1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
5.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型
——居住用地70年；
——工业用地50年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
——商业、旅游、娱乐用地40年；
——综合或其它用地50年；
——另外，加油站、加气站用地为20年；
7.三通一平
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
8.七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
9.土地使用权出让的形式
·协议出让
·招标出让
·拍卖出让
·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
·生地：待开发的土地
·熟地：完成市政设施的土地
10.房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
11.商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
12.福利商品房
是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
13.微利商品房
与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。
14.经济适用房
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。
15.自建房（集资房）
是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。
16.房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。
17.“五证”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）
《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。
18.“两书”
·《住宅质量保证书》
·《住宅使用说明书》
19.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。
20.申请预售须备下列文件：
·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件
·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）
·《建设用地规划许可证》
·《建设工程规划许可证》
·《建设工程施工许可证》
21.商品房预售必须符合那些条件
·交付土地使用权出让金
·有建设工程施工许可证
·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
22.房地产买卖合同
是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
23.房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。
24.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。
25.房地产证公证
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证
26.楼花抵押登记
是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
27.建筑面积
房屋实用面积与分摊公共面积之和。
28.公摊面积
属于公共部分的面积。
29.实用面积
建筑面积与公摊面积的差。
30.实用率
房屋实用面积与建筑面积之比。
31.预售楼花
将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。
32.复式
上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。
33.房地产转让
是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。
34.基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。
35.用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
36.总建筑面积
指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。
37.容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地的比。
38.建筑密度（覆盖率）
建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。
39.绿化率
绿化率等于绿化面积与用地面积之比。
40.均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
41.基价
基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
42.起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。
43.弹性隔间
指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。
44.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。
45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分。
46.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。
47.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。
48.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。
49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。
50.外墙：指建筑物体表面。
51.内墙：指建筑物内竖面。
52.剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。
53.砖墙：用砖砌成的墙。
54.石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。
55.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。
56.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。
57.格局：单元内分割情况。
58.动线：行走习惯路线。
59.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。
60.空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。
61.诉求客源：主要针对的客户层。
62.市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。
63.议价空间：讨价还价的价格差异。
64.平面价差：平面方位不同，价格的差异。
65.垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。
66.市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法。
67.DM：邮寄用的广告用品（印刷品）
68.CF：电视广告。
69.NP：报纸广告。
70.POP：户外广告媒体。
71.MG：杂志广告。
72.SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。
⒐建筑面积的计算规则
⑴计算建筑面积的范围
a、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。
c、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。
d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光进、防潮层及其保护墙）外转水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。
e、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
f、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
h、图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。
i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
j、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
k、建筑物内的技术层、层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
l、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
m、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
o、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括栏板）的一半计算面积。
q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
s、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积。
t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。
⑵不计算建筑面积的范围
a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、
台阶、无柱雨罩等。
b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。
c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台）、层高在2.2米以内的设备层。
d、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。
e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布景的天桥、挑台。
f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间。
g、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。
h、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。
i、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平台。
⒑其它建筑常识
⑴基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。
⑵建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：
a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上(指建筑层高,含2.2米，以下同)的阁（暗）楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等。
公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。
a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。
b、不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
⑶每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：
a、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。
b、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该户使用面积
对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊。
住宅平面以外，公服务于住宅的公共面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。
⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。
分摊共用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
⑸公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）
应由房屋物业物理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。
⑹户型
是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等
⑺面积配比
指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的
建筑与建筑构造
⒈基础
·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础
·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基
基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。
基础的分类：
⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。
用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。
非刚性基础（柔性基础）。
用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200mm，如果做成阶梯形，每步高300mm-500mm.
