浅谈温州信贷危机
背景：
浙江温州连月来不仅出现暴力讨债、企业老板出走和自杀事件，近日更传出疑有银行人员诈骗民众卷款逃亡事件，金融秩序近乎失控。高利贷引爆的温州中小企业倒闭潮连月来震动地方，包括许多当地龙头企业都因为长期扭曲的金融体系而崩盘。近期最受瞩目的是温州眼镜业龙头——“浙江信泰集团董事长胡福林失踪事件”，据传他欠款至少20亿元。
成立八年多的信泰，是年产量2000多万副自主品牌的眼镜商，也是中国市场份额最大的太阳眼镜商之一。温州中小企业发展促进会会长周德文指出，民间借贷规模高达1100亿元人民币，胡福林债务关系涉及近万人和几十家企业，事件还会继续发酵。胡福林以来，在媒体报道曝光的至少就有另三名大老板出逃，另外正得利鞋业老板则跳楼身亡。
企业主逃跑欠下的债务动辄数千万、上亿元，牵连所及，供应商、上下游都会被累得陷入绝地，连月来在温州引发此起彼伏的骚动。员工惊觉老板失踪包围公司讨薪水，债务人恐慌聚集上门；有人出动黑社会追讨债款，更有欠债人干脆借助黑道对付讨债者。不少放贷者本身也是借贷人，有银行业者估计最终资金来源可能多达半数来自银行。
中国央行温州中心支行最新公布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷极其活跃，近九成家庭个人和六成企业参与借贷，目前温州民间借贷规模高达1100亿元。
不少当地人担心重演80年代中期的“倒会”风暴。资金链断裂所可能触发的连串后果已经引起全社会关注。除了担心骨牌效应，导致企业大量倒闭，银行业绩受损，更可能在地方触发持续的动荡。
形势的严峻迫使温州政府在三天前发布《严厉打击暴力讨债等犯罪行为》通告，以强硬语气表示要坚决打击暴力讨债、非法拘禁、非法集资和恶意欠薪等行为，强调维护金融秩序稳定。中共温州市委书记陈德荣更对当前金融和民间借贷形势表示，对付企业老板出逃现象，“政府该出手时就要出手”。企业界人士认为，眼前可能就是这个长期酝酿循环的大泡沫爆破的时刻。许多传统企业没有能力转型，企业主更没有开创新局因应新时代的眼光，资金链问题因此成为压垮骆驼的最后一根稻草。
现状分析
上海财经大学主任江若尘表示，中国金融业向来“帮大不帮小”，只要是大企业，不管国有还是民营，借贷都不难，但中小企业则不论民企还是外企，借贷无门是正常的。而流传已久的“标会”或地下钱庄模式就成为民营企业的“及时雨”。这类游走在法律边缘的“灰色银行”，随着政府一波波收紧银根的措施，借贷渠道雪上加霜，而发展得红红火火，甚至吸引外国人投入其中牟利。中小企业为应付生产及不断升高的工资与材料成本，被迫转向高利贷，这在浙江和福建尤其普遍。但利率在需求刺激下不断推高，却迫使企业主必须挖东墙补西墙。许多表面风光企业背后都债台高筑。在经济景气持续低迷下，制造业定单利润一般只有个位数，企业主却必须偿付百分之二三十甚至最高达180%的年利息，迫使越来越多企业主看破红尘，干脆关闭工厂或只保持少量业务，把资金投入放高利贷等炒作市场。今年初以来，高利贷堆起的大山终于无法再支撑，陆续传出崩塌巨响。周德文今年初就大声疾呼倒闭潮即将到来，但官方反应并没有非常在意，只是陆续出台各种帮助中小企业融资的政策。
央行调统司司长盛松成日前表示，从银行数据看，中小企业信贷融资状况已进一步改善。他认为中小企业仍觉得资金紧张的原因很多，与融资成本上升以及当前经济大环境、中小企业飞速发展、物价上涨的关系更密切，不完全是融资渠道的问题。经历了八九月份的企业主
“跑路”、“跳楼”高潮之后，温州城很快又恢复了表面的平静。此次危机中逃跑的信泰集团董事长胡福林作为一个典型性人物，已经回归生产，他的眼镜生产线已部分复工。他立志，生产自救，并且在短时间内制定了实现劳动密集型传统制造业转型升级的方案。当地企业主们对此次危机中政府的救市表现较为满意，在政府层面，一位浙江省官员向《中国经济周刊》透露，目前，该省所涉部门已经全部派员下企业摸底调研，一方面了解企业的融资情况，另一方面也了解政策的落实到位情况。一些列跑路、跳楼事件引起了中央高层的重视。事实上，确实是因为温州市各家银行的抽资、不续贷，加速了中小企业的倒闭以及企业主的跑路和跳楼。7月以后，温州市一些商业银行已经开始严防中小企业倒闭潮和民间借贷风险，贷款规模开始缩减。据温州市金融办统计，今年8月份，当地小企业贷款比7月份减少了373亿元，融资状况越来越趋紧。制鞋企业老板虞龙所在的龙湾区最早出现跑路现象，其中，不乏他的朋友。当然，他的企业经营良好。站在企业的角度，认为，“有些事情银行要跟企业协商解决，不能把企业的贷款马上停掉，那样谁也受不了。本来钱还掉以后，你再贷给它，它的运转就正常了，不贷，那肯定只有死掉。从温州目前的企业经营状况来看，只要给它贷款，不抽资、不压贷，没有几个会死掉的。
此次倒掉的企业大多因为多元投资导致的资金链断裂，例如房地产投资、担保公司的投资，甚至完全不做主业或者很少做主业，如果专门做主业，一般不会断裂。在与温家宝总理的座谈会上，瑞新集团董事长阮春道向总理反映，他们碰到的困难，是为信泰集团担保5600万。信泰的老板胡福林跑路，他们要偿还5600万的贷款。如果互保的企业有类似的事件再发生，企业是很难扛住的。根据温州的官方数据显示，近六成温州企业存在为其他企业进行担保融资的情况。一旦信贷危机失控，互保的企业之间将产生连锁反应，连片倒下，这意味着大量的银行坏账以及大面积的失业。因此，在温州市政府出台的一系列应急措施中，第一条就是对中小企业加大信贷资金保障的力度，还专门成立工作组分别进入温州市25家市级银行业机构，督促银行机构不抽资、不压贷。政府的出手拯救温州中小企业的具体实施策略还在进行中，但总的来说，在政府的支持是温州的危机缓解的关键。
