PRIME OFFICE
MARKET OVERVIEW
Wuhan’s economic growth continued to outperform the national average in 1Q14, with the value of tertiary industry increasing by 8.7% y-o-y (compared to 7.8% for all of China). This trend continued to support demand for prime office properties, and the vacancy rate in 2Q14 decreased compared to 1Q14. Accordingly, overall rent continued to rise, though at a slower pace due to seasonal factors. SUPPLY
No new projects were completed during 2Q14 and total stock of Wuhan’s prime office properties remained at 1,705,207 sqm by end-2Q14. By sub-market, the Jianshe Avenue area remained the largest office market by existing stock (23.8% of total).
DEMAND
Wuhan’s prime office property market continued to absorb the large volume of new supply launched in 2013. On a quarterly basis, net absorption decreased by 20.5%, though the lack of new supply led the vacancy rate to decrease by 4.3 percentage points q-o-q to 18.3% by end-2Q14. Demand came primarily from domestic companies in the finance, insurance and service sectors, though foreign-owned companies played a major role in generating demand at premium quality properties in prime locations.
The largest quarterly drop in the vacancy rate was seen in Hankou (including Jianghan, Jiang’an and Qiaokou), where it decreased from 15.6% to 10.6%. In Wuchang (including Hongshan) the vacancy rate declined 3.7 percentage points q-o-q to 25.4% by end-2Q14. The relatively high vacancy rate in Wuchang district was a result of the large amount of supply added to this area in 2013. By sub-market, Wuchang’s Zhongbei Road area saw a decline in its vacancy rate for the second straight quarter, following a spike in end-2013 from the completion of the four blocks of Wanda Hanjie Headquarters project. Headline leasing transactions during the quarter included: PWC’s lease of approximately 500 sqm in Wanda Centre; Samsung and TF Securities leases of approximately 5,600 sqm in Poly Plaza, respectively; the United Kingdom Visa Centre’s lease of approximately 300 sqm in Wanda Hanjie Headquarters; and Minsheng Life Insurance, Huatai Insurance, and a loan company’s respective leases of approximately 2,000, 1,000, and 300 sqm in Ocean Wide Centre, which was completed in 1Q14.优质写字楼
市场概览
２０１４年第一季度武汉经济增长表现持续优于全国平均水平，第三产业产值同比增加８．７％（相比之下全国增长７．８％）。该趋势继续支撑了对于优质写字楼物业的需求，本季空置率较上一季度有所下降。相应地，尽管租金涨幅因季节性因素已有所放缓，整体租金仍继续上升。
供应
季内，武汉优质写字楼物业市场无新项目入市，其总存量仍维持在季末的１，７０５，２０７平方米。就子市场而言，按总存量（占总数２３．８％），建设大道区域仍为武汉最大写字楼子市场。
需求
武汉优质写字楼物业市场继续吸纳２０１３年落成的大量新项目。尽管净吸纳量较上季度减少２０．５％，新增供应之缺乏仍导致空置率环比下降４．３个百分点，至季末的１８．３％。需求主要源自于金融、保险及服务行业的内资公司，外资公司则仍对核心地段内若干栋超高质量物业需求的产生扮演重要角色。
汉口（含江汉、江岸及硚口）的空置率录得最大环比跌幅，从１５．６％降至１０．６％。武昌（含洪山）的空置率环比下降３．７个百分点，至季末的２５．４％。武昌相对较高的空置率实为该区域内２０１３年中大量新增供应的落成所致。就子市场而言，武昌中北路区域的空置率在四栋万达汉街总部项目于２０１３年末入市之后，出现连续两个季度的下降。
本季瞩目的租赁交易包括：普华永道于万达中心承租约５００平方米；三星和天风证券于保利广场分别租赁５，６００平方米；英国签证中心于万达汉街总部承租约３００平方米；第一季度竣工的泛海中心内，民生人寿保险、华泰寿险、及一家贷款公司分别租赁约２，０００、１，０００和３００平方米。
Figure 2 Wuhan Prime Office Net Effective Rent and Growth Rate
图２ 武汉优质写字楼净有效租金和增长率
Figure 1 Wuhan Prime Office New Supply, Net Absorption and Vacancy Rate 图１ 武汉优质写字楼新增供应、净吸纳量和空置率
Source: Research, Colliers International, Shanghai 数据来源：上海高力国际研究部Source: Research, Colliers International, Shanghai 数据来源：上海高力国际研究部
RENT
By end-2Q14, the average net effective rent of Wuhan’s prime office properties edged up by 2.1% q-o-q to RMB91.2 psm per month. J ianshe Avenue continued to record the highest rental level among all the sub-markets at RMB108.0 psm per month, given its limited new supply since 2011 and the development of its finance industry. However, rental growth started to decelerate in two major sub-markets (Jianshe Avenue and Zhongbei Road) as landlords turned cautious ahead of a large amount of high quality projects scheduled for completion in 2H14.
INVESTMENT
No en bloc sales transactions for prime office property were announced during 2Q14. The city’s stock of prime office properties held by single landlords continued to be limited, and most landlords of wholly-owned properties remained reluctant to dispose their assets amid steady demand for high quality office properties. By contrast, the strata-titled sales market was far more active during the quarter, with high pre-sales rates achieved by most projects scheduled for completion in 2H14. Demand came primarily from medium to small scale firms and individual investors.
