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案2011年4月28日
目录
第一章本案项目简介 (2)
第二章本案年处城市地域条件分析 (2)
第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法） (6)
第四章市场定位的分析 (9)
第五章招商运营 (11)
第六章商场运营及利润计算 (19)
第七章商场的装修与开业铺货 (21)
第八章合作方式 (25)
XXXX运营方案
第一章本案项目简介：
1、项目开发商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地产开发有限责任公司开发建设。
2、项目位置：商城位于XXXX康平街北段。康平街是XXXX 最长、最繁华的商业街之一，也是城市中心街路，交通便利，单位、小区、校园环绕。街的中段，客运站、世纪广场；街东侧实验小学、市机关幼儿园；街北五中、一中；与育才路相隔为市体育场。属于XXXX文化经济商贸中心地段、黄金地段。
3、面积：单体总面积25,000平方米，共分三层：
一层7,000平米；二层9,600平米；三层7,300平米。对面正在营业的XXXX商城总面积为15,000平，分为二、三层（一厅全部为门市已
出售产权）。商业街两侧总建筑面积40,000平方米。
4、商城内部结构：商场内设两部扶梯，八处步行梯，四个正门，主门设在康平街一侧，二层上空为2,300平米的采光天景，商场宽敞明亮。
第二章本案年处城市地域条件分析
1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，科尔沁草原边陲，是国家对外开放城市。外连辽、吉、内蒙两省一区，上承长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市，周边与松原、洮南、通榆、镇赉、肇源等县（市）毗邻，是嫩江流域区域性中心城市。
2 、城市面积：总面积为4879平方公里，东西长为95公里，南北宽为90公里。
3、城市人口：为42.37万人，全部为常住人口，其中城镇人口16万，农业人口27万。有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等9个民族。少数民族人口8552人。
4、人均收入：
XXXX政府统计数（按此数据逐年增长）
5、自然资源：
XXXX拥有丰富的林草资源、农业资源、水利资源、风力资源、土地资源，是吉林省资源高度聚集的县域之一。有耕地面积160万亩；有著名的姜家甸和三家甸场，羊草加工对外出口；水资源充足，境内“一江两河”（嫩江、洮儿河、霍林河）环绕，年均过境水量208亿立方米；石油、天然气、矿泉水储量丰富，储油量1.2亿吨，天然气储量20亿立方米；旅游资源丰富，嫩江湾国家湿地公园，是集避暑、休闲、娱乐的于一体的旅游胜地。
6、交通条件：
XXXX交通便利,公路、铁路、水路纵横交错,四通八达,长白、通让铁路在XX北站相交,境内营运里程133公里,XX北站为国家二级编组站。长白高速公路的通车运行,为XXXX的经济建设带来新的春风。即将开工建设的长白高铁专线竣工后,XX将融入长春1小时经济圈。XX港是吉林省最大内河港口,是吉林省同俄罗斯远东地区开展直接贸易的唯一水上通道。
7、经济优势：
农业是XXXX传统产业，素有“鱼米之乡”、“骏马之乡”的美称。XXXX是全国523家粮棉大县之一，是吉林省重要商品粮基地，年产粮食13亿斤，盛产玉米、水稻、高粱、谷子、小麦、绿豆、葵花、芝麻、甜菜等农产品。2009年，XX全口径财政收入实现5.5亿元，地方财政收入完成2.88亿元。全市地区生产总值完成60.8亿元，同比增长21%，其中第一、二、三产业增加值分别完成11.4亿元、25.5亿元和23.9亿元。
8、消费水平
通过2010年XXXX对消费市场的统计，XXXX在贯彻落实扩大内需的方针之时，消费市场平稳健康地运行，零售总额呈现稳步增长态势。同比增长18.9%。具体表现为：
(1)社会消费品零售总额快速增长。
(2)城乡市场同步增长，农村快于城市。
(3)餐饮市场持续走高，发展空间更加广阔。
(4)假日消费带动了全市消费品市场的繁荣活跃。
9、现有商业结构：
从考察中看到，XXXX现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有每个街区的整体规划，布局合理，可见新型城市的建设过程，政府都有合理安排。现主要有14个大型商场，多以五金交工为主仅有月华商场、百货大楼、
世纪广场为服装百货行业。而且时间不长，多数为1998年开业至今。
第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法）（一）优势S
1、本案的自身优势
（1）硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，特别是2，300平方米的阳光棚天景，更是独具特色，可以成为XXXX的一个商业景点；
（2）地理位置好，交通便利，与新世纪广场距离为400米左右，公共汽车站与该市场仅800米左右，适合做市场；
（3）25,000平方米的经营面积，适合打造大型集餐饮、娱乐、购物、商超于一身的新型商业摩尔；
（4）本案地产公司良好口碑，对本案启动有着推动作用；
2、城市优势
（1）近年来对农村的政策提高了，城市建设环境得到了提升，经营环境也要提升；
（2）港口及湿地公园的建立为城市发展现来商机；
（3）XXXX是个历史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龙江的输纽，与大庆的隔江相望会给市场发展带来商机；
（4）XXXX在县级市中发展较快，政府的扶持带动各项产业飞速发展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一个靓点商场。
（二）劣势W
1、本案现存不利因素
（1）地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变现有状况。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。
（2）周边小区入住率较低,购买力没有形成,需要时间培养。
（3）本案对面的XXXX商场现有商户经营的萧条状况，会对招商产生阻力。
（4）现有城市开发区在向南移，本案所在的北部地区发展缓慢。
2、所在城市存在的劣势
（1）固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发展有影响，启动时间大约需3-5年左右。
（2）大型市场几乎没有，仅有的世纪广场是整个城市的商业龙头，但档次较低，环境较差。原有百货大楼等大型商场，都已转型经营另类商品，对本案没有威胁。
（3）城市消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮，消费有实用型为主。
（4）政府支持、扶持态度未明朗化。
（三）机会O
1、本案的成功机率
（1）打造高于世纪广场的经营档次及经营环境的市场，做到价