对策分析：
（一）金融体系改革
温州市金融办主任张震宇在接受《中国经济周刊》采访时认为，是利率双轨制的存在和商业银行本身对部分信贷资金流向上存在监管缺失，使一部分信贷资金没有直接进入经济实体，而是通过中介机构流入了民间借贷市场。他呼吁，要加快利率的市场化改革。现在双轨制的利率已经形成级差，民间的利率很高，银行的利率很低，差额太大了，肯定会存在这样的问题。张震宇建议，民间借贷很活跃、中小企业比较多、有市场化基础的温州，适合作为利率改革的试点。今年6月，他告诉《中国经济周刊》，他们已经将相关方案递交给了中国人民银行浙江省分行，但浙江省分行尚未将其上报总行。根据官方的公开报道，此次危机发生之后，浙江省政府正抓紧会同浙江银监局、人民银行在浙机构，研究完善温州市政府递交的《温州金融改革综合试验区总体方案》，近期上报国家有关部门。
继2002年成为中国惟一的金融改革综合试验区后，重提金融改革综合试验区。据悉，方案涉及11家股份制村镇银行，扩大小额贷款公司试点，将温州市的小额贷款公司增加到100家，以吸纳民间资金，出台《放贷人管理条例》以及成立金融资产场外交易市场等，着力将温州打造成全国民间资本集散中心。温州市委书记陈德荣认为，温州金融和企业存在两多两难的特点：民资多(达1100亿元)、投资难；中小企业多(达14万家)、融资难。因此，温州要推进地方金融体制改革与创新。他提出，要建立三个体系：为大批中小民企服务的金融机构体系；为民间资金和中小企业搭建资金交易的市场体系；为防范风险而建立地方金融
监管体系，这是从根本上防范债务危机的主要出路。据悉，在温家宝总理考察温州期间，当地政府还专门向其提及了金融改革的方案。温州人因此对成为国家的金融改革综合试验区抱有很大期待。当然，从此次爆发的温州民间信贷危机看，金融体制问题仅是一方面的问题，另一方面则是产业空心化以及产业的转型升级所带来的优胜劣汰问题。
表面上看，温州债务危机主要由温州资本的过度性投机以及偶发性调控政策引起的。跳出温州看温州，人们会清晰地发现，对民营企业长期没有得到矫正与根治的金融环境才是引发温州企业逃债闹剧与悲剧的真正根源。金融体系不完善所导致的信贷资源配置失衡是中小民营企业忍受的最大制度之痛。所谓“金融抑制”，是指一国金融体系不健全，金融市场的作用未能充分发挥，造成金融业的落后和缺乏效率，金融与经济之间陷入一种非良性循环状态。在我国，金融体系不完善主要表现在国有金融机构垄断了大量的信贷资源，而且无论是信贷资源的使用，还是利率水平，大多是基于行政指令的配置，导致民营企业无法正常从主流金融机构获得贷款。
（二）规范民间信贷
利率双规制之下的国有企业可以从商业银行以低成本获取信贷资源，而由于民间金融的长期非法存在，民间借贷利率随着宏观政策的变化而飙升，高成本所引致的资金链断裂危机从民企借贷之日起就已经埋下伏笔。与金融体系不完善紧密相连的还有投资模式的大企业化偏爱。依靠投资拉动特别是依靠中央政府投资拉动是中国经济成长的最主要模式，这种模式造就了过去10年固定资产持续高速增长的奇迹，并在2008年4万亿刺激经济增长计划出台后达到无以复加的地步。同时，民营企业身上的沉重税负映衬着中国改革有待深化的尴尬结果。据北京大学林肯研究院的研究报告，我国宏观税负在2007年就已经达到27%的水平，今年将达到35%甚至40%。除了上缴繁重的税收外，我国企业还必须接受巨量的行政事业性收费。企业税费的膨胀折射出的是中国企业成长环境的不足。需要指出的是，如果说国有企业在与权力资本的较量中具有一定博弈能力的话，那么面对着强大的寻租势力，中小民营企业几无还手之力，坏的结果不是无奈加大出租成本，就是沦为任人宰割的羔羊。通过银行信贷获得间接融资是目前中小企业的主要融资方式，在浙江中小企业中，以银行贷款为主的间接融资占88%，直接融资只有12%，与发达国家企业以直接融资为主的结构差距甚大。融资方式单一，不但加大融资难度，也增加了融资成本，很多小企业在银行贷款无望的情况下，求助于高利率等民间借贷。
因此，规范民间借贷市场，一方面要积极疏导，包括推进利率市场化，完善管理制度，使规范的民间借贷“阳光化”；另一方面，对于违法犯罪金融活动，则要坚决打击。这样才能在有效防范民间借贷的潜在风险的前提下，发挥好民间借贷在服务中小企业发展中的积极作用。
（三）银行配合支持
在政府的支持促导下，一系列银行开始了一些救援措施，如10月9日，建行浙江省分行在温州召开温州中小企业解困工作动员会，该行划分了3类解困对象：已暴露信贷风险的，资金链紧张影响正常生产经营的，经营正常、信贷余额相对较高但信心受冲击的，将选择100家左右的中小企业进行重点解困。专家团队须在一周内完成100余家中小企业的诊断方案。根据方案，建行将多渠道解决企业资金问题，除了在信贷规模上向中小企业倾斜，还将通过发行理财产品、利用投行业务来解决融资需求。建行温州分行有关负责人对新发放贷款实行利率优惠。“目前最关键的就是保持流动性。”光大银行温州分行行长邵敏在接受记者采访时表示，在保持银行职业操守的前提下，光大银行温州分行不抽贷、不压贷，尽量满足正常生产的企业流动资金需求。光大银行将从三方面来支持企业。首先是改变增贷的方式方法，
