2005年大铁锤在线解答《案例分析》
1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢
答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。
2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？
答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分：
（2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。
（3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置；
不同的要点不要挤在同一个答题线上。
（4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。
3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？
答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。
4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？
答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。
5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！
答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！
6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。
答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误）
7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
8、山于超市生意看好，某公司将其划拨土地上用于超市合法经营的一座四层楼房重新进行了装修改造，并经上级公司批准后在原来的基础上加盖了一层。改造完成后将该物业整体出租，租期三年，每年租金分别为50万、60万、70 万元并限定该物业只能做超市使用。合同执行一年后，该市公布了新的城市规划方案，按照规划要求，一年后，该物业所处位置将变成公共绿地，现状房地产将全部被拆除。承租方知道消息后以此为理由提出解除合同，并要求出租方赔偿损失。问：
1、出租方是否应承担责任，为什么？
2、如果合同继续执行，如何评估该物业的正常市场价值？
3、如果规划是5年后拆迁，又如何评估该物业的市场价值？
答：这主要涉及合同法、租赁管理办法和收益年限的问题，你看看相关教材章节就知道做了
9、我觉得vv估价理论与方法＞＞中的计算题章节也得看，这是最起码的!vv开发经营＞＞的计算部分要不要看我就无法把握了！
答：对仅参加《案例分析》考试的考生而言，《开发经营》这本书可以不用看了。因为《案例分析》考试大纲中没有案? 对开发经营的内容，人事部是严禁超出考纲出题的。
10、《理论》中案例格式作了大的调整，而《案例》与《规范》中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢？
请教大铁锤，（1）在《案例与分析》书+206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗？（2）在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的,如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要有销售税费和销售费用及开发利润吗？书上说成本法宜用于缺少市场交易的，可是还要按开发后出售为基本形式，真让人有些头疼呀？
答：《案例》有很多是从各地实际案例中选发的，因此很不规范：《规范》甘前正在修订。因此，以《理论方法》为准不失为一个好办法。你提的几个问题都是考生容易混淆的问题
（1）是针对旅馆房地产评估的，而旦一般是整体评估，所以，考虑的是客观收益，而不采用明显偏低的实际收益。我知道你一定是和某房地产单独评估时，在租赁期内应当按租赁合同规定的租金标准混淆了。
（2）这个问题和自再资金搞开发一样要计算利息（资金成本）一样。都是强调“客观”和普遍意义！一定要和“实际投入”区别开。我们评估的实际上应当是在估价时点与估价对象类似的房地产的正常市价，而不是估价对象实际投入了多少。这点一定要搞清楚。
11、在这感谢锤子老师的回复，我把你的建议打印了一份，以便督促自己按照此计划执行。我觉得自己在公式方面很薄弱，尤其是《房地产开发与经营管理》看了都晕了，我该怎么办啊？
答：如果你是去年参加的《房地产开发与经营管理》考试就很可能过了。因为去年这门相对来说考得比较容易。我认设的几个网友都是这门通过了。今年就难说了。这门复习的要点是计算题。如果你能把计算题都搞懂弄会。那么过关应当没多大问题。初学者一般公被书里繁多的计算公式吓倒。但是，如果留心看一下，就会发现：其实很多公式都是由一个基本公式推导而来的，你只要记住最基本的公式，其他的就很容易推出。比如说收益年金公式一类。而且，考试也多考基本公式和稍微引申一点的公式，这从历年估价师考试试题可以看出。
12、铁锤老师:我觉得单考vv案例＞＞的人,vv经营管理＞＞的第五章现金流量怀资金时间价值及第六章的经济评价指标与方法也有必要再熟悉,不知是否太多虑太紧张了.vv规范＞＞既然要改，何时颁布实施,那么在今年的考试中新旧规范以哪个为标准呢?没有太仔细去比较，但是也发现新理论方法中估价的假设和限制条件拆开放在了估价结果报告中, 以哪个为准？
答：教材中很多知识并不是完全割裂的，而是丑相穿插的。例如，你提到的现金流、资金的时间价值在《理论方法》书中的收益还原法里就有体现。为了更好地掌握计算公式和某些原理，把《开发经营》内容再温习一遍当然也可以。
《案例分析》本就是评估知识的综合运用，不然还开前面几门课干嘛？新《规范》未颁布之前，老《规范》自然没有废止，因此，不可避免地会出现矛盾之处。但在考试中出题会尽量避免矛盾的出现，比如你提到的假设限制条件问题，考试时很可能用“（略）”一笔代过。退一万步说，考试中真出现矛盾的地方，那不管你是按教材还是按老《规范》，都能得分。如果你还觉得迷惑的话，那就只看新教材好了。
13、铁锤，我拿案例分析实在没有什么办法，去年考试的时候一切雾水，甚至连题目都看不懂，思路上面严重短路，请问一下,怎么样才能让自己的思维清晰点？大家如果还有什么新招，请告知!
答：你这样问，我就无法用三言两语说清楚了。这个问题正是我讲课的内容，我得用一天加一晚的授课时间阐述它。简单点说吧：对《案例分析》这本书，你至少得掌握以下内容，头脑才会清晰：对一个估价对象应当采取什么评估路线或思路来评估？各种评估目的下的评估工作有什么特点和需要注意的地方？各种用途的房地产评估时有什么特点和需要注意的地方？几大主要评估方法运用时应当注意哪些地方？一个完整的评估报告是怎样的？（这样你就不会望着试卷上整版的案例感到昏眩了）最后，你应当按一个估价师（而不是考生）的角色看待自己，你应当能独立处理任何估价对象的评估，在你看试卷上的案例时，看到标题就应当知道下一步正确的做法是什么，这样你才不会被错误的思路牵着鼻子走。这一点也正是去年大部分考生被误导进陷阱的根本原因！踏踏实实学懂才是应考的利器！试图按网上下载的“常见错误xx例”去投机取巧是行不通的，去年的案例分析考试的低通过率已经很好的诠释了这一点。不过，也不要被吓倒了。
商考试还有几个月，全面掌握估价内容时间还是足够的。（注意：我说的是掌握，而不是背诵。如果有人想背诵，那再多出1年，时间也不够）
