房地产项目开发策划书完整版

房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位

（五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议

五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。

武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。

（二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析

（一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住来身临鱼米之乡之感；小区背临着名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比

衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线10年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推……区域配套档次提升。 0年供应量预估

09年受到08年市场低迷影响，供应量出现缺口，供求比持续低位运行态势，前期库存到充足消化。 二）区域产品特征分析 通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：

项目名称 发展商 地理位置 新凯山泉居 武汉市洪荣物业发展有限公司 洪山区珞瑜路727号 保利华都 湖北保利投资有限公司 东湖高新区虎泉街下马庄 金地中心城 东湖高新技术开发区雄楚大街908号 湖北天地房地产开发有限公司 70000 光谷大道与光谷一路交汇处 81-92两房，98-130三房 0 300000 代卡梅尔小镇

洲坝世纪花园 460000 66266 130-142平米三房 东湖高新区珞瑜东路森林公园对面 60000

恒大华府 720000 160000 130-330平米三房、四房 东湖开发区马鞍山森林公园对面 70000

界城二期 60000 0 80-100两房、110-130三房 东湖高新技术开发区光谷广场东 100000

保利华都 560000 180000 69-91两房、99-130三房 东湖开发区虎泉街下马庄 50000

地中心城 320000 98000 89-93两房、103-116三房 雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面） 40000

松逸景华庭 150000 0 90-120两房、140 关山大道90号（鲁广关山超市）旁） 50000

丽岛漫城 143000 70500 60-100两房、80-150三房 光谷大道西侧（国际企业中心旁） 72500

清江山水 740000 74000 85-103两房、90-132三房 南湖大道和民族大道的交汇处 70000

中建康城 270000 65000 87-96两房、86-120三房 武汉东湖开发区关山一路一号 50000

锦绣龙城 820000 388000 83-93两房、100-130三房 光谷两湖大道与中环线交汇处 80000

代国际花园 600000 247000 77-103两房、129-135三房 光谷大道78号 60000

代森林小300000 36000 90-100两房、光谷大道与城市中环线交汇处 64000

谷09年供求走势 区域内各相似项目 区域内个项目供应分析 项目名称 总建筑面积 已售面积 可售面积 新开山泉居 4万 3.88万 0.12万 保利华都 56万 55.13万 0.87万 金地中心城 31.7966万 31万 0.7966万 新都汇 9.9149万 8.9万 1.0149万 当代香颂公馆 3.3987万 3万 0.3987万 世界城米兰印象 15万 7.55万 7.45万 区域内个项目基本技术指标分析

项目名称 占地面积 总建筑面积 容积率 新凯山泉居 2.5万 4万 1.49 保利华都 20.1万 56万 2.79 金地中心城 7.7283万 31.7966万 3.89 新都汇 1.7045万 9..9149万 3.7

新都汇 武汉市洪荣物业发展有限公司 洪山区珞瑜路727号 当代香颂公馆 武汉当代物业发展公司 洪山东湖开发区光谷广场东 世界城米兰印象 武汉市利嘉置业有限公司 东湖开发区光谷广场东侧 当代香颂公馆 1万 3.3987万 3.3

世界城米兰印象 2.7347万 15万 3.55 可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在2—3.9之间，产品形态与品质有较

大差异。

27282930313233343536

新凯山泉居金地中心城当代香颂公馆绿化率

区域内各项目绿化率分析 该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在30%—36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。 户型分析

项目名称 主力户型 户型面积 一居 二居 三居 四居 新凯山泉居 二居、三居 50~64 90.12~110 130~154.1 — 保利华都 二居、三居 60~72.3 85.1~113.12 150~162 210 金地中心城 二居、三居 —— 90.1~120.23 125~140 — 新都汇 二居、三居 —— 92.77~128.8 130~170.9 — 当代香颂公馆 二居、三居 57~70.88 87.65~130.6 135~188 — 世界城米兰印象 二居、三居 61.11~70 80.44~118.8 168 — 区域内项目均以二居、三居户型为主，以90—130平方米的面积为主，适合于三口之家。 区域内个项目销售情况分析 上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000元/平方米，其他项目的实交价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。 区域内各项目物业管理分析

本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目的物业管理费用每平方米1元左右保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。 区域内个项目车位分析

项目名称 报价（元/平方米） 均价（元/平方米） 销售周期（月） 销售速度 总签约率 总销售套数 套/

月

新凯山泉居 6500元/平方米 7000元/平方米 24 307 12 61

保利华都 6500元/平方米 8000元/平方米 10 2120 210 72

金地中心城 7200元/平方米 7800元/平方米 14 2724 189 63

新都汇 7500元/平方米 7500元/平方米 22 516 22 55

当代香颂公馆 6000元/平方米 6700元/平方米 21 339 14 32

世界城米兰印象 8200元/平方米 8500元/平方米 12 1150 150 54

项目名称 物业管理费 物业管理公司 新凯乐泉居 1.3元/月/平方米 武汉致高物业管理有限公司 保利华都 1.8元/月/平方米 保利物业管理公司 金地中心城 1.4元/月/平方米 龙锦物业 新都汇 0.8元/月平方米 新都汇 当代香颂公馆 1.2元/月/平方米 武汉致高物业管理有限公司 世界城米兰印象 1.6元/月/平方米 戴德梁行物业顾问有限公司

项目名称 车位比例 停车方式 收费标准

新凯乐泉居 1：0.8 地下、地上相结合 地上：150／位·月； 地下：300／位·月；