北京三里屯VILLAGE案例分析报告(74页)

品类 服装
品牌 Ben Sherman、 Moiselle、MNG、 SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levi’s BMW Lifestyle ACUPUNCTURE、 DR.MARTINE、Steven Madden、GEOX EXPRESS FOSSIAL BLUE FROG、 Panino Teca Royal Tea APPLE
S8: 隐泉日本料 理、新元素、 TONI&GUY
S9： 佰草集spa、恒河印度餐厅 西龙传香饭团、 皇后饭店
S10: uniqlo(1+2+3)、 辣屋、MODO
S11: 周生生（1+2+3）、 esprit （1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）
三、商业规划 南区四层
S11: ADIDAS（1+2+3+4）
S11: 周生生（1+2）、 esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）
三、商业规划 南区三层
S3: 木叶炭火烧肉酒家 斯达堡酒吧
S2: 麻辣诱惑、锦炉香豆捞 、大渔铁板烧、粟库泰
S4: 蓝蛙、小城知味、 越时代、FLAMME
S6:APPLE STORE（1+2+3）、优年美 式餐厅、潮点、泰和草本工坊
三、商业规划
二、商业定位 品牌策略 新——前卫装修品牌
为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要 为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌 做出前卫的设计概念。 我们看到的it品牌等独特的装修设计，都是品牌 方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身 定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显 了三里屯项目特立独行的气质。
• Beauty • House and Home • Electronics • Books
• Restaurants
• Cinema • Art
三、商业规划
S1: 白领、米籣站、 Q’GGLE、FISHEVE CAFE
南区一层 S1 S3 S2 S4 S6
S2: moiselle、北京品、REISS CHANG&BIORCK、lee cooper、 Teenplus、
目录
基本情况 商业定位 商业规划 亮点分析 案例总结
目录
基本情况 商业定位 商业规划 亮点分析 案例总结
一、基本情况
2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正
式命名为“三里屯 Village”，定位为首都的国际时尚中心。该项目太古 投资80%；基汇资本占20%，产权40年。
S10
三、商业规划
南区二层
S1: 白领（1+2） 、 Q’GGLE（1+2） S2: 慕诗（1+2）、顺电
S4: 贝纳通（1+2）、 che che 、home&spa、G2000（1+2） S3: 速写、seven days（ 1+2）、CK JEANS（1+2）
S5: IZZUE（1+2）
S6: APPLE STORE（1+2）、 Jack&Jones、欧时力（1+2）、 b+ab（1+2）
四至及交通：
• • •
一、基本情况 项目概况
三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北两区，南区 2008
南区 北区 年7月开业，北区 2009 年10月开业。 占地面积 建筑面积 5.3万m2 总建面17.2万m2， 北区：8.23 万m2； 南区：9.06 万m2 总商业面积12万m2 南区7.2万m2 北区4.8万m2 ２－４层低密度建筑
三轩 茶屋
麦当劳
Fra Baidu bibliotek
美嘉欢乐影城
三、商业规划
北区：高端消费体验区
北区以四合院围合形式 形成3栋联排，中间4个钻 石型独栋建筑构成。 定位：高贵优雅、奢 华品质 档次：高档定位 客群：针对高端客户 群体和艺术群体组合业态 主营业态：以服饰、 艺术为主 业态规划：无明显业 态区分 品牌规划：按照品质 、奢华、先锋选择品牌， 服 装服饰品牌以国际一 线或知名设计师品牌为主 ，餐饮以高端商务餐为主 代表品牌： ARMANI 、ROLEX、VERSACE\巴黎 世家
名称 Adidas Uniqlo Apple Puma Moiselle/Mademoiselle Columbia 顺电 bestseller White-Collar b+ab 周生生 MegaBox montblanc 珠宝 电影院 ７０００ 1700 内地旗舰店 1700个座位、8厅 中国最大店 户外装备 高档家电 时尚女装 女装高级成衣 2000 993 １４００ 北京最大店 北京最大的专营店 类型 体育品牌 休闲品牌 规模 3160 （独占1栋4层楼） 1500 1000 说明 全球旗舰店 中国最大面积店 中国首家店 亚洲旗舰店 亚洲旗舰店 中国旗舰店
皮具
配饰 餐厅/酒吧 电子产品
二、商业定位 品牌策略 新——规模之首品牌
除引进新品牌外，三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、 Levis、Mizuno、Steve Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店 或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。
S3: 江南布衣、seven days 、 CK JEANS
S4: 贝纳通、天梭、FOSSIL、 2% 、 swatch、亮视点、 G2000 、ARTINI、Birkenstock
S5: IZZUE、QUIKSILVER、 播、 澳门味道、VILLAROOGE
S5
橙色大厅
S6: APPLE STORE、orchiry、 voremoda、Folli Follie、 bread n butter、b+ab
业态 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 餐饮 娱乐 服务 品类 服装 皮具鞋履 书籍音像 珠宝配饰 玩具童装 精品超市 艺术家居 餐饮 影院 美容美发 合计 数量 113 24 3 27 2 1 29 50 1 9 259 占比 43.6% 9.3% 1.2% 10.4% 0.8% 0.4% 11.2% 19.3% 0.4% 3.5% 100.0%
二、商业定位 品牌策略
体验式购物&高科技运用
新—突出体验品牌
鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模 式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。
▼阿迪达斯店内进行的miCoach Core Skills 测试 ▼APPLE尽情体验自己想购买的数码产 品
定位：年轻、时尚、前卫
定位：高端、先锋
二、商业定位 品牌策略
定位:潮
设计新
品牌新
新
概念新 感觉新
二、商业定位 品牌策略 新——首次引进品牌
太古凭借在香港积累的丰富的商 业运营经验、庞大的品牌资源和招商 实力，充分利用三里屯独特的建筑优 势，围绕“潮”的定位，尽量不选择 常见品牌，精选香港、日韩、欧洲二 、三线潮牌，其招商理念得到业内和 消费者的广泛认同，带动区域商业升 级换代。 其中最引人注目的是引进了大量国 际知名的新品牌。开业初期进入三里 屯village 的品牌中，有很多品牌在当 时是首次进入北京甚至中国的品牌， 如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等。
900个停车位
N
目录
基本情况
商业定位
商业规划 亮点分析 案例总结
二、商业定位
三里屯village——人文风尚汇
潮
• 这里什么都是 • 这里什么都不是
集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新商业空间
二、商业定位
项目定位
知名酒吧街，是追求时尚生活年轻
人的聚集地
周边商业不饱和，原有商业以零售 为主，功能单一。时尚体验的购物中心 是市场空白点。 周边五星级酒店、涉外高档公寓、 高档写字楼林立，临近使馆区、CBD， 国际化氛围浓厚
一、基本情况 区位交通
地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处
三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东 直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名 。 近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐 成为北京著名的酒吧街。
区位：
• • • 毗临第2使馆区 北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心” 和“24小时娱乐中心” 周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀 、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓 东侧为三里屯酒吧一条街 南侧为工体北路 交通较为便利，临近地铁2、10号线
商业面积
建筑形式
单体数量
位置 开业时间 定位 目标客群
１１栋
邻工体北路 2008年7月 中高档国际流行 品牌 时尚运动的年轻 一族
７栋＋１栋精品酒店
临近使馆区 2009年10月
国际奢侈品及高档设计 师品牌
有一定社会地位和一定 消费实力的人群
一、基本情况 技术参数
商铺分割面积：80-10700平方米 装修状况：公共部分精装修 限高：18米 容积率：3.2 层数：B1-F4 层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米 设施：60部扶梯、垂直电梯
橙色大厅
S8: Nike （1+2）、LACOSTE（1+2 ）、columbia（1+2）、 north face（1+2）、nautica(1+2)
S9: 酷石（1+2）、 宝姿（1+2）、 STEVEMADDEN（1+2）、PUMA （1+2）
S10: uniqlo(1+2)、 mango(1+2)、 levi’s(1+2)
二、商业定位 项目定位
南北区实行差异化 北区
瞄准一线品牌和设计师品牌
南区
吃喝玩乐文化休闲区 消费水平更接近平民化 是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、 酒吧等的时尚文化休闲消费中心 包括“尊贵品位区”、“艺术文化 酒吧区“、“潮流区”、文化广场 和时尚大道
打造 最潮流的 “屯” 最时尚的 “村”
打造国际奢侈品聚焦地 东座定位际一线品牌 西座定位国际时尚品牌 北座东国际知名设计师品牌 地下一层定位国内先锋知名设计师品牌
首都国际时尚中心
二、商业定位 消费者策略
南区针对年轻客群， 北区针对高端人士
借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层
精选客群
追求品味
二、商业定位
业态组合
以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% 服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益 艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色
三、商业规划 南区B1层
BHG 顺电
生活本色
I brown、Aussino、 yellow earth、Another 、MELISSA、JASONWOOD
sasa
光合作用 testtube sanrio 屈臣氏 气味图书馆 创意集市 卡通天地
Tough、Jecci Five、 cabbeen、Bla Bla Bra、 DHC、Rebecca、Jacki o CK UNDERWEAR、moussy、 the thing、havanas、 express、paul franc
▲仅通过简单的按键操作即定制属于自己的 独一无二个性足球衫
目录
基本情况 商业定位 商业规划 亮点分析 案例总结
三、商业规划
南区：吃喝玩乐文化休闲区
• Fashion/Accessories
由11栋2-4层低密度独栋和 复式建筑构成 定位：年轻时尚、潮流 前卫 档次：中高档定位 客群：针对年轻时尚客 户群体组合业态 主营业态：以服饰为主 业态规划：无明显业态 分区 品牌规划：按照潮流时 尚选择品牌，服装服饰品牌 以时尚热销品牌为主，餐饮 迎合酒吧气息，以轻餐、简 餐时尚休闲风味餐为主 代表品牌：APPLE、阿 迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰 店等
S8: nike 、lasporsic、 novo melacostec、columbia、 north face、 azona、nautica
S8
S9: 古老海西餐、酷石、宝 姿、STEVEMADDEN、PUMA
S9
S11
S10: uniqlo、mango、 levi’s、星巴克
S11: 周生生、CASIO、 esprit、ADIDAS