OUTLOOK
The sustained economic growth and increasing value of tertiary industry (a major demand generator for office space) will continue to support Wuhan’s prime office property market. New set-ups and expansions from finance, professional services, and real estate are expected to play an important role in the leasing market.
Twelve projects with a combined GFA of 760,950 sqm, accounting for 44.6% of the existing stock, are scheduled for completion in 2H14. As most of these projects are located in the Jianshe Avenue and Zhongbei Road areas, their completions are expected to substantially increase the vacancy rate in these two major sub-markets. In turn, the city’s overall vacancy rate will rise in the short-term. Rental levels in these two sub-markets are forecast to decrease as a result of the intensifying leasing competition, though the city’s overall rent is expected to edge up given the predicted above-average rents at new projects in Jianshe Avenue.
租金
截至２０１４年第二季度末，武汉优质写字楼物业平均净有效租金环比上涨２．１％，至人民币９１．２元每月每平方米。鉴于建设大道自２０１１年以来新增供应的缺乏，加之区域内金融行业的不断发展，该子市场租金达人民币１０８元每月每平方米，系所有子市场中最高。然而，由于两个主要子市场内（建设大道和中北路）均面临下半年大量优质项目的入市，业主对此形势已愈加谨慎，其租金的增长均已趋缓。
投资
季内，优质写字楼物业市场未有整售交易宣布。该市由单一业主所持有的优质写字楼物业总量仍较有限，且由于对高质量写字楼物业稳定的需求，多数整栋自持物业的业主对处理其资产之意愿仍较弱。相比之下，季内散售市场尤为活跃，多数计划于下半年入市的项目已实现良好的预售率。其需求主要源自于中小型企业及个人投资者。
展望
持续的经济增长和第三产业产值的增加（作为写字楼需求的主要驱动力）将继续推动武汉优质写字楼物业市场的发展。来自于金融、专业服务以及房地产的新设办公和扩租预计将在租赁市场内扮演重要角色。
２０１４年下半年预计有十二个新项目竣工，其建筑面积合计约７６０，９５０平方米，占现有供应的４４．６％。由于这些新项目多数位于建设大道和中北路区域，它们的落成预计将会明显推高这两个主要子市场的空置率，从而在短期内导致全市整体空置率的攀升。虽然建设大道子市场内众多新项目租金预期高于全市平均水平，且它们的竣工将带动全市整体租金的上扬，但随着租赁竞争的加剧，这两
个子市场（建设大道和中北路）自身的租金水平将有所下降。
2Research & Forecast Report | 2Q 2014 | Wuhan | Colliers International
Figure 4 Wuhan Shopping Centre Ground Floor Rent and Growth Rate
Figure 3 Wuhan Shopping Centre New Supply, Net Absorption and Vacancy Rate
Source: Research, Colliers International, Shanghai 数据来源：上海高力国际研究部Source: Research, Colliers International, Shanghai 数据来源：上海高力国际研究部
PRIME RETAIL
MARKET OVERVIEW
According to the Wuhan Statistics Bureau, the city’s total retail sales of consumer goods continued to grow at a double-digit pace in the first five months of 2014, increasing by 12.1% y-o-y. This solid growth supported the development of the city’s retail property sector, which was reflected in a stable vacancy rate despite a 10% expansion in total stock during the quarter.
SUPPLY
Two new projects, CapitaMall’s Mingzhong Leyuan and Hanyang Renxinhui, with a combined GFA of 159,000 sqm were completed during the quarter, expanding the city’s total stock of mid- to high-end shopping centre properties by 10.2% q-o-q to 1,720,769 sqm by end-2Q14. DEMAND
The leasing market for Wuhan’s mid- to high-end shopping centre properties was active during 2Q14, with net absorption increasing by 62% q-o-q. This figure reflected the openings of many new stores at projects completed since the beginning of 2014. As a result, the overall vacancy rate edged up from last quarter’s 8.9% to 9.0% by end-2Q14, despite the addition of new supply and increasing vacancy at a single shopping centre (due to challenges with market positioning). By district, Hankou had the lowest vacancy rate during 2Q14 at 2.7%, as a result of the location and/ or professional management of the retail projects in the locality. In contrast, Wuchang recorded an average vacancy rate of 18.1%, reflecting the varied performance of projects in this area.
