
从月度上看，经历2012年下半年的火热市场，房地产开发企业库存骤减，资金积累迅速，急需新鲜土地储备，土地储备中心适时推出大量商品住宅用地，符合市场需求，因此交易量大增。进入3月以来，两会的召开和政府的换届，“维稳”成为重中之重，多宗住宅用地被暂停交易，造成3月份仅成交两宗工业用地，政府导向明显。
表6. 北京2013年1季度住宅用地区域成交情况
住宅用地区域成交方面，除东城、西城以外，其他各区成交分布较均匀。持续多年的朝阳孙河土地一级开发项目正逐渐完成，近期多宗朝阳商品住宅用地来自孙河乡，良好的地理位置和周边配套设施，决定其较高的楼面地价，溢价率也相对较高。并且从容积率上看，本季度成交的三个地块均小于1.5，预计未来该地区将成为城区内新的低密度高端住宅区。
（二）商业办公用地：三环内寸土寸金，丽泽商务区带动商办用地市场2013年一季度商办用地成交建设用地面积73万平方米，土地出让金131
亿元，无论从成交面积还是出让金总额来讲，均接近2012年全年的50%，通过住宅销售积累了大量资金的房地产开发企业，在商办用地储备上也大展拳脚。尤其是对于未来几年北京市重点投资发展的丽泽商务区，相信各大商业地产开发企业都虎视眈眈。不过从本季度丽泽商务区三宗商办用地出让来看，均为招
2013年1季度北京房地产市场资讯标出让方式，由此看出，决定丽泽商务区归属的将不仅仅是简单的价高者得，而是对各大房地产开发企业多方面能力的考验。
表7. 北京2013年1季度商业办公用地区域成交情况
商办用地区域成交方面，房山区商办用地交易量最大，有6宗土地交易，丽泽商务区的逐步开发，带动丰台区商业办公的聚集和发展，本季度有3宗商办用地交易。唯一二环附近的崇文门东南角商办用地，以32375每平方米的楼面地价，刷新了上季度月坛地块的记录，可见三环内商办用地寸土寸金的地位。在成交溢价率方面，由于受2012年下半年商办用地溢价率飘高的影响，本季度出让方式多数为招标出让，溢价率有所下降。
（三）工业用地：供地产业聚集形成，多因素决定底价成交
2013年一季度北京工业用地成交建设用地面积56万平方米，土地出让金8亿元。和住宅用地以及商办用地成交情况相比，工业用地各季度成交宗数分布较为均匀，季节性波动较小。从溢价率上看，本季度工业用地均为底价成交，这是由于目前工业用地的出让价格取决于地区招商引资、税收政策等多方面因素，相对于住宅和商办用地，出让价格变化幅度较小。
表8. 北京2013年1季度工业用地区域成交情况
工业用地区域成交方面，未来城八区内工业用地供应几近绝迹，本季度仅有海淀区永丰产业基地有一宗土地成交。未来提高产业聚集度仍将是北京市工业发展的重点，工业用地出让也将集中于几大开发成熟的工业园、经济开发区和产业基地。
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第三章住宅市场
一、新建商品住宅
（一）供应：供给量尚且不足，新开工面积同比翻番，竣工面积增长
2013年1季度，北京新建商品住宅市场延续了去年年末持续回暖的趋势，供给市场也呈现稳中有进，相较于2012年同期供给量有所上涨，但相对于大幅释放的需求量而言，供需矛盾并没有得到有效缓解，目前整体市场供需缺口仍然较大，库存量又探新低。
截止至2月末，北京市住宅累计施工面积为4,794.6万平方米，同比增加了1.8%；其中，新开工面积为109.6万平方米，较2012年有明显上升，同比上涨1.7倍；全市住宅竣工面积为66.7万平方米，同比增长52.3%；全市政策性住宅施工面积为3,120.3万平方米，同比增长8.9%；新开工面积为80.4万平方米，同比增长6.7倍；竣工面积为14.1万平方米，下降41%。
2013年1季度商品住宅市场远好于去年同期，但新增供应量却没有出现突破。一方面是由于前两年土地成交量大幅减少，供应上游受阻，另一方面，从年初频频传递政策收紧信号，到目前国五条落地，开发商难免对后市产生观望情绪。但从政策细则以及3月份成交表现看，商品住宅市场下行可能性较小，预计4月之后，供应量会出现明显上涨。
图3. 2012-2013年北京新建住宅累计施工面积
