购物广场项目策划建议书
目录
导言 (2)
一、项目简介 (3)
二、项目分析（SWOT） (5)
1、项目优势分析（STRENGTH） (5)
2、项目劣势分析（WEAKNESS） (8)
3、项目机会点（OPPORTUNITIES） (9)
4、项目威胁（THREAT） (10)
三、项目定位 (11)
1、综合形象定位 (11)
2、经营定位 (18)
3、客户定位 (19)
4、价格分析 (20)
四、营销策略 (22)
1、总体思路 (22)
2、营销阶段划分 (22)
3、各招商阶段目标 (23)
4、营销实施 (23)
5、经营期推广 (28)
五、总结 (30)
导言
首先，感谢某房地产开发有限公司给予我司参与某购物广场项目（下称本项目）策划项目销售工作的机会。
本项目是某市中心成熟的较大型商业项目，包括了五层：作为美食广场。四层：分别是儿童游乐场、以及中合性卖场。三层：作为类似七十一便利店等。二层：作时尚休闲品牌服饰或相关有个性的产品。一层：是主打高档品牌专卖店或别致的精品屋等。负一层：作为停车场之用。目前已经有部分客户交纳定金正等待着签署合同，该批客户已等待有一段较长的时间。目前，由于发展商对于该购物广场的未来没有太大的信心，因此，要求我司对其进行重新的策划包装及招商。另外，发展商同时允许我司参与本项目的一、二、层商铺进行分割及三、四、五层的招商等工作。
一、 项目简介
某购物广场位于台城镇环诚南路上，是某市传统的商业核心地带——步行街黄金商圈的某一边上。楼高四层、局部五层。
商场部分首二层与四五层的招商入驻率达到80%以上，其中引入麦当劳、元禄寿司、彩膳工房、香岛酒楼与香港时尚服饰等商家，已经经营了一段较长的时间。另据我司人员的观察，整体商场中，餐饮部分，如麦当劳等的经营状况尚算理想，但是，商场二层的潮流天地时尚服饰的经营状况一般，商场人流较少，货品基本上以6—8折销售。
本案重点围绕一至五层进行阐述，本项目一、二层，面积 ㎡，原规划被划分为建筑面积约 的小面积商铺进行出售，经营主题延续一层的大型商铺以及中庭内的小商铺，由于本项目初期主要面对的是某市里的原市民的投资客户，所以在商场内经营的也基本上是来本地的服饰品牌和时尚精品等。
但是，商场在预售到现在，由于本地客户对该项目的招商不明确，使该购物
负一层：大型停车场 首层：高档品牌专卖店 二层：时尚休闲品牌服饰 三层：七十一便利店等 四层：儿童游乐场 五层：美食广场
广场里的本地出售情况受到阻击，商场的出售状况不大理想，再加上该项目早期的某些方面上的延误导致目前的销售状况，商铺的售价相对周边某些商场等同时出售的原因，所以在在售的期间内出现了较大的销售困难，直接影响了发展商的资金连的滚动。因此，我司建议发展商对一、二层原本的小商铺进行适当的调整。目前一、二层商铺原有的小面积已经大部分的做出调整，这样就可以在往后的销售中进行全面的快速的销售及招商。
二、项目分析（SWOT）
1、项目优势分析（STRENGTH）
1）地理位置优越
项目坐落在城镇环诚南路上，是某市传统的商业核心地带——步行街黄金商圈形成主要西东走向北南走向为辅、南北交错的“三纵四横”的商业独特布局。2）商圈优势
步行街是市内历史悠久的商业区域，是以某步行街为核心的某市的中心黄金商圈的一部分。区域内以中档的时尚服饰、百货商品、餐饮娱乐等为主要经营类别，已形成了成熟的中档商业经营格局。本项目借核心商圈的浓厚商业氛围而成为步行街——台城镇环诚南路上商圈的商业经贸亮点。
3）人车流优势
环诚北路是某市东西交通的主干道之一，而且本项目的所在路段是某的中心商圈，商圈与步行街的中心商圈进行人流交换的必经之路，再加上路的XXXX街和路的街，使这里成为了人车流的集中交汇点，众多的因素，为本项目造就了畅旺的人流优势。
4）交通优势
本区域是某市最成熟的老商贸区域之一，经过多年的市政经营，已经形成了
包括独一无二的主干道和多条公交线路在内的立体交通网络，四通八达，畅接市区各大区域。
台城共有六条线路的公交车路线。
目前经过本项目的就分别有：4、5、6、号公车
5）资源优势
本项目公开出售至今已成功定出几十个铺位以及有部分品牌商家已经可随时进驻商场，其中包括XXXX、XXXXXX、XXXXX、XXXXX等。名牌会聚，使项目的社会知名度获得大副度的提升，从而促进一、二层的销售以及三、四、五层招商工作的顺利开展。
6）形象优势
本项目是台城镇环诚南路段唯一的一个专业购物广场，外立面线条流畅，俊朗挺拔，形象鲜明，是某地区建筑设计较具特色的商厦之一，尤其目前政府的城区规划工程，本项目的形象更显鲜明突出。特别能够吸引消费者的眼球。
2、项目劣势分析（WEAKNESS）
1）台城镇环诚南路处于旧商业城区中，该城区的销售状况不大乐观环城南路经过长时间的经营后还没有对该路段进行旧区改造翻新，给人一种满陈旧的感觉，目前的商业环境与气氛不是很理想。道路两旁的商业少部分正在重建设中，预计在短期内该路段的人流也不会有明显的增加、人财两旺的局面须靠本项目的经营状况来定。
2）商场门前广场过小，导致人流积聚较差
虽然本项目在环城南路上形象鲜明，门前广场较小、聚集一定人气有限。商场正门面通道较小，进后横面过宽，商场个别入口不明显，周边的路段过窄，人流动线规划较差，吸引消费者进入商场有较大的难度。
3）商业经营楼层过高，较难吸引消费者
项目首层最明显的铺位作为了较大的品牌门店，但该商户多在投资为主，而经营服饰百货的商业却在二、层。根据某市的消费习惯，二层的商业经营一般较差。在本项目，除了部分的固定消费者外，基本难以吸引随机性消费的消费群体。
