、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现
误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
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1、就开发商提供的实测面积与合同约定的面积有增减，开发商要求面积补差，是否符合国家相关规定：
业主在办理收房时，有关实际面积与合同约定面积是否一致是必须引起高度重视的如果不一致，则开发商实际交付的房屋与合同约定的面积之间的面积差是否符合国家有关面积误差比例的规定，即如果交付房屋的套内面积与合同约定面积之差在3%以内的，实行多退少补；如果超出3%，业主是有权拒绝支付超出部分面积相应对价的。但要重点注意的是，如果公摊面积超出合同约定面积的，开发商无权向业主收取超出部分相应对价的；如果公摊面积少于合同约定面积的，开发商是需要承担双倍返还少于部分面积相应对价的。
2、业主收房时房屋存在质量问题，业主应如何维权：
目前上海的新建商品房都有《质量保证书》和《使用说明书》两份文件，其中《质量保证书》对房屋各个部位的保修时间都有具体的规定，原则上在保修期内发现质量问题，开发商首先要进行修复，如果开发商迟延修复或修复未达到标准造成业主损失的，可以要求开发商进行赔偿，赔偿通常按照实际损失来确定。如果业主准备通过法律途径进行维权，请务必做好如下工作：
1）做好证据收集，保证对房屋各个阶段的状况和开发商的修复过程有确定的材料；
2）做好自己相应损失的统计和证据收集；
3）和开发商的交涉多用书面。
3、业主收房时或收房后房屋存在重大结构问题，业主应如何维权：
业主在收房时或收房后发现房屋存有重大的结构问题，已经直接影响到业主的正常使用的，业主可直接向开发商要求退房，并按合同约定承担违约金。
4、物业公司在业主办理收房时可以收取的费用：
1) 购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公约》）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
2) 按目前相关规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
3) 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。
5、业主收房的程序：
现在上海通行的交房流程如下：
1）开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；2）购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处办理收楼事宜；
3）有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上；
4）签收《房屋验收单》；
5）拿钥匙。
6、开发商擅自变更规划或设计，业主应如何维权：
开发商变更规划或设计，须取得买房人的书面同意。如果开发商未经买房人书面同意而擅自变更的，买房人有权向开发商要求退房，并按合同约定要求开发商承担违约责任。
7、验房和收房的区别：
验房与收房是完全不同却相互衔接的两个程序。验房是接到开发商交付通知后同意前去检验房屋质量的程序；而收房则是房屋经业主验收合格，正式签收房屋，自此与该房屋有关的一切权利义务均由业主自行负责的程序。
8、小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，业主应如何维权：
小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，主要有：小区内存有未动迁完毕的房屋，小区绿化率未达标，
9、开发商就楼盘的广告与楼书的宣传内容是否可以视为合同约定：
销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买
