地块投资可行性分析
恒昌地产研究部
前言
2003年12月2日，番禺区国土局公布了国有土地使用权挂牌出让公告，公布挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至200 3年12月22日上午10时正止。此次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。此次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。
此次分析要紧分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及摸索五个部分。
一、基础分析
1.地块背景资料
2.区位分析
1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会进展的交通咨询题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的都市化进程加快。
2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”差不多上都在该区域范畴内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。
3)该区域近两年进展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而
且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺以后居住中心区。
4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，专门是公共交通、市场、医院等方面。
二、市场分析
1.区域住宅市场分析
1)供应量：以旧盘新货为主
由表2能够看出，南区及沙湾的楼盘的供应情形可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。
单从市场供应角度分析，估量现时该区域一手住宅的总供应量约为15 00套。
2)产品：大盘大户型占主导
现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少，而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在7~40万平方米。
楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素养得到提升。
住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100~120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。
资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查
注：上述数据以户型的面积为量化标准
3)价格：高低两极明显，中档盘少
南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2000~2500元/m2的范畴内，总价集中在20~30万元的范畴内，分别约占三成。
该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2，最高价高于3 500元/m2 ，相差超过2000元/m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，差不多上相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2，使同户型住宅的总价相差10~20万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。
2.目标住宅市场分析
本区域住宅目标市场分为二类：
第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可同意楼价在2800元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。
第二类为低价楼盘目标客户：客源要紧集中在本区域，要紧考虑价格优待，对户型需求偏小。
三、项目定位分析
优劣势分析
s优势: 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点进展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有40米或5 0米的规划路,交通方便。
w劣势：南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,阻碍规划布局;项目规模小。
o机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。
t威逼：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目进展；
南郊尚有较多待开发土地，竞争猛烈，而此次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直截了当威逼；项目地价成本高，利润空间不大。
市场定位
按照上述SWOT分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为差不多立足点，从补偿区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化动身，确立项目市场定位。