譬如商票直贴等，做大票据业务等表外业务，解决企业的融资问题。二是加快信贷审批速度，光大银行温州分行除了积极向上级行申请贷款权限外，还开通远程视频审批。另外就是减负，给企业和银行客户经理减负。总行在宁波的宁波银行，也伸出了援助之手。该行日前召开紧急会议，追加1亿元以上专项资金支持温州小企业。宁波银行温州分行行长王永良表示，在9月底参加温州市银行业相关会议后，宁波银行即在行内召开紧急会议。宁波银行温州分行三季度初，即开始向总行申请专项额度扶助温州经济，至今已获批7400万元的信贷规模，投入实体经济。四季度，该行除保证对温州分行的常规信贷资源投放外，还将继续追加1
亿元以上的专项信贷资金以支持温州小企业。
温州市政府出台了多项解决中小企业债务危机问题的措施，其中包括要求银行业机构不抽资、当地政府抽调25个工作组进驻市内各银行，防止银行抽资压贷导致中小企业资金链断裂。温州市银监局也已要求当地各家银行调低贷款利率，最高上浮不能超过30%；如企业财务危机牵涉多家银行贷款，银行间要“同进同退”，不得单独抽资。这些有利措施的采取对于温州信贷的解决起到缓解的效果，但要解决根本问题还需要反思我的金融体系。
专题二：美国次级债危机――案例课程( 1天) 几个月，房地美，房利美引起的两房危机使得沉寂了几个月的美国抵押贷款危机再度成为市场关注的焦点。与2007年初次级债危机的初次爆发类似，这次危机也以著名金融机构陷入困境和全球股票市场的大跌为标志，并有愈演愈烈的趋势。 如果说次级债危机只是可调整利率抵押贷款（ARMs）危机的前奏，那么在未来1到2年内，由于楼市复苏希望不大。美联储在国会的压力下干预金融机构的放贷行为，将导致更多的公司主动或被迫收缩住房抵押贷款，从而影响住房需求，进而加重危机。 因此如果在此时说次债危机的高峰已经过去仍然过早，很可能愈演愈烈的次级债危机或将使得投资者更谨慎，从而导致市场对风险资产的重新定价，和对风险管理的重新认识。 本次课程将完全采取案例化教学的方式，通过结合案例分析，帮助学员理解从次级抵押贷款危机，到次级抵押贷款支持债券（次级债）危机，再到全球金融市场危机的金融创新全过程，全面刨析金融创新这一双刃剑给当今金融市场带来的巨大挑战。 课程内容： 引言：次级债危机初显带来的冲击 ●新世纪金融公司埋了什么样的“雷” ●找错支点的贝尔斯登基金 ●“报警器”失灵的美林 ●搁浅的“”花旗 ● 模块一: 次级抵押贷款市场的历史 ●揭秘次级贷款 ●美国的次级抵押贷款 ●美国房地产市场概述 ●美国抵押贷款市场概述 ●可供选择的抵押贷款工具 模块二: 从次级抵押贷款到次级抵押贷款债券 ●抵押贷款支持证券及其市场 ●美国抵押贷款支持证券市场的发展 ●揭开次级抵押贷款及债券的面纱 ●次级抵押贷款及债券的结构和规模 ?次级抵押贷款市场规模及增长速度 ?次级债市场规模与HEL—ABS的市场规模与增长速度 ?以次级抵押贷款为支持的CDO的规模与结构 ?次级抵押贷款及债券市场的损失水平 ●次级抵押贷款债券的运作 ?初级证券化产品市场——次级RMBS市场 ?次级RMBS衍生证券市场 ?高级衍生产品CDO市场 ?次级抵押贷款债券运作中的风险
信用评级机构在次贷危机中的作用及启示 【摘要】在本次金融危机中，信用评级公司没有及时揭示风险，并误导投资者，事后又加剧投资者恐慌，扩大了危机的破坏程度，对金融危机起到了推波助澜的作用。本文通过探讨信用评级机构在美国次贷危机中所扮演的角色，以期对我国信用评级机构的发展与规范带来启示。 【关键词】信用评级次贷危机启示 次贷危机发生后，国际货币基金组织的高级经济学家John Kiff和Paul Milis （2007）分析认为，一方面，在证券化过程中，基于费用激励的中介机构没有足够的动力去监督和保证长期贷款的质量，导致贷款标准的放松；另一方面，违约风险从核心存款机构转移到资本市场，而非专业的投资者满足于把自己的风险管理职责外包给信用评级机构，但这些机构在抵押贷款恶化的初期就表现出行动的迟缓。国际金融研究中心副主任何帆等（2007）认为，美国联邦基金利率的上升和房价的下跌是次贷危机的触发动因，危机爆发有其深层原因，一是抵押贷款一级市场中宽松的贷款标准以及不断创新的贷款品种；二是二级市场中风行的证券化和偏高的信用评级。美国证券交易委员会（SEC）2008年7月发布的对评级机构的低质量评级问题的调查报告，报告认为评级机构在模型使用、工作程序等方面存在严重的问题，并受利益导向影响。在次贷危机转化为全球经济危机的背景下，通过探讨信用评级机构在美国次贷危机中所扮演的角色，找出美国信用评级体系存在的问题，研究对我国信用评级业的启示具有非常重要的现实意义和学术价值。 一、信用评级机构在次贷危机的角色 1、虚高评级吹大了次贷金融产品泡沫 2000年美国开始大规模发行次级抵押债券以来，由于次贷证券及其衍生产品的复杂设计，发行人、投资者和监管者越来越难以清晰地了解金融产品的内在价值和风险，并且很多投资管理和风险管理程序要求其投资的金融产品达到主要评级机构的一定评级水平。信用评级业作为金融体系中对风险信息进行分析和加工的专业中介组织，在信息不对称环境中成为信息沟通的重要桥梁。CDO等结构性融资产品的构建本身就是以评级结果为导向的，评级机构不但为结构性金融产品评级，而且还直接参与产品的构建，并在评级过程中大量获利，具有给予基于次贷的金融产品高评级的动力。标准普尔发布的研究报告显示，2005年至2007年间创立的CDO类别中85%被评为AAA 级。惠誉公司在2007年7月的报告中显示，基于中等等级的CDO产品AAA 级的评级结果比例仍然占到73.7%，详见图1。对RMBS、CDO以及CDO 衍生品的高评级使得投资者被表面的收益和安全性所吸引，忽略了隐藏在基础资产中的风险。给予高风险产品的高评级使金融市场杠杆率不断提高，杠杆率的提高又吸引更多的高风险产品出现。评级结果
