用款计划表
项目金额（万元） 1 2 3
土地费用420 100%
前期工程费28 100%
基础设施建设费10 100%
建筑安装工程费9917 10% 33% 57%
公共配套设施建设费96 63% 33% 4%
开发间接费
管理费用99 33% 33% 33%
销售费用99 17% 50% 32%
开发期税费367 41% 33% 26%
其他费用183 55% 33% 12%
不可预见费449 33% 33% 33%
税费率表
税费项目税费率税费项目税费率
营业税 5 公益金 5
城市维护建设税7 法定盈余公积金10
教育费附加 3 任意盈余公积金0
企业所得税33 不可预见费 4
房产税（按租金）12 土地增值税30、40、50超率累积进
敏感性分析表
序
号项目变动幅度
（%）
全部投资（所得税前）
内部收益率
（%）
净现值
（万元）
投资回收期
（年）
0 基本方案28.8 781 3.8
1 开发产品
投资+10 20.1 12 4.0 —10 39.2 1550 3.6
2
售房价格+10 39.7 1769 3.6 —10 17.7 —206 4.2
3 预售款回
笼进度+10 31.4 942 3.7 —10 24.1 398 4.1
4
租房价格+10 28.8 787 3.8 —10 28.7 775 3.8
临界点分析表
敏感因素基本方案结果临界点计算
内部收益表（%）28.8 期望值20．00
开发产品投资（万元）12391 最高值13651
售房价格（元/平方米）1670 最低值1538
土地费用（万元）420 最高值1580
售房面积（平方米）122660 最低值108377
主要经济指标表
序号名称单位数据备注
Ⅰ
1 1．1
1．2 项目设计规模
房地产开发产品总建设面积
商品房销售
高层住宅楼
多层住宅楼
营业房
出租房
营业房
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
123320
122660
91000
31000
660
660
Ⅱ1
2
3 4 5 6 7 8 9 项目经济数据
开发产品投资
其中：财务费用
资金筹措
其中：资本金
借款
预售房款
经营收入
经营税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
土地增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
12391
722
12391
3000
3891
5501
4134
227
2476
991
327
664
440
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
Ⅲ1 2 3 4 5 财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资本金净利润率
全部投资内部收益率（所得税前）
全部投资投资回收期（所得税前）
%
%
%
%
%
项目总投资估算表
序号项目总投资估算说明1 开发建设投资
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1．12 土地费用
前期工程费
基础设施建设费
建设安装工程费
公共配套设施建设费开发间接费
管理费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
财务费用
2 经营资金
3 项目总投资
3．1 3．2 3．3 开发产品成本
固定资产投资
经营资金
投资使用计划与资金筹措表
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税
经营资金
开发产品投资
其中：不含财务费用
财务费用
2 资金筹措
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．6．1
2．6．2 2．6．3 资本金
预售收入
预租收入
其他收入
其他
借款
固定资产投资长期借款
自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款
房地产投资人民币借款
自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款
售房收入与经营税金及附加估算表
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入
1．1 1．2 1．3 可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）
2 经营税金及附加
2．1 2．2 2．3 营业税
城市维护建设税教育费附加
3 土地增值税
4 商品房销售净收入
租房收入与经营税金及附加估算表
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 租房收入
1．1 1．2 1．3 可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）
2 经营税金及附加
2．1 2．2 2．3 营业税
城市维护建设税教育费附加
3 租金净收入
4 净转售收入
损益表
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入
1．1 1．2 1．3 商品房销售收入房地产租金收入自营收入
2 经营成本
2．1 2．2 商品房经营成本
出租房经营成本（摊销）
3 出租房经营费用
4 自营部分经营费用
5 自营部分折旧、摊销
6 自营部分财务费用
7 经营税金及附加
8 土地增值税
9 利润总额
10 弥补前年度亏损
11 应纳税所得额
12 所得税
13 税后利润
公益金
法定盈余公积金
任意盈余公积金
14 加：年度未分配利润
15 可供投资者分配的利润
16 应付利润
A方
B方
C方
17 年末未分配利润
财务现金流量表
（全部投资）
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 售房收入
租房收入
自营收入
回收固定资产余值回收经营资金
净转售收入
2 现金流出
2．1 2．2
2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10 2．11 2．12 资本金
预售（租）收入用于开发产品投资
自营部分经营费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
长期借款本金偿还
流动资金借款偿还
短期借款本金偿还
借款利息支付
偿还其他应付款
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标
内部收益率（FIRR）
财务净现值（FNPV）
基准收益率（Ic）
长期借款还本付息估算表
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还
1．1
1．2 1．3 1．4
1．5 年初借款本息累计本金
建设期利息
本年借款
本年应计利息
本年还本付息
还本
付息
年末借款本息累计
2 房地产投资人民币借款
2．1
2．2 2．3 2．4
2．5 年初借款本息累计本金
建设期利息
本年借款
本年应计利息
本年按约定还本付息还本
付息
年末借款本息累计
3 还本资金来源
3．1 3．2 3．3 3．4 3．5 3．6 上年余额
推销
折旧
利润
可利用售房收入其他
4 偿还等额还款本金
5 偿还长期贷款一本金能力
6 长期借款偿还期（年）注：有效利率
资金来源与运用表
序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1．12 商品房销售收入
房地产租金收入
自营收入
自营资产长期借款
自营资产经营资金借款房地产投资借款
短期借款
资本金
其他
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
2 资金运用
2．1
2．2
2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10 2．11 2．12 2．13 2．14 2．15 2．16 自营资产固定资产投资（含方向税）
自营资产固定资产建设期利息
房地产投资（含利息）
经营资金
自营部分经营费用
自营部分财务费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
应付利润
自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还
偿还其他应付款
短期借款本金偿还
3 盈余资金
4 累计盈余资金
资产负债表
序号项目 1 2 3 4 5 6 1 资产
1．1 1．1．1 1．1．2 1．1．3 1．1．4 1．2 1．3 1．4 流动资产总额
应收帐款
存款
现金
累计盈余资金
在建工程
固定资产净值
无形及递延资产净值
2 负债及所有者权益
2．1 2．1．1 2．1．2 2．2 2．2．1 2．2．2 2．2．3
2．3 2．3．1 2．3．2 2．3．3 2．3．4 流动负债总额
应付帐款
短期借款
借款
经营资金借款
固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计
所有者权益
资本金
资本公积金
累积未分配利润累积未分配利润
比例指标
资产负债率（%）流动比率（%）速动比率（%）