廊坊安居房地产公司
融资条件分析报告
廊坊简介
廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。辖两个区，县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。
面积6500平方千米，总人口420万，市区建成区面积54平方千米。
交通发达，离北京市中心40千米，离天津市中心60千米，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。
城区由2个区,广阳、安次组成。
安次区：面积595平方千米，人口35万人。
广阳区：面积313平方千米，人口41万人
一、廊坊房地产市场情况简介
(一)土地价格
1.住宅土地价格（略）
1)市中心（略）
2)城市周边（略）
2.商业土地价格
参考下图
1)市中心区域：
A、商业土地参考---1：(详见：商业土地价格项目1)
a、位置：金光道和新华路道路红线范围内、北至康宁街，南至现状新华路人防工程，西至文明路，东至明珠影剧院北侧。
b、面积：30275.59㎡（45.39亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：2
e、最大建筑面积：60551.18㎡
f、成交价格：6150.00万元（安最大容积率计算，楼面价1015.67元/㎡）
g、成交日期：2013-08-01
h、取得单位：廊坊市鹏通房地产开发有限公司
B、商业土地参考---2：(详见：商业土地价格项目5)
a、位置：银河北路以西，第六大街北侧。
b、面积：7382.67㎡（11.07亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：1.45
e、最大建筑面积：10704.87㎡
f、成交价格：2025.00万元（安最大容积率计算，楼面价1891.66元/㎡）
g、成交日期：2013/5/12
h、取得单位：中太富利达房地产开发集团股份有限公司
C、商业土地参考---3：(详见：商业土地价格项目12)
a、位置：新开路以西，爱民道以南。
b、面积：29321.42㎡（43.96亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.56
e、最大建筑面积：104384.26㎡
f、成交价格：18409.95万元（安最大容积率计算，楼面价1763.67元/㎡）
g、成交日期：2013/3/20
h、取得单位：中太富利达房地产开发集团股份有限公司
D、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目15)
a、位置：金光道以南，建国道以北，文明路以东，新华路以西。
b、面积：102625.44 ㎡（153.86 亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：4.3
e、最大建筑面积：441289.39㎡
f、成交价格：59000.00万元（安最大容积率计算，楼面价1336.99元/㎡）
g、成交日期：2013-01-07
2)城市周边
市区北部（含开发区）：
A、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目2)
a、位置：建设路以东，新民小区B区以南。
b、面积：2280.76 ㎡（3.42亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.0
e、最大建筑面积：6842.28㎡
f、成交价格：1170.00万元（安最大容积率计算，楼面价1709.96元/㎡）
g、成交日期：2013/5/12
h、取得单位：个人（刘家奎卢万园）
B、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目3)
a、位置：永兴路以西，东日瑞景小区以南。
b、面积：1883.98㎡（2.82亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.0
e、最大建筑面积：5651.94㎡
f、成交价格：940.00万元（安最大容积率计算，楼面价1663.15元/㎡）
g、成交日期：2013/5/12
h、取得单位：廊坊泽源博润商贸有限公司
C、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目11)
a、位置：北凤道以南、新开路以西。
b、面积：40871.48㎡（61.28亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：2.70