⑵按构造型式分类
基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。
·条形基础
当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。
·独立基础
当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础
·片筏基础
当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础·桩基础
当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。
⒉墙体
墙体的类型：
⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。
外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用
内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。
横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。
纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。
⑵墙体按受力状况分类
墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。
承重墙：直接承受上部结构传来的荷载
非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。
自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。
隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。
⑶墙体按照材料分类
按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。
⑷墙体的细部构造
·防潮层
在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20mm厚。
·勒脚
外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。
·散水
散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。
·窗台
窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。
·门窗过梁
为了承受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。
为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁
·变形缝
建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌。为了减少对建筑物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损。这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝。
变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。
伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为20mm —40mm。
沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。
防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。
⒊楼面与地面
⑴楼地面的组成：
·面层
位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用，同时对室内起美
化装饰作用。
·结构层
位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱）。主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。
·附加层
附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等。根据需要，有时和面层合为一体。
·楼板顶棚层
位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线，改善室内光照条件，装饰美化室内空间。
房地产行业税种及税率 一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以下内容需要回复才能看到 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
海信电器（600060)2012至2014年度财务报表分析 ——营运能力青岛海信电器股份有限公司（股票代码：600060，以下简称“海信电器”）由青岛海信集团发起，经青体改发[96]129号文批准，由集团公司将其下属的电视事业部，在进行非经营性资产剥离后，以电视二厂、电视三厂、配套件厂、注塑厂、基板厂及相关资产等折资入股，采取社会募集方式设立。公司于1997年4月在上海证交所上市，是国内著名的家电上市公司，主要从事电视机、数字电视广播接收设备及信息网络终端产品的研究、开发、制造与销售，拥有中国最先进数字电视机生产线之一，年彩电产能1610万台，连续多年稳居中国平板市场份额第一的位置，是海信集团经营规模最大的控股子公司。 海信电器坚持高端产品战略，通过核心技术突破和向上游产业链延伸，提升了企业的综合实力。海信电器拥有国内一流的国家级企业技术研发中心，始终坚持技术立企的发展战略，每年将销售收入的5%投入到研发，并在中国、美国、荷兰、南非等全球七个地区设立研发中心，实现了24小时不间断技术研发。公司已制造出全球公认的顶级高清格式全系列数字高清彩电，代表了目前高清显示格式的顶尖水平。在打造技术优势和产品竞争力优势的同时，海信积极开拓全球市场。从2004年开始，海信在青岛平板生产基地的基础上，在贵阳和顺德建立了专业的平板电视生产线，同时积极在国外设厂，相继在匈牙利、法国设立平板电视生产基地，实现本土化经营。在海外市场，海信平板电视已经成为欧美市场沃尔玛、百思买等大连锁机构的重要采购对象。上市迄今，海信电器赢得了社会各界的普遍赞誉，2002年成功入围上证180指数，2006年在中国大企业集团首届竞争力500强排名中位列第一。 一、营运能力指标 海信电器2012-2014年度营运能力指标表
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
财务报表分析作业2：营运能力分析 格力电器营运能力分析 一、公司简介 珠海格力电器股份有限公司成立于1991年，是目前全球最大的集研发、生产、销售、格力电器标志服务于一体的专业化空调企业。格力电器旗下的“格力电器”品牌空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品。格力电器旗下的“格力电器”品牌空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品，业务遍及全球100多个国家和地区。1995年至今，格力电器空调连续16年产销量、市场占有率位居中国空调行业第一；2005年至今，家用空调产销量连续4年位居世界第一；2011年，格力电器全球用户超过8800万。2012年，格力电器实施全球化品牌战略进入第五年。格力电器将继续发扬“创造资源、美誉全球”的企业精神和“人单合一、速战速决”的工作作风，深入推进信息化流程再造，以人单合一的自主经营体为支点，通过“虚实网结合的零库存下的即需即供”商业模式创新，努力打造满足用户动态需求的体系，一如既往地为用户不断创新，创出中华民族自己的世界名牌！ 二、历史比较分析 资产运用效率，是指资产利用的有效性和充分性。资产运用效率的衡量与分析，对于不同报表使用人各具重要意义。股东通过资产运用效率分析，有助于判断企业财务安全性及资产的收益能力，以进行相应的投资决策；债权人通过资产运用效率分析，
有助于判明其债权的物质保障程度或其安全性，从而进行相应的信用决策；管理者通过资产运用效率分析，可以发现闲置资产和利用不充分的资产，从而处理闲置资产以节约资金，或提高资产利用效率以改善经营业绩。为了帮助大家对格力电器公司有个更好的了解，对格力电器公司的资产运用效率作如下分析: 数据指标值整理如下表： 格力电器营运能力历史指标表表1—1 历史比较分析:总资产周转率 图1—1
房地产及相关行业知识 第一部分房地产行业知识 销售代表的工作内容 一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用： （1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。 （2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。 （3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。
销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。 销售业务流程 销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。 一、接听电话的业务流程 接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。
房地产市场差不多情况 一、房地产差不多经济指标 （一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。 （二）房地产开发投资情况 建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。 （三）商品住房市场供求总量情况
1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。 供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
寻找伟大的上市公司 财管1106班 学生：李艳 学号：2011012669