14、我想问评估中单价一定要元，总价一定要用万元？
答：对次没有强制性规定。如果你从事过评估工作，就会明白怎么回事了。
一般房地产的单价变动范围都是由几百变化到几万，所以以元为单位是合理的。而房地产的总价一般都是几十万以上, 甚至过亿，在这种情况下，仍用元为单位就没必要，而且，估价也只是对正常市价的模拟估算，一般不会精确到元的程度。当然，对某些特别小的房屋利装修评估，甚至可能总价只有几千元，这时，总价也就得用元为单位了。
15、在案例考试中找错误这题有什么技巧？
答：我觉得找错这种题型，之所以去年丢分较多，就是因为考生们过于迷信网上流传的什么“案例分析常见错误XX例”了。大家应当都知道“刻舟求剑”这句成语吧？如果说大家在读书和参考历届考试题时将容易出错的地方总结归纳出来, 以利于自己系统地复习，这种做法没什么不对。而且，在前年的考试中还得到很大便宜。但是，去年出题老师修正了出题思路后就行不通了。我昨天翻看了一下去年的案例试题，发现指错题中隐性错误占了很大比重，也就是说，遗漏的思路混乱的错误较多，考生如果询着卷子的错误思路走，那很难发现错误。因此，考生们现在应当做的是将各种评估目的各种估价对象的评估方法都掌握，这也正是案例分析教材的主要内容所在。明白了正确估价路线，才能不被错误估价路线所左右。
16、非常感谢老师这么快就给了Pl复.我想问一下，在第一题中，计算租金收入时，用实际收入，还是用当地平均租金收入？
答：当然是用当地平均租金收入。我知道你一定是跟“有租赁合同的。在租赁期限内，按合同租金计算”搞混淆了。另外，关于估价理论与计算，一般都是放在理论与方法科H中考。案例分析主要是考你实际运用理论知识的能力。评估思路很重要，也是考试的关键所在！
17、你好!我是江苏大龄考生,去年案例分析没有过，我最拿不准的就是简答题，我不知怎样才能拿到简答题的大部分数? 我对照答案，我所做的练习实在答不上点子上，请问老师:对简答题考试，你有没有好的方法吗?！
答：做模拟题用处不大，因为很难猜中题。要想顺利做好问答题以及其他题目，其主要办法就是理清估价路线。真正搞懂各种评估目的和各种估价对象所应当采取的评估方法及注意事项。这其实并不难做到。比如2004年第一道问答题，其实就是考你评估需要调查哪些资料和市场法（还有收益法）运用时应当收集的资料。第二道问答题考的是收益法中纯收入的计算客观收入与实际收入的区别，以及成本法中实际投入与客观成本构成的区别。第三道问答题考的是拆迁指导意见以及客户在拆迁实际工作中可能提到的问题。
这些，都没脱离书本，只要你看憧了书上相关章节，应当不难解答。但不知道为什么这么多考生没Pl答出来？而且居然还是开卷考试！看来，还是没看憧看透书，我一再推荐大家看懂教材，而不是去拼命做些低水平的模拟题，就是这个意思！
18、你好!我是去年案例分析没有过，今年要全考，想请你对今年的案例的变化之处简要介绍一下，不知行不行？
答:今年的案例考试难度应当和去年差不多，就教材而言,除了订正了去年教材的一些文字和逻辑错误之外，在每个案例前
面还增加了一些解释，特别是对各种情况下如何评估做了详细分析。这些都非常非常重要！！你一定要弄憧它。不要寄希望于开卷考试去翻书,既然让你开卷，是不会给你从容翻书的时间的。
因为案例考试就是考你应付务种类型估价对象的能力。至于到处卖的低水平的参考书和模拟题，我不建议你去做。你只要真正把教材搞懂，就能过关了。
19、我对《房地产开发与管理》这门里的公式有好多都不懂，我该怎么理清思路？
答：我猜你说的可能是几个现金流公式和几个财务内部收益率的计算公式吧？这是一定要搞清楚的,这几个计算题搞清楚了，这门也就基本过关了。在网上一下子也不好说得非常清楚，建议你向周围的朋友请教，
里面主要用到一些高等数学的内容，其实也不很深奥。
20、2004年问答第一题，问全面了解基本情况后，还需做哪些专业工作？我考试时按房地产估价十一个程序答的，然后在收集估价所需资料和选定估价方法测算后分析了一下。记得当时写了一大段，但是与网上的答案相比，差别还是挺大的。从我去年的得分来看，问答题应该也是有问题的，我想请问王老师，我的思路答这类题目正确吗？
答：其实，考试时答题主要是Fl答的要点必须正确。最忌讳把教材抄一遍。这样没针对性地答题，除了说明你没真正弄懂外，起不了任何作用。你应当有针对性地回答问题。不知道我这样说，你懂了没有？
21、我在理论方法中没找到我的问题,也不知道谁会Pl答我的问题，我的那个贴子好象包含了方法和案例两方面的问题, 不过我现在找不到了.算了反正不明白的地方还有大把,一点点慢慢消化了，遇问题再向您请教，谢谢你.书中141页至177页房地产贷款项目评估的内容该怎样消化和理解？
答：房地产贷款项目评估去年的教材没有,是今年新加进去的，所以很重要。当然,重要也不是说就一定会考，但是一定要掌握。书中对此还有一个篇幅很长的例题。大家看时主要从评估思路上去宏观把握，找出贷款项目评估和一般抵押评估的异同，如何做？从那些方面去做？案例分析这门侧重于估价路线的掌握！
22、大铁锤老师/看了你的讲解。受易非浅/有两个问题想请教。1案例教材89页确定成新率我认为应只含建筑物价值, 书上为何用房地价值去乘成新率/。2。131页成本法计算价格后为何没折旧/。这两个我认为都有毛病/可书后并没指出。请老师您指点一下好吗
答：（1）该成新率为综合成新率，土地部分实际是年限修正（见教材94页第三条）
（2） 131页成本法计算价格后没折I日是处错误，教材后面也指出了（见书132页第9条）
23、大铁锤老师，您认为收益法费用中保险费的计算基础是建筑物原值还是重建成本/应包含土地价值吗。
答：是房产原值。见教材83页第九条。
24、老师我想请问去年考题问答题第四小题，根据“再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除己担保债权的余额部分为抵押价值”那么抵押期内的房地产增值部分我认为是可以再次抵押的。不知道是否正确，再则是否应考虑抵押率。如题第一次评估值为4000万元，假定抵押率为60%, —年后山于房地产市场价格上涨，再次评估增值500万元。那么取得原抵押权人同意后，可以再抵押吗，再抵押金额是500万元，还是大于等于1600万元+500万元（考虑到一年内还贷款额）？答：你估计没实际做过评估。
实际情况是：在房产重估增值的情况下，银行（同一家银行）当然可以增加贷款，也可以维持原贷款额度。这也不叫再次抵押,而叫续期贷款。都是针对同一家银行。一般而言，没有哪家银行愿意做第二位抵押权人的。另，你写的金
额可能有误，无法看明白。
25、再次清教铁锤老师/1案例教材209页年费用中各种税费为何还有所得税°这跟理论方法中有矛盾。不知该如何理解/2评估收益物业时,自用不计价值,是指办公。如果评一个6层楼。56层都是办公。1234是商业。还需要评估自用的吗？答：收益法中，如果估价对象是一个收益整体，而只有部分作为自用，应当不计。如果是房屋本身就分成商业和办公2种
用途，当然不能考虑自用，想得多是好事，但有些钻牛角尖了。其实，很多简单问题不用考虑得过于复杂了。
26、2005版的“案例”与“估价理论与方法”中，估价报告的组成为何不一致？“案例”写山8个部分组成，而“理论与方法” 中则山7个部分组成，删除了“估价的假设和限制条件”，却将其列入了“估价结果报告”中的第七条。清斑竹尽快帮忙？否则我们考生真不知以哪个为准了！
答：《规范》上写明了，有“估价的假设和限制条件”。而且，案例教材最后一个正确的范例也是这样的。只有部分有错误的案例不是这样。
27、大锤子老师，非常感谢你的回复，每次看到你的复，我都非常的激动，现在我在看理论与方法，但觉得自己的进度现在有落下来了，计算时怎样才能不疏忽书上所说的每一个值？那些代表每一个值的字母必须记住是吗？
答：必要的公式和符号是要记住的，没有别的办法，只能记忆。用笔在白纸上默写公式。一次记不住2次,2次不行3次，.....100次总行了吧？当然，这里面也有技巧的，比如说P/A//F之间的几个公式是可以也相推导得出的。
