生态城项目可行性研究报告
目录
一、项目概况
1.1 生态城相关概念介绍 4
1.2 项目建设必要性研究 5
1.3 项目设计 6
二、市场分析
2.1 市场需求9
2.2 项目建设的SWOT分析9
2.3 本项目地块分析12
2.4 项目地房地产市场分析14
三、工程规划与建设内容
3.1 总体规划18
3.2 产业园区规划要点..19
3.3 居住区规划要点..20
3.4 旅游区规划21
四、配套组织实施方案分析
4.1 总体原则31
4.2 开发方案31
4.3 项目规划设计方案的技术经济指标、工期、人力资源等32
五、建设投资估算
5.1 投资估算编制依据26
5.2 分项投资估算.26
5.3 项目投入总资金及分年投入计划28
六、融资方案分析
6.1 筹措和利用自有资金34
6.2 用银行贷款35
6.3 房屋预售35
七、财务分析与财务评价
7.1 财务分析与财务评价的主要内容36
7.2 相关计算表格39
八、国民经济评价与经济影响分析
8.1 该项目建设的优势48
8.2 生态效益分析50
九、资源、环境评价
9.1 工程建设前的环境情况54
9.2 项目实施过程中环境的影响及其对策54
9.3 项目完成后的环境的影响及其对策55
9.4 环保部门的要求相应体系及条文57
9.5 湿地环保62
十、征地拆迁、移民安臵方案分析
10.1 征地拆迁、移民安臵方案概述66
10.2 建设项目的征地位臵及建设内容66
10.3 拆迁、移民安臵方案68 十一、社会评价
11.1 项目对社会影响分析68
11.2 项目对所在地的互适性分析69
11.3 社会评价结论71 十二、不确定性和风险分析
12.1 风险分析概述72
12.2 本项目风险因素识别73
12.3 本项目风险评估及对策74 十三、研究结论与建议
13.1 研究结论76
13.2 建议77
报告编写依据78
一、项目概况
1.1 生态城相关概念介绍
1.1.1 生态城的定义：生态城建成后将实现低碳、节能、环保及
循环经济模式，建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现某某地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。
1.1.2 生态城的作用：
（1）经济蓬勃高效：大力发展以循环经济和生态产业为主的生
态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。经济发展速度与质量、能源消费弹性系数、综合实力国际竞争力等主要经济
指标位居全市前列。
（2）生态环境健康：环境治理、生态修复、节能减排、空
气质量、水环境、人均绿化面积等指标位居全国前列。
（3）社会和谐进步：提供良好的教育和充足的就业岗位，
全面建立完善的社会保障体系、住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体的和谐、融合。
（4）文化传承弘扬：保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。建设生态文明，推行绿色健康的生产方式、生活方式和消费方式。
（5）区域协调融合：在黄渤海、东北区域和某某旅顺口区及某某高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配臵和环境共建，实现区域和谐发展。
生态城内将建成生态产业园区、生态宜居区、生态旅游区、国家级湿地公园、国家森林公园以及商业配套区。
产业园区包括“清洁再生能源产业” 和“高科技农业园” 两部分。
园区完全采用生态产业模式建设，引进生态型产业，解决区内所需物资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先、生态环保的节能产品，并提供相关服务。园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。
生态旅游区内将建成国家级湿地公园、国家森林公园、温泉渡假、生态农业采摘园、滑雪场、生态博物馆、高尔夫球场等旅游景点。其
中湿地是人类最重要的环境资本之一，也是自然界富有生物多样性和
较高生产力的生态系统，与人类的生存、繁衍、发展息息相关，是人类最主要的生存环境之一，它不仅为人类的生产、生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水、调节径流、蓄洪防旱、降解污染、调节气候、控制土壤侵蚀、促淤造陆、美化环境等方面有
其它系统不可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家生态建设的重要任务。据美国湿地生态系统学家 E.Malthy 报道，每平方米湿地平均每年生产9g 蛋白质，是陆地生态系统平均值的 3.5 倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高8 倍。但由于历史原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发
造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。
1.2 项目建设必要性研究
1.2.1 建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要
及建设“节约型社会和环境友好型”社会的需要。
根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放
和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。推进生态文
明建设。
依据某某市政府、某某市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人
大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部
临港产业区、旅顺产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和
自然保护区六大功能区，新建“五城一都”。其中“五城”中的重中之
重就是“生态之城”。而生态城的建设及小孤山湿地的恢复和利用
正是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使
命。
生态城系统生态平衡、保护区内湿地功能和湿地生物多样性、实现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护“生态优先、合理利用、持续发展”的方针。全面加强城区湿地、山地、林地保护，维
护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善
城区生态环境、城市科学研究、科普教育和休闲游乐等方面所具有的
生态环境效能。发挥区内湿地在城市建设中的生态、经济和社会效益，有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可
持续利用，实现人与自然的和谐发展。
通过打造专业化的生态城来真正实现某某旅顺国家5A 级景区的
价值提升，以湿地资源为依托，以山水、湖滨为背景，是自然环境与
人文景观的完美结合，是集生态产业、生态旅游、休闲、度假生态宜
居为一体的综合型绿色生态城区。
1.2.2 建设“某某国际生态城”项目是平衡区域经济社会发展的