During the quarter, demand came from sectors including fashion, F&B, and education. Headline leasing transactions included: the respective leases of approximately 200, 300 and 500 sqm from Italian luxury brands Armani, Versace, and Stone Island in the Wuhan International Plaza; Helu Sushi Bar and national restaurant chain Riverside & Courtyard’s leases of approximately 200 and 500 sqm at CapitaMall Wusheng, respectively. Major openings included: US fast fashion brand Forever 21’s opening of its first Wuhan store in Optics Valley World City Plaza (approximately 1,750 sqm); UA Cinema’s opening of approximately 4,000 sqm in CapitaMall Mingzhong Leyuan; Mothercare’s opening of approximately 250 sqm in Hanyang 优质商铺
市场概览
据武汉市统计局，截至五月底，全市２０１４年前五个月的社会消费品零售总额持续以两位数的速度增长，同比上升１２．１％。该稳固的增长支撑了全市商铺物业市场的发展，季内尽管总存量环比增加一成，空置率仍保持稳定。
供应
两个新项目，凯德民众乐园及汉阳人信汇，其总建筑面积合计约１５９，０００平方米于季内入市，全市中高端购物中心物业总存量环比增加１０．２％，至季末的１，７２０，７６９平方米。
需求
２０１４年第二季度武汉中高端购物中心租赁市场保持活跃，净吸纳量环比上升６２％。该趋势反映了自今年年初以来入市新项目中众多的开业活动。因此，尽管有新增供应入市以及某一购物中心内空置率上升（由于面临市场定位的挑战），整体空置率仅从上一季度的８．９％微涨至本季末的９．０％。就区域而言，汉口商铺项目因地段因素及专业的管理而录得最低空置率，仅为２．７％。相比之下，武昌的平均空置率达１８．１％，反映出区域内各个项目的不同表现。
季内，需求源自于时尚、餐饮及教育行业。瞩目的租赁交易包括：意大利奢侈服饰品牌Ａｒｍａｎｉ、Ｖｅｒｓａｃｅ及Ｓｔｏｎｅ Ｉｓｌａｎｄ于武汉国际广场分别承租约２００、３００和５００平方米；禾禄寿司以及全国餐饮连锁江边城外烤鱼于凯德武胜分别租赁约２００和５００平方米。主要的开业活动包括：美国快时尚品牌Ｆｏｒｅｖｅｒ ２１于光谷世界城广场开设其武汉首店，约１，７５０平方米；环艺影城于凯德民众乐园新开约４，０００平方米的电影院；Ｍｏｔｈｅｒｃａｒｅ于汉阳人信汇设立约２５０平方米的店铺；凯德武胜内，订制家具品牌尚品宅配以及儿童游乐场ＭｅＷｏｏ分别新开约４００和３００平方米的店铺。
rs International.
accuracy, we cannot guarantee it. no responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
Copyright ? 2014 Collie
Renxinhui; and, at CapitaMall Wusheng, custom made furniture brand Order Your Life and children’s playground store MeWoo’s openings of 400 and 300 sqm, respectively.
RENT
The average ground floor rent for Wuhan’s mid- to high-end shopping centre properties decreased by 6.7% q-o-q, to RMB858.5 psm per month by end-2Q14. This figure has been significantly pulled up since 2011 following the launch of a high-end shopping centre in Hankou, where rent is tremendously higher than the city average. Excluding this project, the city’s average ground floor rent was RMB369.3 psm per month, a 4% decrease q-o-q. The decrease was due to the far below-average rent offered in a newly completed project, where the landlord offered highly competitive asking rent in exchange for a high occupancy rate. Rents at other existing projects were stable during the quarter. By district, Hankou continued to record the highest average rental level at RMB1,648 psm per month. Excluding the high-end project, Hankou’s average rental level was RMB309.6 psm per month.
INVESTMENT
Wuhan has attracted significant investment in its retail property market i n r ecent y ears. H owever, g iven t he c ity’s r elatively i mmature development, investment has primarily come in the form of developers who acquire land for new shopping centres. These developers continue to hold their assets for greater capitalisation, and, as a result, opportunities for en bloc investment remain limited in spite of strong interest from investors.
OUTLOOK
Strong retail sales growth, continuous infrastructure improvement, the expansion of more brands towards second tier cities and the completion of more new projects are expected to support or accommodate Wuhan’s leasing demand in the short term. Whilst fashion brands remain one of the key drivers for demand, F&B, education, and child care will play increasingly important roles in the leasing market.
The scheduled completions of seven new projects in 2H14, with approximately 870,000 sqm of total GFA, will pull up the overall vacancy rate in Wuhan’s mid- to high-end shopping centre market in the short to medium term. Accordingly, the average net effective rent in Wuhan’s mid- to high-end shopping centre market should appear to fall in the meantime, as new projects where rents will be significantly lower than the average (closer to the real average level) enter the market, and subsequently pull down the average level.