28、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？
答：主要要把自己当成一个资深估价师来Pl答。对估价路线、价格内涵、估价方法的选择，收集的资料，容易出错的要点，逐一同答。
29、案例2 0 0 4第三个问答题，按改造前的工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼费用损失，可另行委托评估停产停业损失。那么改造装修办公楼费用损失不能另行委托评估了，对吗。
答：其实你真正要了解的是这段话背后的意思一安照合法原则确定评估思路,对依法应当补偿的部分计入,违法违规的部分不计。
30、1考试时做指错、改错题的步骤和方法？
2平时工作中做估价报告是不是都会有错？
答：你头一个问题问得有点大。我只能笼统点说。一般要把握一个原则。就是：你想改错，必须自己先知道正确的应当怎样做。这个说法好像很简单，其实不然。去年的指错题，为什么那么多考生找不出错？就是因为在顺着错误的思路往下看，而心里不清楚正确的做法是什么。因此，才会觉得根本没错，甚至考生还觉得比教材上的案例还要正确。至于如何将正确的做法掌握，我在讲课中会详细讲，限于篇幅，这里无法细说。
第二个问题，你没做过评估,有点问题。因为报考时对考生的要求是要有几年相关工作经验的。所以，这方面只能靠你自己加油了。我在讲课时也会尽量把实际工作讲一些。至于平时工作中会不会犯错，我可以明确地告诉你：会！错误谁都会犯，但分大小和严重程度。对评估值和估价对象的权属情况等问题，是坚决不允许犯错误的。至少不能严重偏离市场行情。对一些枝节和文字错误，就要靠平时的细心和责任感来解决了。
31、我04年除了《案例与分析》没过，其他三门都考了70多分。是不是因为没有从事这方面的工作，所以案例与分析不好考。请问对于没有这方面实际工作的人该如何去复习这门课呢？
答：你分析得石道理。去年的案例考试的确从实际工作经验中出了不少题目。没有评估工作经验的考生的确头痛。但这并不意味着非得到评估机构打工半年才能掌握。因为很多评估机构每天做的无非是按客户要求填个数字盖章而已，学不到什么。今年的案例教材已经在案例选择上作了调整，增加了不少正确的东西。
而且,在案例前有不少分析。这些，对你了解实际工作很有好处。案例主要考你思路是否消晰，看案例也要侧重于对
各种情况的处理方法，而不是对具体数据的计算（那是《理论与方法》中要解决的问题）
32、有个问题向你请教:假设开发法用动态折现法应不计利息和利润，但我在做98、99年假设升发法中计算题中，答案却要计算利润，我真有些不理解了？请问到底是算还是不算呢？
答：评估理论在不断发展，教材也在不断修正。现在的一些说法和以往教材的说法已经有了差异。比如说对还原利率和资
本化率，报酬率等，新|口教材就不一样。因此，你现在做以前的考试题就会发现一些与书不一?致的地方。不要管它，以新版教材为准。
33、“案例”第35页，书上计算投资利润时与计算投资利息的方法一样，为什么？难道利润也计时间价值吗？如果按计算利息的方式，投资利润为886万元，如果按：投资利润=（土地取得成本+开发成本）*利润率，则投资利润为1153 万元，正确的计算方法应该是哪种呢？
答：假设开发法中的利润计算和成本法中的一样，都是按一定基数乘以相应的利润率来测算。也就是你说的“投资利润 =（土地取得成本+开发成本）*利润率”,当然,利润率有不同的表述,如“开发利润率”、“直接成本利润率”、“成本利润率气“销售利润率”等，其对应的基数也不一样，这才是考生们应当注意的地方。至于你提到教材35页里面引用的投资利润算法，那只是某评估所实际工作中的一种做法，并不规范。而且，也未说明10%取值的理山。在案例与教材表述不一致时，以教材为主。也就是说，你要明白教材中正确、规范的做法是怎样的,就行了
34、?—■“铁楝老师你好，请问案例70页的一句话“评估价值中，不包含'相当于缴纳的土地使用权出让金'的价值”是理解为评估的是划拨土地使用权价值吗？如果是那我们估价人员一定要知道出让金的具体取得金额吗？如何确定具体该扣除的出让金额？
答：你是不是用的旧教材？我在新教材70页没找到你说的这句话，所以没及时叵I复，请原谅。不过，我还是可以Pl 复你：是不是划拨土地使用权不是根据这句话来分析得出的，而是看估价对象的土地使用证得到的，先后次序不能混淆。土地出让金的具体数额是根据国土部门颁布的出让金记取的有关文件规定的。文件上针对不同容积率等因素还要进行修正的，山于教材上未作说明，所以考试不会让你具体计算出让金数额。实际工作中，对出让金的计算也是土地管理部门的事情，不会委托房地产评估机构计算。如果你对这个感兴趣，可以找找这方面的文件看看。
大铁桶老师，对不起，是我把68页错写成了70页了还错怪了您。
不过对于划拨用地的评估我始终还是很迷惑。
假如我用基准地价修正法求一划拨用地价格，而基准地价的价格内涵是出让土地的价格，这不就需要确定扣除具体出让金才能得出划拨土地价格吗？我如何才能求得最终的划拨土地价格呢？？？
答：对阿，的确如此。土地出让金的具体数额是根据国土部门颁布的出让金记取的有关文件规定的。文件上针对不同容积率等因素还要进行修正的，实际工作中，对出让金的计算也是土地管理部门的事情，不会委托房地产评估机构计算。如果你对这个感兴趣，可以找找这方面的文件看看
35、请教铁锤老师：〈1>按规范要求估价师声明中应该列出实地勘查人员的姓名，但所见评估报告中很少有列出勘查人员姓名的，是否算错误？〈2〉报告中出现的错别字算错误吗？〈3〉规范中要求的“签名、盖章”指“签名或盖章”还是“签名和盖章”？<4）拆迁评估中的建筑物用途在实际操作中，若其不符合“合法原则”但却是“拆迁当事人的协调意见”是不应该以协调意见的结果来评估呢？〈5〉新案例书208页酒店一层已出租或承包为何还要采用修正后的市场租金？
〈6〉案例书109页拆迁补偿估价价格内涵强调了不包含自行装修装饰的补偿，而书中221页安全3-7的分析2的说法是否矛盾？
答：（1）?（3）都是明显的小错误。这样简单的“指错题”今后很难见到了。
（4）可以按协调意见定待拆迁房屋的用途,这在教材107页上有。
（5）在《理论与方法》210页有说明“除了有租约限制外，一般都采用客观收益。”
你提的这个问题很多考生都有困惑，就是到底什么情况叫有租约限制？我仔细看了一下教材，区别应当在于：如果指明了签订了具体租赁合同，有具体租金标准和租赁期限，那就说明有租约限制。在租赁期限内，按租约租金计算；期限外，按市场客观租金。如果说是租约租金明显低于市场租金，又没上述说明，就采用客观租金。当然，这只是应付考试的权宜之计。不科学，但很有用！
（6）拆迁评估并不是完全排斥室内装修。规定上说，委托人可以和评估机构另行约定评估装修。所以，并不矛盾。
36、铁锤老师：书上写运用收益法时，求取净收益可用租赁收入或营业收入，运用营业收入时应扣除经营者的经营利润
（如旅馆、娱乐中心等），但“案例”中的许多案例，如宾馆、酒店等，采用的是营业收入，但并未扣除经营利润，请问，这算不算错误呢？（如：64页案例2-4）具体何种情况才扣除经营利润呢？
答：收益法运用营业收入时应扣除经营者的经营利润。
37、清教大铁锤：计算土地价格时,用估价时点时的社会平均价格进行年限修.正后,还需要计算开发期的利息吗？答：清你说清楚采用的什么评估方法，或者在书上什么地方有疑问
38、清教老师:案例书226页的结果确定直接取用了成本法的结果，不符合理论方法中”运用两种方法其权重不宜大于0.7,小于0.3”是不是一个错误？
答：是一个错误。可以描述为“评估结论只采用了成本法计算的结果，但未说明理山。”
39、请问:05年案例的最后一个规范案例273页,A座为智能型写字间而B座为半智能型写字间，但在288页估价对象写字楼部分价格计算中选用同一价格.这样做可以吗？再比较法中缺权益状况调整算不算一处错误？3.实物状况修正中估价对象为在建工程，而实例为已建成并成交状况能比较吗？
