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营销策划方案（模板）
（××）有限责任公司
年月
目录
市场分析 (3)
一、市场分析 (3)
二、市场分析结论 (3)
项目分析 (4)
一、项目区位分析 (4)
二、总体规划分析 (4)
三、建筑风格分析 (4)
四、项目产品分析 (4)
五、附加价值 (4)
六、项目SWOT分析及价值点 (5)
项目定位 (6)
一、社区价值定位 (6)
二、客户群定位 (6)
三、项目形象定位 (6)
四、项目命名建议 (6)
营销推广策略 (7)
一、卖点提炼整合 (7)
二、营销推广阶段划分 (7)
三、营销推广策略 (8)
一、市场分析
1.全市房地产市场分析
介绍近3～5年项目所在城市房地产市场供求及价格变化情况，对市场成交客户做简要分析。
2.项目所在区域市场分析
重点研究项目所在区域两年来的房地产发展情况：①对市场供求②价格走势等做详细分析，③对住宅市场成交户型做统计，④统计住宅成交总价区间，⑤列出以上各项指标在全市的比重，⑥分析片区成交客户特点。
3.片区项目销售分析
深入研究片区内已售项目的销售情况，重点探讨各项目销售速度与成交价格等并分析原因。
4.未来两年内竞争项目分析
对于本项目竞争项目做深入研究分析
二、市场分析结论
1.市场机会点
分析本项目可取得的市场机会点。
2.销售时间集中点
对各项目入市时间进行分析，为本项目入市策略提供参考。
3.片区市场推售量
分析片区总体市场供应量，包括本区域项目及临近片区以本片区人群为目标客户的项目。
4.预计片区市场价格
根据现有或即将入市项目价格的分析，对本片区市场价格做初步预测。
5.竞争项目营销优势
分析片区项目营销竞争策略及优势点。
一、项目区位分析
深入研究本项目所处区域的优劣势，挖掘营销推广的可利用点，对区位缺陷提出营销补救措施建议。
二、总体规划分析
对于已经成形的项目总体规划提市场优势，分析不足，提补救措施和营销宣传点。
三、建筑风格分析
对片区内或同类型楼盘的建筑风格作对比分析，针对成交客户建筑风格偏好，对本项目建筑风格作建议和修正。
四、项目产品分析
1.户型分析
（1）整体户型分项统计
各栋楼户型分布，从楼层、户型面积、朝向、景观、噪音、灰尘、西晒、遮挡对视等维度进行优劣分析，分析有销售难度户型特点。
（2）户型配比统计
（3）户型朝向分析：
（4）难度户型分析
有难度户型销售上的规避措施建议：
2.景观分析
分析项目东西南北面景观条件，发掘销售利好点，规避不足。附加实景图分析说明。
3.交通分析
分析项目东西南北面交通条件，发掘销售利好点，规避不足。附加实景图分析说明。
4.风向分析
分析项目的通风条件，发掘销售利好点，规避不足。附加实景图分析说明。
5.配套分析
分析项目的周边及自身配套情况，发掘销售利好点，规避不足。附加实景图分析说明。
五、附加价值
项目附加价值是对产品品质的有效支撑和丰满，在对于项目社区定位和形象定位的基础，
提升项目附加值将对未来销售起到积极的促进作用。根据实际情况，对项目附加价值提建议：①会所设置②物业管理标准③智能化配备④景观式入户大堂等。
六、项目SWOT分析及价值点
进行项目优劣势及机会威胁分析。结合项目本身条件分析，从实现客户价值角度提出项目价值点所在。如产品价值、客户体验价值等。
项目定位
一、社区价值定位
分析项目本身具备的地段、配套、景观等价值，描述项目的社区定位。
二、客户群定位
1.周边项目客户群组成分析
2.片区楼盘成交客户分析
对本区域客户特点进行汇总，分析本区域客户特点与本项目特性的结合点，最终得出——本项目的客户群定位。对客户群定位应从行为特征和生活观念双角度进行分析。
三、项目形象定位
结合以上客户群特点分析，描述本项目形象定位。
①分析项目形象定位与本项目的契合点，②项目形象关键表现词及意境。
四、项目命名建议
项目传播语建议
形象期广告语
实销期广告语：
营销推广策略
一、卖点提炼整合
1.户型
2.地段
3.景观
4.配套
……
二、营销推广阶段划分
三、营销推广策略
1.定价策略
（1）各类产品均价，包括住宅、商业等可售部分初步定价。
（2）价格控制原则
2.销售控制策略
（1）推售原则
（2）推售安排
3.媒体选择与投放策略：
（1）媒体投放策略
确定媒体投放的策略（即投放频次、持续时间）并说明具体实施时间段。（2）媒体选择策略
对各种媒体资源进行描述，说明可供本项目选择的媒体资源。
（完）