e、最大建筑面积：110353.00㎡
f、成交价格：20550.00万元（安最大容积率计算，楼面价1862.21元/㎡）
g、成交日期：2013/3/9
市区南部（高铁站以南）：
A、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目13)
a、位置：银河南路以西，瑞丰道以北。
b、面积：52791.49㎡（79.15亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.9
e、最大建筑面积：205886.81㎡
f、成交价格：23840.00万元（安最大容积率计算，楼面价1157.92元/㎡）
g、成交日期：2013/1/5
h、取得单位：廊坊市中投置地房地产开发有限公司
市区西部（高铁站以南）：
A、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目10)
a、位置：育才路东侧、光明西道北侧。
b、面积：9496.43㎡（14.24亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：2.0
e、最大建筑面积：18992.86㎡
f、成交价格：1190.00万元（安最大容积率计算，楼面价626.55元/㎡）
g、成交日期：2013/3/9
h、取得单位：廊坊市壹佰房地产开发有限公司
（该项目土地成本过低原因网上无法查明）
市区东部（高铁站以南）：
市区东部无大型、综合商业项目。
总结：
廊坊市的大型、综合商业项目目前对集中于市区、城市北侧的开发区内，市区东部、西部无大型、综合商业项目。市区南部（高铁站以南）仅有一块商业项目成交。
由于以往该市城市发展方向是北部（开发区、大学城）故市区及城区北侧
商业项目土地成交金额在在该市较高楼面价价格区间在1600---1800元/㎡之间（仅能查到成交额，大型或地标性项目政府优惠政策不详）。
城市南部受高铁站影响，目前正在开发中，本次网调的三个综合商业项目均在高铁站附近。由于处于开发初期，土地价格较市区及城区北侧略低，距项目最近的近期出让商业地块成交价格为1015.67元/㎡和1336.99元/㎡，参考南侧近期成交的商业地块1157.92元/㎡（楼面价）的成交价格。预计网调的三个综合商业项目的土地市场价格为1150-1250元/㎡（楼面价）之间，未考虑地块大小、交通、地区带动作用等因素。
3.综合用地价格
在网上未查到土地用途为“综合用地”的出让信息，除商业用地外，仅有仓储用地、教育用地、文体娱乐用地土地使用用途接近“综合用地”50年产权。
A、文体娱乐用地
a、大西环外，用地面积13333㎡，容积率小于等于1.2，成交价格1000万
元，楼面价625元/㎡。2013.05.07 ，50年产权
b、大西环外，用地面积12975㎡，容积率小于等于1.2，成交价格780万元，
楼面价500元/㎡。2013.03.01 ，40年产权
B、教育用地
a、北环附近，用地面积24198㎡，容积率小于等于1.5，成交价格3560万
元，楼面价980元/㎡。2013.04.03 ，50年产权
(二)房地产产品价格
1.普通住宅价格
1)市中心：永兴路以东，和平路以西，光明西道--光明东道以北，爱民路
以南
小结：
1、在售项目总占地面积：525940.00㎡
2、在售项目总建筑规模：1969339.00㎡
3、在售项目平均售价：7030元/㎡
4、在售项目共计10个
2)城市周边
A、城区北部：爱民东路以北，北凤道--祥云道以南，东安路以西，高铁线以东
小结：
在售项目总占地面积：1165729.00㎡
在售项目总建筑规模：3194151.00㎡
在售项目平均售价：8322元/㎡
在售项目共计9个
B、城区南部：北至光明西道--光明东道，南至南环
小结：
在售项目总占地面积：4340016.00㎡
在售项目总建筑规模：8702882.00㎡
在售项目平均售价：6173元/㎡
在售项目共计12个
市区汇总：
全市区在售项目总占地面积：6031685.00㎡
全市区在售项目总建筑规模：13866372.00㎡
全市区在售项目平均售价：7073.55元/㎡
全市区在售项目共计31个
总结：
从以上数据可以看出，目前开发量最大地区在南部，应该是未来重点发展地区。开发量已经达到870万㎡，是目前中心城区加北部城区总面积的1.7倍、的中心城区的4.5倍、北部城区的2.7倍。
主要原因分析：
1、中心城区、北部城区土地资源枯竭或高成本拆迁影响该区域发展。
2、城区南部土地资源较为丰富，拆迁成本较低。
3、政府规划发展方向的指引。
