抵押贷款操作流程图解解析

第 1 页 高密惠民村镇银行

个人/企业房地产抵押贷款操作流程

一、 受理与调查

1、流程图

2、流程描述

任务名称 岗位 流程描述

提

交

材

料 借

款

申

请

人 申请人向个人/企业房地产抵押贷款时，需按我行的规定提交相关材料。

1. 借款申请书

2. 借款人身份证

3. 结婚证（借款人、抵押人）

4. 户口簿（借款人、抵押人）

5. 企业营业执照正副本（需年检）

6. 企业组织机构代码证正副本（需年检）

7. 企业资金流动流水账（近半年）

8. 企业开户许可证（如未开户，可在我行申请开立基本户）

9. 税务登记证正副本（需年检）

10. 近半年缴税凭证

11. 房地产评估报告（评估公司）

受 理 审 查 客 户 经 理 客户经理按照材料清单的要求收集贷款信息；进行详

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细的贷款用途分析、资金周转状况及还款来源分析。判断材料是否齐全、真实、有效。

是 否 受 理 客 户 经 理 客户经理判断是否符合我行贷款准入条件，在请示主管外勤副行长后确认是否受理。

贷

前

调

查 客

户

经

理 收到借款申请资料后，由两名客户经理实地调查。调查应采取现场与非现场相结合的形式履行尽职调查，形成书面报告，客户经理应对其内容的真实性、完整性和有效性负责。

1、 借款人基本情况：借款人主体资格、历史沿革、地理位置（包括注册地）、组织形式、职工人数、在其他银行的开户、借款情况、实际控制人、其关联企业等；

2、 经营者素质和股东背景：包括法定代表人（或负责人）和其他高级管理层成员的学历、从业经历、业绩、品德以及资信情况、经营管理能力等；

3、 生产经营情况：借款人的生产经营情况是否正常，原材料供应是否充足，在同行业中的地位以及未来的发展计划和前景，通过多渠道了解掌握企业的有效资产及其状况；注意收集非财务信息，深入企业生产、经营和销售现场，了解企业水、电使用情况及纳税记录是否与生产、销售情况相匹配，通过实地调查以及与借款企业管理人员交流等方式，了解借款人经营动态和资信情况；

4、 财务状况：重点分析企业的实收资本、货币资金、应收账款、存货、固定资产、负债情况、或有负债、经营活动现金净流量、投资活动现金净流量、筹资活动现金净流量、主营业务收入、主营业务成本、净利润、资产负债率、速动比率、债务保障能力、净资产收益率等，分析企业第一还款来源是否充足；

5、 融资及信誉状况：企业在金融机构有无逾期还款的不良记录；企业及其关联方有无逃废债务的不良记录；企业在人民银行企业信用信息基础系统和个人征信系统，在工商、税务、海关等部门的信用记录情况；是否涉及诉讼等情况；

6、 了解资金需求及授信资金用途；

7、 其他有关信息。

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调

查

评

估 客

户

经

理 1、 主要是借款人评价、业务评价，调查和评估分析的主要内容是借款的合规性，具体内容包括：借款主体的

合规性，贷款项目的合规性；

2、 对借款人的背景、行业状况、自身经营风险、财务状况、管理者素质、现金流分析、公司治理结构、借款原因和用途、信用状况等进行分析，综合评定第一还款来源的充足性；

3、 根据借款人情况，按照人民银行规定的利率上下限，执行浮动利率，并做出效益分析；

4、 在对第一还款来源不能及时到位时的还款能力进行充分调查评估。

完成调查报告整理上报 经

理 客

户 对符合条件，客户经理应根据调查情况进行综合效益分析，出具书面调查报告；并对金额、期限、用途、利率、还款方式、等提出建议；客户经理完成调查报告，并对调查报告中所含信息的真实性及调查结论负责。

二、 审查审批

1、 流程图

第 4 页 2、 流程描述

审 查 审查人 结合贷前调查报告，综合评定借款申请人的资信状况、担保的充分性、还款来源的可靠性、风险的可控性、抵押物的保值性和真实性，提出该笔贷款的审查意见。根据贷款权限管理，报相关审批人。对否决的信贷业务，提出否决意见报部门负责人签批后将审查意见和贷款资料返还客户经理。

审 核 风险合规部门经理

结合贷前调查报告、审查意见书，综合评定借款申请人贷款的可行性，提出该笔贷款的审核意见。对不需要提交贷审会审议的，根据额度权限直接交有权审批人审批；对需要提交贷审会审议的，负责组织形成贷审会材料并召集贷审会成员召开贷审会。

审 议 贷审会 对提交上会的业务，经贷审成员审议后，否决的业务，由贷审会办公室负责通知业务部门；对需要复议的信贷业务，对需要补充和完善事宜形成意见反馈给业务部门和客户经理进行补充完善；对审议通过的信贷业务，由有权审批人签字后返还业务部门办理贷款手续。

