上海经济适用房调研报告
一、历史沿革 (1)
二、基本概念 (2)
三、上海城市概况 (3)
（一）全市人口及密度 (3)
（二）各区县人口及密度 (4)
四、上海住房概况 (5)
（一）各区（常驻人口）人均居住面积（2010年） (5)
（二）一手房（新建房）交易情况 (6)
（三）二手房（存量房）交易情况 (7)
五、上海经济适用房建设状况 (8)
（一）历史演变 (8)
（二）上海经济适用房特点 (8)
（三）上海经济适用房建设进展 (10)
六、附件 (13)
一、历史沿革
中国住房商品化改革始于1998年，在此之前实行福利分房制度。
1998年出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），中国房地产市场化改革拉开帷幕，政策目标是“停
止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”
然而，十多年市场的发展与98年房改的目标并不一致。经济适用住房的目标逐渐淡化，商品化住房大力发展，商品房价大幅攀升。
时至今日，上海房价基本形成“5321”格局，即内环内新房均价基本达到5万元/平方，内中环间3万元/平方，中外环间2万元/平方，外环外1万元/平方以上，全市平均房价约21000元/平方。
居民住房压力日益增大，由此导致近几年来，国家加强保障房建设，房地产行业回归到“住房市场化”和“政策性保障”两条腿走路的道上来。
二、基本概念
目前，房地产行业基本形成了多层次的供应体系，主要包含两类住房，即商品房（完全市场化的住宅产品）和保障房（有政策限制的住宅产品）。
其中，保障房体系又可分为：
廉租房——由政府收购，租赁给住房最困难的居民。
公共租赁房——由政府收购，租赁给不符合申请廉租房、又租不起商品房
的居民，如年轻人、大学毕业生、一些城市居民家庭。
动迁房——置换给市中心旧区改造地的居民。这些房源大多在郊区，也有在旧区新建商品房后回迁的。
重大工程配套商品房（小区）——因上海市区重大工程建设的需要，居民
搬迁至近郊集中配套新建的住宅区。
中低价商品房——2005年上海提出建设1000万中低价商品房，后终止。
限价房——国家近年来提出的限房价、限地价的“两限”商品房，但上海
基本没有开展。
经济适用房——最早的概念是1994年《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对
象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住
宅）建设的普通住宅。经济适用房是具有社会保障性质的商品
住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对
于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适
用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而
非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题
而修建的普通住房。
三、上海城市概况
（一）全市人口及密度
单位：万人
注：本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口。
单位：万人
（二）各区县人口及密度
四、上海住房概况
（一）各区（常驻人口）人均居住面积（2010年）
（二）一手房（新建房）交易情况
（三）二手房（存量房）交易情况
五、上海经济适用房建设状况
（一）历史演变
2003年，上海市撤销了经济适用房管理中心，此后，上海市政府宣布上海不搞“经济适用房”，取而代之的是配套商品房和中低价商品房。2009年，上海恢复了经济适用房的建设，并计划在未来五年建造2000万平方米的经济适用房。宝山顾村、闵行浦江、南汇航头等成为首批经济适用房建设基地。
（二）上海经济适用房特点
1、有限产权
经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。
经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
《经济适用住房预（出）售合同》签订后，房地产权利人持选房确认书、身份证明等材料，到经济适用住房所在地的区（县）房地产登记机构申请办理房地产登记。经审核准予登记的，房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上注明房地产权利人、同住人姓名及其身份证号码、产权份额，并注记“经济适用住房（有限产权），5年内不得转让或者出租”。《经济适用住房租赁合同》签订后，应当按照规定申请办理租赁合同登记。经济适用住房租售转化家庭在支付全部房屋价款后，按照规定办理房地产登记。
2、价格低（部分产权）
房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目结算价格应以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。
经济适用住房销售基准价格计算公式为：
销售基准价格＝周边房价×折扣系数。
周边房价：按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品住房的市场平均成交价格或市场评估价格确定，具体由市房屋管理部门统计和提供。
折扣系数：以本市经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场成交价格等因素确定。
购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%）。
经济适用住房单套销售价格，按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度，根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售价格计算的项目住房销售总额，应与以销售基准价格计算的项目住房销售总额相等。