4、基础设施逐步完善。
5、城市配套项目的转移。
6、具有区域带动作用高铁站使用。
7、大型生活配套项目的引进。
房屋价格“678”（南区6000、中心区7000、北区8000）的形成。
1、中心城区居住功能的退化，已经不能满居民对交通、环境的要求。但其特殊的不可动摇的历史位置、商业中心的价值、就学就医购物的便利性、目前仍能吸引部分特别是中年以上购房者青睐从而影响部分中青年购房者。
2、北部城区土地资源的枯竭或土地取得成本的增高在一定程度上制约北部地区的发展。由于北部地区是近些年政府规划发展的主要方向加以开发商对住宅品质的重视成为目前高端小区较为集中地区域。随着政府规划方向的转变，土地资源的枯竭或成本的增高，开发商目光必然转向，在新规划房展方向没有初具规模前该域目前仍是购房者的理想购房区域，同时，好的位置仍是房产商开发的理想之地。
3、南区为政府未来规划发展方向其未来价值远远高于现在的价值，之所以南区形成开发量大但价格不高的原因主要在于该区域处于开发的初期阶段。
2.公寓价格
3.网上调研廊坊市公寓项目资料较少。
总结：
网调很难查到廊坊市区公寓项目详细介绍，从仅取得的资料计算，全市区平均写字楼单价7371元/㎡，略高于全市住宅平均单价。
4. 写字楼价格
网上调研廊坊市写字楼项目资料较少。
总结：
网调很难查到廊坊市区写字楼项目详细介绍，从仅取得的资料计算，
全市区平均写字楼单价8401元/㎡，高于全市住宅平均单价1300元/㎡左右。
网点未售项目
5. 商业价格
a 、廊坊万达广场 商业售价均价 28000元/㎡
b 、万向城 住宅底商 35000元/㎡
c 、阿尔卡迪亚 住宅底商 16100元/㎡
d 、金桥小区 住宅底商 18580元/㎡
e、华夏经典住宅底商11230元/㎡
总结：
大型商业综合体项目的商业很难查询到，分析原因有一下三种：
1、商业部分开发商持有，出租取得收益。
2、商业部分临街部分销售，购买者持有经营或出租取得收益。
3、全市区原综合体商业部分总量较小，大量商业在建中，为对外销售。
二、安居公司市内三项目投资收益估算：
(一)粮站项目：
1.指标：项目总占地12184平方米，规划建筑面积48738平方米，其中：
酒店公寓27908平方米，商业20830平方米。容积率4.0。
2.理想全盘销售额：40215.96万元
酒店公寓部分平均单价：6200元/㎡，销售收入:17302.96万元
商业部分平均单价：11000元/㎡，销售收入:22913.00万元
条件限定：地上1-3层商业，单层面积6943㎡。
3.全盘建安成本：17182.22万元
其中：
酒店公寓建安成本：6139.76万元
商业建安成本：7290.50万元
地下面积：2777.20万元
红线内市政：974.76万元
条件限定：公寓车位按照2户1个车位配置，商业按照万平米50辆车计算。
公寓平均单户建筑面积60㎡（含公摊）计算。
公寓建安成本2200元/㎡、商业建安成本3500元/㎡。
地下2层单层面积6943㎡。
地下人防及车库参照2000元/㎡计算。
红线内市政参照200元/㎡计算。
4.可操作的土地成本：6140.99万元（含税）
条件限定：参照近期商业土地数据，设定土地取得成本1200元/㎡
5.估算其他成本：826
6.80万元
其中：
前期费用：219.32万元（取值：45元/㎡）
大市政费用：1705.83万元（取值：350元/㎡）
销售税金：2236.01万元（取值：5.56%）
管理费：343.64万元（取值：2%）
不可预见费：343.64万元（取值：42%）
土地增值税：2211.88万元（取值：5.5%）
销售费用：1206.48万元（取值：3%）
6.估算利润：8625.95万元
7.成本利润率：27.31%
8.销售利润率：21.45%
(二)一中项目
1、指标：项目规划占地25488平方米，规划总建筑面积101955平方米，其
中：公寓60135平方米，写字楼21070平方米，商业20749平方米。容积率
4.0。
2、理想全盘销售额：81231.85万元
公寓部分平均单价：6500元/㎡，销售收入:39087.75万元
商业部分平均单价：13000元/㎡，销售收入:26973.70万元
写字楼部分平均单价：7200元/㎡，销售收入:15170.40万元
条件限定：地上1-2层商业，单层面积10374.5㎡。
3、全盘建安成本：33001.73万元
其中：
公寓建安成本：13229.70万元
商业建安成本：7262.15万元
写字楼建安成本：6321.00万元
地下面积：4149.80万元
红线内市政：2039.08万元
条件限定：公寓车位按照2户1个车位配置，商业及写字楼车位按照万平米50辆车计算。