房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
美国金融危机及启示 次贷危机的成因和根源 次贷危机的爆发被有关研究学者认为是发达国家从工业社会向风险社会转型的一个标志性事件。次贷问题及所引发的支付危机，最根本原因是美国房价下跌引起的次级贷款对象的偿付能力下降。因此，其背后深层次的问题在于美国房市的调整。美联储在网络泡沫破灭之后大幅度降息，实行宽松的货币政策。全球经济的强劲增长和追逐高回报，促使了金融创新，出现很多金融工具，增加了全球投资者对风险的偏好程度。2000年以后，实际利率降低，全球流动性过剩，借贷很容易获得。这些都促使了美国和全球出现的房市的繁荣。而房地产市场的上涨，导致美国消费者财富增加，增加了消费力，使得美国经济持续快速增长，又进一步促进了美国房价的上涨。2000年至2006年美国房价指数上涨了130%，是历次上升周期中涨幅最大的。房价大涨和低利率环境下，借贷双方风险意识日趋薄弱，次级贷款在美国快速增长。同时，浮动利率房贷占比和各种优惠贷款比例不断提高，各种高风险放贷工具增速迅猛。 但从2004 年中开始，美国连续加息17次，2006年起房地产价格止升回落，一年内全国平均房价下跌3.5%，为自1930 年代大萧条以来首次，尤其是部分地区的房价下降超过了20%。全球失衡到达了无法维系的程度是本轮房价下跌及经济步入下行周期的深层次原因。全球经常账户余额的绝对值占GDP的百分比自2001年持续增长，而美国居民储蓄率却持续下降。当美国居民债台高筑难以支撑房市泡沫的时候，房市调整就在所难免。这亦导致次级和优级浮动利率按揭贷款
的拖欠率明显上升，无力还贷的房贷人越来越多。一旦这些按揭贷款被清收，便最终造成信贷损失。 和过去所有房地产市场波动的主要不同是，此次次贷危机，造成整个证券市场，尤其是衍生产品的重新定价。而衍生产品估值往往是由一些非常复杂的数学或者是数据性公式和模型做出来的，对风险偏好十分敏感，需要不断的调整，这样就给整个次级债市场带来很大的不确定性。投资者难以对产品价值及风险直接评估，从而十分依赖评级机构对其进行风险评估。然而评级机构面对越来越复杂的金融产品并未采取足够的审慎态度。而定价的不确定性造成风险溢价的急剧上升，并蔓延到货币和商业票据市场，使整个商业票据市场流动性迅速减少。由于金融市场中充斥着资产抵押证券，美联储的大幅注资依然难以彻底消除流动性抽紧的状况。到商业票据购买方不能继续提供资金的时候，流动性危机就形成了。更糟糕的是由于这些次级债经常会被通过债务抵押债券方式用于产生新的债券，尤其是与优先级债券相混合产生CDO。当以次级房贷为基础的次级债证券的市场价值急剧下降，市场对整个以抵押物为支持的证券市场价值出现怀疑，优先级债券的市场价值也会大幅下跌。次级债证券市场的全球化导致整个次级债危机变成一个全球性的问题。 这一轮由次级贷款问题演变成的信贷危机中，众多金融机构因资本金被侵蚀和面临清盘的窘境，这其中包括金融市场中雄极一时的巨无霸们。贝尔斯登、“两
浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点 为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。 贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。 房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。 房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。 销售进度监控与落实还款难以匹配。 对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款…… 办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意： 一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。 二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发