租金
截至２０１４年第二季度末，武汉中高端购物中心物业首层租金环比下降６．７％，至人民币８５８．５元每月每平方米。该租值被２０１１年于汉口入市的高端购物中心内远高于市场水平的租金所拉高。如若除却此项目，全市首层平均租金为人民币３６９．３元每月每平方米，环比下降４％。该下跌系由于某新入市项目内远低于市场平均水平的租金所致，此项目业主愿以具有竞争力的租金换取高入驻率。季内其它现有项目租金表现稳定。就区域而言，汉口以人民币１，６４８元每月每平方米继续成为租金最高区域。倘若除却该高端项目，汉口平均租金为人民币３０９．６元每月每平方米。
投资
武汉商铺物业市场近年来吸引着大量投资。然而，鉴于该城市发展尚未成熟，投资仍主要以发展商购地开发购物中心的模式出现。且这些发展商持续自持其资产以期更高回报，因此，尽管投资者兴趣浓烈，整售投资机会仍较有限。
展望
强劲的零售额增长、基础设施的持续改善、更多品牌向二线城市的扩张，以及更多项目的入市均有望在短期内支撑或容纳武汉市场的租赁需求。时尚服饰品牌将继续成为需求的主要来源之一，而来自于餐饮、教育及儿童护理等业态的租户将在租赁市场上扮演日益重要的角色。
下半年计划将有建筑面积合计约８７０，０００平方米的七个新项目入市，它们的入市将在中短期内推升武汉中高端购物中心市场的整体空置率。相应地，在这些租金明显低于平均（更接近真实平均水平）的新项目入市之际，武汉租金的平均水平将随之被拉低，因而该市中高端购物中心市场的平均净有效租金在中短期内将呈现下降趋势。
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Lina wong MRICS, CCIM Managing Director
East and Southwest China Investment Services | China +86 21 6141 3600
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1.武汉办公楼市场概况 2015年武汉优质办公楼新增供应242,617平方米，累计总体量到达2,692,093平方米。其中新增甲级办公楼45,753平方米，乙级办公楼225,130平方米。市场吸纳反应良好，全年净吸纳量达到340,196平方米，推进全市空置率进一步降低，达到历史新低点18.6%。在租金方面，全市优质办公楼租金平稳增长，同比增长1.4%。甲级办公楼租金增幅明显，同比增长3.6%。 预计未来三年是武汉办公楼市场集中大量供应的小高峰，市场将由业主市场向租户市场偏移，整体市场进入短暂的调整期。预计市场整体各市场指标仍将继续增长，但增速会进一步放慢，租金增幅受限。 武汉办公楼历年供应与需求概况
2.2015年武汉办公楼市场回顾 2.1办公楼市场供应分析 2.1.1 整体供应 办公楼供应平稳不及预期 截至2015年年底，武汉市优质办公楼总体供应达到2,692,093平方米，较去年年底新增供应24万平方米，低于2012-2014年的年度新增供应。原预期今年武汉可迎来58万平方米的新增供应，由于开发商施工延期，新增供应平缓入市。个别商务区甲级办公楼供应不足，全市新增供应结构尚待调整。 武昌区在今年入市的几个优质项目填补了武昌区优质办公楼供应不足的缺口。自2012年开始，武昌区域保持年均25万平方米新增供应持续发展，追赶上了汉口的累计供应面积。至2015年底，武昌区的优质办公楼总体量超过汉口区域近18万平方米。 武汉办公楼历史新增及累计供应 数据来源：仲量联行
武汉写字楼市场分析 一、2010年武汉写字楼市场概况 2010年，武汉写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套；成交面积58.63万平方米，较上年增加142.5%；成交金额34.1亿元，较上年增加133.7%；全年成交均价为5816元/平方米，较去年下跌3.63%。 武汉写字楼市场发展相对滞后，但随着武汉投资环境的改善，入住大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字楼多为光谷、东西湖、黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。二、2011年武汉写字楼市场分析 据武汉搜房网数据监控中心统计，2011年11月武汉写字楼成交655套，环比减少9%，成交面积共计99936.04平米，环比增长2.25%。虽然11月写字楼成交总套数环比减少，但由于部分写字楼整层成交的拉动，因此成交面积仍上浮两成有余。 （数据来源：武汉房地产信息网）武汉11月份区域成交排行榜中，东湖高新区写字楼以246套的成交量位列第一，占全市成交总量的39%；其次经济开发区成交190套，位居第二，占比30%；位居第二，武昌区成交套数共计135套，占比21%，位居第三。此外，江汉区、汉阳区也有少量写字楼成交。 据搜房网数据监控中统计显示，2011年以来武汉写字楼成交区域主要集中在
武昌、东湖高新区以及经济开发区。据分析，东湖高新区、经济开发区之所以成为写字楼成交大户，主要原因在于随着各经济开发区的发展、各大企业的入驻，片区内写字楼市场的相对空白，加大了市场需求；再者，限购、限贷等政策的出台，使得投资住宅的“热钱”逐渐转移到了写字楼市场，给写字楼投资增添了更多的机会。同时，由于经济开发区具有完善的产业链，大型物流园区的投资兴建、批发市场云集，在一定程度上对写字楼的升温起到较大的促进作用。 因此，眼下的武汉写字楼现状就一句话形容——严重供不应求。”随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010年至2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车道”。 广发银行大厦、东湖广场宽堂、IFC国际金融中心等多个具有代表性的写字楼项目据说还没有正式发售，但内部认购的情况均非常可观，可以说年内的销售压力不大。 而据克尔瑞研究数据显示，今年武汉写字楼供应约41万方，明年约30万方，2013年接近80万方，在2013年将出现一个供应高峰。 但是，开发形式的“大好”并不意味武汉写字楼市场并无隐忧，作为不动产中的投资品，租金回报是写字楼必须关注的要点，而目前武汉写字楼租金水平在经历2010年甲级写字楼的每平上浮10元/月的冲高后，目前并没有明显的提升，这也为写字楼市场的下一步发展打下了新的伏笔。 三、武汉写字楼市场发展趋势 （1）目前客户越来越重视硬件配套 写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。这些都是客户对写字楼的基本要求，不仅如此，很多公司还很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以不少公司随着业务的扩大，公司的发展，都要求租用高端写字楼作为办公场所。 但据戴德梁行的报告预计，最近一年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦等3栋甲级写字楼上市，远远不能满足入驻武汉企业的需求。
世界五大地产顾问机构（五大行）基本情况介绍 （以2011年初统计资料为基础资料汇总） 一、世界地产五大行概况及特点介绍 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。 业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。对于上述认识，本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为，仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。 二、五大行2011年初排名数据： 五大行，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。 因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球