公寓平均单户建筑面积60㎡（含公摊）计算。
公寓建安成本2200元/㎡。
商业建安成本3500元/㎡。
写字楼建安成本3000元/㎡。
地下2层单层面积10374.5㎡。
地下人防及车库参照2000元/㎡计算。
红线内市政参照200元/㎡计算。
4、可操作的土地成本：14987.24万元（含税）
条件限定：参照近期商业土地数据，设定土地取得成本1400元/㎡
5、估算其他成本：16768.45万元
其中：
前期费用：458.79万元（取值：45元/㎡）
大市政费用：3568.39万元（取值：350元/㎡）
销售税金：4516.49万元（取值：5.56%）
管理费：660.03万元（取值：2%）
不可预见费：660.03万元（取值：42%）
土地增值税：4467.75万元（取值：5.5%）
销售费用：2436.96万元（取值：3%）
6、估算利润：16474.43万元
7、成本利润率：25.44 %
8、销售利润率：20.28%
（三）机械厂项目
1、指标：项目总占地30033平方米，总建筑面积75984平方米，其中：回迁房15024平方米，写字楼12876平方米，商业48083平方米。容积率2.53。
2、理想全盘销售额：81231.85万元
商业部分平均单价：10900元/㎡，销售收入:52410.47万元
（商业和公寓各占50%，商业售价15000元/㎡、公寓售价6800元/㎡）
写字楼部分平均单价：7500元/㎡，销售收入:9657.00万元
3、全盘建安成本：23080.35万元
其中：
商业建安成本：13703.66万元
写字楼建安成本：3862.80万元
地下面积：4294.72万元
红线内市政：1219.18万元
（注：回迁楼建安成本含在土地款中）
条件限定：回迁楼车位按照1户1个车位配置，商业及写字楼车位按照万平米50辆车，公寓部分按照2户1个车计算。
回迁楼平均单户建筑面积70㎡（含公摊）计算。
商业建安成本2850元/㎡。
写字楼建安成本3000元/㎡。
地下2层单层面积10736.79㎡。（回迁楼占总占地面积35%）
地下人防及车库参照2000元/㎡计算。
红线内市政参照200元/㎡计算。
4、可操作的土地成本：10241.11万元（含税）
条件限定：参照近期商业土地数据，设定土地取得成本1600元/㎡
5、估算其他成本：12057.78万元
其中：
前期费用：274.32万元（取值：45元/㎡）
大市政费用：2133.57万元（取值：350元/㎡）
销售税金：3450.95万元（取值：5.56%）
管理费：461.61万元（取值：2%）
不可预见费：461.61万元（取值：42%）
土地增值税：3413.71万元（取值：5.5%）
销售费用：1862.02万元（取值：3%）
6、估算利润：16688.23万元
7、成本利润率：36.78%
8、销售利润率：26.89%
（四）北田庄项目
已知条件不足，无法进行分析工作。
该区域进行开发若想快速回笼资金，建议住宅均价不要超过4700元/㎡，商业均价建议不要超过10000元/㎡，如无要求建设集中商业最好不做，商业以底商为宜。
以上测算过程中在销售价格的设定上略微保守了一些，实际利润水平在今后几年可能会稳定在比这高的水平上。土地成本的测算时按市场价设定的成本，如有特殊操作方式仍可降低土地成本。
写字楼去化速度慢且售价并未大幅高出住宅，因此目前在本地区开发住宅与开发写字楼相比较自有资金利用率的水平而言，仍然是住宅最理想，如果做公寓开发应充分进行市场调研，确保找准消费群体，执行市场差异化的定位，方可获取较高的利润水平。
三、房地产项目融资条件
(一)债权形式（商业银行、信托公司主要刚性条件）：
1.公司成立时间在三年以上或其母公司成立时间在三年以上
2.公司负债率未超过70%的上限。
3.项目自有资金投入已达到总投资额的30%。
4.项目已取得固定资产投资核准证、国有土地使用权证、建设用地规划证、
建筑工程规划许可证、施工许可证，并且未取得预售证。
5.有可研报告或立项报告
6.具有二级开发资质
(二)股权形式：（商业银行投行业务、证券公司公司资管计划、基金公司股权投
资）
1、项目公司有母公司或是第三方作为回购方
2、公司股东人数较少且股权清晰
3、公司净资产在2亿元以上
4、项目自由资金投入已达到总投资为的30%
5、项目已取得固定资产投资核准证、国有土地使用权证、建设用地规划证
（如有建筑工程规划许可证、施工许可证，预售证更好）。
6、有可研报告或立项报告
7、具有二级开发资质
四、安居公司项目融资的瓶颈问题（企业基本资料提供不够准确完整，无实质内容，以网调和晤面咨询的信息总结）
(一)企业资质：