产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积75平方米~110平方米，充分考虑小二房、小三房配置。
消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳固收入的中产阶层买家为主，户型要求有用，楼盘质素、品味要求高。
价格定位：六层洋房均价2600元/M2，九层电梯洋房均价2900元/M2，又叠层别墅均价3500元/M2，洋房总价要紧操纵在25~30万元之间（市场空白点），别墅总价操纵在60万元左右。
形象定位：中产者的高尚社区——都市中心水岸家园
四、成本效益分析
1.项目方案建议
项目建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。地上建筑面积为92065平方米，设置1层地下室，面积为10000平方米。配置25 00平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室和地面空地，共24300平方米。
项目由2004年1月（假设时刻）开始进入筹建时期，2004年7月～2006
年6月为工程建设时期，估量在2005年1月开始预售。
注：1）、利用河涌绿化带建设小部分别墅，可增加项目经济效益；
2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营造绿化空间，提升楼盘档次；
3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。
2.项目成本及效益分析
成本估算：
按照初步估算，项目开发所需投入成本约为21871万元，其中竞买土地的支出占总成本的32.87％以上，土地成本明显提升。为营造项目质素，园林绿化及广场成本应适当增加，因此红线内外工程费适当增加，但对项目总体成本阻碍不大。
项目销售总收入约3.1亿（不包括会所经营收入和车位的租金收入）。多层洋房均价为2600元/平方米，九层洋房均价为2900元/平方米，后者均价高300元，其一为电梯房，其二为后期销售，因地价拍卖成本提升，估量后期楼价会逐步提升。
效益分析：
项目在前述建议的开发方案与售价的前提下，税前、税后的资本收益率尚属理想，在扣除所得税、贷款利息后利润约为3328万元。
3.盈亏平稳分析/敏锐性分析
1）忽略售价变动因素，且考虑销售率为90％的情形下，当地价为878 0万元时，资本收益率等于零，投资刚好保本。
2）忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售价变化，只考虑洋房均价的变化，当六层洋房均价为2600元，九层洋房均价为2900元时，销售率为82.6%时，资本收益率为零，盈亏平稳。当洋房均价下降200元，销售率为90%时，项目将就保持盈利，具备一定抗风险的能力，但抗击力较弱，专门是目前地价尚有可能提升。（盈亏平稳分析表略）
五、结论及摸索
结论
总结以上分析，按目前6980万元拍卖底价，该地块进行住宅开发存在一定利润空间，但抗击风险能力不高，因此，地价不宜再大辐提升，最好能操纵在10%的升辐范畴，以减少投资风险、增加利润空间。同时提升项目质素，制造差异性产品，提升项目价值，是进展商能猎取更多利润的最佳方法。
摸索
纵观此次分析并结合土地拍卖的经济成效得出以下几点：
第一，此次土地拍卖价较之前大辐提升，讲明在众多利好政策的支持下，番禺土地已明显增值。地价成本提升，为制造更多利润空间，必定要求进展商提升楼盘质素，增加楼盘附加值，而楼价随之上升是必定趋势。
其次，土地拍卖提升了房地产开发的门槛，关于实力较弱的进展商难以单独开发，加快他们被市场剔除的速度；但关于一些有丰富实操体会、系统治理手段和充足资金的大型进展商，如果能够合理操纵成本是能够获得一定利润，这也促成了房地产开发向更高更强的领域进展。
另外，实行土地拍卖后，进一步加大市场对项目的发言权，并使进展商利润与他们的市场触觉直截了当挂钩。
客观而言，这次土地拍卖活动使番禺房地产的开发向市场化、规范化迈进一大步。
个人商铺投资要素以及商铺类型分析
个人商铺投资要素以及商铺类型分析 投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。 4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。 7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
信谁不如信自己——谈商铺投资 “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。 我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。
母婴用品店项目投资可行性分析报告（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）
市场背景： 目前市场上还没有几家正规的，大型的母婴用品、儿童服饰、儿童玩具等产品的专业营销代理商。仅在超市及小规模个体私营中涉及母婴产品及儿童用品。开一家专门的大型的营销公司很有必要，一来可以占据大量市场空间，二来可以抢占市场份额。 市场现状： 婴儿用品店的主要消费群是年轻父母们，他们舍得为孩子花钱，因此市场潜力大。 新生儿父母在年龄的下移和文化层次的提高，表现在了对孩子培养知识的渴求和健康意识的增强，伴之而来的是对多功能，多样化的产品，高质量商品高品位服务 的需求 在国内孕婴市场尚未形成的过渡时期，除少数大型商场，专卖店外几乎没有具有品牌效应的专营店面。 市场需求： 据国家权威结构的调查显示：我国每年将近3000万左右的新生儿出生，其中8-36个月的婴幼儿约有4500万儿童约有3.2亿，加上三千万左右的孕妈妈，每年A消费达800亿人民币。中国内地０-３岁婴幼儿共计7000万，这个市场是绝对巨大的。所以发展母婴、儿童产品市场前景非常广阔。 市场前景： 孕婴儿起步前景广阔。目前孕婴市场仍属启蒙阶段，市场切合仍在初见时期，杂货铺式的商店居多，而能够提供规范化管理、统一形象、高品质的特许经营店将来是未来市场发展趋势。 供不应求，潜力巨大。如今市场整体处于一种供小于求的状态，市场能够提供的产品远不能满足需求。 可行性分析：