3. Colliers 高力国际 4. JLL 仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯 三、五大行各自情况介绍 仲量联行： 简介： 仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行2011年全球业务收入约36亿美元，拥有大约200个分公司，业务遍及全球70个国家逾1000个城市。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾21亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值近477亿美元。 仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的14个国家拥有78个分公司，员工总数超过22,000 人。仲量联行在“2011年亚太地区房地产奖”颁奖典礼上荣膺“亚太地区最佳房地产咨询公司”的最高荣誉。仲量联行在大中华区，目前拥有超过1,600名专业人员及10,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、办公楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。 服务内容：
高力国际简介 高力国际是全球领先的商业房地产服务公司，在63 个国家的485 个办事处雇有15,800多名专业人员。作为FirstService（在纳斯达克及多伦多证券交易所的股票代号分别为FSRV 及FSV 和FSV.PR.U）旗下公司，高力国际向世界各地的房地产用户、业主和投资者，提供全方位卓越服务，包括全球企业咨询顾问服务、经纪、物业和资产管理、酒店投资的销售和咨询、估值、咨询和评估服务、银行按揭业务及研究。根据利普西公司（Lipsey）的最新年度调查，在全球最著名商业房地产公司的排行榜中，高力国际高踞第二位。 在2012-13年度国际物业大奖（亚太区）评选中，高力国际囊括11个奖项，包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。在2012年及2013年，更被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。 高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，是全球领先的房地产服务公司，致力于向世界各地的房地产用户、业主和投资者提供全方位的卓越服务。 透过卓越服务的企业文化和积极创新的企业精神，高力国际整合全球房地产行业专家资源，加速客户成功的脚步。 高力以提供创新有效的商业解决方案而著称，并被《欧洲货币》评选为2013年中国区最佳房地产咨询公司。中国对于全球贸易和商业的影响力日益增长，高力国际以满足客户需求为宗旨，充分运用当地人才，志在提供最优秀的本地和中国的物业解决方案。 在国际市场上，高力国际是首屈一指的商业房地产服务公司，专门为全球投资者、业主及租户提供完善的专业服务，这包括经纪销售与租赁、物业及项目管理、投资服务、研究及估价等。 总部位于华盛顿州西雅图，于全球设有485个办事处。以独特的经营理念见称，即积极主动、创意思维、群策群力，以及运用知识不断革新。逾15,800名员工均恪守杰出服务的理念，锐意提供最佳的服务体验，做出理想的业务成绩，并为客户带来超乎预期的难忘体验。 高力国际概览 营业收入: 21亿 业务覆盖范围: 63个国家
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场概况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求概况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三项目调研分析 (14) 3.1 项目资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 项目SWOT分析 (14) 四项目定位 (15) 4.1 项目营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 项目营销思路 (22) 4.1.４项目销售目标 (22) 附件 (23)
前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）
国际房地产顾问“五大行”简介 五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1. JLL仲量联行 2. CBRE 世邦魏理士 3. DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。 因此全球范围来看则是： 1. CBRE世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球 3. Colliers 高力国际 4. JLL仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯 接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1、写字楼 写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落 成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以租金最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析,
定位，以及时间表设置等专业帮助。 业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表 业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告， 赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。 租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩 租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE, City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。 这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房， 议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人 员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目 提成。 2、工业地产 工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则 为工业地产。 工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占 地面积通常很大。 另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。 业厂房等场所。比如马世基，或者hon eywell 等。工业地产团队则是为了这种公司的工业