美国次级房贷危机的原因分析及启示 今年以来，美国次级房贷危机爆发引发了市场的一系列连锁反应，导致了投资者对房地产业、金融业以及美国经济的担忧。虽然美国次级房贷危机对我国影响有限，但次级房贷危机是我们的前车之鉴，为我们敲响了警钟，我们应该及时采取措施未雨绸缪，防患于未然。 一、美国次级房贷危机爆发的原因分析 次级房贷危机爆发的偶然性中却孕育着自身的必然性，这些原因主要可以归纳为以下几点： （一）贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来根本不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。（二）房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。自2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以住房为标的的持续上涨的资产市场。从2000年到2006年，美国全国房价上涨了80%，涨幅为历史之最。但从2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。在房地产
价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。 （四）高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。美国次级房贷在2003年推出时，曾被认为是一项了不起的金融创新，因为它圆了没有充分财力置业且信用欠佳人的购房梦想。在众多次级市场贷款公司“创新精神”的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。这些贷款的共同特点是，降低贷款初期的贷款利率，一般在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房屋。但当房价持平或下跌时，这些贷款就可能变成高危品种，就会出现资金缺口而形成坏账。 （五）次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵押贷款公司的规模扩张，但证券化过程中的风险残留最终导致了该公司的破产命运，对其而言，不彻底的证券化可谓“成也萧何、败也萧何”。这是因为在抵押贷款证券化后，各行业的联系更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。但同时，银行还会与抵押贷款公司签署协议，在个人贷款者拖欠还贷的情况下，必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、彻底转移出去。
浅议房地产投资风险与防范措施 【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上 经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。 文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出 可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一 直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会 投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而 且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期， 风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险 以及风险措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两 种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则 强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。若风险整体表现为不 确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险 的研究。 房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量 的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影 响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。由于房产的寿 命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响
比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长 期存在各种各样的风险[1]。 