卖出去都是零碎的东西，短时间内时不会有明显的收益，且总体声誉不会轻易扩大，因缺少像流行物品那样的青年传播人群，但利润可观。虽然从事这个行业是需要经验，但其产出投入产出比却高得惊人。 行业入门槛并不高，目前开婴儿用品店有两种方式：一是加盟知名品牌店，二是个人独立开店，其中可以销售各种名牌的产品。 婴孕用品： 婴儿哺乳用品系列，起居用品，健康内衣，高级服饰，孕妇保健用品及专用服饰，婴儿益智产品，教育系列产品，护肤品，胎教用品，文化用品，纪念品，高科技产品、护肤用品、服装一应俱全小到婴儿用的小别针、枕头等，都有多种样式多种价位的商品可供选择的经营特色，各种婴儿的科教系列、玩具、服装、奶粉、辅食、 衣物、童车、玩具、纸尿裤专门用品如练牙器、吸鼻器、专用体温计等商品应力求全求新。在商品的选择上力求新，可观察一些大型的商场或根据顾客的反映，及时更新换代。还可依照客源、年龄段，对中高档产品进行合理搭配。 顾客群： 1. 主要消费群是年轻父母们 2. 对孩子很重视的爷爷奶奶们 3. 企业的员工（如送礼等） 4. 出外旅行的家庭选购 5. 幼儿园或胎教机构的购物 营销策略： 以代售超市加连锁专卖店的营销方式。（代售超市的销售价格统一由销售部经理制订。代售超市无权干涉，仅由销售经理定价，超市利润由公司返回。） 合作伙伴: 1. 大小超市 2. 幼儿园 3. KFC，麦当劳等食品提供及食品公司 4. 玩具生产厂家 5. 奶制品生产厂家 6. 文化品生产厂家 7.附加关于胎教方面） 8 .在各个阶段加入新的合作伙伴
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
广州世贸服装城项目 投资分析草案 项目背景分析 广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。 广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。 项目优势 当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服
番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 前言 2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料
2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
投资项目可行性分析报告 ***投资项目可行性分析报告 目录（可根据文件内容自动更新） 第一章总论 (3) 一、项目概况： (3) 二、项目背景： (3) (一) 1. 2. 3. 外部环境： (3) 经济环境因素： (3) 行业竞争环境因素： (3) 其他因
素： (4) (二) 1. 2. 3. 4. 5. 内部环境： (4) 公司愿景： (4) 管理现状分析：............................................................................................. 4 生产现状分析：..............................................................................................4 营销现状分析：..............................................................................................4 技术研发能力分析： (4) 第二章项目提出的必要性分析 (4) 一、必要性因素之一：自身发展需
要 (4) 二、必要性因素之二：市场竞争需要 (4) 三、必要性因素之三：行业整合需要 (5) 四、必要性因素之三：其他方面.................................................... (5) 第三章项目选址方案 (5) 一、建厂的地理位置和社会经济现状 (5) 二、交通、运输现状和发展趋势 (5) 三、当地政府政策支持 (5) 第四章项目实施方案 (5) 一、项目总体方案： (5)
商铺、营业房项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺、营业房项目可行性分析报告说明 该商铺、营业房项目计划总投资8954.46万元，其中：固定资产投资7751.52万元，占项目总投资的86.57%；流动资金1202.94万元，占项目总投资的13.43%。 达产年营业收入9124.00万元，总成本费用7098.36万元，税金及附加161.17万元，利润总额2025.64万元，利税总额2466.21万元，税后净利润1519.23万元，达产年纳税总额946.98万元；达产年投资利润率22.62%，投资利税率27.54%，投资回报率16.97%，全部投资回收期7.39年，提供就业职位203个。 项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。 ......
