开发项目策划方案建议书
一、对《方案》的理解
随着中国旅游业的快速增长，旅游作为一个文化、休闲、娱乐的综合性产业越来越受到各方关注与重视，并且呈现出向东部、向沿海、向郊区、向乡村、向景区的旅游客流与投资倾向，特别是目前随着观光旅游向度假旅游、大众旅游向专项旅游、过客经济向旅居经济的转型，以旅游为概念、为内容、为形式的景观地产、度假地产、主题地产也在迅猛发展中，逐步形成了继“住宅地产”、“商业地产”之后的又一大“旅游地产”，并且由于其相对的低门槛、低成本和大空间、高回报的投资属性，成为现今房地产开发的新宠儿，也成为一些有资源有环境有区位的地区政府招商引资、促进产业转型和提升区域综合价值的重要抓手。因此，进入后危机时代的旅游地产业，其价值潜力不可估量，市场前景不可限量。
位于环渤海湾南部支点的胶东半岛，地处烟台城市腹地的莱山区，不仅拥有着烟台城市、经济与机场发展优势，而且处在一个旅游发展环境相对成熟、开发建设用地相对倾斜、旅游地产开发刚刚起步的机遇期，急需发展包括旅游会展、房地产、商贸金融等在内的现代服务业，从而成为烟台市未来的“服务主导型”发展区域。面对这样的前景与机遇，作为莱山区乃至烟台建设旅游度假城市的重要资源（温泉）和重要的储备用地（旅居），××××地块开发将成为市区街道的又一宠儿，是莱山区旅游与城市南进的重要方略。当然，这一地块身在温泉资源集中、高尔夫度假产品扎堆的胶东半岛及烟台市，必需有高起点、高创意、高品质的策划，挖掘更具魅力的概念，塑造更有召唤力的主题特色，寻找更具开发价值的发展模式，才能避免落入一般温泉度假旅游开发的俗套，以免形成旅游与地产脱节的窠臼以及由此导致的周期短、萎缩快、矛盾多等困境。
根据上述分析，本中心专家认为：莱山××××地块虽然具有自身的区位优
势（机场）、资源优势（温泉）和进入机遇（低门槛、低成本和相对成熟的环境），但同时面临着较大的市场竞争与投资风险，迫切需要站在更广阔的市场与概念空间中，别具慧眼地分析与判断××××地块开发的潜力与前景，充分认识××××地块在整个半岛、整个烟台旅游地产开发中的特色与优势，找准××××地块开发的方向，营造非同一般、具有核心竞争力的概念主题，从而概念先导、系统整合、统筹规划、多方运作才能真正撬动××××地块的综合价值，找准共赢点，最终满足各级地方政府、多级开发商和社区发展的利益诉求。
为此，建议开发商（中锐集团）围绕市场可行性分析、概念和项目策划，率先编制《莱山区××××地块开发项目策划方案》，通过细致的市场调研与高起点的概念策划，一方面为公司科学决策提供依据，另一方面也为与地方政府谈判提供最佳方案，争取话语权与主动权。
二、本《方案》的任务
根据本《方案》的理解，通过各级市场调研、各类开发条件分析，结合市区街道旅游及经济发展的诉求点，科学评价整个地块开发的可行性，综合判断整个地块开发的核心价值与战略方向，从而提出符合市场趋向同时具有地缘特色的概念开发与运营方案，争取打造烟台乃至胶东半岛第三代温泉度假产品和新生代旅居服务综合体。
因此，本《方案》的主要任务包括：
（一）××××地块相关市场调研分析（找优势）
（二）××××地块开发基础条件分析（找潜力）
（三）××××地块开发可行性总结（找价值）
（四）××××地块开发战略与方向（定位）
（五）××××地块开发重点项目策划（立项）
（六）××××地块开发概念空间布局（组团）
（七）××××地块开发市场运营方案（实施）
（八）××××地块开发综合效益评估（分享）
三、研究计划
1.双方在充分沟通基础上签订《方案》委托编制合同，受托方在1个月内
组织考察调研、专家研讨，并与相关方面进行充分交流；
2.在考察交流的基础上，受托方1个月内完成《方案》初步成果并向委托
方汇报征求意见；
3.《方案》在1个月内修改完毕，提交相关成果（文本、图件、汇报PPT），
并协助委托方完成向当地政府汇报、宣讲《方案》。
