某产业园项目工程项目PPP项目实施方案
*******管委会
二0一六年X月
目录
第一章项目概况............................................ - 3 -
一、基本情况.................................................. - 3 -
二、经济技术指标............................................- 6 -
三、项目公司情况...........................................- 10 -
第二章风险分配基本框架........................... - 13 -
一、风险分配原则...................................... - 13 -
二、风险分担方案.............................................. - 13 -
三、风险应对措施............................................ - 15 -
第三章项目运作模式........................................... - 16 -
一、项目运作方式................................................ - 16 -
二、项目边界条件.................................................... - 16 - 第四章交易结构................................................ - 18 - 一、投融资结构.................................................... - 18 -
二、采报机制及保障............................................ - 18 -
三、退出机制............................................................ - 22 -
四、相关配套安排................................................... - 22 - 第五章合同体系.................................................. - 23 -
一、合同结构.......................................................... - 23 -
二、权利义务............................................................ - 24 -
三、政府支持...................................................... - 25 -
第六章监管架构.................................................... - 26 -
一、授权关系................................................. - 26 -
二、监管方式和政府介入........................................ - 26 - 第七章采购方式选择....................................... - 29 -
一、招标方式........................................................... - 29 -
二、招标组织形式........................................... - 29 -
三、招标内容和范围....................................... - 29 -
四、招标时间安排.................................................. - 29 -
五、投标人资格条件............................................... - 30 -
六、评标办法和主要标准.................................... - 30 -
第八章财务测算...................................................... - 33 -
一、内部收益率................................................... - 33 -
第一章项目概况
一、基本情况
（一）项目概况
项目名称：*******（一期、二期）建设工程（以下简称“本项目”）项目类型：新建项目
所处阶段：已完成项目可行性研究批复
开工和计划完成时间：2016年6月正式开工建设，预计到2020年12月完成项目。
地点：**省**市**区
（二）公共产品和服务
本项目是**市**区采购社会投资人在园区内提供投融资、建设、运营一体化服务，形成的公共产品和服务包括：
（1）土地征迁服务。项目征迁面积504.704公顷，其中，集体土地366.6458公顷（水田107.1331公顷、水浇地1.6935公顷、旱地159.0873
公顷、园地44.2474公顷、林地18.7444公顷、其他农用地35.313公顷）；国有土地138.0582公顷（城镇村及工矿用地106.2929公顷、交通用地22.7359公顷、水域及水利设施用地9.0294公顷）；未利用地0.4271公顷（河流水面）。
征迁范围内共涉及6个社区的拆迁安置，拆迁民房的总建筑面积869195平方米，采用实物安置的方式。
（2）土地平整服务。片区场平工程涉及用地面积504.704公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。
（3）市政配套设施建设及运营服务。项目道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m，进行投融资、建设和运营维护，形成符合设计标准市政道路设施。