主要内容：总论、项目建设背景、产业分析、建设规划分析、选址科 学性分析、土建方案说明、项目工艺技术、环境影响概况、安全规范管理、项目风险应对说明、节能情况分析、项目计划安排、项目投资估算、经营 效益分析、项目综合结论等。
第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺、营业房项目 （二）项目选址 xx产业示范基地 （三）项目用地规模 项目总用地面积31909.28平方米（折合约47.84亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数52.13%，建筑容积率1.14，建设区域绿化覆盖率5.04%，固定资产投资强度162.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积31909.28平方米，建筑物基底占地面积16634.31平方米，总建筑面积36376.58平方米，其中：规划建设主体工程26840.37平方米，项目规划绿化面积1832.44平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计78台（套），设备购置费3281.75万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量455324.14千瓦时，折合55.96吨标准煤。
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
创业投资项目可行性分析报告投资可行性分析是一项非常繁杂的工作，它包括了对市场、供求、竞争、财务、工程、政策、法律等各方面因素条件的分析与评价。投资可行性研究分为三种类型：一件全面与完整的可行性分析报告，必须在各个层次上综合这些互相关联的因素。企业投资项目经济可行性评价是项目可行性研究的核心内容。以现金流量为定量基础的净现值、内含报酬率等动态评价指标在项目经济评价中的推广应用，弥补了静态评价指标的局限性。但由于投资项目涉及的时间周期长，投资金额大，因此在项目可行性评价中必须考虑的重要问题是动态指标的动态运用。 可行性研究是化工建设项目投资决策前期工作的关键环节，一般包括新建、扩建、改建的工业项目和科研项目以及地区开发、技术改造、技术措施等，在化工项目建设中占有极其重要的低位。它可以准确地反映项目的实际情况，使项目在实施过程中避免出现重大的犯案变动或返工，保证项目建设的可靠性。如果可行性研究的结论不准确，或者根本就没有做可行性研究，那么，不仅会导致决策的盲目性，而且会使项目建设的可靠性难以得到保证。 可行性研究需要花费一定的人力、物力、财力和时间，但它能有效的减少和避免建设项目决策的失误，提高项目决策的科学性和提高投资的综合效益。可行性研究除了为科学
决策提供依据外，它还有以下重要作用。 作为项目投资决策和下阶段设计工作的依据； 作为资金筹措和向银行申请贷款的依据； 作为开展设计和建设的依据； 作为拟建设项目与有关部门签订各种合同协议的依据； 作为向国土开发及环境保护等主管部门申请建设的依据； 作为从国外引进技术、装备及外商谈判和签订合同的依据； 作为建设单位组织管理、机构设置、职工培训等工作安排的依据； 作为技术发展、设备改进、生产革新以及科学研究的参考资料。 投资开发项目可行性研究是20世纪30年代出现的一门新科学，其实质就是综合运用自然科学的最新技术、最新经济科学、现代管理学等知识进行投资开发项目的论证、决策的过程。其任务是综合分析论证一个项目的市场发展前景，技术上的先进性和可行性，财务上的实施可能性，经济上的合理性和有效性。在具体操作中，体现为指导经营者如何选择一个具有吸引力的行业，如何在该行业中选择一个有利的竞争地位，如何开发或选择一个具有长期赢利能力的产品，合理规避政策、市场、竞争等主客观因素造成的风险等。其
投资计划书 第一部分项目情况 一、项目名称 顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图） 二、项目定位 高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片） 三、地理位置 河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图） 四、产品 1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构 2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅 3、面积总量：2万平米 4、单位面积区间：60—600平米 5、户型图： 6、单间商铺分布：附图 五、配套设施 1、水：自来水 2、电：240kw 3、气：可接市政管道天燃气 4、暖：市政供暖 5、电梯：升降电梯 六、业态分布（图示） s1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 s2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 s4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、 s5——家居家纺、装修装饰、美容美体、 七、目前情况 已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分推荐经营项目 一、行业 餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司 二、经营项目名称：老洛阳面馆 三、消费人群定位 目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群 四、经营项目介绍 1、来源：来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化 2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。 3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系 4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。
