中国旅游地产发展现状浅析
2015.5
一、旅游地产宏观市场现状分析目录
一、旅游地产宏观市场现状分析
1.政策环境
2.旅游地产开发企业数量
3.旅游地产项目开发数量
4.旅游地产项目单体用地规模
5.旅游地产的分布
1.政策环境——政策
近年来，旅游业的发展逐步受到国家的重视。近几年国务院及各省政府及办公厅出台了一系列与旅游业发展相关的文件，这些文件涉及面、横跨领域广。
2009年12月1日，国务院以国发〔2009〕41号印发《关于加快发展旅游业的意见》。该意见提出发展目标是：到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。
充分说明我国开始把发展旅游业放在重要的战略地位，旅游业已成为推进我国社会经济发展的重要引擎。
1.政策环境——政策
《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》提出国民旅游休闲发展目标：到2020年，职工带薪休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长，国民休闲质量显著提高，与小康
社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本形成。纲要重点体现了提倡绿色旅游休闲理念、保障国民旅游休闲时间、鼓励国民旅游休闲消费、丰富国民旅游休闲产品、提升国民旅游休闲品质等五大亮点。
我国首部《旅游法》将在2013年国庆开始实施，将进一步推动市场回归理性，为中国旅行业的良性发展指明方向。这也说明了我国政府非常重视旅游业的健康发展，并积极进行引导促进。
1.政策环境——结论
在政策红利继续持续释放，发展环境总体利好
目前，国内已有28个省区市将旅游业定位为战略性支柱产业或支柱产业，旅游业已成为国民经济的重要组成部分。根据国家旅游局公布的最新统计显示，2013年第一季度，我国居民旅游消费持续较快增长，预计国内旅游人数达10亿人次，比上年同期增长14%。国内旅游收入7630亿元，增长18%，。旅游业仍然处于黄金发展时期。
2. 旅游地产开发企业数量
5324
1629
2012年2014年
截止到2014年底，仅两年的时间，全国开发旅游地产的企业增长到目前超过5000家，比2012年的数量的3倍还要多。
3. 旅游地产项目开发数量
747
926 1380 2128 2259 5299 7965 02000
4000
6000
8000
10000
2005年前 2006-2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
●截止2014年底，我国已有旅游地产项目7965个。
●相对2013年底增加了2666个，增长了50%。
●在2010年到2012年当中很多的开发主体拿地之后，2012年之前的开发比较缓慢，但是等到2012年年底到2014年年底的2年过程中迅速开发，旅游地产迅速在全国遍地开花。
●2012-2013年开始，我国旅游地产发展突飞猛进，年增长幅度超过100%。2014年环比增长幅度虽较2013年而言有所减小，但是实际增加的数量与2013年较2012年的增加量基本持平，表明了旅游地产所受的行业关注度仍在不断上升，旅游地产的迅猛发展势头不减，行业正处于高速发展期。
4. 旅游地产项目单体用地规模
50万方以上 占比仅9%
10万方以下
占比大于50% ●海南板块旅游地产规模一般也比较小，以10万平方米以下的项目为主，占比达到50%以上，其中又有57%的项目占地面积5万平方米以下。
●导致目前旅游地产的开发体量均相对较小的现象，有几个原因：
●首先，因为适合打造旅游地产项目的土地需要一定的先天条件，资源较为稀缺，而且政府的土地指标有限； ●其次，由于旅游地产市场目前尚处于发展期，开发难度较大，存在较大风险，很多开发企业在拿地和开发过程中始终保持一个非常谨慎的态度；
●第三是旅行方式的改变是支持旅游发展的核心动力，旅游地产的购买者基本属于社会的中坚力量或者说是中产阶层以上的群体，也就是说客户群体有限。
5. 旅游地产的分布
海南、西南、环渤海、长三角及两广地区分布了约占全国85%的旅游地产项目
海南 21%
云南
20%
广东 17%
广西 14%
其他 28%
●中国两大最核心的旅游地产集聚地，一个是海南，一个是云南。
●这两个板块始终会成为现在乃至于将来旅游发展的重中之地，民众对于这两个地方的旅游地产置业倾向的偏好程度分别是21%和20%
●其次是两广和环渤海的板块，广东和广西分别占到了17%和14%。
5. 旅游地产的分布——民众对旅游地产城市的置业倾向
二、重点旅游地产聚集区市场分析
（一）海南旅游地产市场
1.海南旅游地产项目开发量
2.海南旅游地产项目规划模式
3.海南旅游地产项目客源偏好
4.海南旅游地产重点案例分析（二）长三角地区旅游地产市场
1.长三角地区旅游地产项目开发量
2.长三角地区旅游地产项目规划模式
3.长三角旅游地产项目客源偏好
4.长三角地区旅游地产重点案例分析
（一）海南旅游地产市场
1.海南旅游地产项目开发量
1243
4203
6810
1016 1096 1155
1000
2000
30004000500060007000800090002012年
2013年
2014年
海南
其他
占44.9%
占20.7%
占14.5%
●但是从2013年开始，开发量急剧减少，占全国旅游地产比例从2012年的44.9%降到2014年的14.5%。一方面与海南
的土地供应减少有关，另一方面是海南旅游地产面对的依然是“高库存”的问题，经过前两年的高速发展海南旅游地产开发面临阶段性的饱和，在市场压力加大，消费者回归理性的背景下，海南房地产开发逐年放缓。这个数据同时也体现了全国旅游地产四处开花的趋势，几个核心的区域的数据占到全国总量的比例均在下降。
●2012年，海南旅游地产项目1016个，几乎占据全国市场的半壁江山。
