超高层建筑调研分析报告
有人说，中国人的梦想很多。在这许多梦想之中，有一个不灭的梦想，那就是“高楼之梦”。随着我国经济建设的快速发展，自改革开放后的上世纪80 年代中期开始建造超高层建筑以来，我国各大中城市如雨后春笋般的相继建成大量的超高层建筑。
超高层建筑的建造,其所以如此之快，除了有的城市为了有一个高大的形象建筑之外，主要还是超高层建筑能在有效面积的土地上，得以发挥最大的使用效益，也尽管建造超高层需要的费用比一般高层建筑高出很多，但在我国的城市建设中，随着日益快速发展的需要，为土地使用率的提高，必然会使超高层建筑以更快的速度发展。
图表1：世界前35名超高层建筑（CTBUH 2010年5月统计）
一、超高层建筑的定义
就我国来说，没有严格的超高层概念界定，但从目前的《高层民用建筑设计防火规范》来看，一般将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。当然，这种分类方法是否具有充分的科学依据以及是否符合国际一般标准还有待商榷，因为目前超过100米的建筑已经越来越多。
事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。根据理论及经验分析，一般在40层(大约巧150米)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性(绝对高度以及巨大规模)将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。
超高层建筑的大量涌现，为城市的经济建设、商业繁荣、人口聚集带来生机与活力，一定程度上加速了城市化进程的发展。超高层建筑相对于普通多层建筑来说超高层建筑有它独特的优点：
1) 容量大。一定程度上能缓解日益严峻的城市住房紧张问题。
2) 节约用地。高层建筑土地利用率高、容积率大。
3) 适宜居住。高层建筑光线明媚，与普通多层建筑相比，超高层住宅视线无遮挡，景观效果好；而且高处的湿度小，远离汽车尾气、尘埃，空气质量优良，受干扰程度小，远离空气和噪音污染，是比较理想的居住环境。
二、超高层建筑发展的现状
由于历史的原因，(超)高层建筑在国内出现得较晚，大约20世纪20年代才在少数几个城市开始出现高层建筑。至于它在国内成规模和成系统的发展，其实也就自上个世纪80年代末90年代初才逐渐开始的，到今天为止仅仅30年左右的时间。所以，与国外(超)高层建筑的发展史相比，国内的发展史在时间跨度上较短，在发展脉络上显得不连贯，并有断层现象的存在。
直到1976年，国内建成了第一幢超过100米的超高层建筑，它就是广州的白云宾馆，楼高112米。20世纪80年代以来，随着改革开放的不断深入，建筑业也随着发展的大浪潮呈现出了史无前例的一派景象。1985年，150多米高的深圳国贸大厦以“三天一层”的深圳速度首开大陆超高层建筑建设的浪潮。1990年，北京京广中心突破200米。1996年，深圳地王大厦以“九天四层楼”的新深圳速度将大楼拔高到384米。1998年，金茂大厦以420. 5米的高度跃居当时的世界第三和中国第一。今天，这些记录还在被不断地被刷新着，2004年台北101大楼的建成一举以508米的高度夺得当时“世界第一高楼”的称号，而2008年上海环球金融中心也以492米的高度夺得中国内陆“第一高楼”的称号。
三、超高层建筑的业态组合方式
超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等。
现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组
合的方式，主要业态组合有如下几种：
组合方式一：酒店+住宅+办公
代表项目：迪拜塔
1-39层为酒店，43-108层为住宅，111-154层为办公，123层设有观景台组合方式二：商业+办公
代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。
台北101大厦，9层以下为商业，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅，设有商店、邮局的配套
组合方式三：商业+办公+酒店
代表项目：上海环球金融中心
地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层
组合方式四：办公+酒店
代表项目：上海金茂大厦
3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。
组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店
代表项目：香港国际金融中心
图表2：近年来国内设计、建成的超高层办公综合体
图表3：各超高层办公综合体功能分区比较
四、超高层建筑的内部管理
超高层建筑具有占地面积小，能源利用可统一筹划，工作生活环境可合理布局，并能够彰显现代感和高科技含量，形成地域的地标等特点，已成为国家和地区经济实力的表现，但建筑落成后在使用过程中如何能实现盈利呢？如何提高超高层建筑的内部管理呢？这些关系到其核心竞争力的问题已摆在各个开发商的面前。本人经调研分析
认为，应加强对各大业务板块的管理、强化日常经营管理、注重资本运作和财务监控及强化品牌建设等方面，加强超高层建筑的经营管理，从而最终塑造超高层建筑业主的核心竞争力。
1、加强对各大业务板块的管理
一般而言，超高层建筑具有三大业务板块：酒店、租售、观光。这三大业务在不同的超高层建筑主营收入中所占的比重往往因其具体情况而有所不同，但根据目前情况，这三大业务板块均占到超高层建筑业主总利润的80％以上。对于落成不久的超高层建筑，由于尚未进行更多的多元化经营，这三大业务所占的比重则更高。因而，加强对这三大业务板块的管理，对于超高层建筑未来的发展尤为重要。
2、强化日常经营管理
现代企业管理理论告诉我们，实现企业发展最关键的环节就在于培育其核心竞争力及其可持续发展能力。管理专业化、经营国际化和运作市场化需要有一整套经营、服务和支持系统的国际通行标准，此外还需要提高员工队伍的整体素质，包括知识、技能、心理素质和敬业精神。为了保证超高层建筑始终在专业化、国际化和市场化层面运作，应在物业管理、经营构架、组织人才结构、分配管理机制等方面进行改革调整和优化组合，为各大业务板块的顺利运行创造良好条件。
3、注重资本运作和财务监控
超高层建筑的多元化经营特点决定了超高层建筑的业主必然拥有众多的分公司、子公司，有的超高层建筑业主甚至将业务延伸到其