答：（1）A座为智能型写字间而B座为半智能型写字间，按理应当有区别。但估价人员可能是认为2者差别不大，就笼统按平均价一并计算了。（这山比较法中的比准实例也没体现智能与半智能的区别就可以看出来）
（2）比较法中缺权益状况调整是错误，3个比较实例均未说明其土地使用权的情况；
（3）实物状况修正中估价对象虽然在估价时点为在建工程，但比较得出的是它在2006.5.31竣工后的未来预期楼价（后面再折现到估价时点）。所以，己经不是在建工程了，当然可以比较。
40、大铁锤老师，偶有儿个问题，希望能帮忙解答一下或者作为讲课时的参考，谢谢。关于问答题应该怎样复习应考（不知道该如何复习），解答的思路、方式、技巧和要点如何分类归并。指错题今年跟去年相比会有变化吗，以前是二
十多处错误只要找够13处就可以了，去年就13处全让你找出来，这样难度大了很多，今年会不会还象去年那样？答：你好！你问的这几个问题都很好。问答题部分如果说2003年的试题还有点规律可-寻的话，那么2004年的考题就完全变成实例问答了，和今年高考语文试卷一样，都是给出一个实例让考生分析。我看了一下，并做了记录分析，发现涉及的知识点都能在案例分析教材上找到。那为什么考生还不得要领呢？是心里紧张还是缺乏实践经验？这是我现在考虑的问题。也是讲课时需要解决的问题。指错题的难度我估计今年应当和去年差不多。但是，因为已经有去年的样板，应当就不会再给人以陌生恐惧感了。无形的恐惧才是最恐怖的，去年很多考生没见过那么隐藏的错误，才一下蒙了。而今年有了前车之鉴，应当能分析经验，摸清套路了。我觉得应当加强对考生的评估实践经验（也就是教材中的一些特别情况处理说明）培养，教会他们处理实际评估工作的能力，这也正是考试目的所在。
41、我对市场比较法中：“单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%”这句话的意思不甚明了，不知怎么个修正法？
答：你所提的问题来自《房地产估价规范》“5.2.9交易情况、交易II期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或归分析法。铮项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%o ” 比方说，你选取的一个比准实例单价为1000元/平方米，如果在交易日期修正中，修正后为799元/平方米，或者1201 元/平方米，都叫做单项修正超过20%幅度。如果通过情况修正、日期修正、状况修正后修正结论为699元/平方米或者1301元/平方米，都叫做综合调整超过了30%。其实，上述规定是避免你选择不当的比较案例，一般正常的比较案例在正常情况下，是不可能修正那么大幅度的。
42、《理论与方法》P213页，关于收益期限的确定，其中当建筑物经济寿命早于土地使用年限结束时，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济收命结束之后的剩余年限上地使用权在估价时点时的价值，如何求剩余年限土地使用权在估价时点时的价值？
答：就是先按剩余年限计算出土地使用权价值，然后再折现到估价时点。
43、铁锤老师:您的新形象挺酷的!网上的许多问题都是对指错题的应对，较少见到改错题的应对，想请教一下您:对改错题有没什么较好的针对性应对策略?听说改错题指对的错误如果改错了，不会倒扣分是吗?而我去年就是在改错时，怕改错，所以明知有错的地方也不敢改，真亏.有什么技巧吗？
答：其实我觉得最容易得分的就是改错题！你想啊，总共只有一个案例，而且总共只有不超过4个错误。就是用筛子筛也能筛出来了。而且，错误的地方一般都很明显，改起来也很有把握，无非就是按正确的计算出结论来。如果实在拿不准，宁愿少做一问，也别乱答，因为如果答错2个就没分了。
44、铁锤兄，教材的案例2-4,技术报告的收益法求取净收益部分，我觉得餐饮及康乐中心等还应扣除正常的行业利润，才能将此部分收益归属于房地产产生的收益。不知是否正确。请解答。谢谢。
答：对。如果不是按租赁收入计算的，而是按营业收入计算的，就应当扣除经营利润。
45、实际上是去年试题的改错题，用成本法计算土地价格时，以1600做为基础计算并进行了年限修正，原题表述为: 估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时的资料与参数，该区域同类住宅用地招标拍卖的平均价格1600元/M2。在这种情况下，还应该计算开发期的利息吗？我的个人理解是1600元为估价时点的价格，如再计算一年的利息的话，那就变成估价时点后一年的价格了。如说1600只是出让价格，而不是重新取得价格的话，算法又不同了，还得计算开发费用、利润、利息等等，所以在此情况下，土地取得价格只应该还计算取得费用，再计算利息就是重复计算了。不知道这样理解是否正确？对此有网友说：peacebar还没有分清T?.地重新取得成本”与”土地取得成本”的区别,1600 7L/M2为土地取得成本应计利息、利润等，换算为土地重新取得成本，而后才可以与建筑物重置价格相加。不知道怎样才算正确？
答：我觉得你把一个简单的问题搞复杂了。成本法类似的例题很多，土地取得费是按全部开发期计息的。这点亳无疑问。而你把假设开发法中的静态、动态分析法和估价时点、现金流等混为一谈，想得太多，太混乱了。
46、那为什么我又觉得去年最难的就是改错题?是不是真的指错正确而改JE的不正确不会倒扣分，而只是把正确的地方误指为错处才会倒扣分?改错题是不是更注重理论方法的公式运用呢？
答：不仅改错题是注重理论方法的公式运用，整个案例分析都是理论方法的运用。
48、天哪,铁老师:您是不是在避我的一个问题:改错题指对而改错会不会倒扣分?再次渚教.
试卷上是这样写的：“指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容该错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。）”
答：其实本是个很简单的问题。不超过4个错误，也就是说每个错误2.5分左右。你指对了，可能得到2.5分中的1 分，但改错了，除了剩余的1.5分得不到之外，还要倒扣2.5分。实际得分“一1.5分”。所以，没把握就别乱答。
49、认为收益法中保险费的计算基础是房产现值。在房地产保险估价中房地产投保时的保险价值，可按该房地产投保时的实际价值确定（P96面），教材83页的第九条我认为是错的。
答：按房产现值作为保险费计算基数。
50、大铁锤你好：案例2-3第53页有-这样一段话：土地使用权价格是通过市场比较法测算得出，即其价格为市场实现价值，故上述测算过程中未计算土地使用权价格的管理费、投资利息、开发利润。我想，这句话是不是有点问题。首先，不论土地使用权价格是怎样测算的，只要该地是评估基准日的熟地价格，它就包括了土地开发期的管理费、利息、利润，不知这样理解可对？而旦，该题计算建筑物开发成本的第4小条：计算投资利息时没有计算土地的利息，土地开发期的利息可以不计，但房屋建设期持有土地的利息是否应该计入？另外，该题（54页）计算房地产（完全产权）积算价格时没有计算建筑物的折旧，但卜?面计算租赁价格时引用的1982.54万元可是剩余47.5年的价格，请问该处是不是一处错？
答：需要说明的是：《理论与方法》中的规定、公式才是标准的。
《案例分析》中绝大部分是根据各地评估公司的实际评估报告刊登的，所以，很多和《理论方法》教材中的说法不一样，甚至有错误。案例也没指出每个报告的所有错误。因此，考生才会觉得2本教材存在矛盾的地方。类似地方还有很多，记
住以理论方法为准就行了。
51、一句话重来重去我都不好意思了，其实我的意思是说某一点的错误如果指出来了，而且指的正确，而在改正的时候改的不正确会不会倒扣分？因为我好象在网上某个地方看到这种情况不会倒扣分，想证实一下.铁老师:这种情况会扣分吗？从题上看不出这一点的.
