云中飞点评: 辽地税函【2012】92号 : 辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害(2012-04-29 00:46:29)转载▼标签： 杂谈 分类： 云中飞最新原创文章
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云中飞点评: 辽地税函【2012】92号 : 辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害
辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知
辽地税函【2012】92号
各市地方税务局，绥中、昌图县地方税务局：
为更好地开展土地增值税清算工作，现就土地增值税清算有关问题明确如下：
一、关于土地增值税的清算单位
确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
云中飞点评:
和企业所得税的成本对象一样, 土地增值税的清算单位如何确定一直很纠结.本次辽宁地税的规定很清爽.
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题
属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
云中飞点评:
企业所得税明明确规定, 土地成本的分摊,必须用占地面积法;但是, 土地增值税对土地成本的分摊方法没有明确.因此, 本次辽宁地税规定, 属于多个房地产项目共同的土地成本用占地面积法分摊, 属于同一项目的土地成本用建筑面积分摊.
三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题
对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
云中飞点评:
对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,全国大部分的税务局都是要求分别核算增值额的,目前只有少数几个地区例如北京\天津\合肥等可以合并计
算. 合并计算可能会降低整体的土地增值税税负.很多人都想这样做,你现在如果在辽宁还想合并计算, 辽宁地税将强行把你分开.
四、关于土地增值税扣除项目问题
房地产开发企业办理土地增值税清算所附的前期工程费、建筑安装工程费、基础建设费、开发间接费用的凭证或资料不符合要求或不实的，各市地方税务机关要积极取得本地政府和住建部门的支持与配合，提请本地政府或住建部门公布本地区各年度建设工程造价定额，并以此作为核定年度四项开发成本的单位面积金额标准；本地政府或住建部门没有公布本地区各年度建设工程造价定额，地方税务机关可以参照住建部门各年度建设工程造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定年度四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
云中飞点评:
辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害.房地产企业的问题,不在收入,而在于成本.特别是建筑成本.房地产企业的建筑成本偏高有两种可能性:一个是虚开发票或购买假发票, 云中飞最近给广东清远地税局稽查局讲了房地产稽查技巧课程,云中飞特别向清远地税局稽查局讲解了检查房地产企业虚开发票的四大方法,见https://www.doczj.com/doc/0016858282.html,/s/blog_707400eb0102e1gs.html;另一种是与总包串通人为抬高建筑成本,当你人为抬高建筑成本,税务局就不跟你玩了,把你给核定了.目前, 已经在核定的有很多税务局,例如,北京\大连\江苏等先进地区,本次辽宁地税终于加入了这个大家庭。你可能会问,税务局核定的依据在哪里?云中飞告诉你，就是187号文，不过，187号文说，具体办法由各省自己制定。让云中飞比较郁闷的是，云中飞所在的省还没有跟进。
五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(辽地税函[2009]188号)第一条停止执行。
云中飞点评:
以前，辽地税函〔2009〕188号有一个错误的规定：
一、关于出租地下停车位问题
对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
本次辽宁地税能知错就改，殊为难得，绝对要赞一个。目前，广东，北京的内部口径就是这样的。写
到这里，你可能会问，云中飞你怎么有北京的内部口径啊？云中飞有许多北京的内部口径呢，当然这都是美女律师给的，羡慕吧。北京的口径有一个对纳税人不利，有一个对纳税人很有利。
六、房地产企业取得政府返还款的税务处理问题
房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
云中飞点评:
房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，由于不符合不征税的三个条件，要征企业所得税，本次辽宁地税规定，还要直接冲减土地成本，用广东话说，这是两头不到岸啊。大连也是类似的规定。
七、关于中介机构问题
对从事土地增值税清算的中介机构提供虚假清算报告的，地方税务机关不予采信，并将其列入土地增值税清算不予采信名单。
云中飞点评:
各位中介机构的朋友，好自为之吧。
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原文地址
https://www.doczj.com/doc/0016858282.html,/s/blog_707400eb0102e1wo.html
云中飞点评: 辽地税函【2012】92号 : 辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害
辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知
辽地税函【2012】92号
各市地方税务局，绥中、昌图县地方税务局：
为更好地开展土地增值税清算工作，现就土地增值税清算有关问题明确如下：
一、关于土地增值税的清算单位
确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
云中飞点评:
和企业所得税的成本对象一样, 土地增值税的清算单位如何确定一直很纠结.本次辽宁地税的规定很清爽.