（4）公共设施建设及运营服务。
①社区服务中心4处，总用地面积为18300平方米，建筑面积为27060平方米。
②综合文化活动中心1处，总用地面积为4300平方米，建筑面积为5160平方米。
③公交首末站3处公交首末站。
④中学2所，分别为初中和高中，总用地面积约为68800平方米，建筑面积约55040平方米。
⑤小学3所，总用地面积约为65300平方米，建筑面积约52180平方米。
⑦幼儿园7所，总用地面积约26858平方米，建筑面积约27246.4平方米。
⑦垃圾转运站（收集站）4座，每座服务半径1.0～1.5公里，总用地面积4500平方米，建筑面积约3000平方米。
⑧公共卫生间：14处
⑨景观绿化工程公园绿地面积193000平方米，片区内防护绿地面积1348400平方米，广场用地4300平方米。
上述①-⑨进行投融资、建设并达到可用性标准。
（5）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置的方式。其中实物安置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。形成符合设计标准和满足《工程施工质量验收规范》合格标准的安置房。
（三）项目采用PPP模式的必要性和可行性
采用PPP模式的优势：
（1）有助于缓解财政支出压力、缓解政府融资平台债务风险。财预〔2014〕351号文件“通过PPP模式转化为企业债务的，不纳入政府债务”。
（2）有助于加快政府职能转变；国办发〔2015〕42号文件“PPP模式有利于加快转变政府职能，实现政企分开、政事分开”、财金〔2014〕76号文件“推广PPP模式是加快转变政府职能、提升国家治理能力的一次体制机制变革”。
（3）有助于推进公共资源配置市场化；财金〔2014〕76号文件“PPP 模式有利于整合社会资源，盘活社会存量资本”。
（4）项目投融资、建设和运营可一次性招标和实施，不仅可加快项目建设、提高产品供给效率，也有利今后的运营和管理；招标投标法实施条例第九条“已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供可不进行招标”。
采用PPP模式的政策支持：
（1）《基础设施和公用事业特许经营管理办法》明确将能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等五大吸纳资金规模巨大和投资收益含金量高的行业，开辟为特许经营的领域，并提出最长30年的运营期限，明确国家鼓励包括政策性、开发性金融机构参与。
（2）2015年2月13日财政部、住建部《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建[2015]29号）中明确“道路桥梁可实行建设施工、养护管理一体化的经营方式”。
（3）国家发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2714号）明确“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适
宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目”，且操作模式的选择上包含了非经营性项目。
（4）《**省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指导意见》（*政〔2014〕47 号）中明确提出的“鼓励县级以上人民政府将交通、能源、市政、水利、信息、环保、保障性安居工程、**和养老服务等基础设施和公用事业项目，以特许经营的方式实施PPP试点”的指导精神。
（5）建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》（城建[2002]272号），明确提出了“鼓励社会资本、外国资本采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公用设施的建设，形成多元化的投资结构”。
本项目采用PPP模式既能符合响应国家相关政策要求，又符合项目实际情况。本项目已通过物有所值评价和财政承受能力论证。
（四）项目运作的目标和意义
**市政府计划借助****占全国80%的市场份额的资源优势及未来大**产业发展优势，以“**、低碳、绿色、高科技”大**产业为发展理念，打造一个集总部经济、高端**、特色**、**旅游、****、**管理、**交易、会展经济、**地产等为一体的现代****产业集群。园区定位有特色****区、**总部**研发区、**产业区、综合商务区及宜居综合配套服务区。通过项目运作，强化产业集聚效应，有利于资源整合和结构优化，提高**产业竞争力。
二、经济技术指标
（一）项目区位
*******一期、二期用地位于**市**区**镇，规划用地主要包括**镇**村和**村、**村、**村四个行政村。四至范围：东至**大道、西至**大道、南至**大道、北至**线。
图1－1项目区位图
（二）占地面积
规划用地详见土地利用规划表
土地利用规划表
（三）建设内容
（1）土地平整。片区场平工程涉及用地面积504.704公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。
（2）市政配套设施。项目道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m。
（3）公共设施建设。包括片区内配套的社区服务中心、综合文化活动中心、公交站、中小学、幼儿园、垃圾转运站、公共卫生间及景观绿化工程。
（4）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置的方式。其中实物安置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。
（四）投资规模
本项目建设投资476671.55万元，其中土地征迁76528.28万元，土地平整30858.25万元，市政配套设施29075.93万元，公共配套设施
61927.07万元，安置区278282.02万元。由中标社会投资人为本项目提供融资、建设、运营一体化服务，并需在项目开工前提供5亿元土地征迁费用。