开发资质、成立年限是说明一个开发企业开发能力、开发经验、抵御市场风险能力的重要指标，是金融机构判别企业和项目通过自身运作能力达到
还款目的的主要因素，以目前安居公司的资质很难在任何形式的的金融机构
取得融资的支持。
(二)自有资金：
注册资本金的多少、公司净资产水平、已投入项目资金的总体比例同样是衡量开发企业操作能力和完成开发项目最终能否盈利而还款的重要因素，安居公司体现出来的资金水平是阻碍金融机构认可企业的很大问题。
(三)项目进度：
目前项目未取得土地证，难免后续仍会出现更多的变数（政策环境、政府资源环境、市场环境、企业内部环境等因素），抵、质押条件都不完备，
融资过程已经演变为对安居公司领导的个人能力和信誉的感情行为而非市
场化的商业行为了。
(四)总结：
以目前安居公司体现出来的各方面素质判断，无论是商业银行还是其他类型的金融机构都不会在现阶段满足安居公司的融资需求，只能选择类似风
险投资的方式去选择融资对象，若要达成此目标公司领导需对出让的股权比
例、满足对方投资回报水平、自有资产的灵活处置方式、双方取得合作信任
的方法、今后市场的竞争日趋激烈所导致的利润水平下降等问题按照市场规
律做充分的思考和较大让利的思想准备。
五、项目运营及融资工作建议
(一)解决自有资金问题：
转让部分项目股权是短期变现解决其余项目启动资金最简单最便捷的市场手段，但由于目前所有项目的土地证均未取得，仍需要安居公司配合做大量的前期工作，为保证相互信任的加深以及后续工作的顺利进行，建议在转让项目中保留一定的分红权，体现风险、利益共担的合作诚意。
建议转让机械厂项目，将写字楼改为住宅或公寓，可短期获得土地转让费操作另两个项目。
(二)解决企业资质问题：
把开发资质使用权作为土地转让的条件，与土地受让方（最好是房地产一级开发资质的单位）合作，通过合理的法律形式做为完备的风险控制措施，保证自有项目的财务独立核算。
(三)运营管理工作的建议：
1.一定要把快速回现产品做为公司首要开发的内容；
2.坚决放弃大型集中商场的定位（市场竞争过于激烈，消费模式发生变化），
选择商街和个体独立卖场的形式相对灵活，便于出售、招商；
3.严格控制写字楼产品的开发比列（市场竞争激烈，同质化现象严重）；
4.做好住宅、公寓产品的市场定位工作，目前廊坊的市场已进入差异化竞
争的阶段，找准消费群体才能保证销售的利润和速度；
5.商业与住宅搭售可保证资金的快速回笼；
6.委托专业团队以项目合伙人的形式操作会减少大量的管理负担和风险；
7.若采用自行组织团队的形式，建议招纳专业人员、优化内部组织结构、
减少人员规模、压缩管理成本；
8.资本运营、多渠道融资工作前置，委托专业机构指导该项工作的准备，
为公司持续发展或适时退出市场提供动力保障；
9.进行全面预算管理，强化成本意识，提高计划执行水平，缩短开发周期
（目前这几个项目都不能算作高利润项目，成本控制水平的高低决定了
公司收益的兑现）
(四)如何发挥自身优势延续合作关系：
或可成立专门的土地整理公司与房地产公司合作，借助其资金优势和资质优势进行土地整理操作，争取做到一二级联动，并以优惠于市场价的价格转让土地使用权给开发公司，这样既可发挥自身的特长又可以避免二级开发过程中的内部管理、市场、政策、资金使用等诸多方面的风险。
客户关系管理案例分析 --以小米公司为例 小组成员： 2012/12/11 一、小米公司简介 小米科技（全称北京小米科技有限责任公司）由前Google、微软、金山等公司的顶尖高手组建，是一家专注于iphone、android等新一代智能手机软件开发与热点移动互联网业务运营的公司。2010年4月正式启动，已经获得知名天使投资人及风险投资Morningside 、启明的巨额投资。2010年底推出手机实名社区米聊，在推出半年内注册用户突破300万。此外，小米公司还推出基于CM 定制的手机操作系统MIUI，Android双核手机小米手机等。米聊、MIUI、小米手
机是小米科技的三大核心产品。 小米公司最初有意无意地制造饥饿营销的效果。产品最开始可以凭借相对高的价格卖给尝鲜者，以及“米粉”。接着通过微博等方式的营销策划能力也是相当强悍！定制微博运营平台，建立了可供几十个客服同步管理的机制。各种手段的综合作用下，小米手机迅速发张壮大。 二、小米公司的客户关系管理现状与分析 小米公司从创立到今天，之所以能在手机市场占得一席之地，正是由于其拥有与客户关系的优势和优越的客户关系管理系统。通过切身地贴近市场和客户，及时收集到客户的需求，并能够将客户的需求迅速转化为定制化的产品提供给客户，满足了客户的要求，从而为客户提供了快速、优质的服务。 1、小米公司的客户识别现状与分析 客户识别就是通过一系列技术手段，根据大量的客户特征、需求信息等，找出哪些是企业的潜在客户，客户的需求是什么，哪些客户最有价值等等，并以这些客户作为客户关系管理对象。 小米公司对于其所有的客户都有其鲜明的识别标志。2011年中国市场智能手机出货量超过5000万部，预计到2013年出货量将超过1亿部。随着智能手机朝着低价、高配置化发展，用户进入的门槛进一步降低，智能手机将会吞并整个手机市场。小米团队是先做的系统（安卓深化）后做的手机，在