国内外优秀物业管理公司介绍 世界五大行 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。 业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。对于上述认识，本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为，仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。 世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。 早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。 进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。
物业管理全球五大行优势分析 物业管理全球五大行是： 1、"第一太平戴维斯 2、"仲量联行 3、"世邦魏理仕、 4、"戴德梁行 5、"高力国际 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。 尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。 世邦魏理仕 世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶，世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。 1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKI
世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗教仪，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之 一。" 主要物业介入项目 物业顾问： 飞州国际大厦、钱江大厦、联洋广场、老西门公馆、百汇园、宁波波特曼中心、红豆国际广场、宁波和义大道滨江休闲项目、张家港国际金融中心； 物业管理： 未来资产大厦、兴力浦大厦、首信银都、华旭国际大厦、愚园 108、"万宝国际广场、静安豪景苑、汤臣豪园、佘山银湖别墅、白金翰宫、棕榈泉花园 设施管理： 上海陶氏中心、麦格罗希尔（上海） 前期物业管理顾问： 管理服务特点： 协助物业租售及推广： 竖立前期物业形象，提升国际品牌效益，前期介入建筑规划设计，工程设施设备系统，运营考虑及部门设置，对销售人员进行物业管理相关知识培训，进行物业验收等，协助开发商成立物业管理机构； 物业管理服务：
武汉地区写字楼的分布情况 （一）汉口 武广商务圈：以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。 建设大道商务圈：以建银大厦、新世界国贸中心为代表。 中百商务圈：以中百写字楼、佳丽广场为代表。 （二）武昌 徐东商务圈：以东沙大厦、凯旋门广场、中力名居二期、龙源大厦为代表 中南商务圈：中商广场、世纪广场、发展大厦、兆富国际、鹏城国际 光谷商务圈：SBI创业街、信息产业大厦、华乐中心、慧谷时空、国企中心 （三）汉阳 钟家村商务圈：汉元中心、闽东国际城 说明：汉阳目前写字楼基本上处于市场空白，作为三大经济中心之一的沌口，没有形成与经济高速发展相适应的高档写字楼配套（仅东合置业的写字楼目前在建）。 二、武汉市甲级写字楼发分布与基础数据 （一）武汉市高档写字楼的分布区域及分析 1、汉口 汉口一直是武汉写字楼的主要诞生区域，武汉90%以上高档写字楼分布在汉口，在总体分布上，主要是解放大道至青年路、新华路到建设大道沿线、中山大道至沿江大道沿线、发展大道沿线等三大主要区域。 解放大道至青年路、新华路到建设大道沿线 这里是武汉高档写字楼的代名词，也是武汉繁华时尚的前沿阵地，以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国公司驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。目前该区域写字楼除福星商会大厦、元辰国际、武汉广场等有少量单元可供销售以外，其余都以出租为主。 中山大道至沿江大道沿线 本区域为汉口老租界所在区域，区域内众多异域风情建筑，武汉外滩、江汉路步行街等休闲购物场所较为集中。以嘉里广场、长航大厦、民意广场、中原大厦、台北之星等中高档物业为代表，多为中小型企业所租赁或购买。 2、武昌 随着武昌徐东路沿线、中北路沿线、沙湖沿线、南湖沿线及光谷等区域住宅市场的迅猛发展，武昌写字楼供应急剧增大，占武汉整体供应的半壁江山。大量低密度多层写字楼及部分中高层写字楼是武昌写字楼的典型特点。目前，武昌写字楼主要分布在光谷区域、徐东路至中南路沿线等2大核心区域。 关山 依托大量高新技术企业，关山写字楼需求与供应均十分旺盛。产品类别走向高层高密度与低层低密度2个极端。在低密度写字楼中，国际企业中心加上即将推向市场的蓝域·国际、光谷总部基地等为典型代表；在高层写字楼中，高科大厦、慧谷时空、华乐商务大厦、华工科技大厦、湖北信息产业大厦、樱花大厦等为代表。这些众多写字楼除满足光谷日益增多的高新企业办公外，还有力的推进了光谷商务区的发展。 徐东—中南路沿线 该区域作为武汉中环线的重要组成部分，由于距离省政府行政圈较近及商业氛围浓厚，吸引了不少创业型企业、省内企业驻汉机构、本地服务型企业、外地电子类企业驻汉机构等，鸿源国际大厦、凯旋门广场、中立名居商务楼、东沙大厦、龙源大厦、世纪广场、经济花园、中南大厦等中高档写字楼呈一字型排开，平均入住率在85%左右。 三、2007年上半年武汉市写字楼价格走势情况 今年上半年写字楼平均价格为4937.64元/平方米，同比增长6.94%。受到传统的房地产
汉口写字楼市场调 研报告
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场概况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求概况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三项目调研分析 (14) 3.1 项目资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 项目SWOT分析 (14) 四项目定位 (15) 4.1 项目营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 项目营销思路 (22) 4.1.４项目销售目标 (22) 附件 (23)
前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业,是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产(如购物中心)一样,在项目开发前必须进行可行性分析,准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市,数度被评为”21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞,同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致能够分为三个阶段:(如下表所示)
房地产顾问业5大行介绍 毕业以来在仲量联行(JLL)工作有一段时间了，也算有粗略的了解。JLL所处行业为房地产顾问行，由于房地产顾问行每年招聘毕业生数量不多，故不少人不太了解这几个公司。另外，这一行在unnc求职人员内不算热门，我们接触比较少。因此在这里简单介绍一下这个行业和公司，也许对想要求职的朋友有一些帮助。如有写错，还请多多包涵！ 本文先介绍国际上房地产顾问业的5大行以及其业务，以后有机会再介绍一下其他方面包括JLL企业文化，工作性质，面试过程等。首先，房地产顾问行说白了就是房地产中介公司，主要业务包括买卖物业，租赁管理物业，营销服务、估价、咨询服务等等。大家平时在街上也可以看到不少街面铺专门做租房中介之类的，这些都可以算是顾问公司。但是，正如卖米也有分等级一样，不同顾问公司面对的市场客户也不一样，像日常看到的街面铺位主要面对个人客户为多，做的业务相对低端，而且以买卖租赁住宅为主。而5大行做的市场相对高端，主要面对企业客户，且很多为世界知名公司如500强等。因此，5大行的公司一般没有地面铺，都在写字楼里办公(戴德梁行旗下有一个专作住宅中介的，有不少街铺）。简而言之，五大行包括：仲量联行(Jones Lang LaSalle)，CB Richard Ellis（世邦魏理士）, 戴德梁行，Savills (第一太平戴维斯）,高力国际(Collers International). 一直想写一篇介绍这个行业的文章，但因为工作太忙的缘故，只好一拖再拖。趁着毕业一周年之际，了却这桩心事。 首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球
