一、投资性房地产的定义、特征和范围
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在利润表中是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的初始计量及后续支出
三、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采取成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值模式。统一企业一般只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式计量直至处置，且假设无残值。
四、投资性房地产的转换和处置
1.转换原则
2.具体处理
（1）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益
“非投资性房地产转为公允价值模式的投资性房地产”与“成本模式转为公允价值模式”的区别
（三）投资性房地产的处置
处置要点：
1.处置的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算；
2.转换日计入其他综合收益的差额，转入“其他业务成本”科目；
3.持有过程中产生的公允价值变动损益累计额，转入“其他业务成本”科目。
1.2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固
定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（4000万元）。
借：固定资产4000
投资性房地产累计折旧200
投资性房地产减值准备100
贷：投资性房地产4000
累计折旧200
固定资产减值准备100
2.对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本计量模式。
4.2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼
出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象，该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。
（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。
（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转成本的会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。
（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）
（1）2010年12月31日：
借：投资性房地产1970
累计折旧（1970-20）/50*4=156
贷：固定资产1970 投资性房地产累计折旧156
（2）每月应计提的折旧额=（1970-20）/50/12=3.25万元
每月应确认的租金收入=240/12=20万元
1月1日预收租金：
借：银行存款240
贷：预收账款240
1月31日确认租金收入并结转相关成本：
借：预收账款20
贷：其他业务收入20
借：其他业务成本 3.25
贷：投资性房地产累计折旧 3.25
（3）2012年12月31日：
借：投资性房地产——成本2000
投资性房地产累计折旧（1970-20）/50*6=234
贷：投资性房地产1970 盈余公积26.4
利润分配——未分配利润237.6
（4）2013年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动150
贷：公允价值变动损益150
（5）2014年1月1日：
借：银行存款2100
贷：其他业务收入2100 借：其他业务成本2150
贷：投资性房地产——成本2000
——公允价值变动150 借：公允价值变动损益150
贷：其他业务成本150
5.甲公司2007年度至2012年度发生的与一栋办公楼有关的业务资料如下：
（1）2007年1月1日，甲公司与乙公司签订合同，委托乙公司为其建造一栋办公楼。
合同约定，该办公楼的总造价为5000万元，建造期为12个月，甲公司于2007年1月1日向乙公司预付20%的工程款，7月1日和12月31日分别根据工程进度与乙公司进行工程款结算。
（2）2007年1月1日，为建造该办公楼，甲公司向银行专门借款2000万元，期限为2年，合同年利率与实际年利率均为8%，每年利息于次年1月1日支付，到期一次还本。专门借款中尚未动用部分全部存入银行，年利率1%，假定甲公司每年年末计提借款利息费用；存贷款利息全年按360天计算，每月按30天计算。
（3）2007年1月1日，该办公楼的建造活动正式开始，甲公司通过银行向乙公司预付工程款1000万元；7月1日，甲公司根据完工进度与乙公司结算上半年工程款2250万元，扣除全部预付工程款后，余款以银行存款支付给乙公司。
（4）2007年12月31日，该办公楼如期完工，达到预定可使用状态并于当日投入使用，甲公司以银行存款向乙公司支付工程款2750万元。该办公楼预计使用年限为50年，预计净残值为155万元，采用年限平均法计提折旧。
（5）2010年11月，甲公司因生产经营战略调整，决定将该办公楼停止自用，改为出租以获取租金收益。2010年12月20日，甲公司与丙公司签订租赁协议，约定将该办公楼以经营租赁的方式租给丙公司，租赁期为2年，租赁开始日为2010年12月31日，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010年12月31日该办公楼的公允价值为5100万元。
（6）2011年12月31日，该办公楼公允价值为5000万元。
（7）2012年12月31日，租赁合同到期，甲公司将该办公楼以4800万元的价格售出，款项已存银行，假定不考虑相关税费。
要求：
（1）根据资料（3），编制甲公司2007年1月1日预付工程款和2007年7月1日与乙公司结算工程款的会计分录。
（2）根据资料（1）~（4），计算甲公司2007年专门借款利息应予资本化的金额，并编制相应的会计分录。
（3）根据资料（4），计算甲公司2007年12月31日该办公楼完工作为固定资产入库的金额以及2008年度应计算折扣的金额。
（4）根据资料（5），编制甲公司将该办公楼由自用转为出租的会计分录。
（5）根据资料（6），编制甲公司2011年12月31日对该办公楼进行期末计量的会计分录。
（6）根据资料（7），编制甲公司2012年12月31日售出办公楼的会计分录。
（“投资性房地产”科目要求写出二级明细科目，答案中的金额单位用万元表示）
（1）借：预付账款1000
贷：银行存款1000
借：在建工程2250
贷：预付账款1000 银行存款1250 （2）专门借款利息资本化金额=2000*8%-1000*1%/2=155万元
借：在建工程155
应收利息（或：银行存款） 5
贷：应付利息160 （3）固定资产入账金额=2250+2750+155=5155万元
2008年固定资产应计提折旧额=（5155-155）/50=100万元
（4）借：投资性房地产——成本5100
累计折旧300
贷：固定资产5155
其他综合收益245 （5）借：公允价值变动损益100
贷：投资性房地产——公允价值变动100 （6）借：银行存款4800
贷：其他业务收入4800 借：其他业务成本5000