海信电器财务报表分析 摘要：随着我国现代企业制度的建立和完善，企业投资主体越来越多元化，企业财务分析成为经营管理者、投资者及企业的监管者掌握企业财务状况和经营成果的重要方式。财务分析是财务管理环节之一，对财务管理起承前起后的作用。尤其是企业外部报表使用人评价企业财务状况、经营成果的一把必不可少的钥匙。故本文以海信电器股份有限公司为实例，以其近六年的财务报告资料及相关资料，为研究内容通过理论分析与计算，构建了以会计报表分析、财务指标分析等来分析评价该公司的过去;反映该公司的现状的各种能力;并估价该公司的未来发展状况与趋势及对分析存在的问题做出相关的建议和策略。 关键词：海信电器公司、财务报表分析、对企业的评价和建议。 一、公司基本情况 （一）、公司简介 青岛海信电器股份有限公司成立于1997年4月17日，前身是海信集团有限公司所属的青岛海信电器公司。公司于1997年3月17日经中国证券监督委员会批准，首次向社会公众发行人民币普通股7,000万股。其中6,300万股社会公众股于1997年4月22日在上海证券交易所上市，700万股公司职工股于同年10月22日上市。公司注册地址：山东省青岛经济技术开发区团结路18号，公司法人代表：于淑珉，总经理：刘洪新。 海信电器主要从事电视机、数字电视广播接收设备及信息网络终端产品的研究、开发、制造与销售，主营业务包括：电视机、广播电视设备、通讯产品制造,信息技术产品、家用、商用电器、电子产品的制造、销售和服务。 （二）、报告期内公司总体经营情况 2010 年海信电器在国内外市场竞争不断加剧，总体需求不及预期，上半年液晶屏价格坚挺，劳动力价格上涨和供给不足等诸多不利因素并存的形势下，准确把握行业发展趋势，继续稳步健康发展。 报告期内，公司实现营业收入212.64 亿元，同比增长15.52%；净利润8.35 亿元，同比增长67.57%；经营性现金净流入5.59 亿元，同比增长53.24%。公司坚持"技术立企、稳健经营"的经营理念不动摇，持续领先推出新产品，同时，不断
2016—2017学年第1学期 课程名称：财务管理 企业营运能力分析 专业：经济统计学年级：14级 姓名：程瑶瑶学号：21405061005 任课教师：刘成刚成绩：
经济管理学院学院制
企业营运能力分析 引言 企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出量与资产占用量之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。 本文首先定义企业营运能力的概念，然后结合企业营运能力分析的内容和相关原则来进一步了解企业营运，最后从流动资产和固定资产两方面对企业营运进行了解。 关键词：企业管理营运能力分析 一、分析内容 根据营运能力分析的含义与目的，企业营运能力分析的内容主要包括以下几方面 （一）全部资产营运能力分析全部资产营运能力分析的内容包括： 1、全部资产产值率分析； 2、全部资产收入率分析； 3、全部资产周转率分析。 （二）流动资产营运能力分析流动资产营运能力分析的内容包括：
1、全部流动资产周转率分析； 2、全部流动资产垫支周转率分析； 3、流动资产周转加速效果分析； 4、存货周转率分析； 5、应收账款周转率分析。 （三）固定资产营运能力分析固定资产营运能力分析的内容包括： 1、固定资产产值率分析； 2、固定资产收入率分析。 二、全部资产营运能力分析 全部资产营运能力分析就是要对企业全部资产的营运效率进行综合分析。全部资产营运能力分析包括以下几个方面。 （一）反映全部资产营运能力的指标计算与分析 企业全部资产营运能力，主要是指投入或使用全部资产所取得的产出的能力。由于企业的总产出，一方面从生产能力角度考虑，可出总产值表示，另一方面从满足社会需要角度考虑，可用总收入表示，因此，反映全部资产营运能力的指标主要指全部资产产值率、全部资产收入率和全部资产周转率。 （二）全部资产营运能力综合对比分析 全部资产营运能力综合对比分析，就是要将反映全部资产营运能力的指标与反映企业流动资产和固定资产营运能力的指标结合起来进行分析。 三、相关原则 反映企业资产营运能力的指标有许多，要正确分析评价企业资产营运能力，首先必须正确设计评价资产营运能力的指标体系。设计选择评价资产营运能力的指标，必须遵循以下原则： (一) 资产营运能力指标应体现提高资产营运能力的实质要求 企业资产营运能力的实质，就是要以尽可能少的资产占用，尽可能短的时间周转产尽可能多的产品，实现尽可能多的销售收入，创造尽可能多的纯收入。
财务报表分析报告二 格 力 营 运 能 力 分 析
一、公司概述 珠海格力电器股份有限公司成立于1991年，是目前全球最大的集研发、生产、销售、格力标志服务于一体的专业化空调企业。格力电器旗下的“格力”品牌空调，，业务遍及全球100多个国家和地区。1995年至今，格力空调连续16年产销量、市场占有率位居中国空调行业第一；2005年至今，家用空调产销量连续4年位居世界第一；2008年，格力全球用户超过8800万。 二、营运能力分析与财务指标 （一）营运能力分析 1、营运能力的涵义 企业营运能力（Analysis of Enterprises' Operating Capacity），主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。 2、营运能力分析的目的 企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。 第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。 第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。