****房地产开发有限公司 项目数据汇总表 ****房地产开发有限公司关于
**** 项目的融资报告 一、公司简介 **** 房地产开发有限公司,成立于**** 年**月，企业注册资金***** 万元人民币，资质等级** 级，拥有很强的经济实力。截至目前公司设立了********** 有限公司（主营********* 的加工、销售；**** 设备租赁及销售）同时拥有一支自己的建筑施工队伍。现公司已成为以房地产开发为主、建材供应、建筑施工为一体的现代化综合企业。 公司自成立以来，秉承“诚实信誉为本”的经营宗旨，健全的管理机构，完善的规章制度，拥有建筑师、建筑各专业工程师、经济师、注册会计师和房地产企业专业管理人员二十余名。公司管理极其规范，设有办公室、市场开发部、市场营销部、工程技术部、材料供应部、人力资源部和财务部。开发诸多房地产项目，取得了良好的经济效益和社会效益，受到了社会各方面的一致好评。 现公司开发实施项目*** 项，分别为**** 、**** 和**** ，房地产开发土地资源控制总量已达**** 亩，拟规划住宅**** 万平方米，商业**** 万平方米，写字楼**** 万平方米，总投资**** 亿元，具有良好的持续发展空间。 二、项目基本情况及经济效益分析 1、**** 项目 该项目位于****以北、****以东，总占地面积***** m,项目规划**栋高层 住宅，**栋多层住宅，**栋商业楼，其中：**栋高层住宅***层，底层为商业和 配套用房，**栋多层住宅为**层。总建筑面积：****** m,地上面积****** m, （其中：商业****** m2,住宅****** m2,配套****** m2）, 地下建筑面积：****** m2（包括地下车库****** **栋**层商业总建筑面积: m2,地下贮藏室****** m2） o ****** m=地上面积****** m：地下贮藏室及设备用房****** m2o 该项目手续齐全,《国有土地使用权证》、《固定资产投资核准证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，除**#楼**** 层未办理《商品房预销售许可证》外，其余均办理了《商品房预销售许可证》 形象进度：住宅**#-**# 将于*** 月底交工, **# 正在进行******** ,计划于 **** 年*** 月交工。 2、**** 项目
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
关于“龙海南太武综合开发建设项目” 合作开发融资事宜的报告 龙海市人民政府： 为加快龙海南太武综合开发建设项目步伐，促进龙海市城市经济的繁荣发展，市政府与我公司于2007年3月23日签订了“龙海南太武综合开发建设项目”《合作协议书》，市政府将龙海南太武综合开发建设项目的土地前期开发工作委托我公司负责投资建设。其中确定合作原则为“政府主导，企业经营，市场运作，利润分享，实现双赢”；及市政府将“协助乙方在符合国家金融政策的前提下，以规范方式进行融资”等。 《合作协议书》签订后，我公司即根据协议书约定和市政府要求自筹资金进行了项目土地的前期开发投入。期间，为加快开发进度，早日实现土地价值，为龙海发展创造新的城市亮点，我公司在加大自有资金投放力度的同时，也展开了与有关银行项目融资的沟通，在与金融机构沟通时均被要求土地开发项目融资需以土地作抵押。现根据我公司了解的情况提出以下意见及融资方案请示市政府，望市政府予以审批核准。 一、请示市政府可以以土地为此项融资提供抵押担保。 （一）市政府以土地为本项目融资提供抵押担保符合双方《合作协议书》“协助乙方在符合国家金融政策的前提下，以规范方式进行融资”约定，便于与金融机构对接使融资工作顺利进行，确保项目建设的快速持续推进。