投资性房地产——公允价值变动100
贷：投资性房地产——成本5100 借：其他综合收益245
贷：其他业务成本145 公允价值变动损益100
6.企业将原本用于静音管理的土地使用权改用资本增值，则该房地产的转换日应为自用土
地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
7.A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有关资料如下：
（1）A公司于2009年12月31日取得一栋写字楼，该写字楼的成本为1000万元，款项已支付。预计使用年限为10年。采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零；假定税法规定的折旧方法、折旧年限及净残值与会计规定相同。
A公司取得该写字楼后，将其用作办公楼，供本公司使用。
（2）2010年12月31日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B企业，租赁期开始日为2010年12月31日，采用成本模式进行后续计量，租期为3年，年租金为200万元，每年年末支付。
（3）2011年12月31日，A公司有证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，已具备采用公允价值模式计量的条件，决定将其拥有的投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2011年12月31日公允价值为1100万元。
（4）2012年12月31日该项投资性房地产的公允价值为1200万元。
（5）2013年12月31日，租赁期届满，A公司收回该项投资性房地产。为提高该房地产的租金收入，A公司决定从当日起开始对该房地产进行改扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该房地产出租给C公司。
（6）2014年6月30日，该房地产改扩建工程完工，共发生支出400万元，均以银行存款支付，即日起按照租赁合同出租给C公司。
其他资料如下：
（1）A公司每年按10%提取盈余公积；
（2）假定A公司每年均按期收到租金，不考虑营业税、所得税因素。
要求：编制该投资性房地产有关的会计分录。
（金额单位以万元表示）
（1）2009年12月31日：
借：固定资产1000
贷：银行存款1000 （2）2010年12月31日：
借：管理费用100
贷：累计折旧100 借：投资性房地产1000
累计折旧100
贷：固定资产1000 投资性房地产累计折旧100 （3）2011年12月31日
借：银行存款200
贷：其他业务收入200 借：其他业务成本100
贷：投资性房地产累计折旧100 借：投资性房地产——成本1100
投资性房地产累计折旧200
贷：投资性房地产1000 盈余公积30
利润分配——未分配利润270 （4）2012年12月31日：
借：银行存款200
贷：其他业务收入200 借：投资性房地产——公允价值变动100
贷：公允价值变动损益100 （5）2013年12月31日：
借：银行存款200
贷：其他业务收入200 借：投资性房地产——在建1200
贷：投资性房地产——成本1100
——公允价值变动100 （6）2013年12月31日~2014年6月30日：
借：投资性房地产——在建400
贷：银行存款400 借：投资性房地产——成本1600
贷：投资性房地产——在建1600 8.A公司有关房地产的相关业务资料如下：
要求：根据上述材料，逐笔分析、判断A公司所做的会计处理是否正确，如不正确，请说明理由，并做出正确的会计处理。（答案中的金额单位用万元表示）
（1）2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，将其自用的一栋办公楼出租，以赚取租金，采用成本模式进行后续计量，租赁期开始日为2009年12月31日，租期为
3年，每年收取租金360万元，租金于每年年末收取。该办公楼的原价为5400万元，采用直线法计提折旧，预计总的使用年限为30年，至转换日已使用10年，预计净残值为零，已计提折旧1780万元（含2009年12月份折旧额），已于2008年底计提减值准备420万元。税法上折旧方法、折旧年限、预计净残值与会计上一致。
A公司在2009年底所做的会计处理为：
借：投资性房地产3200
累计折旧1780
固定资产减值准备420
贷：固定资产5400
A公司2009年底所做的会计处理不正确。
理由：固定资产转化为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该固定资产在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别对应转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”科目。
正确的分录为：
借：投资性房地产5400
累计折旧1780
固定资产减值准备420
贷：固定资产5400
投资性房地产累计折旧1780
投资性房地产减值准备420
（2）2010年末，A公司对该项投资性房地产计提折旧、确认租金收入的处理如下：
①2010年计提折旧：3200/20=160万元
借：管理费用160
贷：投资性房地产累计折旧160
②2010年12月31日确定租金收入：
借：银行存款360
贷：其他业务收入360
A公司2010年底所做的计提投资性房地产折旧的处理不正确。
理由：成本模式下，投资性房地产的折旧额应计入其他业务成本。
正确的分录为：
借：其他业务成本160
贷：投资性房地产累计折旧160
确认租金收入的处理正确。
（3）2011年1月1日，该项房地产所在地的房地产交易市场已比较成熟，已满足采用公允价值模式计量的条件，A公司决定对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年1月1日公允价值为3240万元，假设A公司按净利润的10%计提盈余公积。
A公司在2011年1月1日的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本3240
投资性房地产累计折旧160
贷：投资性房地产——写字楼3200
公允价值变动损益200
A公司2011年1月1日所做的处理不正确。
理由：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，变更日投资性房地产公允价值与原账面价值的差额，应计入留存收益。
正确处理为：
借：投资性房地产——成本3240
投资性房地产累计折旧1940
投资性房地产减值准备420
贷：投资性房地产——写字楼5400
盈余公积20
利润分配——未分配利润180
（4）2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3400万元。A公司2011年底账务处理如下：
①确认公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动160
贷：公允价值变动损益160
②确认租金收入：
借：银行存款360
贷：其他业务收入360
A公司2011年12月31日所做的会计处理正确。
（5）2012年12月31日，与B公司的租赁合同到期，A公司将该房地产出售给C公司。售价为4000万元，C公司已用银行存款付清。
A公司2012年底账务处理如下：
①确认租金收入：
借：银行存款360
贷：其他业务收入360
②编制出售投资性房地产的相关会计分录：