第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。 3、选择评价资产营运能力的指标的原则 反映企业资产营运能力的指标有许多，要正确分析评价企业资产营运能力，首先必须正确设计评价资产营运能力的指标体系。设计选择评价资产营运能力的指标，必须遵循以下原则： （1）资产营运能力指标应体现提高资产营运能力的实质要求企业资产营运能力的实质，就是要以尽可能少的资产占用，尽可能短的时间周转产尽可能多的产品，实现尽可能多的销售收入，创造尽可能多的纯收入。 （2）资产营运能力指标应体现多种资产的特点企业的资产包括固定资产和流动资产，它们各有其特点。对于固定资产应考虑它的使用价值与价值相脱离的特点，指标计算上，从两方面加以考虑；对于流动资产，主要应体现其流动性的特点。 （3）资产营运能力指标应有利于考核分析应尽量采用现行制度规定的考核指标，或根据现有核算资料可以计算并便于分析的指标，否则，指标再好也没有实际意义。 4、营运能力分析的内容 根据营运能力分析的含义与目的，企业营运能力分析的内容主要包括以下几方面:
房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显
六、企业营运能力分析 1.某企业某年末营业收入总额为100万元，其中兼营业务收入占20%，主 营业务收入中赊销收入占70%；年初应收账款余额为65万元，年末应 =1.12收账款余额为35万元，则应收账款周转率为：100?(1?20%)(1?70%) (65+35)÷2 2.关于流动资产周转率说法正确的是：计算流动资产周转率时，周转额 一般用主营业务收入作为计算口径；周转次数与周转天数成反比；流动资产周转率的高低，应结合企业历史资料或行业水平判断；流动资产周转率过高，可能是流动资产管理不善储备不足造成的。 3.资产的核心特征是：能够带来未来经济利益。 4.关于资产的说法，正确的是：资产是企业资金的占用形式；资产是一 个投入的概念；资产是一个企业从事生产经营活动必须具备的物质基础；资产是一个动态的概念，只有能够不断进行循环与周转，才能带来更多的收入。 5.企业资产经营的效率主要反映企业的：营运能力。 6.表现为企业资产占用资金的周转速度，反映企业资金利用效率，表明 企业管理人员经营管理、运用资金的能力的是：企业资产营运能力。 7.影响企业营运能力的内部因素是：企业资产管理政策。 8.反映流动资产周转情况的指标的是：存货周转率。 9.某公司2004年和2005年应收账款平均余额分别为70万元和60万元， 应收账款周转次数分别为7次和9次，则2005年度销售收入净额比2004年增加了：60*9-70*7=50万元。
10.某企业期初应收账款余额150万元，期末应收账款余额250万元，本 期产品销售收入为1200万元，本期产品销售成本为1000万元，则该 企业应收账款周转率为：1200 (150+250)÷2 =6次。 11.如果企业的应收账款周转率高，则说明：收账迅速，账龄较短；资产 流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和还账损失。 12.从严格意义上说，计算应收账款周转率时应使用的收入指标是：赊销 收入净额。 13.在计算应收账款周转率时，赊销收入净额=赊销收入—赊销退回—赊销 折让—赊销折扣。 14.赊销收入净额与应收账款平均余额之比为：应收账款周转率。 15.关于平均收现期，计算公式正确的有： 应收账款周转天数（应收账款平均收现期）=360 应收账款周转率 = 应收账款平均余额?360 赊销收入=应收账款平均余额?360 主营业务收入 16.某企业某年末应收账款周转天数为180天，应收账款平均余额为100 万元，赊销比率为80%，企业无销售退回、折让和折扣，则企业年末的主营业务收入是： 应收账款周转率=360÷180=2，赊销收入净额=100*2=200，主营业务收入=200÷80%=250。 17.一般而言，平均收账期越短，应收账款周转率则：越高。 18.某公司2001年销售收入为500万元。未发生销售退回和折让，年初应 收账款为120万元。年末应收账款为240万元。则该公司2001年应收账款周转天数为：
海信电器（600060）2012至2014年度财务报表分析 ——营运能力 青岛海信电器股份有限公司（股票代码：600060 ,以下简称“海信电器”）由青 岛海信集团发起，经青体改发[96]129号文批准，由集团公司将其下属的电视事业部，在进行非经营性资产剥离后，以电视二厂、电视三厂、配套件厂、注塑厂、基板厂及相关资产等折资入股，采取社会募集方式设立。公司于1997年4月在上海证交所上市，是国内著名的 家电上市公司，主要从事电视机、数字电视广播接收设备及信息网络终端产品的研究、开发、 制造与销售，拥有中国最先进数字电视机生产线之一，年彩电产能1610万台，连续多年稳 居中国平板市场份额第一的位置，是海信集团经营规模最大的控股子公司。 海信电器坚持高端产品战略，通过核心技术突破和向上游产业链延伸，提升了企业的综 合实力。海信电器拥有国内一流的国家级企业技术研发中心，始终坚持技术立企的发展战略， 每年将销售收入的5%投入到研发，并在中国、美国、荷兰、南非等全球七个地区设立研发中心，实现了24小时不间断技术研发。公司已制造出全球公认的顶级高清格式全系列数字高清彩电，代表了目前高清显示格式的顶尖水平。在打造技术优势和产品竞争力优势的同时，海信积极开拓全球市场。从2004年开始，海信在青岛平板生产基地的基础上，在贵阳和顺 德建立了专业的平板电视生产线，同时积极在国外设厂，相继在匈牙利、法国设立平板电视 生产基地，实现本土化经营。在海外市场，海信平板电视已经成为欧美市场沃尔玛、百思买 等大连锁机构的重要采购对象。上市迄今，海信电器赢得了社会各界的普遍赞誉，2002年 成功入围上证180指数，2006年在中国大企业集团首届竞争力500强排名中位列第一。 、营运能力指标 海信电器2012-2014年度营运能力指标表