课程代号 B —37 投资项目可行性分析 —理论精要与案例解析
进修考核大纲 骆珣编 兵器工程师进修大学 2010年7月 《投资项目可行性分析—理论精要与案例解析》 进修考核大纲 一、课程性质与差不多要求
1、课程性质 本课程是技术经济学科中的一门重要课程，其内容要紧包括可行性研究的要紧原理、项目评估的差不多内容、可行性研究与项目评估的实际操作方法和相关案例三大部分。在我国的现代化建设中，项目评估的核心地位日益明显。努力提高建设项目前期工作的质量，实现建设项目可行性研究和经济评价工作的标准化、规范化，同时提高投资的经济效益是开展项目规划论证工作的必定要求。学习本课程能够关心治理者进一步提高项目可行性研究与评估水平，从而实现科学决策。 2、差不多要求 本课程是一门理论性与应用性都十分强的课程。因此同学们应在掌握政治经济学、治理学原理、会计学基础等经济学课
程的基础上进行本课程的学习，在学习中应注重理解《项目可行性研究与评估》的差不多概念和理论，掌握《项目可行性研究与评估》差不多方法的计算与应用，将所学的知识理论与生产实际紧密相结合，以便达到不断提高自己理解问题、分析问题、解决问题等综合能力的目的。 二、课程的差不多内容和学习重点 本课程涵盖可行性研究、项目评估、应用实务三部分内容。第一部分绪论有两章内容，第二部分可行性分析有十一章内容，第三部分应用实务有一章内容，总计十四章内容。 本大纲包括的内容为本书的第一部分、第二部分。因为第三部分为应用实务，故要求课下阅读、领会即可，其中的应用实例将在习题中的案例分析中涉及。
第一篇绪论 第一章进行可行性分析的差不多思路 了解投资项目分析评价思路进展的一般进程；构建起进行投资项目可行性分析的差不多思路框架. 第二章投资项目可行性分析的差不多原理 1、了解可行性分析各时期的划分和要求；理解可行性分析的概念和要紧任务；掌握可行性分析的差不多内容和工作步骤；掌握初步可行性分析和详细可行性分析的区不；掌握可行性分析的差不多写法。 2、掌握项目建议书的差不多内容与写法；了解它与可行性分析报告的区不
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
投资项目可行性分析报告范本 可行性报告 可行性报告的定义和主要内容： 可行性研究报告定义：可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经 济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确 定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策 者和主管机关审批的上报文件。 主要内容： 1.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景， 项目具备的条件等。 2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论 证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。 3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设 备来源及其条件与责任。 4.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能 源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定厂址的优缺点及最后之选定结论。 5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划 及要求。 6.环境保护内容。 7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。 8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。 9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。 10.综合评价结论。 另外，一份合格的可行性报告还应该有风险分析和财务分析，以及一些必要的文件。 给项目企业或项目开发者提供一个“项目是否满足CDM立项基本条件”的参考依据。其核心原则是该项目是否在经济和CDM国际规则上可行。一般来说仅仅是为项目企业提供 一个是否可行的方向，而不足以为项目企业搭建一个和潜在投资方对话的渠道。但无论如何，只有在完成可行性分析后，企业才能开展第二步工作-- 制作完成项目概念文件(PIN)。 （关键词：可行性研究，项目概念文件，建议书，减排量） 补充 怎样写可行性报告 不论是国企还是外企，在决定上一个新产品，一条新生产线，或者建一个新工厂时，总 要提交一份可行性报告供上级批准。 国企的可行性报告 本人曾经阅读过几份来自国企的可行性报告，但发现其目的和内容都与外企的可行性报 告有很大差别。先说其目的，国企的可行性报告是为了说服上级领导并得到相应的批准和支 持，并假定上级领导比他们自己更了解情况。而报告一旦被批准，上级领导就要承担相应的 责任。 目的上的差别自然导致内容上的差别。这里有几个主要的方面：一是国企的可行性报告 强调为什么要上这个项目，但忽视如何进行这个项目，似乎要等项目批准之后才去考虑具体 的实施方案和计划； 二是国企的可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据和信息少，如