（五）主要产出说明
（1）项目建设标准：工程质量标准为合格。工程质量按**省建设工程相关规定执行，由相应质量监督部门按建设程序对项目工程质量和进度进行监督。
（2）项目运营维护标准：对项目设施进行管理和养护的工作内容及质量标准应符合**省及**市相关道路养护管理质量要求、保洁长效管理考核办法、城市园林绿化养护管理质量要求、城市绿化管理办法等适用法律的规定。
（六）资金来源
本项目资金来源自有资本金和债务资金，自有资本金由政府出资人代表与社会投资人按股比出资，债务资金由项目公司进行融资获得。
三、项目公司情况
（一）总投资及资本构成
项目建设投资约48亿，其中项目自有资本金9.6亿（20%，政府方0.48亿，社会投资人9.12亿），债务资金约38.4亿（80%）。
（二）股权结构
（1）项目公司注册资金（首期应不少于8000万元）、注册住所（**市**区）、组织形式（有限责任公司），股东注册资本金的注入时间及管理按国家相关法律法规的规定办理。
（2）项目公司股东结构、出资比例、出资形式
由中标的投资人与政府出资人代表**市**区**实业有限公司（以下简称“**实业”）共同组建项目公司，出资比例为95%:5%（若属联合体中标的，则联合体应按照联合协议的约定分别缴纳出资，联合体成员合计持股比例为95%），出资形式均为货币，双方以各自认缴的注册资本为限对项目公司承担有限责任，分享相关的权益。
（3）成立时间：中标投资人应在与*******管委会签订《PPP投资合作协议》之日起的四十日内按照《公司法》等中国适用法律和招标文件规定成立项目公司，并在项目所在地工商部门进行注册登记获得法人资格，登记管理机关向项目公司签发营业执照的日期即为项目公司成立之日。
（4）项目公司经营范围：项目公司负责《PPP投资合作协议》项下的投资、融资、建设及运营维护（含建筑工程、道路工程、桥涵工程、管线工程、照明工程、绿化工程及其他附属工程）业务。
（5）股权转让：在《PPP投资合作协议》签订后5年内社会投资人不得转让其在项目公司的股权（引进基金模式融资的，另行协商并经政府方同意），在《PPP投资合作协议》签订后5年后，经区政府同意，社会投资人可以转让其在项目公司中的全部或部分股权，但受让方应满足履行本
协议要求的融资能力、财务信用、技术能力、运营经验等基本条件，并已经经以书面形式明示，在其成为项目公司股东后，督促并确保项目公司继续承担本协议项下的义务。
（三）融资结构及融资成本
本项目由项目公司（或社会资本方）进行融资，通过银行贷款、基金、保险等多种形式进行融资，确保本项目最优的融资结构和最低的融资成本。
1.3.1建设投资及资本构成
项目建设投资约48亿，其中项目自有资本金9.6亿（20%，政府方
0.48亿，社会投资人9.12亿），债务资金约38.4亿（80%）。
1.3.2资产负债
项目总投资的80%主要由项目公司股东通过银行贷款解决，项目公司承担贷款偿还责任。
1.3.3股权结构
项目公司由政府方实际出资方和社会资本公共组建，股权比例为
0.5:9.5。
1.3.4融资结构及主要融资成本
本项目由项目公司进行融资，通过多种形式进行融资，确保本项目最优的融资结构和最低的融资成本。
1.3.5项目公司股东融资风险担保要求
（1）本项目项目公司政府方出资人代表至少须有一方为区直属国有企业。
（2）本项目由**市**区**实业有限公司为项目提供支付,以保证项目投资方股权收益的实现，担保方的财务状况需得到潜在投资人的认可。
（3）项目公司股东须承诺在投资建设满后并按约定对投资人的股权进行回购。承诺回购单位的财务状况需得到潜在投资人的认可。
（4）承担支付义务的本级财政部门须出具将本项目政府购买服务的款项纳入逐年的政府预算中的承诺函，同级人大须同意上述预算，并由财政局、人大出具相关文件。
第二章风险分配基本框架
一、风险分配原则
按照风险应由最适宜承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担原则，工程建设、运营维护风险由中标的投资人承担，融资风险由本项目的投资人承担，法律、政策风险由市政府承担，不可抗力等风险由各方共同承担。
二、风险分担方案
本项目的建设内容较多，涉及征地拆迁、场地平整、市政配套设施建设、公共设施建设和安置房建设等内容，且投资额大，实施周期长，涉及的利益相关者较多，社会影响面较大，全面识别和妥善处理项目全生命周期中的各种风险是实现项目落地、维护公共利益的得要保障。根据风险分配的原则，确定风险分担方案如表2-1：
表2-1项目风险分担方案
风险因
素分组风险因素
双方
共担
政府
项目公司
政府
出资
人代
表
社会
资本
设计政府部门要求改
变项目功能性要
求
√
合同实施时，项
目公司提出一个
比较经济的施工
或运营方案，致
使项目功能性要
求改变
√√
设计缺陷√
融资在投标截止日到
签署特许经营权
合同期间，贷款
利率提高
√√
签署特许经营权
合同之后，贷款
利率提高
√√
通货膨胀率比预
期的高
√√初级债务再融资
产生的利润
√
融资未及时到位√√政府方要求赶工
期而导致的项目
公司融资成本增
加
√
建设在特许经营权合
同谈判期间，项
目公司被要求增
√
加投资，致使进
度延误，成本超
支
建设费用超支√√建设质量不合格√√过多的合同变更√√分包商/供应商
的违约
√√在基础工程施工
时，发现文物
√
完工时间延后√√
运营运营费用超支√√运营收入低于预
期
√√低运营生产能力√√维护费用高于预
期
√√维护要比预期频√√
繁
由于恐怖袭击而
关闭
√
政府部门人员的
过失，导致迟延
支付补贴
√
移交移交的资产不达
标
√√特许经营期满
后，本项目仍可
以继续工作，但
已经不能满足即
时的新要求了
√
政治和政府政
策资产征用√政府决定过程的
低效率
√很强的政治反对
/不友好
√
法律一个特殊的法律√
出台，要求改变
设计指标，进而
导致设计发生改
变
税收政策的变化√√对当地政府主管
部门授予项目公
司的特许经营权
进行追索
√
自然不可抗力√地质条件√气候√环境√
三、风险应对措施
针对项目实施过程存在的各种风险因素，制如风险应对措施如表2-2。
表2-2项目风险应对措施
设计风险、建设风险加强建设期监管（资金、工期、质量、安全）