借：银行存款4000
贷：投资性房地产——成本3240
——公允价值变动160
营业外收入600
A公司2012年12月31日确认租金收入的处理正确。出售投资性房地产的相关会计分录不正确。
理由：处置投资性房地产时，应该按实际收到的金额，计入其他业务收入，同时按投资性房地产的账面价值，确认其他业务成本，不通过营业外收支核算。
正确的处理为：
借：银行存款4000
贷：其他业务收入4000
借：其他业务成本3400
贷：投资性房地产——成本3240
——公允价值变动160
借：公允价值变动损益160
贷：其他业务成本160
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
中级会计职称《中级会计实务》第四章课后练习题及答案 第四章投资性房地产（课后作业） 一、单项选择题 1．2011 年5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已计提折旧1000 万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2011年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2011年12 月31 日，该厂房改扩建工程完工，改扩建中共发生支出500 万元（均符合投资性房地产 确认条件），上述款项均已由银行存款支付，当日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。则下列各项有关甲公司对上述事项的会计处理中，正确的是（）。 A. 借：在建工程4000 投资性房地产累计折旧1000 贷：投资性房地产5000 B. 借：投资性房地产一一在建4000 贷：投资性房地产4000 C. 借：投资性房地产一一在建500 贷：银行存款500 D. 借：投资性房地产一一成本4500 贷：投资性房地产——在建4500 答案：C 解析：甲公司上述业务相关会计处理为： 2011年5月31日： 借：投资性房地产——在建4000 投资性房地产累计折旧1000 贷：投资性房地产5000 改扩建发生的支出： 借：投资性房地产——在建500 贷：银行存款500 2011年12 月31日： 借：投资性房地产4500 贷：投资性房地产——在建4500 注：企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
本章学习目标： （一）掌握投资性房地产的特征和范围； （二）掌握投资性房地产的确认条件； （三）掌握投资性房地产初始计量的核算，会算各种方式取得投资性房地产成本； （四）掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算； （五）掌握投资性房地产后续计量的核算，包括成本模式和公允模式两种； （六）掌握投资性房地产转换的核算，会进行各种转换方法的会计处理； （七）熟悉投资性房地产处置的核算，会计算处置投资房地产影响利润总额的计算。 第四章投资性房地产 第一节投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产具有以下特征: （一）投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 （二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的 房地产和用于销售的房地产 企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单
1.简述投资性房地产的含义及范围 投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 范围：1、已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置的土地不属于投资性房地产；3、已出租的建筑物：是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。 2.什么是负债？负债有哪些特征？ 负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务 特征：1．负债是企业承担的现时义务；2．负债的清偿预期会导致经济利益流出企业；3．负债是由于企业过去的交易或事项产生的 3.简述所有者权益和负债的区别 ①权益性质不同：所有者权益是对净资产的要求权；负债是对全部资产的要求权?权利内容不同：所有者权益是有参与收益分配和经营管理等权利；负债是按期收回本金及利息?归还期限不同：所有者权益是不存在偿还日期；负债是有明确的到期偿还日期④风险大小不同：所有者权益是风险较大(投资者)；负债是风险较小(债权人) 4.应付票据与应付账款的区别是什么？ ?应付票据是企业在购入材料物资或者接受劳务时，由出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付款项给收款人或者持票人的商业汇票。应付票据不论是否带息，均应按其面值入账。?应付账款是指因购买材料、商品或接受劳务供应等而发生的应付未付的款项。物资和发票账单同时到达——应待物资验收入库后，按发票账单登记入账；物资已到,发票账单未到——一般应等到发票账单到了之后再一并处理。一般按应付金额入账。 5.债券为什么会出现溢价和折价 面值发行：债券票面利率等于市场利率时，可按面值价格发行；溢价发行：债券票面利率高于市场利率时，可按高于面值价格发行；折价发行：债券票面利率低于市场利率时，可按低于面值价格发行6.简述留存收益的构成 留存收益是指企业从历年实现的利润中提取或者形成的留存于企业内部的积累，他来源于企业生产经营活动所实现的利润。留存收益包括：?盈余公积：盈余公积是企业按照规定从净利润中提取的留存利润，其性质是对企业留存收益用途的指定；?未分配利润：未分配利润是指截止到本年度的累计未分配利润 7.简述财务报表概念及种类。 财务报告——是指对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。 种类：(1)资产负债表；(2)利润表；(3)现金流量表；(4)所有者权益(或股东权益)变动表；(5)附注 8.利润表能够提供哪些重要的信息 ?利润表——是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表。?通过利润表，可以反映企业一定会计期间利润的来源和构成情况。?通过利润表和资产负债表相关项目的比较，可以据以评价企业资本保值、增值和获利能力等情况。