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题
属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
云中飞点评:
企业所得税明明确规定, 土地成本的分摊,必须用占地面积法;但是, 土地增值税对土地成本的分摊方法没有明确.因此,
本次辽宁地税规定, 属于多个房地产项目共同的土地成本用占地面积法分摊, 属于同一项目的土地成本用建筑面积分摊.
三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题
对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
云中飞点评:
对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,全国大部分的税务局都是要求分别核算增值额的,目前只有少数几个地区例如北京\天津\合肥等可以合并计算. 合并计算可能会降低整体的土地增值税税负.很多人都想这样做,你现在如果在辽宁还想合并计算, 辽宁地税将强行把你分开.
四、关于土地增值税扣除项目问题
房地产开发企业办理土地增值税清算所附的前期工程费、建筑安装工程费、基础建设费、开发间接费用的凭证或资料不符合要求或不实的，各市地方税务机关要积极取得本地政府和住建部门的支持与配合，提请本地政府或住建部门公布本地区各年度建设工程造价定额，并以此作为核定年度四项开发成本的单位面积金额标准；本地政府或住建部门没有公布本地区各年度建设工程造价定额，地方税务机关可以参照住建部门各年度建设工程造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定年度四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
云中飞点评:
辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害.房地产企业的问题,不在收入,而在于成本.特别是建筑成本.房地产企业的建筑成本偏高有两种可能性:一个是虚开发票或购买假发票, 云中飞最近给广东清远地税局稽查局讲了房地产稽查技巧课程,云中飞特别向清远地税局稽查局讲解了检查房地产企业虚开发票的四大方法,见https://www.doczj.com/doc/0016858282.html,/s/blog_707400eb0102e1gs.html;另一种是与总包串通人为抬高建筑成本,当你人为抬高建筑成本,税务局就不跟你玩了,把你给核定了.目前, 已经在核定的有很多税务局,例如,北京\大连\江苏等先进地区,本次辽宁地税终于加入了这个大家庭。你可能会问,税务局核定的依据在哪里?云中飞告诉你，就是187号文，不过，187号文说，具体办法由各省自己制定。让云中飞比较郁闷的是，云中飞所在的省还没有跟进。
五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，
地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(辽地税函[2009]188号)第一条停止执行。
云中飞点评:
以前，辽地税函〔2009〕188号有一个错误的规定：
一、关于出租地下停车位问题
对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
本次辽宁地税能知错就改，殊为难得，绝对要赞一个。目前，广东，北京的内部口径就是这样的。写到这里，你可能会问，云中飞你怎么有北京的内部口径啊？云中飞有许多北京的内部口径呢，当然这都是美女律师给的，羡慕吧。北京的口径有一个对纳税人不利，有一个对纳税人很有利。
六、房地产企业取得政府返还款的税务处理问题
房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
云中飞点评:
房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，由于不符合不征税的三个条件，要征企业所得税，本次辽宁地税规定，还要直接冲减土地成本，用广东话说，这是两头不到岸啊。大连也是类似的规定。
七、关于中介机构问题
对从事土地增值税清算的中介机构提供虚假清算报告的，地方税务机关不予采信，并将其列入土地增值税清算不予采信名单。
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清算时哪些费用可以预提？同所得税口径一致吗？
清算没有费用可以预提。
三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题
对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
清算时是按项目进行的，为什么要分开？只是为了税收收入吗？
如果分开算，非普通住宅增值额就会高些
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房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，由于不符合不征税的三个条件，要征企业所得税，本次辽宁地税规定，还要直接冲减土地成本，用广东话说，这是两头不到岸啊。大连也是类似的规定
。
两头不靠岸是什么意思呢？我的理解是所得税上返还款要么是应税收入，要么是冲减成本，两种处理择其一，对所得税影响是一样的。
如果能做到要么是应税收入，要么是冲减成本，两种处理择其一还是可以接受的。问题是，已经做了应税收入，土增还要剔除来，这就是两头不靠岸。