（二）土地抵押的风险属于政府可控范围之内。抵押的风险在于我公司能否如期归还贷款。而控制该风险在于贷款资金是否用于本项目前期土地开发以及贷款人即我公司归还贷款的资金来源是否有保障。本项目贷款资金将全部进入专用账户，实行市政府相关机构与我公司双方共管，市政府相关机构完全能够管理贷款资金用于项目投入。我公司进行项目开发建设，市政府相关机构将依据开发进度、土地交易情况适时拨付我公司前期综合成本投入和分成等资金，该资金总额将大于贷款总额，我公司归还贷款资金来源有保障，且该资金亦在市政府相关机构的监管之下。因此，市政府以土地为项目融资进行抵押没有风险。 （三）土地抵押贷款没有增加项目前期投资成本。根据我们双方《合作协议书》约定，前期投入综合成本包含财务费用即包含融资成本、其他资金成本和其他财务费用。 二、关于融资方案的请示。 （一）、可以以我公司为贷款主体，市政府相关机构或者市政府土地收储中心用本项目土地为我公司贷款提供抵押担保（方案一）。 （二）、可以由市政府指定土地收储中心以土地收储中心名义贷款，将所贷款项打入专用账户作为项目融资使用（方案二）。 （三）、可以由市政府指定土地收储中心与我公司合作开发本项目，签订《合作协议书》的补充协议，乙方为我公司，土地收储中心为丙方，明确土地收储中心负责融资和抵押贷款管理事宜，我公司负责开发建设实施（方案三）。
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
小米饥饿营销案例分析 一、引言 在科技信息迅速发展的今天，手机，尤其是智能手机，作为一种通讯和办公使用工具，已经成为人民日常生活中密不可分的一部分。ZDC 在2011-2012中国手机市场研究年度报告中指出中国手机市场话语权仍然掌握在国外/台系品牌手中，但国产品牌手机已经受到国人的重视。不少国产品牌如联想、华为、中兴等借助智能、3G的东风采取了全新的产品及市场竞争策略，并取得了群体性突破。而其中，凭借性价比优秀的国产智能机中的小米手机，自2011年10月20日面向预订用户开始发售，即在第四季度获得了众多消费者的关注和青睐，打破了第四季度手机市场格局。作为新款新品牌的小米手机，迅速发展壮大的背后，成功的营销策略是必不可少的。 二、饥饿营销的概述 (一)饥饿营销的涵义 饥饿营销是指商品提供者有意调低产量以期达到调控供求关系,制造供不应求的假象,维持商品较高售价和利润率的目的。关键点在于产品对消费者的吸引力,以及如何让消费者感受到供不应求的紧迫感。饥饿营销一般借助三类因素,一是把握市场节奏,推出适合市场、具备强大竞争力的产品。二是通过各种媒介宣传造势。三是产品本身具备核心竞争力,并不容易被复制仿造。成功的饥饿营销能提高产品的售价和利润率,维护品牌形象,提高品牌附加值。 (二)饥饿营销的理论基础
每个人总有许多需要,有些需要是由生理状况而引起,诸如饥饿,口渴,不安等,另外一些需要是心理性的,是由心理状况紧张而引起的,例如认识,尊重和归属,当需要升华到足够的强度水平时,这种需要会变为动机。饥饿营销对消费者心理的激发机制就是心理性的故意制造商品短缺假象,让消费者紧张,让消费者以占有为最快乐的事情,这时消费者被吊足了胃口,需要升华到急于占有,消费者动机产生了。对于人类的心理动机,马斯洛需要层次理论是一典型的分析工具。 马斯洛需要层次理论把需要分成基本需要和成长需要,生理需要安全需要,归属和爱的需要,尊重需要是基本需要,认知需要,审美需要,自我实现需要是成长需要,依次由较低层次到较高层次排列,形成金字塔形状,饥饿营销抓住了消费者的购买动机中有成长的需要,当能拿到一个限量版,排队抢购的新颖的产品是对自己能力的一种证明,满足了对产品好奇心,对美的追求,属于认知需要和审美需要,证明自己很时尚,有品位,是有追求的人,同时也证明自己很有地位,满足了自我实现的需求。 (三)饥饿营销的实施条件 1、产品的独特性必须为消费者接受 “品牌”因素一直贯穿饥饿营销策略实施的全过程,产品品牌所具有的极大的市场号召力是推行该策略的有力保障,如果产品在未创造足够的市场影响力的情况下贸然对产量及供货量加以控制,不但无法获取高额收益,反而还存在丧失原有市场份额的可能。小米手机早在上市之前,就已经在网上引发各种热议,发布会、微博、网站、媒体都已
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
房地产项目融资方案-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债
【项目可行性研究及整体策划思路】 一、地块评估 二、项目定位 三、规划思路 四、交楼标准设想 五、成本及经济效益概算