审 批 主管行长 对行长授权范围内的业务进行审批，主要结合调查、审查意见提出审批意见。对超授权业务进行审核。

审 批 行长 对贷审会审议通过的信贷业务和超副行长授权的信贷业务进行审批。

三、贷款发放

1、 流程图

第 5 页 2、 流程描述

任务名称 岗位 流程描述

签订合同 客户经理 需要签订的材料主要有：

1、 对已出租的房屋应让出租人和承租人签订《承租人承诺书》。

2、 对第三方抵押、非第三方抵押贷款的客户需提供抵押人夫妻双方同意抵押证明。

3、 根据“三个办法一个指引”，受托支付的需填写《个人贷款提款申请书（受托支付）》；自主支付的需填写《个人贷款提款申请书（自主支付）》。

4、 签订具体合同，合同包括个人额度借款合同、个人借款合同、个人最高额抵押合同（个人抵押合同）。

5、 贷款支付委托书。

6、 如土地证为开发商开发的国有出让为分割的大证，需让房地产开发商在我行提供的《同意抵押证明（土地大证）》上签章，并提供国有土地使用证复印件。

7、 借款人声明。

落实抵押、担保手续等授信条件 客户经理 规定有授信条件的，客户经理应逐条落实授信条件。授信业务如果有抵押品，签订协议/合同后，应当去产权部门落实抵押手续，包括抵押登记手续和合同公证手续。房权证抵押应去房管局办理；国有土地使用证应到土地局办理。

房管局办理抵押登记所需要填写的材料有：

1、 抵押登记申请表。

2、 抵押物清单

3、 抵押认定书

4、 办理行法定代表人证明书

5、 办理行法人授权委托书

6、 个人最高额抵押合同（个人抵押合同）

7、 个人额度借款合同

综合受理中心土地局窗口办理抵押登记所需要填写的材料：

1、 房权证原件

2、 国有土地使用证原件

3、 个人最高额抵押合同

4、 个人额度借款合同

5、 评估报告

6、 土地登记申请书

7、 土地登记法人代表身份证（个人身份证复印件加按手印；法人代表身份证复印件加盖公章、营业执照副本复印件加盖公章）

申请提款 客户 借款人提款，向我行提交资金贷款提款通知书和支付凭证。

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提交申请出账材料 客户经理 支付审核通过后，客户经理根据审批额度，填写借据，向放款审核岗提交相关出账材料：

1、授信申请基本材料；

2、借款合同、担保合同、公证书及发票等。

放款审核 放款审核岗 放款审核人员重点审核以下内容：

授信条件落实情况：抵（质）押品是否与批复及担保合同一致；是否已按要求办妥抵（质）押登记；抵（质）押物财产保险手续是否齐全、有效，保险期限是否低于授信期限，第一受益人是否为授信经办机构等；

《资产评估报告》中评估的资产与抵押资产是否相同，要素是否一致；相关合同、协议内容的填写是否正确、完整；

放款审核人员应依据审批意见办理出账手续。放款审核人员审核后对符合出账条件的业务，做出账处理；对缺少出账要件的，应及时与业务经办沟通，补充完善相关资料后出账；对不符合出账条件的，应及时通知业务经办，客户经理并向客户做好解释工作。

打印出账单 放款操作岗 放款操作人员或客户经理打印《出账通知书》。

整理资料 客户经理 客户经理应持出账通知书、借据、《流动资金贷款提款通知书》、支付凭证、抵质押物保管凭证（如有）到会计人员处。

账务处理/贷款支付 会计人员 会计人员记账放款。采取经办机构受托支付的，将贷款通过借款人的贷款发放账户或结算账户使用借款人的支付凭证直接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

采取借款人自主支付的，将贷款支付到借款人在我行开立的贷款发放账户或结算账户上，由贷款人自主支付给符合约定用途的借款人交易对象。

登记台账 客户经理 客户经理依据资金使用情况登记台账。

档案归档 档案管理岗 档案管理人员将相关资料、档案进行归档。

第 7 页 四、贷后管理

1、流程图

2、流程描述

任务名称 岗位 流程描述

贷款用途检查 客户经理 贷款发放15日内，客户经理对贷款借款人的资金去向和贷款用途进行跟踪检查，并填写《跟踪检查表》；通过检查、分析、判断、确认资金用途是否与贷款用途相符。

定期检查 客户经理 1、 贷款发放后，客户经理应有计划的对已发放的贷款进行贷后跟踪检查。检查内容主要是借款人的还款能力和担保人的代偿能力。详细记录每次、每户贷款的检查情况，检查记录应妥善保管。检查的方式可以采用电话联系、约见和走访等。

2、 检查的主要内容和程序包括：

（1）授信后应对账户进行严格监控，在授信业务未执行完毕、我行相应权益未得到清偿之前，授信客户不得变更账户。

（2）检查人员应定期分析借款人去的资信变化情况，原

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则上每季度检查一次，按季出具贷后调查报告，发现不利我行贷款安全的情形时，应及时逐级报告，并就如何采取措施提出建议。

识别发现风险预警信号 客户经理 按照预警信号对号入座。

风险分类 客户经理 客户经理应每季度按照《贷款风险分类指引》、《贷款风险分类管理办法》的规定对受信人的授信业务进行风险分类。

到期处理 客户经理 1、 客户经理应按照借款人还款约定方式进行催收。贷款到期前对借款人为归还部分贷款本息出具贷款到期催收通知书，督促借款人筹措资金偿还。

2、 借款人还清全部贷款本息后，对借款人的抵质押物办理解冻手续。

3、 借款人因经营资金出现临时性困难，资金未及时到位等客观因素提出贷款展期，经调查属实可以按照展期要求办理临时性展期。

4、 贷款到期后未及时归还，客户经理应在贷款到期次日向借款人发出《催收通知书》，作为向借款人催收的依据，回执装入贷款档案保管；

归档 档案管理岗 档案管理岗对贷后资料进行归档保存。