房地产开发企业涉税问题与税收筹划
房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。
涉税问题种种
我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面:
一、收到预售房产款记入其他应付款
有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。
二、费用冲抵收入或购房款
有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。
三、应收未收房款,冲抵应付未付费用
有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。
四、以合作建房之名掩盖房产开发之实
有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。
五、隐瞒临时出租房产收入
有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。
上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪.
税收筹划思路及技巧
其实，达到减少涉税损失的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上,在符合税法、不违反税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以达到规避或减轻税负的目的。本文就房地产企业的税收筹划思路及技巧做些探索,供同行及房地产企业参考并以此引起争鸣,在税收筹划领域有所作为.百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。
一、充分利用国家税收政策
（一)内部工程回避工程结算
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程,凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金,均应当征收营业税.满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。
（二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同,适用建筑业３％的税率;否则,适用服务业5％的税率.因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果.前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质,并在转、分包过程中不违反相关法律限制。
（三）利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额
在房地产开发企业的盈利年度,尤其是在通货贬值的经济运行阶段，外购、储备物业，可以兼收物业折旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下,配合企业发展战略,并购同行业亏损企业,可以按照税法规定,以未弥补亏损冲抵企业所得税税基.
（四)利用境外关联机构或个人进行营业税筹划
依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，在中华人民共和国“境外"提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例,国税发〔1994〕214号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业.在这种情况下,对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。
(五)变房屋出租为对外投资
变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低,若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税.如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税.房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税.
二、选择有利的经营方式
合作建房通常有以下两种方式：
（一)合作双方通过原始的“以物易物"方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,一方发生了销售不动产的应税行为,另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额缴纳营业税。
（二）合作双方分别以土地使用权和货币资金出资,成立合作企业,合作建房。对此，又存在两种利润分配方式:一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋.根据国家税务总局《营业税税目注释（试行稿）》第九条第（二)款:“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税,合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税;在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权,按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税,只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前两种方式税负的基础上,就转让的无形资产缴税。而以房屋或货币投资的另一方则须按销售不动产缴税。至于“以物易物"的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。
三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等4个方面:
(一）开发商品房与出租商品房筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因,房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本,使企业库存成本接近实际成本,同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策，如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售,盘活资金。
（二）营业费用筹划
作为房地产开发企业,各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除.有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出1５％扣除比例不得税前扣除,而子公司不足１5%的情况。针对这一情况,可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15%的子公司承担.
（三)管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担.还有,转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费（按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式,把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平,也能够减轻企业的所得税负担。
(四)财务费用筹划
如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款,在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
四、通过周密项目投资筹划进行税收筹划
企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大,企业最终应选择最优方案进行投资.
五、通过关联方转移定价
房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标,有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。
所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业,包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。
在实践中,转让定价的表现形式多种多样,几乎涉及到关联房地产开发企业的一切内部经济活动和经营成果.我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。
(一)货物购销
在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。
1、通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或由房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备,来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。
2、房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构销售房地产开发母公司开发的产品时，则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。
３、在货物购销过程中,利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料（如水泥、沙子等）运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。
4、用房地产开发母公司与房地产开发子公司之间的呆帐、坏帐损失赔偿等，以此调整增加房地产开发子公司的费用支出。
（二）贷款往来
有的国家和地区,对贷款利息征税而对存款利息不征税,关联房地产开发企业可以利用这一规定避税.一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然后要求就该贷款扣除利息开支;另一方面，持有存款的关联房地产开发企业做出安排，收取不须课税的存款利息.
（三)劳务的提供
劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中，均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务,要按一定比例向各分支机构分摊管理费用，跨国(地区）公司通过对这些劳务的收费与付费的高低,影响公司集团不同成员的成本与利润。比如,向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪，摊入向房地产开发子公司收取的管理费，增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。
（四）无形资产的使用和转让
房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形资产的使用与转让,以及收取特许使用费的高低，对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊.
(五）固定资产的购置与租赁
固定资产购置额的高低,在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销.例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格,直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费,必然增加房地产开发子公司的生产成本；反之，则会减少成本。
当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时,由于各国(地区)对资本收益的税务处理方式不同,会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。
在施工设备租赁领域中,由于各国(地区)对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用,以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低,会直接影响交易双方的收入和成本。
在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式,取决于母、子(总、分)公司所在国(地区）的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素.