商铺项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺项目可行性分析报告说明 该商铺项目计划总投资10531.08万元，其中：固定资产投资9370.20 万元，占项目总投资的88.98%；流动资金1160.88万元，占项目总投资的11.02%。 达产年营业收入10353.00万元，总成本费用7898.63万元，税金及附 加181.84万元，利润总额2454.37万元，利税总额2974.74万元，税后净 利润1840.78万元，达产年纳税总额1133.96万元；达产年投资利润率 23.31%，投资利税率28.25%，投资回报率17.48%，全部投资回收期7.22年，提供就业职位169个。 努力做到合理布局的原则：力求做到功能分区明确、生产流程顺畅、 交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生 产管理和工程分区建设。 ...... 主要内容：项目总论、项目建设及必要性、市场研究、建设规划分析、选址评价、项目工程设计说明、工艺概述、环境保护、清洁生产、生产安 全保护、建设风险评估分析、项目节能概况、项目进度方案、项目投资分析、项目经营效益、总结说明等。
第一章项目总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺项目 （二）项目选址 xx经济开发区 （三）项目用地规模 项目总用地面积35304.31平方米（折合约52.93亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数59.69%，建筑容积率1.34，建设区域绿化覆盖率6.24%，固定资产投资强度177.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积35304.31平方米，建筑物基底占地面积21073.14平方米，总建筑面积47307.78平方米，其中：规划建设主体工程35113.31平方米，项目规划绿化面积2950.80平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计128台（套），设备购置费4084.90万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量828143.15千瓦时，折合101.78吨标准煤。
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
XXXX有限公司 项目投资可行性报告 枫泽投资管理有限公司 XX大区 二OXX年X月X日
本次报告撰写者： 项目经理： XXX 项目助理： XXX 大区基金投资部负责人意见： 本模板中列明的项目不得删减，只能注明：不适用（必须说明原因）、或者不存在此类情况、或者无法提供（必须说明原因）。 目录
引言 (2) 第一部分释义 (3) 第二部分项目概述 (4) 1 投资对象 (4) 2 投资亮点 (5) 第三部分报告正文 (6) 1 公司概况 (6) 2 公司团队 (11) 3 行业与市场 (12) 4 产品与业务 (14) 5 业务发展目标 (16) 6 盈利预测 (17) 第四部分主要问题汇总 (18) 第五部分投资建议 (19) 1 投资方案框架条款 (19) 2 投资回报估算及退出方式 (21) 3 投资风险评估及对策 (22) 4 投资建议 (22)
引言 受基金投资部指派，、组成项目小组，于年月日至年月日，对 XX 公司开展了为期天的尽职调查、投资分析、方案设计及 企业谈判等工作，并在此基础上撰写了此份《项目投资可行性报告》（以下简称《可行 性报告》）。 此外，枫泽投资增值服务部指派人员、（如会计师事务所人员参 与尽调，明确事务所名称及参与人员，以及参与人员资质情况）和风险控制部也分别指 派人员、共同参与此次尽职调查工作并撰写了相关的报告——《XX 公司尽职调查报告》（以下简称《尽职调查报告》）和《法律尽职调查报告》。这些报告将和本报告互为补充，共同为投资决策提供参考。
第一部分释义 在本报告中，除非文意另有所指，下列简称具有以下特定意义： 枫泽投资管理有限公司 枫泽投资 新公司 增资基准日 硫化镍 工业废水 （将某些公司简称与专有名词、技术用语在此处进行解释，便于正文引用理解）
商业投资与住宅投资差别 https://www.doczj.com/doc/0115153766.html, 2005-6-4 名牌楼市 2005年中国商业地产表现出前所未有的活力，商业地产不仅体现出高速度的增值潜力优势，同时吸引了大量资本介入，虽说楼市新政频繁出台，但海外基金依旧瞄准中国商业地产。2005年的商业地产有些什么特色，又将会如何发展，投资价值又在何处？本期将对此与上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理、上海市注册咨询专家、国际商务策划师陈倍麟，展开探讨，共同关注2005年的商业地产的话题。 问：商业地产是怎样的一个概念？ 答：商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。 问：商铺投资与住宅投资有什么差别？ 答：商铺投资与住宅投资有三大差异。 问：商业房地产的价值构成是什么？ 答：商业房地产的价值由两部分构成。第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。住宅地产的价值在于居住，保值升值。 问：商业地产的类型有哪些？ 答：商业地产的类型大致有六种：（1）商铺（含各种类型店铺）；（2）商场（含专业市场）；（3）商业街（含步行街）；（4）超市/大卖场（含仓储中心）；（5）购物中心（含shopping mall）；（6）酒店式公寓。 问：商业地产的利润来自那些方面？ 答：商业地产的利润来自四个方面：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。 问：商铺价值的存在方式是什么？ 答：商铺价值的存在方式有两种： （1）静态商铺价值（可以改变） 包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。 （2）动态商铺价值（很难改变） 指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附加在商铺上的人为的商业行为。包括：经营方式、商业业态、商业企业。