1学期—2017学年第2016 课程名称：财务管理 企业营运能力分析 14级专业：经济统计学年级： 学姓名：程瑶瑶号：21405061005 任课教师：刘成刚成绩： 经济管理学院学院制． 企业营运能力分析 引言 企业营运资产的效率主要企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。 企业营运资产的效益通常是指企业的产出量与资产指资产的周转率或周转速度。
企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效占用量之间的比率。为企业提高经济效益指明方向。评价企业的营运能力，益的指标进行计算与分析，营运能力分析可发现企第二，第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分第三，业在资产营运中存在的问题。析的基础与补充。然后结合企业营运能力分析的内容和相本文首先定义企业营运能力的概念， 最后从流动资产和固定资产两方面对企业营运进关原则来进一步了解企业营运，行了解。 营运能力分析管理关键词：企业 一、分析内容 根据营运能力分析的含义与目的，企业营运能力分析的内容主要包括以下几方面（一）全部资产营运能力分析全部资产营运能力分析的内容包括： 1、全部资产产值率分析； 2、全部资产收入率分析； 3、全部资产周转率分析。 （二）流动资产营运能力分析流动资产营运能力分析的内容包括： 1、全部流动资产周转率分析； 2、全部流动资产垫支周转率分析； 3、流动资产周转加速效果分析； 、存货周转率分析；4． 5、应收账款周转率分析。（三）固定资产营运能力分析固定资产营运能力分析的内容包括： 1、固定资产产值率分析； 2、固定资产收入率分析。 二、全部资产营运能力分析全全部资产营运能力分析就是要对企业全部资 产的营运效率进行综合分析。部资产营运能力分析包括以下几个方面。反映全部资产营运能力的指标计算与分析（一）企业全部资产营运能力，主要是指投入或使用全部资产所取得的产出的能 力。由于企业的总产出，一方面从生产能力角度考虑，可出总产值表示，另一方反映全部资产营运能力的可用总收入表示，因此，面从满足社会需要角度考虑，指标主要指全部资产产值率、全部资产收入率和全部资产周转率。（二）全部资产营运能力综合对比分析 就是要将反映全部资产营运能力的指标与全部资产营运能力综合对比分析，反映企业流动资产和固定资产营运能力的指标结合起来进行分析。 三、相关原则反映企业资产营运能力的指标有许多，要正确分析评价企业资 产营运能力，设计选择评价资产营运能力的首先必须正确设计评价资产营运能力的指标体系。指标，必须遵循以下原则： (一) 资产营运能力指标应体现提高资产营运能力的实质要求 企业资产营运能力的实质，就是要以尽可能少的资产占用，尽可能短的时间周转产尽可能多的产品，实现尽可能多的销售收入，创造尽可能多的纯收入。（二）资产营运能力指标应体现多种资产的特点 企业的资产包括固定资产和流动资产，它们各有其特点。对于固定资产应考虑它的使用价值与价值相脱离的特点，指标计算上，从两方面加以考虑；对于流动资
青岛海信电器股份有限公司营运能力分析 1引言 1.1研究背景 随着经济的不断发展，社会的不断进步，企业的组织经营方式的复杂变化，财务管理在企业的日常经营活动中显得尤为重要，人们对财务报表所展示出来的企业的财务状况，有着迫切的需要。财务报表分析是财务管理的重要一环，财务报表的分析能让财务报表使用者更深层次的了解企业的财务状况、经营成果以及企业未来的发展前景。其中的营运能力可以衡量企业资产营运快慢和收益好坏，而这些则直接影响企业的偿债能力和盈利能力。是企业实现目标的基础，营运能力分析体系在一个企业中发挥着重要作用。 青岛海信电器股份有限公司在家电行业中有着举足轻重的影响力，是中国的知名品牌，但在其财务管理上仍旧存在一些问题。在经济全球化的大背景下，我国的家电行业有着广阔的市场，伴随着国家政策的扶持，家电企业的实力在日益增强，使得我国的家电行业成为国际家电市场的重要组成部分[1]。随着“一带一路”战略的推进，给我国的家电行业带来了更大的机遇，也使得我国家电企业积极拓展国际市场，对“一带一路”沿线国家的出口迅速增长，并在一部分国家地区建立了海外生产基地，为调整全球市场布局和产业布局奠定了重要的基础。 1.2研究意义 从外部信息使用者的角度，以青岛海信电器股份有限公司对外公布的财务信息作为分析对象，根据营运能力分析的相关理论，选取了海信电器2013年——2017年五年的财务报表，对海信电器的与营运能力有关的财务指标的进行分析，并与同行业的财务
指标进行对比。同时，利用杜邦分析法对公司的综合财务进行分析，营运能力对公司综合财务的影响。指出公司存在的问题，提出建议，供信息使用者参考。 1.3研究内容和研究方法 1.3.1研究内容 本文研究的主要内容是以青岛海信电器股份有限公司2013年至2017年五年经过审计对外披露的财务数据为基础。本篇论文分为六章。 第一章主要讲述论文的研究背景，意义和研究内容、研究方法。 第二章主要对国内外研究现状进行描述 第三章主要对青岛海信电器股份有限公司进行介绍，用纵向分析法和横向分析法对海信电器的营运能力相关指标进行分析，并用杜邦分析法进行综合分析。 第四章主要就第三章分析的结果提出海信电器财务上存在的问题。 第五章就问题出相应的建议。 第六章对论文进行总结性的描述。 1.3.2研究方法 本文主要采用比较分析法、趋势分析法和比率分析法相结合的方式，对企业的营运能力进行分析。 （1）比较分析法 比较分析法分为纵向比较分析和横行比较分析。纵向比较分析是指将同一企业不同时期的财务进行比较分析。横向比较分析是指将不同企业同一时期的财务进行比较分析。本文主要通过对海信电器近五年的营运能力纵向比较分析和将海信电器与美的、格力、海尔的营运能力横向比较分析，发现其中隐藏的问题，解决问题。 （2）趋势分析法