六、其他的筹划方法
（一)在建项目整体转让的纳税筹划
在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。
（二）合理分解租金收入
房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出,而是用于出租,国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税,其房产税适用税率是租金收入的1２％.如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。
（三）分解商品房销售价格
房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格,以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以少承担以上３项税收。
(四）变房屋出租为承包业务
变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋,则既要缴纳营业税,又要缴纳房产税,但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去,则会减少缴纳的税额.承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。
（五）变房地产销售业务为代建行为
变房地产销售业务为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要缴纳营业税,若有盈余，再缴纳企业所得税。如果不是代建行为,而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是，代建行为有一些必备条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只向委托单位收取代建费,开取服务业发票.
总之，房地产企业税收筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系,并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意套用一个完整的筹划方案，否则再完善的筹划方案也取得不了良好的效果。这就需要企业管理层首先要有重视税收筹划的理念，其次，还需要有非常熟悉税法知识及筹划思路的专业人才，在详细了解企业的实际情况后,作出可操作性的筹划方案，资深注册税务师可担此任
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
企业所得税纳税筹划 摘要：众所周知经济越发展，税收越重要。在外国纳税筹划已是一种极为普遍的现象，企业对税法的主动认识和研究，不仅减轻了纳税人的税收负担，同时也有利于国家税收工作的开展。然而在我国纳税筹划一直都不太重视。因此本文以企业所得税为例，通过分析资产折旧方法的筹划、资产摊销方法的筹划以及存货计价方法的筹划等，旨在启示企业对会计核算方法、经营活动等进行恰当选择，以获取更大的税后收益。 关键词：企业所得税纳税筹划 企业所得税是以企业应纳税所得额为征税对象的一种税。其纳税人为实行独立经济核算的企业或组织，征税对象是生产经营所得和其他所得，税率采用比例税率，征收方式采用分期预缴，年终汇算清缴。而合理的纳税筹划指的是纳税人为实现利益最大化，在不违反法律、法规等的前提下，对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排。 实践证明，在国家税收政策导向正确，税收法规制度建设完善的前提下，实施纳税筹划对企业、国家、社会都有十分积极的意义。首先追求税后利益最大化是市场经济条件下，企业生存与发展的客观要求。纳税人在法律许可的范围内进行税收筹划，有利于维护自身合法权利；其次税收筹划要求纳税人必须在法律许可的范围内规划纳税义务，这就要纳税人学习税法，并依法纳税；最后通过税收筹划，有利于促进国家税收政策目标的实现。但同时我们也要清楚的知道，纳税筹划行为并不是偷税、逃税、欠税、抗税、骗税等行为，纳税筹划与其有本质的区别。纳税筹划行为是在不违反法律、法规的前提下，进行资金合理的筹划，进而实现企业利益最大化行为。下面就结合具
体的筹划方法谈谈企业所得税的纳税筹划。 一、利用固定资产折旧方法进行纳税筹划 固定资产的折旧方法一般有直线法、双倍余额递减法、年数总和法。不同的企业根据自身的情况，所选择的折旧方法也会不一样。在盈利企业选择最低的折旧年限，有利于加速固定资产投资的回收，使计入成本的折旧费用前移。应纳税所得额尽可能的后移，相当于取得一笔无息的贷款，从而相对降低纳税人的所得税税负。在享受所得税税收优惠政策的企业选择较长的折旧年限，有利于企业享受税收优惠政策，把税收优惠政策对折旧费用抵税效应的抵消作用降低到最低限度，从而达到降低企业所得税税负的目的。但无论采用何种方法，对于某一特定固定资产而言，企业所提取的折旧总额是相同的，所不同的只是企业在固定资产使用年限内每年所抵扣的应纳税所得额是不同的，由此导致每年所抵扣的所得税额也是不同的。在具备采取固定资产加速折旧的情况下，企业应当尽量选择固定资产的加速折旧。 案例1：某机械制造厂购进一台大型机器设备，原值为400 000元，预计残值率为3%，经税务机关核定，该设备的折旧年限为5年。请比较各种不同折旧方法下所得税税负的异同，并提出纳税筹划方案。假设在提取折旧之前，企业每年的税前利润均为1 077 600元，企业所得税税率为25%。 （一）直线法 年折旧率=（1-3%）÷５＝19.4% 每年折旧额=400000×19.4%=77 600元
一、土地批租、拆迁、征地 二、前期费用
三、建设阶段费用
四、后期费用 五、税
个税扣除标准： 市地税局市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》销售额的1‰六、房地产交易税费
增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧
房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、