答：我觉得我在前面已经回复得非常清楚了。再说一遍：不得分，而且还倒扣分。
52、大铁棣老师，很多改错题把估价方法中没有写出方法定义做为一处错误，但是我看到《案例》的写作示例中也没有把方法定义写出来啊，那不写出方法定义到底算不算一处错误呢？
答:算
53、大铁锤你好，我不是很懂如何解这条题：
二）一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年期为25. 5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式
答：评估思路和教材《房地产估价理论与方法》第88页上因为容积率或土地用途改变而补地价的思路一样，都是变化前后的地价之差，作为补地价。对本题来说，就是40年期的地价和25.5年剩余年限地价之差。
54、大铁锤老师，我想清教的是，拿2004考试题来说，在指错题中，我如果指出了年有效毛收入错，但是没有指出具体哪一点写错了，不知道这样能不能得分呢？
答：这要看阅卷老师的心情了，因为主观题是山阅卷老师对照标准答案给分的。你这种模棱两可的回答，可给分也可不给分。我觉得你应当回答仔细，而不要投机取巧。
55、05年案例书18页”v规范〉规定,土地取得费用包括三部分:一是征地和房屋拆迁安置补偿费;二是土地使用出让金或地价款;三是有关土地取得的手续费和税金.”但在290页成本法求取得土地的费用中是"根据估价对象所占用土地的性质,此项费用包括土地出让金、拆迁安智补偿费和城市基础设施配奁费.”铁锤老师是不是此例中缺少了有关土地取得的手续费和税金一项费用？
答：是缺了土地取得的手续费和税金
56、2）.278页”估价对象于2000年8月开工建设,2003年10月建至目前状态停工至今〃估价时点为2004年月10月29 I I.289页为什么说”求取估价对象的积算价格，山于估价对象为在建工程不考虑折I日，最终确定估价对象的价格.”而不考虑停工1年的物质损耗及功能性折IU对价值的影响？谢谢
答：是否应当考虑物质损耗及功能性折旧对价值的影响应当看什么呢？看估计报告中的市场情况分析！根据报告中的分析，改地区市场状况一直稳中有升，而旦估计对象停工时间也并不长，所以可以忽略不及。当然，如果能在报告中将为什么不考虑这些影响的原因说明一下就更理想了。
57、某网友在短消息中提问，我觉得有点代表性，就转贴到这里，大家一起看看:
在05年v理论与方法〉书中加了一段:〃此外,从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价,成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格.因此，当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时, 说明房地产市场不景气.反过来，如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明房地产市场存在着泡沫我感觉上与书中”对同一估价利象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有相近性.”一句有一点矛盾.或能说明某种估价方法在某种特殊情况下的不适应性吗？胜感疑惑.请版主能否简单说说你的看法谢谢
大铁锤FI复如下：采用各种估价方法评估等到的结论肯定不会是完全相同，有的高一点，有的低一点，正因为如此，才会存在将不同方法得出的估价结论通过简单算术平均（或加权平均）最终得出结论。当然，高或者低都是相对的，正常情况下，不同评估方法得出的结论相差并不大。但是，在房地产存在泡沫或者市场严重不景气这2种极端情况下, 就会出现价格
围绕价值大幅波动的情况。而且，偏离的幅度还很大。前不久炒房热，普通住宅炒到天价，折算一下，发现如果用于出租，50年都无法收回成本！这样，市场法得出的结果将远大于收益法的。所以，价格围绕价值波动是正常的，静止才是相对的。2种说法不矛盾。
58、大铁锤老师：
1. a.《规范》6.4.4_2用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
b.按我的理解是在计算土地成本时就不包括土地使用权出让金。
C.但在《案例》P86是先算土地使用权出让金，到P90再减去土地使用权出让金。
d.究竟是哪种算法对？
2. 在《案例》P89,为什么折IU时连土地成本算？89147.08x90%= 80232.4万元
答：（1）成本法计算时，没将出让金记入和先按出让地计算再扣除出让金不就是一回事吗？案例分析教材第4页就详细地说明了这一点。
（2）这个问题我前面已经作了解答，你看看我前面的Pl复就知道了。
59、计算开发利润时，投资利息不在计算基数之内。p88发展商投资利润13531.86*22.5%=3046.92,是否为一错误？答：是错误，案例中本就有不少错误
60、大铁锤老师，案例51页年维修费的计算，耐用年限按60年计算，而土地出让年限为50年，是否应该按50年计算还是按建筑物的耐用年限计算啊？
答：案例中有不少错误，考生们也问了不少这方面的问题。有些错误案例书中没有全部指出来，所以才会出现考生胡涂的情况。总之，如果案例教材和《房地产估价理论与方法》不一致的，以《房地产估价理论与方法》上的说法为准。
61、大铁棣老师，很多改错题把估价方法中没有写出方法定义做为-?处错误，但是我看到《案例》的写作示例中也没有把方法定义写出来啊，那不写出方法定义到底算不算- ?处错误呢？如果算是-处错误，那写作示例里面也有错误了？那我们到底以什么为标准呢？？？
答：案例教材中本就有不少错误（包括最后的范例），只能以《房地产估价理论与方法》教材为准。
62、v v 案例〉＞P208:a.820* 100/105* 90/100* 100/122* 75/100= 432 中的75/100 是否有不正确的可能？案例中并未给出具体实物状况比较的内容，你如何能判断它不正确呢？
答：估计你是觉得它的修正幅度过大吧？超过20%了吧，这样说来，也的确不妥
63、大铁锤老师，请问“土地使用费”是否在运营费用中扣除？答：教材上有啊，应当扣除。
64、铁锤老师。有一道题很是疑惑/案例202页运营费用为何扣除利息。这跟理论方法上说的有矛盾呀。另外这个房产已说明是出租。为何还扣除利润。靖老师百忙中解答一下。谢谢
答：你说得对。案例中的错误书上并没有全指出来。
65、估价理论教材中收益法里的公式的确太多，对于单考案例一?科的，俺觉得“净收益按一定数额递增、按一?定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减”及净收益每年不变公式中“用于不同期限价格之间的换算”这几个公式可以作为了解的内容，而其它要熟练掌握!不知铁锤兄是否苟同俺的拙见！
答：你这样投机取巧，万一出了要用到这些公式的考题，你怎么办？
66、也许这个问题很没品，但我还真不会的，因为我没弄过，（1 + 7%）的0.76次方怎么算啊？铁锤大大能不能说说？这问题对我很重要，很多地方有这东西，可我真不懂！！！！！！！！！
答：既然你觉得问的这个问题很没品，那我也网答你个没品但很使用的方法：就是用带函数的计算器按!具体怎么按，你就看看计算器的说明书吧。考试时就是这么做的。
67、您好！谢谢您在网上回答大家的问题！我已经把《案例与分析》这本书看了一遍，上面有许多地方我都不明白，麻烦您在百忙中给予回I答!谢谢！
1、41页招租修正值是什么意思？
2、116页地上物补偿价计算结果表和房屋拆迁补偿价格结果表的数字是怎么来的？
3、221页表最后重置价格为148499.44元，是怎么算的？
答：1.招租修正值是说在招租期间租金存在损失，应当修正。
2. 是计算得出的，而且是按当地规定计算的，俗称上政策，教材117页也说明了这种评估方法不适用于其他地区。
3. 是考虑35%人工和3%管理费后的结果
68、。《案例》该怎样复习，可以给点意见吗？以前的老师很强调《理论与方法》你同意吗？
答：《案例分析》其实就是v理论方法〉的实际运用！你说2者是不是有紧密联系？不同的是,《案例分析》教材将各种评估目的下的处理方式（包括各种对象的特点）都单列，这样更利于考生系统地了解评估实践中遇到的问题。要掌握《案例分析》，首先要学懂《理论方法》里面的基本估价方法和计算。然后，才谈得上运用。并学会处理各种实际情况，包括一些参数选取需要注意的事项。这些教材上都有，不用我细说了。
69、铁锤老师，请问一下，我在看关于评估停车庠的收益时，为什么在测算运营费用时，书上扣除了所得税，《估价理论与方法》上不是明确地规定，贷款还本付息额、改扩建费用及所得税不用包含在运营费用里吗？而且还有些案例还扣除了什么流转税，请问什么样的情况下应扣流转税，及流转税包含哪些部分？
答：所得税不应当扣除。（案例教材中有很多错误，我在前面帖子已经说明了这点）。
流转税的内容在基本制度和政策里，你去找一下就知道了。
70、请教铁老师：市场法中对可比实例有这样一个要求：可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，假如三个可比实例的土地使用权均为出让，与估价对象相同，但土地剩余年限不同（可比实例的价格为房地价格），这时该如何调整？是否将土地价格单列出来，然后再进行年限修正？案例中的例题均未提及可比实例（房地）的土地剩余年限，请问这是否算错误？
答：权益状况修正就是要修正土地使用年限的差异。
71、我有几个问题请教：
I ,用土地和建筑物分离的方法评估房地产价值，土地采用基准地价修正法，建筑物用患置成本法.在求取建筑物重置价格时，管理费，利息，利润，销售税费的计算基数是否包含土地价格？
2, 致委托方函中是否要写明估价报告有效期，不写，算不算错？另，估价报告有效期写成”1年”，未写明自完成估价报告之日起1年有效，算错吗？
答：1.销售税费的计算基数是售价而不是土地价格，这是在很多案例中都指出的错误。至于其他的，按教材上说明的计算基数去做就行了。
2. 谁说报告有效期是写在致委托方函中？“自完成估价报告之日起1年有效”这句话不能省。
72、请问，城镇土地使用税与土地使用费是一个概念吗？
答：税和费是完全不同的2个概念
73、大铁锤你好：网上去年案例考题指错题的答案：应以建筑物的现值为基数计算保险费，而您前几天【可复的帖子讲应以房产原值为基数，如果2005年再出现有关保险费的题目，我们考生应如何应答？
答：我已经订正过来了（见我的回复帖子）。按现值
74、清教铁锤老师:v1＞案例P208页中倒数5\6\7行75/100等三个修正系数是指实物状况修正吗?它除了单项修正超过20%外，是不是应该与区位状况一同表述为房地产状况修正，而系数是不是也应该表达为100/a而不是a/100,不仅仅是实物状况修正，还包括有租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况修正。
答：这个是对租金的市场比较，而不是价格的比较，（当然，具体为什么要修正这么大幅度，案例应当说明）至于系数用100/a还是a/100倒是无关紧要，因为这个只和参照物有关，只要参照物和修正方向对了，结论就正确。当然，这里采用100/a或者是a/100时，a的数值就不会一样了。
75、请教铁锤老师:v4＞案例考试的指错题中实际存在的错误而标准答案中没有的是不是写出了也不得分？我不是为了翻IU帐只是为了澄清心中的疑惑和一些答题的规则.