房地产行业基础知识大 全政策知识 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
房地产开发行业基本情况 一、行业经营特点 房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 （一）项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 （二）经营方式多样性。房地产开发行业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 （三）开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 （四）开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 （五）资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 （六）房地产价格构成复杂。 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公
共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。 二、行业基本管理体系 （一）内部组织管理体系 （二）外部监督管理体系 房地产开发行业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税收征管密切相关。 1、土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，
核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 2、发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 3、拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 4、规划部门 负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 5、建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监
第六章企业营运能力分析 6．以下关于固定资产基本特征的表述错误的是（）（08.1） A．投入资金多 B．使用效率的高低取决于流动资产的周转情况 C．变现能力差，风险小 D．使用成本是非付现成本 7．某企业销售收入为500万元，现销收入占销售收入的比重为80％，销售折让和折扣共计10万元，假设无销售退回，应收账款平均余额为10万元，则该企业的应收账款周转率为（）（08.1） A．5 B．6 C．9 D．10 24．某公司销售成本为500万元，流动资产为400万元，固定资产为600万元，假设没有其它资产，存货平均余额为200万元，总负债为500万元，则下列说法正确的有（）（08.1）A．流动资产比率为0．4 B．资产负债率为50％ C．权益乘数为0．5 D．存货周转天数为144天 E．产权比率为1 26．营业周期越短，说明（）（08.1） A．资产效率越高 B．资产的流动性越强 C．流动资产占用相对较多 D．资产风险提高 E．收益能力下降 43．某公司相关财务资料如下表：（08.1） 单位：元
假设公司其他资产忽略不计，一年按360天计算． 要求： (1)计算并填写下表： (2)根据上表进行该公司的资产管理效果分析。 11.关于平均收现期，下列计算公式错误的是（）（08.10） A.360/应收账款周转率 B.应收账款平均余额*360/赊销收入
假定一年按360天计算，周转天数的计算结果取整数。 要求：(1)计算该公司2007年及2008年应收账款周转率和周转天数： (2)计算该公司2007年及2008年存货周转率和周转天数： (3)分析计算得出的结果。 ll.营运能力分析中，关注优化资源配置，加速资金周转的主体是（）（09.1） A.政府 B.管理当局 C.所有者 D.债权人 12.如果企业闲置设备很多，管理效率低下，则表明固定资产周转率（）（09.1） A.高 B.低 C.不变 D.波动幅度大 26.导致营运资本周转率较低的可能原因有（）（09.1） A.企业拥有高额存货 B.企业拥有较高的应收帐款 C.企业进行配股融资 D.营运资本被长期资产过多占用 E.企业采取激进的营运资本筹集政策 41.某公司按当年年末数计算的存货周转率为5次、应收账款周转率为l0次，销售收入净额为800万元，销售成本为600万元，流动资产比率为25%，负债总额为300万元，发行在外的普通股为80万股，普通股每股市价20元。假设流动资产由存货和应收账款构成，其他资产忽略不计，公司没有发行优先股，一年按360天计算，不考虑所得税因素。（09.1） 要求：计算市盈率、权益乘数和营业周期。 11.一般而言，平均收现期越短，应收账款周转率则（）（09.10） A.不变 B.越低 C.越高 D.波动越大