教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答
文华学院 毕业设计（论文） 企业所得税纳税筹划方法的研究 学生姓名：熊亚梅学号：140203410058 学部（系）：经管学部 专业班级：财务管理2班 指导教师：符超老师职称或学位：讲师 2017年5月7日
摘要 企业所得税纳税筹划是指纳税人在不违反国家法律、法规的前提下，对企业的组织结构、生产经营、财务管理等经济业务或行为的涉税事项预先进行规划和运筹，在企业价值最大化的战略框架下实现企业税收负担的最优化处理。随着我国税制与国际惯例的接轨，所得税体系将日益完善和丰富，在整个税制中的地位将逐渐提高，使得纳税筹划变得日益重要。通过纳税筹划，减轻企业在企业所得税的税负，降低企业的财务成本和筹资成本，控制企业财务风险。本文对我国企业所得税纳税筹划的相关问题进行研究。其主要成果为： （1）对纳税筹划的涵义、特点、意义和企业所得税相关概念进行界定和总结，这是分析企业所得税纳税筹划的理论基础。(2)对企业进行所得税纳税筹划的条件、风险及其控制的方法作系统的探讨。(3)从企业经营管理过程的实际需要出发，对企业各阶段的所得税纳税筹划的具体环节和方法作了较为深入的案例分析(4)指出企业在具体进行所得税纳税筹划操作时应该注意的问题。 关键词:企业所得税；纳税筹划；案例分析；
目录 摘要.................................................................................................................... I 关键词................................................................................................................ I 一、绪论.. (1) （一）研究的背景及意义 (1) （二）文献综述 (1) （三）企业纳税筹划的基本方法 (2) 1.文献检索法 (2) 2.定量分析和定性分析相结合的方法 (2) 3.比较分析和绝对分析相结合的方法 (2) 4.系统研究方法 (2) （四）纳税筹划研究的目的 (3) 二、概述 (4) （一）纳税筹划的概念 (4) （二）企业所得税纳税筹划的意义 (4) 三、企业所得税纳税筹划的方法 (6) （一）投资产业的纳税筹划 (6) （二）固定资产的折旧方法 (6) （三）存货计价方法 (8) （四）业务招待费纳税筹划 (9)
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
企业所得税纳税筹划- 摘要：当前，随着全球经济一体化的形成，市场竞争日趋激烈化，企业要想在激的市场竞争中获得优势，就需要企业通过管理能力的不断提升来实现自身价值的最大化。税务筹划作为企业管理工作中重点内容之一，能够基于当前的市场经济环境与法制环境下为企业实现合理的避税，进而减轻企业的税负，以提升企业的经济效益，进而为企业的发展提供充足的资金基础。本文在阐述纳税筹划相关理论基础上，分析了当前企业所得税纳税筹划上所存在的问题，进而为企业实现合理的所得税纳税筹划提出了对策，以供参考。 关键词：企业所得税；纳税筹划 前言 随着市场经济的发展，我国的税收制度体系实现了进一步的完善，进而通过合理的税率以及税种的设置实现了对企业市场行为的有效监管，为实现资源的合理配置奠定了基础。在此背景下，企业要想实现自身经济利益的最大化，就需要实现对税收的合理筹划，进而实现合理避税，以强化企业的竞争实力。但是，由于税收筹划在国内起步时间较晚，加上企业对于税收法律制度体系缺乏完善的了解与掌握，同时也缺少必要的专业人才基础致使企业无法实现合理避税与偷税漏税的有效区分而走上了偏路。因此，企业在开展管理工作中，如何实现合理的纳税筹划，亟待解决。 1、纳税筹划的相关理论基础 1.1纳税筹划的定义。指的是作为纳税的主体，需要基于税法相关规定的基础上，实现对需要缴纳税务业务的有效筹划，进
而通过合理避税来实现企业利润的最大化，以最终提升企业的综合竞争实力，使企业在当前的市场竞争环境中实现稳健发展。企业所得税纳税的主体为境内取得合法收入的企业。 2、当前企业所得税纳税筹划上所呈现出的问题 2.1纳税筹划组织结构不合理进而致使这一工作无法得到系统化的落实。在纳税筹划上，当前企业尚未建立合理的组织结构，进而无法将纳税筹划工作贯穿于企业的经营管理活动始终。当前，我国企业在开展所得税纳税筹划工作的过程中，对于所得税纳税筹划工作的认识不足，进而只是将这一工作置于某一个案例的设计中，并没有建立相应的纳税筹划部门，因而也就无法实现对这一工作的全面落实。企业所得税纳税筹划目标的实现需要将这一工作贯穿于经营管理活动的始终，需要企业有效的划分自身的职能组织结构，进而才能实现有效的决策。而当前大部分企业的决策体制存在的弊端，进而致使企业高层的决策权力被弱化，无法实现对企业所得税纳税筹划的有效管理，同时，企业的财务部门只是单纯的完成财务账务工作，无法实现对纳税筹划工作的有效落实，进而企业的纳税筹划工作从整体上讲尚未得到有效且全面的开展。 2.2企业经验式的纳税筹划设计缺乏合理性。当前，我国企业在开展所得税纳税筹划工作中，财务设计上只是将目光投向于个别的案例，这种分散的设计形式致使无法实现纳税筹划的目标。在此种形式的设计始终是围绕一种情况下如何实现企业节税的最大化，并没有将这一工作与企业的整体战略目标以经营管理目标相结合。因而，经验式的纳税筹划设计致使企业无法从根本上实现对相关问题的有效解决，进而使企业无法通过纳税筹划来实现经济利益的最大化。
月辉电器有限公司所得税税收筹划与会计处理方案 一、公司简介 公司名称：月辉电器有限公司 经营范围：以经营各类家用电器为主的全国性家电零售连锁企业。公司规模：10000人以上 法人代表：XXX 公司地址：XXX 公司历史：月辉电器有限公司成立于1987年元月一日，是中国最大的以家电及消费电子产品零售为主的全国性连锁企业。月辉电器有限公司在全国280多个城市拥有直营门店1200多家，年销售能力1000亿元。2003年、2006年月辉电器有限公司相继在香港、澳门开业，目前在两地已拥有17家门店，迈出中国家电连锁零售企业国际化第一步；2004年月辉电器有限公司在香港成功上市； 2008年3月，控股三联商社，成为具有国际竞争力的民族连锁零售企业。目前，集团拥有员工（含门店促销员）20万人，每年为国家上缴税收超过20亿元。 二、涉税业务 1、A公司2009年第一季度会计利润总额为100万元，其中包括国债利息收入5万元，企业所得税税率为25％，以前年度未弥补亏损15万元。企业“长期借款”账户记载：年初向建设银行借款50万元。年利率为6％：向B公司借款10万元，年利率为10％，上述款项全部用于生产经营。另外，计提固定资产减值损失5万元。假设无其他