一、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下： （1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。 （2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。 （3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。 甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。 要求： 根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第3题至第5题。（2009年原考试制度） 1.下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 2.甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）。 A.165.00万元 B.180.00万元 C.183.33万元 D.200.00万元 3.下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。 A.存货为9000万元 B.在建工程为5700万元 C.固定资产为6000万元 D.投资性房地产为14535万元 1.【答案】D 【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。 2.【答案】A 【解析】应计提的折旧额= 9000/50 * 11/12 = 165（万元） 3.【答案】D 【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额= 9000-165+4500-300+1500 = 14535（万元） 二、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31 目的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第13题至第14题。（2009年新考试制度）4．甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。 A．20×7年2月5日 B．20×7年2月10日 C．20×7年2月20日 D．20×7年3月1日 5．甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。 A．160万元 B.400万元 C．1 460万元 D．1 700万元
第四章投资性房地产 第一节投资性房地产概述 房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”）规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 一、投资性房地产及其特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。 就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。 3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。 【正确答案】 甲公司：不能将其确认为投资性房地产。 乙公司：将其确认为投资性房地产。 【例题?多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017年） 【答案】√ 【例题?多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。（2015年） A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 【答案】AC 【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。 【例题?判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（） （2013年） 【答案】× 【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。 第二节投资性房地产的确认和初始计量 ◇投资性房地产的确认和初始计量 ◇与投资性房地产有关的后续支出 一、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 【例题?单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。 A.企业购入的写字楼直接出租 B.企业购入的土地准备建造办公楼 C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 D.企业购入的写字楼自用2年后再出租 【答案】A 【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例题?判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年） 【答案】× 【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
练习题
一、单项选择题 1、下列各项中，属于投资性房地产的是( )。 A、按国家规定确认的闲置土地 B、企业以经营租赁方式租出的写字楼 C、企业拥有并自行经营的饭店 D、企业持有拟增值后转让的建筑物 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的范围。选项 A 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符 合投资性房地产定义；选项 C 是自用房地产；选项 D，企业持有拟增值后转让的土地使用 权属于投资性房地产，但建筑物必须是已经出租的才属于投资性房地产。 【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】 【答疑编号10770667,点击提问】 2、A 公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A 公司的投资性房地产为一栋已出 租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A 公司决定 对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为6000万元，已计 提折旧1500万元，未计提减值准备。当日该写字楼的公允价值为5500万元。A 公司按净利 润的10％计提盈余公积。不考虑所得税影响，则该事项对 A 公司资产负债表上留存收益的 影响金额为( )万元。 A、1000 B、900 C、1500 D、0 【正确答案】 A 【答案解析】 该事项对 A 公司留存收益的影响金额＝5500－(6000－1500)＝1000(万元)。 【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】 【答疑编号10770673,点击提问】