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图4. 2012-2013年北京新建住宅竣工面积
（二）成交：成交量持续高位刚需占比上升
2013年1季度，北京市新建商品住宅（不含保障房）共成交25,813套，共计309.06万平方米，环比去年4季度分别下降5.7%和4.4%，主要原因是2月“春节月”拉低。与去年同期成交低谷状态相比，上涨分别达达171.5%和171.1%。1季度成交均价为65,597元/平方米，同比上涨16.64%，环比上涨2%。
从各月来看，1月份，新建商品住宅市场持续回暖趋势，单月成交量仍然超过万套。主要原因是，市场长期回暖趋势下，政策环境没有出现明显收紧，大部分购房者预期向好，对于后市看涨情绪较为普遍，加上有部分性价比高的刚需项目入市，促使成交量持续保持高位。
1月份新建商品住宅成交均价突破2.3万元/平方米，环比去年12月有比较明显上涨。从结构上看，单价在2万元以上的成交占比上涨了17个百分点，主要集中在2~3万的中端价格段，相对高端的老盘成为改善需求释放的重点，导致全市均价走高。
进入2月以来，受春节假期因素以及总体推盘量较少的影响，成交量锐减，环比减少60%。3月份，新建商品住宅市场成交逐步回升，基本回到节前1月份水平。但是从价格表现看，2月至今，商品住宅市场刚需占比上升，且结构较为稳定，这是造成2月和3月价格较1月明显回落的主要原因。
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图5. 2012-2013年北京新建住宅成交量价
二、二手住宅市场
（一）新政引致二手住宅交易量井喷
根据北京市住建委的数据统计显示，今年一季度北京市二手住宅网上签约套数为73,464套，同比大涨264.8%，环比上涨67.7%；本季度定点监测的二手住宅挂牌价格指数为116.1，同比上涨30.0个点，环比上涨12.1个点。
从各月度来看，1月二手住宅网签量为19561套，环比上涨约9.2%，价格指数上涨了5.5个点。新年伊始的高位成交凸显出市场需求的旺盛，而这种需求充足的原因仍基于购房者对未来房价上涨的预期。随着去年下半年以来的房价持续上涨，且近几年来屡次调控，但房价并没有明显下降的迹象，因此消费者对房价上涨的预期较高。
2月受春节假期传统淡季因素影响，成交量环比下降48.2%，而价格继续惯性上涨，价格指数环比上涨5.2个点。3月是国五条细则出台而地方细则尚未公布的政策落地间歇期，很多客户为了赶在北京“国五条”细则出台前缴税过户，加快了交易进度，导致二手住宅成交现井喷。
数据显示，3月份的北京二手住宅网签量为43780套，环比大涨332.5%，创有史以来单月新高。而从成交价格来看，需求大幅增加的同时房价自然也被快速推升，3月价格指数为120.0，环比上涨3.3个点。
未来3个月二手房入市量将急剧下滑，二手房交易量也明显减少，市场进入冰冻期，预计将持续到9月底。
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图6. 2012-2013年北京二手住宅量价走势
（二）热点片区监测价格
表9. 2013年3月北京市学区房重点片区价格监测结果表
表10. 2013年3月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表
表11. 2013年3月北京市别墅重点区片价格表
（三）二手住宅租金继续攀升
本季度，北京二手住宅租金指数为133.4，同比上涨22.2个点，环比上涨
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7.0个点。1月份，租金环比涨幅放缓，主要是由于去年北京二手住宅租金价格大幅上涨，已到达历史较高位，再加上春节前租赁需求萎缩，最终导致租金上涨放缓。2月春节后，租赁需求集中释放，租金指数上涨幅度加大。另外，CPI、居住价格指数等经济指标居高不下，房价持续上涨，业主为了保证较高投资回报率，上调价格的积极性较高，至3月末租金指数已达到135.8。
随着新国五条细则的出台，二手房租赁市场供应量较充足，预计租金上涨的幅度会有所放缓。
图7. 2011-2012年北京二手住宅租金指数