×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报
一、基本情况
（一）×××公司基本情况
（二）“ ×××”项目基本情况
1、规划部门规划批复情况
（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原 1993 年 6 月报建， 1993 年 9 月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001 年 8 月 31 日海口市城规函 [2001]246 号和 249 号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于 2005 年 7 月取得的土地使用证，证号为“海口市国用 [2005] 第 002146 号”，取得的使用权面积为 7, 平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为 5,600, 元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。（3）2004 年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内 E 座规划
用地面积为平方米，规划指标容积率， F 座规划用地面积平方米，容积率，该用地为三家单位共有不可分割，
因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
（4）2008 年 7 月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30 层，地下 1 层的框剪结构商住楼，总建筑
面积为：地上平方米，地下平方米。
（5）2006 年 5 月 31 日取得 E 座建筑工程施工许可证, 2006 年 3 月 28 日取得 F 座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期：
项目开工日期2006 年 4 月，竣工日期2007 年 10 月。 2008 年 4 月 30 日取得海南省建筑工程竣工验收
备案证。
3、容积率
实际综合容积率为：7,= 。
4、销售期间
2006 年 1 月 3 日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006 年
1 月至 2010 年 11 月。
二、主要指标
建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价
普通住宅22, 22, 89,930, 4, 调整后结果
非普通住宅21, 19, 87,958, 4,
合计177,889, 4,
三、收入情况：
（一）纳税人申报情况
×××公司申报销售收入177,681,元，其中：
1、普通住宅 89,722, 元，共计 203 套，均价 4, 元 / ㎡；
2、非普通住宅 19, ，销售金额为 87,958, 元，共计138 套，均价 4, M 2（房屋建筑面积大于144 M2的房屋 116 套，车位 22 个）。
2 2
其中：（1）车位 M ，销售金额 2,698, 元，均价 3, 元 M；
2 2
（2）住宅 M ，销售金额为 85,260, 元，均价 4, 元 M。
（二）专项检查情况
专项检查调增销售收入207, 元（归入普通住宅），检查确认的销售收入为177,889, 元。其中：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”规定，2010 年 12 月 31 日，×××公司账面其他应付款中
挂代收 EF可视对讲机款207, 元应纳入项目收入归集，在本次审核中，我们对上述事项作为项目收入调整，
即调增应税收入207, 元，归入普通住宅收入。
专项检查调整后，普通住宅销售收入89,930, 元，销售面积22, M2 ，占可售面积的 %；非普通住宅销售收入 87,958, 元，销售面积19, M2 ，占可售面积的 %。
（三）分年度销售收入及销售面积情况表：
年度房屋类型
普通住宅
住宅
非普通铺面2006住宅车位
小计
普通住宅
住宅
非普通铺面2007住宅车位
小计
普通住宅
住宅
非普通铺面2008住宅车位
小计
普通住宅2009非普通住宅
销售面积占
可售面积比销售面积占同类房
当年销售收入销售面积例屋可售面积比例均价套数6,012, % % 3, 19 10,106, % % 3, 18
16,118, 4, % 3, 37 65,416, % % 3, 158 43,783, % % 4, 64
109,200, 26, % 4, 222 17,594, % % 5, 25 27,213, % % 5, 30
1,825, % % 3, 16 46,632, 8, 5, 71 907, % % 7, 1( 含调增) 4,157, % % 6, 4
住宅铺面
车位
小计
普通住宅
住宅
非普通铺面2010住宅车位
小计
如有价格调整，请填下表
403, % % 3, 3 5,260, 5, 8
470, % % 4, 3 470, % 4, 3
×××项目收入部分售价偏低，根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发 [2009]187 号）第三条第二款“对商品房销售价格明显偏低的，按本企业近期、同类商品房的平均销售
价格确定”的规定，调增收入××× 元，调增明细如下表：
价格偏低调整明细
建筑面同（近）时
商铺号业主姓名合同编号原单价签约日期调增额调整依据
积平均售价
