**购物广场营销策划方案
第一部分市场调研与分析
**项目位于市中心核心商业区，总面积约为40000平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、办公为一体的综合商业项目，针对此项目和**现有
的商业项目状况做以下市场调研与分析：(略)
第二部分项目的SWOT分析
一、优势
1、国内知名连锁超市“**”的进驻，为商业广场的经营提供了保证；
2、韩国人到**旅游和居住的很多，会对项目的销售及后期经营带来一定
的商机；
3、项目地理位置的优势会使项目受到极大的关注；
4、项目与本市唯一步行街相连结，商业氛围浓厚，客流量大；
5、内外步行街可相对互应，**现有的其它商场没有这样的地理优势；
6、**现有商场中缺少“一站式”购物广场；
7、昆明路的延伸以及少年路的拓宽，都给项目的交通带来了便利；
8、大型的地下停车场为有车族购物提供了极大的方便；
二、劣势
1、现有的大型购物广场中所提倡的经营理念是只租不售，要求统一经营，
统一管理，而现状无法做到；
2、现在国家宏观调控，银行对商业贷款利率不断增长，使得有些想
贷款投资的客户望而却步；
3、公司首次开发商业项目，没有示范性的样板项目；
4、本案处于**市区三个小商圈中的低档商品经营区，如一味力求打
造成为中高档商品经营场所，则会造成项目与所处区域的经营档
次脱离而孤立存在；
5、**这几年几处大商铺经营状况不佳，对本地投资者造成的打击和
不良影响很大，本案处于特殊历史时期，必将受到影响；
6、所处位置位于**市中心商业圈的边缘地段，地形为长方形，而且
南高北低，不利于合理输导人流；
三、机会点：
1、**市区现没有类似本项目的专业综合商业购物场所；
2、现代独特的建筑外观设计；
3、专业化的商业经营、物业管理公司进驻；
4、公司多年来的品牌形象有助于项目的销售；
四、威胁：
1、近两年市区商业及综合用地规划较多，多个商业项目将使本项目
的市场竞争加剧。
2、周围如**、**等目前经营状况不佳商场的业态重组，会对本项目
造成威胁。
五、综合分析
从市场调查结果分析，**项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿。从目前各热销的商铺
物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素；二是新的商业模式和经营理念，**当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性“商业步行街”、“一站式购物”的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源情况，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺功能影响很大，投资者考虑范围较大。所以本案在进行内部设计时，应该注意以上所列的几点。
第三部分市场定位与主题定位
一、市场定位：
本项目的市场定位是以当地市场大众消费为主，外地市场为铺。
1、档次定位：中档商业购物广场
由于本案处于一个中低档的消费区域，项目的档次定位不应与周围的商业环境脱节，而应该与之形成有效连接，通过借助周围成熟的商业气氛，来促使项目的前期销售和后期经营成功。随着**市经济的快速发展，人均国民生产总值的提高，人们对生活质量的要求也随之提高了，所以我们应该顺应市场消费形式，尽最大可能去迎合消费者的购物需求。
2、形象定位：休闲购物广场
从2004年开始，国内的商业地产迅速升温，各地的商业项目纷纷涌现，引发了新一轮的商业地产投资热潮。现在集购物、休闲、餐饮和娱乐于一体的“一站式”休闲购物广场很受欢迎，而且通过我们对**市区几个
商业项目的调查发现，**市现在的各大商场和几个在建的商业项目中，缺少这种“一站式”的购物广场，像**购物广场和**购物广场都不能算是“一站式”的购物广场。虽然项目本身也不能算做是“一站式”购物广场，但是我们可以利用这一有利时机，在项目的宣传上突出“一站式”购物广场的休闲购物这个特点，来增加项目的知名度。
3、文化定位：时尚与特色相结合
本项目的文化定位应该充分结合项目所处的地段、建筑外观、装饰风格以及后期经营管理等方面，走个性化路线，采用时尚与项目特色相结合，充分体现出项目所独具的特点。在项目后期经营期间，可以经常请各种演出团体进行演出，而且与商家联合，举办一些产品的宣传发布活动。
4、发展定位：家庭生活购物乐园
现代人的生活习惯决定项目的后期发展目标是家庭购物的乐园。因为现代人相互之间的邻里关系已经淡化，注重的是家庭生活，而且在购物时对环境以及配套设施的要求也更高，所以项目在投入使用后应根据实际经营情况，注重业态与业种的及时调整，在业种的选择上要有针对性，同时也要注意项目的休闲和娱乐等配套设施，借助项目地理位置的优越条件，力争将项目打造成一个生活购物的乐园。
5、目标客户群定位：
1）年龄段定位在30—60岁之间，以35—50岁之间为主；
2）本地居民有一定的经济实力，购买商铺投资的群体；
3）本地居民想购买商铺养老或者是想自已经营的群体；
4）本地个体私营老板有一定的积累想扩大经营的；
5）外地客户来**投资，有一定经济能力的群体；
6）已购买“**”和“**”网点房的客户；
二、主题定位：定位为中档现代城市生活中心。
通过对**市商业经营情况的调查，以及对外地市场的了解，发现汇集人气最旺的大型商场以及购物广场，大都以女性消费群体为主，而且大部分商业项目在业种的选择和分布方面，都尽力满足不同年龄段女性购物人群的需求，以有效的拉动商场的购买人流。现在集合了购物、餐饮、休闲这类的项目很受消费者喜欢，他们喜欢商场在除去购物以外还有餐饮及休息和娱乐的场合，特别是餐饮不但可以有效地缓解人们的购物疲劳，延长购物人群在项目内的停留时间，还能带动购物广场的人气。本案的主力店为大型综合超市，其主力购物人群应该是家庭购物，所以本案在余下业种的选择上不但要注意避免与主力店重复，还应该与主力店形成有效互动，通过对主力店缺乏业种的补充，来完善女性消费群体的需求。
负一层业种：休闲餐饮、小饰品、皮包、女鞋、室内装饰品、花店、
眼镜、钟表、茶叶、运动休闲等
一层业种：特色餐饮、美容、化妆品、韩日食品、海产品、保健食
品、工艺品等
针对负一层业种的分析：
负一层的主力入口在北门和步行街的入口，而步行街的**广场购物人群以女性为主，**大厦的购物人群大都以20—35岁的男性为主，**