3 房地产投资基金过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个 环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不 确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有 最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险 可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业 和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融 业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将 会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就 注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金 融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。其中，金 融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。利率风 险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 该风险存在于房地产业投资的全过程。由于偏大房地产投资企业负债 规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本 增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动， 则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一) 【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 【关键词】风险防范房地产信贷银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程分析 1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 二、银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 三、银行房地产信贷风险防范措施
房地产投资风险分析 摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由 于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的 风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力去完善目前房地产投资市 场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。 关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析 Abstract: with the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become a pillar industry in the national economy, because of its fast development and investment overheating, part of the city has a real estate bubble, is bound to real estate investors bring huge risk. Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific. Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis 1.房地产投资风险的含义及特征房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这 样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷 款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如 市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢? 1.1关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实 际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一 定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准 方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。 1.2房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房 地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判 断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。
有人把它比喻成一场飓风，2006年底它从美国刮起,迅速席卷欧洲、日本乃至整个世界；有人称它为一场金融海啸，海浪不仅打击了华尔街的金融界,而且染湿了全球的实体经济;更有人说它是一场继1929年大萧条之后人类所面临的最严重的经济危机，面临这场危机,企业家叫苦连连,经济学家谈之色变。它的名字叫做次贷危机！次贷危机究竟是何方神圣？它为何在短短的两年时间里波及全球？它又是怎么产生的呢？要想揭开次贷危机神秘的面纱，得从美国的住房市场说起！ “用明天的钱圆今天的梦”，一向是美国人的消费理念。“我想有个家”，不仅是许多中国人的愿望，而且也是许多美国人的向往, 而家的核心就是拥有一套属于自己的房子。虽然美国比我们国家富裕，但穷富差距在哪里都存在，并不是所有的美国人都能买得起属于自己的房子。在2000年左右的时候，只有60%的美国家庭拥有产权属于自己的房子，而很许黑人、少数族裔等低收入者由于收入低、工作不稳定、银行信用记录差，既没有买房的钱，又很难从银行获得贷款。和中国贷款买房一样，银行是要看贷款人的工作和收入证明的，由于低收入者工作不稳定、收入低，出于风险考虑美国金融机构自然不敢把钱贷给这些低收入者。正所谓“越有钱越能借到钱,越没钱越是借不到钱”！其实我们不能怪罪银行对待穷人的态度，银行作为一个盈利企业，这样做我们也能够理解。如果不存在违约风险，银行自然乐意把钱借给包括穷人在内的所有贷款者，因为银行可以获得更多的贷款利息嘛。（低收入者、穷人和下文将要提到的次级借款者是一回事，同义替代） 在继续讲下去之前，我们先来介绍一下美国住房市场的按揭付款制度。和中国类似，在美国，想买房，一次又拿不出所有的购房款，可以向银行申请分期付款。根据贷款人信用级别（贷款人在向银行申请前，需由穆迪、标准普尔等评级机构评定个人信用等级），美国的抵押贷款市场分为优惠级和次级。优惠级贷款针对的人群是高收入者，由于信用等级高违约率低，银行对这些人提供住房贷款时，提供的利率比较优惠，一般年利率在6%---8%。也就是说，1万美元的贷款，年末要支付银行600到800不等的利息。次级贷款针对的是人群就是前面所说的低收入者，由于他们工作不稳定、收入低，自然信用等级就差，所以银行不太愿意贷给他们。如果他们可以拿到收入证明、勉强通过贷款资格审查，银行也可以贷给他们，但是利率往往比优惠级贷款高出4%，也就是说，同样是向银行借一万美金，次级贷款者年末要向银行支付800---1200美元不等。尽管如此，银行对于次级贷款者仍十分小心。 然而，奇怪的是，在2001---2006年间，银行对于这些低收入的次级贷款者的态度发生了重大的变化，从以前的小心翼翼变为大加欢迎，从过去的冷若冰霜变为笑脸相迎，为什么银行对次级贷款者的态度会发生天翻地覆的转变呢？这要从美国的货币政策说起。 我们知道美国在2001年发生两件事情！一件是网络泡沫破灭，另外一件是911。美联储(相当于美国的中央人民银行)为了避免经济衰退，出台了一系列拉动经济增长的政策。连续十几次降低贷款利息，刺激了房地产市场快速发展，美国房价飞速上涨。在房价上涨时期，住房贷款对于银行而言就是优质资产，即使会出现违约还不起房贷的事情，银行可以把房子收回拍卖。所以，从2001年开始，银行就大大放松了对低收入者贷款的资格审查和各种限制，甚至连过户费、手续费也一齐贷给你。比如说，一套住房售价50万美金，加上过户费、手续费可能要55万美金，有些低收入者连过户费、手续费也不能提供，于是银行把这55万一齐贷给他。而且，为了鼓励更多低收入者贷款买房，银行和贷款公司推出了极具诱惑力的广告： “你想过中产阶级的生活吗？买房吧！” ◆“积蓄不够吗？贷款吧！” ◆“没有收入吗？找阿牛贷款公司吧！” ◆“首付也付不起？我们提供零首付！” ◆“担心利息太高？头两年我们提供1%的优惠利率！”
银行房地产信贷风险防范论文 内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。 关键词：房地产投资风险信贷防范 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 房地产投资现状及存在的问题 中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了
美国次贷危机的发展前景和影响 摘要：在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。但整体而言，次贷危机所形成的基本损失仍在一定限度，问题在于基于次级住房抵押贷款的一系列金融创新可能导致基本损失数倍的派生损失，并使损失的承受者扩展到几乎所有的金融机构。由于金融衍生产品的不透明性，市场难以确定特定机构所承受的具体风险或损失，机构间资金融通将异常谨慎，整个市场因而可能陷入信用危机。 关键词：次贷危机发展前景影响 2007 年以来，美国次贷危机已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡[3]。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次贷危机将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。 一问题的根源：激进的贷款行为 在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALT A”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的客户。“ALT A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人。历史上，“ALT A”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。