3、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换 当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过( )科目核算。 A、营业外收入 B、公允价值变动损益 C、资本公积 D、其他业务收入 【正确答案】 C 【答案解析】 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时， 借方差额计入“公允价值变动 损益”，贷方差额计入“资本公积”。 【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】 【答疑编号10770675,点击提问】 二、多项选择题 1、下列说法中正确的有( )。 A、房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入 B、因出租房地产而取得租金，企业需要交纳营业税 C、房地产企业依法取得的、用于开发，待增值后出售的土地使用权，属于投资性房地产 D、计划用于出租但尚未出租的土地使用权，在取得该土地使用权时计入投资性房地产 【正确答案】 AB 【答案解析】 选项 C，从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地 产开发企业的存货， 即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地， 也不得将其确 认为投资性房地产。选项 D，投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增 值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，所以 D 不正确。 【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】 【答疑编号10770683,点击提问】 2、下列关于投资性房地产进行初始计量的会计处理中，表述正确的有( )。 A、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照成本进行初始计量
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置 2018年初级会计职称考试备考已经开始，虽然大家都认为今年的教材相对简单，但是，报考人数也在增加，要想在数百万考生中胜出也不是容易的事，所以，大家还是不要掉以轻心。下面中公会计小编整理了初级会计实务第一章知识点，助力大家在前期扎实基础，提高自己。 第一章资产 第八节固定资产和投资性房地产 知识点48：投资性房地产的处置 难度：C 考频说明：偶尔会在考试中出现，难度低、易掌握 内容详解： 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (1)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【例1-107】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150000000 元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为140000000 元，已计提折旧10000000 元，假定不考虑税费的影响。甲公司应编制如下会计分录： (1)收取处置收入： 借：银行存款150000000 贷：其他业务收入150000000 (2)结转成本： 借：其他业务成本130000000 投资性房地产累计折旧10000000 贷：投资性房地产——写字楼140000000 (2)采用公允价值模式计量
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料 中级会计实务 第四章 投资性房地产 知识点：房地产转换的会计处理 ● 详细描述： 1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值。 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示： 【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。 甲公司的账务处理如下： 20×9年9月1日 借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000 【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存
在活跃的房地产交易市场。 甲公司的账务处理如下： 20×9年5月1日 借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000 【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 20×9年5月1日 借：投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷：开发产品 500 000 000 2.公允价值模式下的转换 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。 投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示： 【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换
第一章 资产
一、单项选择题 1、采用权益法核算长期股权投资的情况下,被投资企业发生亏损时,投资企业应当（
A、借记“投资收益”科目 B、借记“资本公积”科目 C、借记“长期股权投资”科目 D、不作处理 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考核长期股权投资权益法的核算。 长期股权投资采用权益法核算时,被投资单位发生亏损,投资企业应该 借记“投资收益”科目,贷记“长期股权投资”等科目。
） 。
2、关于投资性房地产的初始计量,下列说法中不正确的是（
） 。
A、采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,均应当按照购置成本进行初始计量 B、采用公允价值模式进行后续计量的外购投资性房地产,取得时按照公允价值进行初始计量 C、自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D、外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的初始计量。采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,都应 当按照购置成本进行初始计量。
3、 某企业于2012年12月31日购入一项固定资产,其原价为200 万元,预计使用年限为5年,预计 净残值为0.8万元,采用双倍余额递减法计提折旧。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额 为（ ）万元。
A、39.84 B、66.4 C、79.68 D、80 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考核固定资产折旧的计算。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额=200×2÷5=80 (万元)。
4、某企业将自产的一批应税消费品(非金银首饰)用于房屋建造。该批消费品成本为1500万
第四章投资性房地产 题库5-0-8
问题： [问答题,简答题]计算分析题： 英明公司采用公允价值模式计量投资性房地产，2009年9月30日，董事会决定将一栋自用办公楼对外出租，协议约定租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末收取。2009年9月30日为租赁期开始日。该办公楼自2005年9月30日取得，其购买价款为20000万元，预计使用年限是40年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，未计提资产减值准备。转换日，该办公楼的公允价值为21000万元。2009年12月31日的公允价值为20000万元，2010年12月31日的公允价值为22000万元。2011年9月30日，租赁期届满，英明公司将该投资性房地产出售，其售价为19000万元，并同时收到剩余部分的租金。 要求：假定不考虑相关因素，编制英明公司与投资性房地产有关的会计分录。 （答案中的金额单位用万元表示）