答：不会存在你说的这种情况。只要是存在的错误，答案不就会有。那怕是以前没有，在阅卷中发现了，也会补充进去。只要指出的错误与答案中列举的一样，就得分。
76、铁锤老师。销住税费基数是佐价，这个住价包含土地的吗，还是单纯的建筑物？答：你说房地产转让时是纯建筑物转让还是连同其占有的土地使用权一并转让？
77、案例教材，抵押价值评估中的**饭店评估，运用收益法评估时，客房、餐饮、娱乐、车库等计算出总的净收益，再选择统一的报酬率，计算出收益价格，选择统一的报酬率是否合适、恰当？此案例中这算不算一个错误？
一这个问题我也一直没搞明白，不知道到底算不算错误，因为有资料上说，用途不同，所采用的报酬率应不同！答:这个I'可题的确容易让人产生混淆。乍一看，案例和教材上的说法还有矛盾之处。其实，2者还是可以区分开来的。一般说来，如果是商住楼评估，商业、住宅明显属于不同用途，所以报酬率也不应当一样。而对于一栋楼中（或几栋相连、配套的房地产房）,位于不同楼层的餐饮、旅馆等相近似用途的商业房地产，可以综合合并计算一个统一的报酬率，不必再细分。
78、请问铁老师：“理论与方法”128页将楼层与朝向归在区位状况调整，“案例”193页将其归在实物状况调整，请问应在哪里调整？
答:案例教材有些是沿用去年的教材，所以有些地方和理论方法不一致，这种情况下，以理论方法说明的为准。因为区位状况调整主要是针对位置等因素。
79、清教铁老师：我对2004年案例改错题的答案有点疑问，.…按照考试的答案:该“重置价格”应等同于“建安工程费”，但二者根本就不是一个概念，对此感到非常疑惑，请铁老师指点迷津，
答：该“重置价格”应等同于“建安工程费”，是考题不够严谨的地方，实际上，重置价格的内涵一直都有争议。这个地方只能按此理解，即：这里的“重置价格”实际指的是“建安工程费“。
80、你好，我有几个问题请你叵I答一下，谢谢！
1, 房产税的计税基础是原值扣除30%的余值，请问原值是何含义，如何计算？
2, 公共流通比是何含义?如一写字楼总建筑面积为X平方米，每年租金为丫元/平方米,则年毛租金收入为XY元, 对否？3, 致委托方函和估价技术报告中估价结果是否都要大写？
答：1,原值是沿用会计上的说法，其实就是原始入帐价值，可以按重置价理解。
2, 写字楼总建筑面积为X平方米，每年租金为丫元/平方米，则年毛租金收入为XY元，对否？----------- 不对，还应当考虑空置率等因素的影响。
3, 致委托方函和估价技术报告中估价结果要大写。
81、收益法还有假设开发法有很多象管理费。维修费，保险。。取某个值的百分比。需要说明理山吗，有的案例没说明理山。也不算错误。可去年的题算错误。。不知遇到此类问题，到底算不算错误/请老师讲解一下，十分感谢
答：因为保险费的计算基数都错了，所以其费率的取值理山当然不充分。
82、1).”土地使用费"和”土地摊提费”有何区别?
2).案例书中最后一个案例290页成本法公式中是不是缺开发建设过程中的税费和公共配套设施建设费？
答:(1) 土地使用费教材上有定义，土地摊提费相当于建筑物的折旧费一样，是土地投资的逐年回收额。
(2)都有啊
83、在指错题中：“价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。”没有其它详细说明是否算正确？“估价方法：根据估价的目的、状况、性质，采用**?、"*估价方法。”没有对采用的估价方法做说明，是否算正确？
答：不对，回答要有针对性，笼统的回答看似很聪明，其实亳无作用。
84、在指错题中，哪些错误可以合并，哪些错误可以分开列出？请指教，谢谢
答：主要还是看是否冶?联系，联系的紧帝度。一般说来，明显位于不同的地方的错误当然要分开说。
85、请教书106页“原集体土地上农民宅基地上的房屋,拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。”是不是实务操作中按成本法，只评估房屋部分的价值呢。
答：见书105页，“房屋拆迁估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准”。补偿的是地上附属物，即建筑物等。
86、指错题的题H是要指出估价结果报告和估价技术报告的错误，那么别的部分的错误要指么？去年有个错误是缺少附件，但不是结果报告和技术报告中的错误，需要指出么？
答：是指出一个完整的评估报告中的错误，而不是某部分的错误。
87、大铁锤你好，今年《房地产估价案例分析》中对估价报告中的格式与去年的书没有变化，但《估价理论与方法》中其报告格式与《房地产估价案例分析》中对估价报告中的格式不同，多了3-5项，我们考试时应以哪个为标准？？答：这样的结构性漏项错误是不会出的，因为出题人不会自找麻烦，还有审题委员会在复核
88、请问教材中P27,容积率2.04,采用线性内插法，确定容积率修正系数K3=1.03,这个1.03怎么得出来的？答：和内插法计算财务内部收益率的方式一样
89、某房地产公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对改土地的最高竞买家进行评估，所得出的
评估价值是：A：交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价
请问估价师预测的是此房地产公司的投资价值呢？还是市场上公开的价值？采用的参数应该是社:会上的客观合理价值还是采用房地产公司给出的参数来计算？怎样理解呢?