全球五大知名物业管理公司介绍 物业管理全球五大行是哪几家 物业管理全球五大行是 ●第一太平戴维斯 ●仲量联行 ●世邦魏理仕 ●戴德梁行 ●高力国际 五大行优势分析报告 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。 尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理
仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。 世邦魏理仕 全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。 世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。 仲量联行 早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。
房地产五大行简介 首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球 3. Colliers 高力国际 4. JLL 仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯 公司介绍网上一搜一大把，我就忽略不谈了。接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1。写字楼 写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。 业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表 业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。 租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE，City Gr oup，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。 这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。 2。工业地产 工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。 工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。 另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。 我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服
武汉写字楼市场 市场环境 几年来，我们始终在努力寻找一种有效的、能最大限度规避房地产项目开发过程中的市场风险的分析方法。对数据的敏感，并在此基础上符合逻辑地推断，是我们认为比较有效的方法。 下面的市场环境分析并不是我们对本项目的真切的、最终的分析结果，只简单的表达了我们分析市场的方法和方向。当我们实际切入项目时，会尽悉收集相关市场环境的数据，在此基础上多角度的、深入的、符合逻辑的分析推断，寻出真正的细分市场和可量化的市场风险。 （一）武汉市房地产开发环境 根据武汉市统计局最新公布的统计数据显示，2002年1-9月，武汉市共完成国内生产总值1086.83亿元，比2001年同期增长11.6%，其中金融保险业完成35.83亿元，比2001年同期增长10.5%，实际利用外资9 4.81亿元，比去年同期增长8.9%，外商直接投资65.21亿元，比去年同期增长28.7%。 武汉市2002年1-9月份主要经济指标 经济指标数值（亿元）同比增长额（%）备注 国内生产总值 1086.83 11.6 金融保险业 35.83 10.5 外商直接投资 65211 28.7 武汉市国内生产总值保持两位数增长，房地产开发有了良好的宏观经济环境 金融保险业也保持两位数增长，金融一条街的吸引力进一步增强，投资信心指数上升 外商直接投资增长近30%，境外企业大规模进汉，金融街的写字楼市场攀升 2002年1-9月房地产完成投资额为81.2亿元，比去年同期增长16.5%，其中住宅完成投资61.6亿元，比去年同期增长20.8%，施工面积1309.1万平方米，比去年同期增长10.6%，竣工面积264.4万平方米，比去年同期增长35.9%，销售面积214.9万平方米，比去年同期增长9.7%。 武汉市2002年1-9月份房地产业主要指标 主要指标数值同比增长额(%) 备注 完成投资额 81.2亿元 16.5 住宅完成投资额 61.6亿元 20.8 施工面积 1309.1万平方米 10.6% 竣工面积 264.4万平方米 35.9% 销售面积 214.9万平方米 9.7% 结论一：房地产投资增长相对平稳，武汉市房地产市场还未出现明显泡沫，房地产宏观环境看好 结论二：竣工面积增长过速，竣工面积大于销售面积，市场出现疲软，市场竞争加剧 （二）区域房地产市场发展趋势分析 1、住宅市场发展趋势分析 项目所在区域可以界定为解放大道以北，发展大道以南，香港路以西，青年路以东。本区域为武汉市金融密集区，中档住宅市场价格在2500-2800元/平方米，如德富花园、宇济花园、小南湖芬香园、嘉颐新都等，中高档住宅市场价格在2900-3200元/平方米，如富豪花园、沁园春、中环大厦、环亚艺术家等，高档住宅市场价格在3300-3600元/平方米，如澎湖高级公寓等，豪宅市场价格在3900-4200元 /平方米，目前区域内真正能称为豪宅的只有世纪华庭。 区域中档住宅消化速度较慢，德福花园4.3万平方米，三年才消化95%，中高档项目相对畅销，如中环大厦、环亚艺术家,5-6万平方米，一年多的时间就消化了近80%，高档项目消化情况也不乐观，澎湖高级公寓,2.4万平方米,两年多时间才消化进60%, 区域豪宅市场被追捧,189户、总建筑面积4.24万平方米的世纪华庭一年多一点的时间就消化了近95%。 区域近年来开发的住宅项目一览表
武汉市写字楼市场概述 一、经济情况概述 武汉市地处汉江平原，华中地区最大都市及中心城市，长江中下游特大城市，由武昌、汉口、汉阳三镇组成，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，是外商投资的首选城市，其中港资比重最大，也是法国在华投资额最高的企业。 截止2010年12月31日，武汉市地区GDP总额为5515.76亿元，比上年增长14.7%，近五年的平均增长率为16.32%，其中第三产业GDP为2812.9亿元，占比为51%；城镇居民人均可支配收入为20806.32元，近五年的平均增长率为10.98%；常住人口数量为978.54万人，户籍人口838万人，是中部六省人口规模最大的城市，城市化率为64.69%。另外，武汉市在校大学生人数全国第一，根据2009年的统计为104万人。 二、写字楼市场概况 武汉市的房地产市场在过去五年同样经历了其他城市那样的高速增长阶段，