问题： [问答题,案例分析题]英明公司为一家房地产开发公司，按净利润的10%提取法定盈余公积，2011年度和2012年度发生如下有关投资性房地产的交易和事项： （1）2011年2月10日英明公司自行建造的一栋厂房达到预定可使用状态并将其用于出租，成本为8500万元。英明公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧，2011年12月31日英明公司对该项投资性房地产计提折旧308万元。2011年12月31日对该投资性房地产进行减值测试，该厂房的公允价值减去处置费用后的净额为8092万元，预计未来现金流量的现值为8170万元，英明公司对其计提投资性房地产减值准备100万元，英明公司的会计处理如下：借：其他业务成本308贷：投资性房地产累计折旧308借：资产减值损失100贷：投资性房地产减值准备100 （2）2011年5月1日，英明公司董事会作出决议将其开发对外销售的商品房用于出租，当日与甲公司签订租赁协议，租期为2年，年租金为360万元，每年年末收取当年租金，该商品房的成本为5000万元，已计提存货跌价准备500万元。转换当日英明公司作如下会计处理：借：投资性房地产5000贷：开发产品5000借：存货跌价准备500贷：资产减值损失500 （3）2012年1月1日，英明公司投资性房地产满足公允价值模式计量条件，投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量。转换日，“投资性房地产”科目金额为50000万元，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目的金额为8200万元，“投资性房地产减值准备”科目的金额为1300万元，转换当日所有投资性房地产的公允价值合计为45980万元。英明公司的会计处理如下：借：投资性房地产——成本45980投资性房地产累计折旧（摊销）8200投资性房地产减值准备1300贷：投资性房地产50000资本公积——其他资本公积5480
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第四章投资性房地产 本章考情分析 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的定义与特征 二、投资性房地产的范围 主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目
【补充例题?判断题】（2016年） 企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（） 【正确答案】√ 【答案解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。 【例4－1】 20×9年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自20×9年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。 20×9年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。 【正确答案】 本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日（20×9年6月1日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。 【例4－2】 20×9年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。 3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。 【正确答案】 本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的建筑物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。乙公司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产） 例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。 2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 【特别提示】 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。
投资性房地产 一、单项选择题 1.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（）。 A．企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物 B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物 C．企业经营管理用的办公楼 D．企业已经营出租的厂房 2.甲企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2008年11月15日，甲企业外购一栋写字楼，含税价款为1 170万元，另支付直接费用30万元，使用寿命为20年，预计净残值为零。企业管理当局已作出正式书面决议，在该资产的使用寿命内均将其用于经营出租。当日，甲企业与丙公司签订经营租赁协议，约定自2009年1月1日起将该厂房出租给丙公司，租期为3年。2008年末，该厂房的公允价值为1 300万元，则2008年末，该厂房的账面价值为（）万元。 A．1 300 B．1 195 C．1 175.08 D．1 200 3.某一房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为500万元，已计提跌价准备85万元，该项房产在转换日的公允价值550万元，则转换日计入“投资性房地产——成本”科目的金额是( )万元。 A．550 B．415 C．500 D．465 4.下列有关投资性房地产业务中，通过“其他综合收益”科目核算的有（）。A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值 B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值 C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值 D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值小于其账面价值 5.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为200 万元，投资性房地产的账面余额为210万元，其中“成本”明细科目为借方250万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额40万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务收入”金额为（）万元。 A．250 B．170 C．160 D．200