潜力机会城市投资环境分析报告
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潜力城市投资环境分析——哈尔滨 (2)
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潜力城市投资环境分析——广州 (26)
潜力城市投资环境分析——哈尔滨
一、房地产投资环境分析
⏹经济持续稳步发展、第三产业发展较快
哈尔滨市是黑龙江省省会，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。2004年GDP为1680.5亿元，比2003年增长14.7%。2005年，哈尔滨城市综合竞争力排名全国第三十七位。
2004年哈尔滨三个产业之间的比例分别为16.4：38.3：45.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为11.0%、50.2%、38.8%，哈尔滨农业所占比例过大，第三产业发展较快，工业的发展相对滞后。2004年城市市区居民家庭年人均可支配收入8940元，比上年增长13.1%；人均消费支出6896元，比上年增长10.7%。
⏹振兴东北战略带来发展机遇
党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基地调整改造的战略决策，给哈尔滨带来重大发展机遇。为实现老工业基地的振兴，哈尔滨市城市规划局对哈尔滨市工业空间结构布局进行规划。该规划形成了振兴老工业基地的“四大圈层”、“九大工业园区”和“四大工业基地”。
在国家统计局公布的“中国百强城市”中哈尔滨排名第十,城市发展潜力位列前茅。在国家实施东北地区等老工业基地振兴战略后，海内外投资者纷纷北上，2004年新批外商投资企业118个，总投资15.4亿美元，协议外资金额8.9亿美元，增长1.77倍。中国科学技术促进发展中心一项最新调查显示，哈尔滨政府从拉动投资的战略角度出发所采取的更加积极、更加符合市场规律的措施，已使哈尔滨成为国内创业投资行业新的成长亮点。
⏹轨道交通提升未来城市竞争力
哈尔滨市按照“两轴四环十射”道路网总体规划，完善建成区路网，加快新区路网建设。完善内环，建成二环，加快建设三环和四环，启动轨道交通、第二松花江公路大桥、越江隧道等重大交通项目，初步形成立体交叉、成环成网、快速便捷的现代化城市路网体系。
2005年7月，国务院正式审批通过了哈市轨道交通建设规划。哈尔滨市轨道交通按照近期与远期结合、地下与地上结合、市区与郊区结合、交通与人防结合的原则，规划为一环四线，共计5条线路，总里程143公里，估算投资384亿元，总建设工期20年。12月5日哈尔滨地铁一号线一期工程的试点工程启动，哈尔滨地铁项目进入实施阶段。
⏹未来城市规划
哈尔滨制定了近期与远期总体规划，以及详细的城市风貌特色规划、大都市圈城镇体系规划等战略目标体系，旨在发展成为以区域性国际城市为核心的现代化城市群体。规划中的哈尔滨市将形成以中心城区为中心，沿南、西向对外交通轴线发展为主，沿东、北向对外交通轴线发展为辅的手掌式用地布局形态，形成生态城市。城市风貌规划划分为六种区域：自然环境保护区、公共绿地景观区、江域岸线景观区、工业建筑景观区和其它建筑景观区(住宅区)。
⏹宏观调控促进房地产市场的健康发展
2004年以来，哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，到位资金和土地开发量明显增加，商品房销售旺盛，存量空置下降，房地产开发总体呈现快速增长态势。但是，下半年房地产建设资金受国家宏观金融政策影响，加之哈尔滨市房地产开发规模偏大，部分商品房销售价格增长过快，这些因素势必影响房地产开发的健康发展。
二、房地产市场分析
⏹中心区土地供应紧张
目前哈尔滨市二环以内，政府已经无存量土地供应，可开发用地80%以上掌握在本土的开发商手中。因此，目前参与哈尔滨市房地产市场开发获取土地有几种可选择方案：第一种，哈尔滨市的两个新行政区松北开发区和利民开发区
尚有存量土地供应；第二种，与本地开发商合作，通过参股的形式进行开发；第三种，通过参与国企改制及搬迁改造的形式，获取企业原用地进行开发；第四种，获取公开出让的土地。
商品房供大于求现象逐步好转
2004年哈尔滨房地产业持续稳定发展，全年房地产业实现增加值78.0亿元，比2003年增长8.9%。全年房地产业完成投资占全市固定资产投资的比重为22.5%。全年商品房施工面积1204.6万平方米，竣工面积510.1万平方米。房产市场日趋活跃。全年商品房销售459.4万平方米，比上年增长17.6%。在商品房销售面积中，个人购房比重为86.9%。市区人均住房使用面积达15.94平方米，比2003年增加0.44平方米。
商品房存量规模偏大一直是影响哈尔滨市房地产发展的问题。近年来哈尔滨市每年竣工总量在400万平方米左右，而销售面积在300万平方米左右。商品房存量空置的增长，必然影响今后房地产业持续健康发展。随着近两年哈尔滨房地产市场销售势头良好，供求比一路下降，基本达到供求均衡。商品房的热销使哈尔滨市空置房得到了大量消化。
2001年前，哈尔滨商品住宅销售价格涨幅不大，自从土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本
相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格的上升。2003年哈尔滨全市房屋销售价格总水平同比上涨0.30%，商品房价格小幅上涨，住宅价格上涨，非住宅价格下跌。2004年在旺盛的需求拉动下，哈尔滨商品房的价格一路攀升，截至2004年上半年，哈尔滨市商品房平均售价为2615元/平方米，比上年同期增长5.70%，比2003年末增长了11.30%。
⏹大规模城市改造引发普通住宅需求
哈尔滨市计划3年改造完500万平方米危房棚户区，城市改造造成拆迁量大幅度增长。2003年共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户，拆除有照房屋面积179.20万平方米，拆迁量同比增长了484%。2005年哈尔滨市的拆迁计划为100万平方米，其中危房棚户区拆迁量80万平方米，占整体拆迁量的80％。相比于去年120万平方米的拆迁量中棚户区拆迁量仅为32.88万平方米而言，今年哈尔滨危棚房拆迁量更大。城市改造引发了大量的被动需求，拆迁量中除了20%的回迁房外，其余大部分将在其它区域购房。
⏹高档住宅供大于求
2003年哈尔滨高档公寓市场供应量占整体住宅市场供应量的百分之二十四，市场上高档公寓的销售价格在3300元/平方米～4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十的跌幅。截至2005年初，哈尔滨市空置住宅累计总量已