保险业的信用危机 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
:热点透析：保险业如何突破"诚信危机"？ 武秀文中国证券市场研究设计中心（SEEC） 一、保险业的"诚信危机" 近年来，保险的投诉率明显在上升。保险消费者退保、理赔、被保险代理人骗走保费等等问题常常出现在各种媒体报端。由于对保险公司理赔缺乏信心，有的人认为向保险公司理赔，关键是要看有没有熟人。与此同时，保险公司也时常有被骗保的现象。作为以最大诚信为基本原则的保险事业频频出现类似的"诚信危机"，已引起保险业的高度重视。 2000年底，零点调查公司在深圳，对536户保险客户做了一次有关"为什么保险公司不保险"的调查，96.1%的被保险人认为，是因为保险市场存在恶性竞争，另外72.25%的被保险人认为，是因为代理人或经纪人提成不一样，缺乏管理；66.1%的被保险人认为，是因为承保时一套，理赔时又一套。 中国消费者协会在哈尔滨等六个城市开展的"消费者与保险"调查活动则显示：在不买保险的被访者中，有1/10的人是因为"看不懂合同"。调查还显示：在已购买保险的被访者中，有45.4%不清楚合同中的免除责任。 保险公司也常受到"诚信危机"的侵害。因为保险公司对被保险人是采用抽样体检和抽样生调的承保方式，被保险人中常常有逆选择、骗保、冒名顶替等等违背诚信原则的现象。因此，保险公司也不敢给特别需要保险的人承保。 另据报道，目前全国有70万保险公司的营销员，每天深入千家万户，但至今还不能明确是由保监会管理，还是由工商行政管理。常常是保险营销员一旦离职，公司和客户就都找不到他，给客户的印象就是：保险公司的营销员是骗子，难以信任。实际上，从事保险营销的人很多是想锻炼自己，并非当成终身的职业，保险业的淘汰率高达80%。正规的保险代理人管理机制不会因此影响保险业的诚信度。显然，我国保险业在管理方面还有许多不完善的地方。 二、保监会批准成立第一批保险公估人 造成我国保险市场出现"诚信危机"的原因，比较复杂，其中之一就是缺少保险中介机构的作用。在英国保险市场上，保险公司只有800多家，但保险中介机构却超过了3200家，60%以上的保险业务都是通过中介实现的。 保险代理人、保险经纪人、保险公估人都属于保险中介机构，保险公估人作为保险中介，和保险代理人、保险经纪人有明显的不同，人们称它是保险市场中的裁判。虽然保险公估人既可以受托于保险人，也可以受托于被保险人，但是当保险人和被保险人在某一保险项目上意见不一致时，公估人是站在独立的立场上，对委托事项作出公正、客观的评估，为保险当事人提供服务。 保险公估人的业务范围包括：对保险标的承保前的检验、估价及风险评估；对保险标的出险后的查勘、检验、估损及理算；参与防灾防损；残值处理及与境外同类机构进行合作等。按照国际惯例，保险公估的对象主要是财产保险，一般分为一般保险、火灾保险、海上保险公估业务，从一个一般保险公估过程可见：保险公估是知识密集和技术密集型的产业。
浅谈房地产投资风险分析 又到了大四毕业季，看似轻松好玩的大四生活其实也暗藏着无限的压 力，找工作、考研，谋出路的同时，还要撰写毕业论文，确保能够顺利毕业，拿到毕业证。下面就由为大家推荐一篇物业管理毕业论文，欢迎阅读哦! 摘要：随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别。 关键词：房地产投资; 分析方法; 风险识别 房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素* ，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。 一、房地产投资风险主要分析方法目前，常用的风险分析方法主要有 专家调查法、故障树分析法 （FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。 （一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等 10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两 种。 1 、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10 人的专家小组以会议的方
式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。 头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。 2 、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素* ，主观性强。 （二）故障树分析法。 故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事