2010年房地产投资额为1017.4亿元，占到GDP 的将近20%，近五年的平均增长率为22.68%，超过经济平均增速6.3%；其中的非住宅投资额增长速度更是引人侧目，2010年达到422.07亿元，比上年增长50.44%，近五年的平均增长率为34.94%，非住宅投资额的快速增长反应了对商务写字楼的旺盛需求，即使是进入到2011年，面对住宅市场略显颓势的情况下，写字楼市场依然延续了快速增长的态势。 作为写字楼需求的一个重要相关指标—企业数量也保持了一定的增长速度，截止到2010年底，武汉市企业数量为17.56万户，比上年增加1.57万户，近五年的平均增长率为13.22%。 0(亿元)200(亿元) 400(亿元) 600(亿元) 800(亿元) 1000(亿元) 1200(亿元) 2006.122007.122008.12 2009.122010.120(万户)5(万户) 10(万户)15(万户) 20(万户) 武汉市房地产投资额 房地产投资额非住宅投资额（亿元）企业数量（万户） 据戴德梁行研究中心相关数据报告显示，8月，武汉市写字楼成交943套，环比增加661套，增幅234.40%；成交均价7815.96元/平方米，环比下跌578.28元/平方米，跌幅6.89%。其中，中心城区成交写字楼583套，较上月增加420套，增幅257.67%；成交均价11060.67元/平方米，环比上涨824.37元/平方米，涨幅8.05%。远城区成交写字楼360套，较上月增加241套，环比增长202.52%；成交均价6218.04元/平方米，环比上涨84.06元/平方米，涨幅1.37%。同时，
导师：曾奇、常威力撰稿人：廖安晓
内部解析项目总结项目概况亮点透析
项目概况
项目背景项目区位项目交通项目指标周边配套 新世纪环球中心是由会展旅游集团投资兴建的超大型城市综合体项目，2013年6月28日开业，总建面约176万㎡，购物中心于2013 年9月1日正式开业。 会展旅游集团创立于1997年，经过十余年的探索创新与成功实践，现已发展成为包括投资开发、地产建设、物业经营三大板块，涵 盖地产开发、工程建设、酒店、会议展览、旅游、景区开发、文化艺 术、餐饮、广告、物业管理等十大产业的超大型集团公司，是中国西 部最大、全国业内顶尖的企业集团之一。 会展旅游集团以旗下的世纪城新国际会展中心、九寨天堂国际会议度假中心、成都国际会议展览中心（沙湾）、环球中心超大城市 综合体等项目为依托，不断壮大和拓展，走出了一条“以会展旅游拉 动区域经济、带动城市建设、提升城市形象的会展旅游地产复合型经 营建设道路”。
项目背景项目区位项目交通项目指标周边配套 新世纪环球中心位于成都高新区天府大道北段1700号，天府大道与绕城高速交汇处，在绕城高速路内侧紧邻公路边，地处成都市国际城南CBD核心区域，城市中轴天府大道两侧，西接益州大道，处于政府重点打造区域，站位优越，昭示性强。
地面路网：区域三横三纵交通路网可 便捷通向成都各方位； 地铁线路：作为地铁上盖物业，地铁1 号线专设海洋公园站与项目无缝对接， 30分钟贯穿成都市； 公交线路：数十条公交线路途径项目， 能便捷通向成都各地区，出行便利。 项目背景 项目区位 项目交通 项目指标 周边配套
国际房地产咨询“五大行”简介: 一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球 3. Colliers 高力国际 4. JLL 仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯 接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1、写字楼 写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。 业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表
业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。 租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。 这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。 2、工业地产 工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。 工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。 另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。 我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。 他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有:三年不开单，开单吃三年之说。 3、商铺 商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。 商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型Shopping Mall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6，Bund18都是商铺部的服务对象。商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。
武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告 新年新气象,2012年伴随蛇年的到来已经成为过去,全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告,报告中指出,根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算,预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米,对比2012年的租金水平上涨了32%。 据介绍,伴随着武汉商务环境越来越成熟,内资企业的极投资,企业对商业写字楼的需要逐渐释放,2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和,创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬,再加写字楼提价积极,导致2012年,武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元,虽然在全国来看数字只比重庆略高,但是升值潜力巨大,租金涨幅已跃居首位。从区域来看,武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼,在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈光谷商圈由于受到新增供应少,可租项目稀缺等原因,租金及物业管理费涨幅最大,最高的达到40%以上。 据相关人士指出,蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升,仍将持续上涨,直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来,武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里,租金升值空间广阔,是投资的好去处。 值得注意的是,在经历了近1年的量价提升之后,2012年7月份以来,武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为,2季度之后,商铺市场价格浮动不大,开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车,被市场认为是对3月恐慌性投 资的修复,但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中,但成交量均未达到3月高点。