纳税调整事项。A公司第一季度预缴所得税的数额确定和会计处理如下： 企业预缴的基数为会计利润100万元，扣除上年度亏损15万元以及不征税收入和免税收入5万元后，实际利润额为80万元。对于其他永久性差异，即题目中长期借款利息超支的4[即10×（10％-6％）]万元和暂时性差异（资产减值损失5万元），季度预缴时不作纳税调整。 2、假设第二季度企业累计实现利润140万元，第三季度累计实现利润-10万元，第四季度累计实现利润110万元。 3、经税务机关审核，假如该企业汇算清缴后全年应纳税所得额为120万元，应缴企业所得税额为30万元，而企业已经预缴所得税额35万元。按照相关规定，主管税务机关应及时办理退税，或者抵缴下一年度应缴纳的税款。 一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。 4、假如2009年第一季度应预缴企业所得税为15万元。 5、另外，企业应注意，按照《企业会计准则第18号——所得税》的规定，对于暂时性差异产生的对递延所得税的影响，应该按照及时性原则，在产生时立即确认，而非在季末或者年末确认，以上资产减值损失形成的暂时性差异。
房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天
然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易
的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定
房地产开发程序及相关税费 https://www.doczj.com/doc/026353525.html,/zcfg/ 房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。 一、房地产开发公司的设立 （一）、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 （二）、外资房地产开发公司的设立 1、申请批准项目建议书 2、办理企业名称登记 3、送审合资或合作合同、章程 4、申领外商投资企业批准证书 5、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 二、房地产开发项目的立项和可行性研究 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 三、房地产开发项目的规划设计和市政配套
（一）、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 （二）、房地产开发项目的市政配套 1、征求主管部门审查意见 2、落实市政公用设施配套方案 3、报审市政配套方案 4、市政各管理部门提出市政配套意见 5、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 四、房地产开发项目土地使用权的取得 （一）、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 （二）、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准 （三）、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 2、到拟征地所在区（县）房地局立案 3、签订征地协议 4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案 6、区（县）房地局审核各项协议 7、市政府下文征地 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案
第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 四、营业税 营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产 开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不 按本税目征税。 、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后2会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他 土地附着物。 （）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （）销售其他土地附着物2（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土 地增值税、房产税、印花税以及契税等。 