第一部分地块SWOT评估 1、地块优势 1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧密联系在一起，发展成熟速度最快。 2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、生活休闲和交通中心。 3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。 4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当地房企。 2、地块劣势 1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。 2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。 3.部分地块离高压线、变电站较近。 4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。 3、机会点 1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。 2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新区和长乐坊新区为主。 3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸引了大量人气。
4、威胁点 1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。 2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。 3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。 第二部分关于项目的定位 容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。 1、地块因素。 外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。 2、客户因素。 客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层
房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)
4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后
2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析
一、小米集团的亏损及其影响和有关信息决策的分析 第一节：小米集团亏损情况及其影响 亏损情况分析 从小米集团合并损益表中可以看出，小米2015年至2017年收入分别为 668. 11亿元、684. 34.亿元和1146. 25亿元;净利润分别为-76.27亿元、4.92 亿元、-438.89亿元。实际上，小米2015年至2017年的经营利润分别为13.73 亿元＞37. 85亿元和122. 15亿元。截至2015年＞2016年及2017年12月31 日止年度，小米可转换可赎回优先股公允价值变动分别为88亿元、25亿元及541亿元。若扣除可转换可赎回优先股公允价值、以股份为基础的薪酬、投资公允价值增益净值、无形资产摊销这些因素的影响，2015年至2017年经调整后净利润则分别为-3. 04亿元、18. 96亿元和53.62亿元。 影响 看上去小米的亏损，其实是因为过往融资发给股东的“可转换可赎回优先股” 公允价值增加带来的。小米根据企业会讣准则被讣入金融负债核算，优先股在公司上市后，一般会自动被转换成普通股，在上市后的下一个财年会自动消失，这种“非经营性亏损”是互联网公司市值的一部分，并不是真正的“亏损” O虽然账面上来看，公司的净利润会扭亏为盈，但是从公司净值的角度来看，原有优先股会计处理为金融负债，不计?入股本，也就不影响每股收益和每股价值，但是未来会有一个上市后转股时每股收益和每股价值变化的影响。 优先股对应的公允价值在公司的高速发展过程中，产生了大量价值的增值，因为股东没有退出，这部分对股东而言是账面“浮盈”的价值增长部分，在首次公开募股(IP0)之前就被计为公司对股东的负债，首次公开募股(IP0)之后优先股转为普通股，这部分亏损就消失不再讣入报表。这个过程并没有对企业产生实际的亏损，相反是公司价值成长的证明。所以，和通常意义实际的亏损不同，这类“亏损”越大，说明公司的发展越好，价值提升越大。 笫二节，可转换可赎回优先股的会讣确认、计量与报告为决策提供有用的信息 优先股的会讣确认 可赎回优先股是公司可按约定条件在股票发行一段时间后以一定价格购回的优先股。主要在美国、英国等发达国家流行。其主要特点是，发行公司有权按预先约定的条件在优先股发行后的一段时间后以一定的价格将股票购回。优先股的大多数种类都是可赎回的；它们通常附有股票赎回条款，规定股票从发行到赎回的最短期限、赎回价格、赎回方式等等。 优先股在会计上既可能划分为负债，也可能分为权益，涉及到复杂的财务判断。