答：投资价值，采用房地产公司给出的参数来计算。原因见教材投资价值一节。
90、我有几个问题请教:
1, 用土地和建筑物分离的方法评估房地产价值，土地采用基准地价修正法，建筑物用重置成本法.在求取建筑物重置价格时，管理费,利息，利润，销售税费的计算基数是否包含土地价格？你能不能说明白点呀
答：你的意思我很清楚，就是认为重骂价的概念中已经包含地价等费用，不应再重复计算的问题。实际上，重骂价的概念在不同地方内涵不一样（至少H前是这样），在有些地方仅指建安造价。比如现在和去年考试改错题。如果你理解为一个概念就永远也想不通。
91、我理解：集体土地上的房屋拆迁应当包括土地的补偿和房屋的补偿，集体的土地应当按照，政策来补偿，房屋可以按照公开市场价值来评估，不知理解是否正确？集体土地上的房屋补偿好像是宅基地上的补偿，那么超出宅基地面积的应当如何算补偿？非宅基地上的房屋补偿应当如何确定，房屋拆迁补偿实际上是应该理解为房地产补偿对吗？答：集体土地叫征用，城市房屋叫拆迁补偿。房屋拆迁补偿理解为房地产补偿也对，因为补偿范围是房地合一的市场公开价值。集体土地主要是对土地的征用补偿，也包括地上建筑物和构筑物等附属设施。
92、请问出租的房地产一定要按照租金收入的12%来记取吗？不可以按原值折减后余额1.2%来计算吗？答:出租的房地产一定要按照租金收入的12%来计算，这是税法的规定。不是你随意可以选择的。
93、请问大铁锤:64页案例6-4该案例运用收益法时：
1、是否应该扣除经营者的经营利润；
2、计算房产税时以房产原值的70%为基数，原本无错，但具体计算时却以建安造价6100乘以面积，这是房产原值吗？房产原值应为何概念？
3、保险费以房产价值为基数，具体计算与计算房产税一样，不是应以房产（建筑物）现值为基数吗？
4、扣除土地使用费，该土地使用费是否是土地使用税？
答：我的教材授课后就接给别人了，所以仅凭忆复你：案例分析教材中有不少错误没指出来。房产原值是指房产原始入帐价值。保险费是以现值为基数，土地使用费不是土地使用税
94、师兄的部分内容，我不同意，具体如下:在第347楼的回帖中，说了”2.谁说报告有效期是写在致委托方函中?”其实今年的教材里已经规定了应该在委托人的函里要说明的主要事项之一.估价报告里也必须的有报告的有效时限.特提出不同意见，靖大铁锤师兄参考!!我声明的是:王老师的帖子很有针对性，我颇受教益!认真的学习他发的内容，应该是对大家备考特别有参考价值!!也请大铁锤师兄能够把你的这些内容系统的整理出来，那将是功德无量的好事情！
答：我授课后教材已经借给别人。所以现在无从查对你所说。但是，有一点可以肯定，即使教材中真说了应该在委托人的函里要说明报告有效期，你没这样做，也不算错。为什么呢？因为房地产估价规范没这样要求，你没在这里说明是符合评估规范的。当然，考试时出题老师也会避免出那些和评估规范冲突的题目。
95、1.对于自营的有收益的房地产求净收益，应当扣除同时期同类房地产的一般营业利润，教材选用的例子中没有扣除是错误的。
2. 求售收益时，土地使用税属于税收，应当扣除：而使用费是土地摊提费，不能扣除
3. 对于出租类的房地产，应当按租金收入的12%来计算，不能按房产原值作为基数来计算
4. 计算房产税时，基数按照建筑物的建安造价来计算是不妥当的，在采用重置成本时还应考虑折I日。
答:1、3对。
2 土地摊提费不是土地使用费，2个不同的概念；
3计算房产税时，基数按房产原值扣除10?30%后的余额计算96、我有一点不明白：如果是划拨土地上的非出租的建筑物，在求取房产税是是否应当扣除土地出让金？我个人认为不应当扣除土地出让金，不知理解正确否，靖王老师指点迷津？
答：不用
97、v1>假如今年案例指错中存在这样一个问题:一个资质为暂定级的估价机构做的一?份在建工程的抵押贷款评估，算不算一个错误?假设其估价时点为2004年12月25日.
<2>04年案例中的年税费乘了17.5%,是不是算税基错误？
v3>出租房地产用收益法评估,”押金利息不计管理费”（我在网上看到这句话），有何依据吗?
答:1.超执业范围执业当然不行，我现在没教材，你自己对照有关规定看一下；
2. 税费的比例如果严重与实际不符，算错,如果只有一点差例,那是因为各地取费标准不一造成的，不算错:
3. 管理费有按收入计的，也有按其他作为基数的，对应的比率也不一样；
98、直接求出的比准价格好像不含销售税费。
直接求出的积算价格里面应该含有销售税费，
直接用假设开发法（销售的）求出的价格应该也含有销售税费
怎么这几个“价格”之间的内涵还不一样呢？
那么收益价格内涵？路线价法内涵呢？基准地价法内涵呢？
答：这些价格的内涵都只有一个，就是公开市场价值。
只是采用不同的评估方式意味着评估路线不同，所以，在市场法中就不存在什么单独的费用计算的累加，那应当是成本法才用的东西。不要张冠李戴。
99、1.2004的考题中指错：？争收益的内涵或者租金的构成部分没有说明清楚，为什么不算错误？
2. 它的收益法中不同用途的报酬款可以相同？
3. 在2004改错题中按照出题者的意思房屋的重置价格=建造成本？市政配在设施费也没有说明计算的基数?
答：没说明有押金情况不代表就没把租金的构成部分说明消楚；收益法中不同用途的报酬率当然是不相同的，但为简便计算，对同类的商业项目可以归类在一起，采用相同的报酬率计算。2004改错题中按照出题者的意思房屋的重置价格是等于建造成本。市政配套设施费没有说明计算的基数，但是给出计算方法也行。
100、我想知道在评估拆迁房屋补偿价值中怎样才算自行装修费用？对于高级住宅本身就装修的很高档，算自行装修吗？假如出售房子本身就没有经过装修（如内墙粉刷、地板等）如何界定自行装修？
答：房屋要满足设计要求，竣工验收后就应当有中级抹灰墙面或者888墙面等，有的带铝合金护窗，这些都是重置价本身应当包括的。对于高级住宅本身就装修的很高档，那么重置价或者市场价也就自然水涨船高，当然没必要另行计算装修。本身无装修的，当然更不需要评估装修。
101、1.案例教材中P129页，估价时点为过去，它在求取年租金时按照当前的资料分析应该错了吧？
2. P85-90页，在求取旧建筑物的时候他采用成本法公式是适用于新建房地产的公式（理论书P151）合适吗？
3. p86±地取得费中含有基础设施费和配套设施费对吗？
4. P51页，对于房产原值是指竣工时的房地产价值吗？
5. P246在求取净收益时题H中没有说明是否有租约？算错误吗？
6. P226页附件中，是否还应包括房屋的产权状况，估价机构和估价人员的资料？
答：先说明一下，我的案例分析教材已经借给他人了，所以，我只能就你的问题回复。
1估价时点为过去，它在求取年租金时按照当前的资料分析也行，但要说明过去的租金与现在是否差别不大。
2 土地取得费中含有基础设施费和配套设施费，是不准确，因为是各地的实际报告，所以很多地方不规范，类似的例子还有很多。
3房产原值不是指竣工时的房地产价值，而是指原始取得价值
4求取净收益时题H中当然最好是要说明是否有租约，租赁期限等
5附件中的要求当然要全面，102、我的理解是:比准价、积算价是从不同的估价技术路线来求估价对象价值，其反应的均为公开客观的市场价值。
求出的结果从理论上讲价值最上是等同的，但对于每种方法求取的过程是不同的。答：对
103、大铁锤：估价案例与分析考试，问答题很是让我头疼：诺您给指导，如何才能抓住I'可答题的答题要点。
答：我觉得要回答好问答题，首先要熟悉《制度》、《理论方法》、《案例分析》教材中有关评估方面的知识，不能只看《案例》教材，甚至什么也不看。然后，自己对各种情况如果评估做个归纳：对各种评估方法的运用中的难点要点也做个归纳；再看看历届考试题。
104、紧急求援!!请问铁锤老师房地产贷款评估要不要看案例2-13?我觉得太复杂了.