、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定：（）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 （）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：（3正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 计税价格营业成本或工程成本×（按下列公式核定计税价格：③成本利润率）1+=÷（—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下：2（）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1（京地税营号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营 业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销 售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售， 对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问（）对合作建房行为应如何征收营业税2题解答（之一）的通知》（京地税营号）规定：合作建房，是指由一方（以下简[1995]319称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方 式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互。具体的方式也有以下两种：:):)①土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地 使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了 销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让．
第一节企业所得税的税收筹划案例 案例:1 一、案例名称:装修方案调整背后的税收筹划谋略 二、案例适用:第五章第二节“企业所得税的税收筹划” 三、案例来源:中国税网 四、案例内容: 天晟公司为了改善工作环境与提升企业形象,于2004年11月~12月斥资560万元,对原值为2000万元的办公楼(折旧年限20年,已使用6年)进行了装修,相关费用已经全额计入了当期损益。从税收角度分析,公司支付的装修费用占到了房屋原值的28%(560÷2000×100%),按税法规定,不能直接进入本期费用予以税前扣除,应该作为资本性支出,每年以计提折旧的形式分期(从2005年1月份开始)摊入成本。因此,公司在申报2004年度企业所得税时,需要调增560万元的应纳税所得额。 五、筹划分析: 企业的固定资产在投入使用后,会发生一些诸如维护、改建、扩建或改进其功能的费用(统称为“固定资产后续支出”)。会计制度及相关准则与企业所得税法规在对这项支出性质的确认与计量规范上存在一定差异。 财政部《关于执行〈企业会计制度〉与相关会计准则有关问题解答(二)的通知》(财会〔2003〕10号)明确:《企业会计准则――固定资产》规定,与固定资产有关的后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实质性提高,或者使产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价值,其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出,应当确认为当期费用,不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出就是应当资本化,还就是费用化。在具体实务中,对固定资产装修费用,符合上述原则可予资本化的,应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算。 国家税务总局《关于印发企业所得税税前扣除办法的通知》(国税发〔2000〕84号,以下简称《通知》)第三十一条规定:纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧,可作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上;(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长两年以上;(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。 可见,会计制度与《通知》在判断固定资产后续支出性质时的侧重点各有不同。前者主要就是提供了质的规范,在量的方面没有具体数额规定,并且还出现了“可能流入”、“原先的估计”等主观性很强的字眼,使得企业在实际执行中的弹性较大。后者给出的规范有着具体数额限制,显然更为严谨与直观。两相比较,《通知》能够起到有效地防止企业出于自身利益需要来模糊固定资产后续支出的性质(即使双方都认定为资本性支出,在确定资本化金额时也会有出入,本文未就此进行讨论)的作用。 从上面分析可知,由于会计与税收目的不同,可能会导致两者判断同一笔支出性质时出现相异的结论。对企业而言,一项支出究竟就是予以资本化逐年扣除还就是直接费用化计入本期损益,势必影响年度利润额,进而改变纳税人应纳税额。 但就是,《通知》也给纳税人提供了筹划空间。只要企业事先对装修金额进行测算,将其与房屋原值进行比较,把费用控制在规定比例之内,就可以直接税前扣除。 假定条件不变,天晟公司改变装修方案,把原有工程分成一期(费用320万元)与二期(费用240万元)进行,并将二期工程延至2005年12月开工并完成。这样操作给公司带来了以下
房地产开发各环节税收政策 一、取得土地环节 1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。 案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。 3.契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭
证的当天。 二、设计施工环节 1.印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。 2.印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。 3.印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1.营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2.土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、