答：要看一下，不过，大纲中说明是了解的内容，出题分数不会多。你先熟悉一下也好。
105、请问老师:
1、在收益法中，求取净收益时适宜于管理费、维修费、保险费的计算基数分别是什么？在案例中如何区别？
2、在假设开发法中，利用传统方法和现金流法计算开发完成时的价值时，是不是都要考虑预售和延迟销售，但案例书139页采用传统方法时对预售未考虑，对吗？（我认为是错误的）
答：1.案例教材中对此有详细的说明，当然，可能不同的案例具体取值和基数不同，这没关系
2、一般都不考虑预售和延退销售，教材上有说明啊
106、（一）可否讲一下在假设开发法中，出租房地产求取净收益扣除运昔费其中的维修费、管理费、房产税、营业税及
附加税的计算基数？
（二）若案例指错题中说明了可比实例与估价对象状况差异8%就直接得出二者的价格差异为8%,是不是个错误？（三）新案例书P51页房产税虽然写明了以房产原值作为基数但实际却取用了重置价格是不是一个错误？保险费基数未进行折I日是不是也算个错误？
（四）P291页投资利润的计算采用的是投资利润率，基数中却包含了投资利息，05年新理论方法书中没有再提投资利润率，只有成本利润率，若把这个20%看作成本利润率的话，基数中又少了销售费用。怎么理解才合适？
答：1.这些费用计算基数不是固定的，不同地区的取法不一样。按案例教材上的就行。
2若案例指错题中说明了可比实例与估价对象状况差异8%就直接得出二者的价格差异为8%,怎么可能会这样？那还叫市场比较法吗？
3、案例书中很多错误没指出来，这里就是
4、按理论方法书中的做法去做。
107、不但要扣除商业利润而且财务费用也应扣除，但案例书上没扣，是个错误吧！
答：对按经营收入计算纯收益的，应当扣除商业利润，其他的扣除项目与按租赁收入计算的情形相同。
108、市场法中楼层和朝向是区位状况因素中的内容，可很多案例中把它列为实物状况因素，算不算错误？另外在案例书中，把楼层和朝向都列为影响实物状况的因素这和理论和方法书中有矛盾，如何理解？
答：市场法中楼层和朝向放在那个因素中考虑是有前提条件的；这点在教材中有明确说明。一般来说，楼层和朝向在实物状况因素中考虑，但是在评估一栋房地产中的某一套时，就应当放在区位状况因素中考虑。
109、1.商场的整体转让过程中，以前年度（两年之内）的重新装修是否考虑因转让造成的价值损失，若算该如何计算。
2.己办理按揭贷款的房屋，在按揭贷款未还清前欲转让，他的估价路线是否为先计算完全的产权价格，然后确定在转让日以后需向银行支付本息在转让之日的现值，二者差额结合估价人员的经验确定转让价格。
另：04年考题中管理费、保险费计算无依据，正常如何才算有依据。请铁锤老师帮助解答！
答：1.对转让的装修部分是否纳入评估范围，要看委托方是杏在委托书中约定:而不是想当然：即使要评估，也是评估装修后的现值，即重置价扣除折I日；
2.已办理按揭贷款的房屋,在按揭贷款未还消前欲转让，这首先要考虑合法问题，因为很多地方禁止按揭房的再转让。如果合法，那么你的思路是正确的。
3.04年考题中管理费、保险费计算的依据在案例教材中有的案例上写清楚了，你可以看一下。
110、一、租约内外租金水平差异不大，合并计算，若有一定差导，应分别租约内外计算”。一照此办理。
二、因为一个房地产评估项目需要的估价人员并不很多，所以封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要估价师并不矛盾。
三、案例248页，“估价对象土地使用权始于2000年6月16日，估价时点为2004年1月16 I I,应将土地的价
格进行日期修正到估价时点，同时如果比较案例土地的取得不是在估价时点，也同样需要进行日期修正。”为什么要对估价对象修正，应该只修正比较实例才对啊？
答：应该说指的是土地剩余年限的修正。如果你明白我国土地使用权的特性就应当明白不同日期的土地使用权价格是不同的
111、此处说“如将正确的内容改错，则每改销一处倒扣 2.5分”并没说将错误的内容改错倒扣分呀？我的理解是如果指错指对了，但是同一个错误改错了应该是不扣分吧？？？就是说只要指对错误了，不管改没改对都可以得一分，不知道我的理解对不对呀？请高人指教.????.
答：你这样在文字上纠缠没必要。我简单点谈这个问题。
其实很简单一个事情：你指对了，可能得1分，改错了，可能扣2.5分，那么实际得分就是2者的差，即实际上是倒扣了1.5分。
112、在案例改错中，假设开发法中传统方法在计算利息时用单利计算算不算错误，案例书中也有按单利计算的例子，算不算错误？
答：按《理论与方法》教材中规定的办
113、王老师，你在前面的帖子中讲到：估价技术报告中估价结果的确定应当写大小写，还有总结和单价？但我翻了一下估价规范，要求写出估价结果,没有明确要大小写很疑惑？一占价结果就是用大小写，还下总结和单价要表示的阿，2者不矛盾阿。
估价规范中对价值标准没有要求要讲明理山，只是说要写出估价的价值标准或价值内涵，请向一定要写理山吗，如何写这样的理山，举例说明一下好吗？谢谢！
答：写出估价的价值标准或价值内涵就是让你说明理山，然后说明其内涵，并不矛盾。我觉得大家应当要求自己做得尽量全面些，而不是能省就省。
114、2004年的考题中房产税就是以包含押金利息在内的租赁收入为基数的，而且并未说明该处是错误，是不是2004 年案例的答案有问题？
答：网上2004年案例的答案仅作参考，协会并未公布标准答案。
115、请教铁锤老师一个问题:租期内的租金如果高于市场租金，其高出部分在市场法中如何体现？
答：你这样的问题是不是提得有些混乱？
租期内的租金如果高于市场租金，这种情况一般都出现在收益法中，怎么用到了市场法？如果你指的是市场法中的比较案例的话，那只要在交易情况修正中修正即可。因为，之所以高出市场正常租金标准，一定有它的原因。
116、诺教王老师一个问题：临时用地或临时建筑，违章建筑，危房是否可以作为房地产估价对象？有使用年限限制的出让土地在成本法估价中是否要折旧？
答：（1）当然可?以，比如说，抵押评估中，违章建筑的抵押价值为0.临时建筑则参考其剩余年限计算等等。
（2）这个所谓折旧，其实指的是土地年期的修正。所以，还是别用折旧这个词较好理解。
117、《理论》中案例格式作了大的调稿，而《案例》与《规范》中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢？
（1）在《案例与分析》书中206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗？
（2）在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的，如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要有销售税费和销售费用及开发利润吗?书上说成本法宜用于缺少市场交易的，可是还要按开发后出售为基本形式，真让人有些头疼呀？盼回复！多谢！
答：《案例》有很多是从各地实际案例中选发的，因此很不规范；《规范》目前正在修订。因此，以《理论方法》为准不失为一个好办法。你提的几个问题都是考生容易混淆的问题：
（1）是针对旅馆房地产评估的，而且一般是整体评估，所以，考虑的是客观收益，而不采用明显偏低的实际收益。我知道你一定是和某房地产单独评估时，在租赁期内应当按租赁合同规定的租金标准混淆了。
（2）这个问题和自有资金搞开发一样要计算利息（资金成本）一样。都是强调“客观”和普遍意义！一定要和“实际投入”区别开。我们评估的实际上应当是在估价时点与估价对象类似的房地产的正常市价，而不是估价对象实际投入了多少。
（完）
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价师考试备考：五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的，那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢？下面是小编整理的相关内容，一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习，课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是：着重巩固已学的知识，明确考试范围，加强记亿，并努力解决一些尚不很理解的难点，疑点。平时对很多内容知之甚解，单纯依靠复习，是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习，突出重点，加强记亿。在复习过程中要结合历年考题，分析考试容易出题的重点章节，结合老师串讲内容，由点及面，逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容，包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题，也包括本次教材新增加的内容，实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习：方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明，在教材上划线，并应说明其中关键，学员应加以概括，可摘录在纸上，以便集中内容
后记亿。 五、分类复习：方法(二) 基本实务和计算，由教师根据考纲，另出实务复习卷，或在习题集中指定若干实务题，逐题讲解解题公式及方法，特别要注意解题时如何运用已知资料问题，以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解，理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要，经验人士总结如下： (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来，可先记这是哪一章的内容，逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆，不要原文整段记背，答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点～九点是记忆的最佳时刻，此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记，而要半躺在沙发或座椅上，使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背，考前1～2天重背记难记忆的内容。
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （一）封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 （二）目录 估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 （三）致委托人函 致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 （四）估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 （五）估价假设和限制条件
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容
第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。