惠州市房地产市场调研报告

惠州市经济发展状况的基本态势：
（1）工业生产增长较快，经济效益进一步改善。 2001年，惠州工业总产值达到1048亿元，而2002年前三季度工 业总产值累计完成878.09亿元，比2001年同期增长了12.6%增幅 居全省第一位。其中市直“五大”集团工业保持快速增长的势头， 发挥龙头作用，TCL、德赛、麦科特、华阳、百路宝五大集团完 成了315亿元，增长38.4%。
2002年 92.38 85.09% 210.97 4.8% 87.27 18.41% 43.04 -53.6% 56.36 3.69% 72.35 47.48 -0.1% 19.21 15.88 49.8% 13.88 13.24 15.3% 10.55
深圳金佰利物业机构
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
-25.9%
37.5
69.98
50.42
5.12
6.67
10.30
/
30.3%
35.2%
3.8
4.69
7.19
3.9
3.74
8.69
/
-4.1%
132.4%
3.4
3.34
7.41
(企管培训资料下载)
2001年 49.91 -14.13% 201.30 15% 73.70 1.57% 92.76 35.57% 54.35 7.94% 91.20 47.53 -15.2% 35.83 10.60 2.9% 7.83 11.48 32.1% 8.51
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
1999-2002年惠州市住宅开发投资趋势图：（图四）单位：万平方米
180 165 150 135 120 105 90 75 60 45 30 15
GOLDEN 惠州市经济发展状况的基本态势：
BARON
（4）居民收入继续增加、生活水平稳定提高 据市区居民家庭抽样调查，2002年前3季度，人均支配收入总额 为8158.92元，人均消费性支出6692.76元，剔除物价上涨因素， 实增比2001年同期增长7.1%和2.7%，从惠州市消费品零售总额 的增加，人均工资的增加，说明惠州人的生活水平不断提高，未 来的消费能力也将不断增长，将会给惠州的销售业带来一个新的 增长。 近年惠州市职工年平均工资比较表（单位：元）
1999年
施工面积
2000年
2001年
竣工面积 土地开发面积
2002年
实际销售面积
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （1）房地产投资开发增长迅猛，房地产市场持续升温：
年份 年平均工资 同比增长率%
1995 6716 3%
1996 6889 1%
1997 6966 12%
1998 7835 13%
1999 8883 8%
2000 9607 9%
2001 10482 -----
（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图： （图二） 单位：万平方米
220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20
0 1998年
新开工面积
31.7%
21.56%
105
121.29
175.04
/
15.51%
44.32%
45.6
38.14
72.56
/
16.36%
90.25%
21.1
25.87
68.42
/
22.61%
164.5%
21.2
24.12
50.35
/
13.77%
108.7%
29.5
31.34
58.00
43.3
75.60
56.03
/
74.4%
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
GOLDEN
BARON
1999-2002年惠州市房地产投资趋势图
初案/市场调研/惠阳 （图三） 单位：亿元
18.00
15.00
12.00
9.00
6.00
3.00
0.00 1999年
2000年
近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利 时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调 整，使到惠州的经济得到快速的发展。
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
初案/市场调研/惠阳
1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一） 单位：万平方米、亿元、%
GOLDEN
项目
BARON
新开工面积 新开工面积增长率
施工面积
施工面积增长率
竣工面积
竣工面积增长率
土地开发面积
土地开发面积增长率
（2）固定资产投资规模扩大，重点项目进展顺利 为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动，从2002年以来，全 市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜，促成上马 并加快建设步伐。2002年前三季度全社会固定资产完成55.36亿 元，比2001年同期增长34.3%，房地产开发投资完成7.2亿元， 此2001年同期增长55.6%。
其中：实际销售面积
实际销售面积增长率
销售总面积（含预售）
空置面积
空置面积增长率
其中：一年以上空置面积
房地产总投资额
房地产总投资额增长率
其中:商品房投资额
商品房销售额
商品房销售额增长率
其中:住宅销售额
http://www.5ixue.com/
1998年
1999年
2000年
36.3
47.81
58.12
/
BARON
1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）
商品房销售额增长率
房地产总投资额增长率
空置面积增长率
实际销售面积增长率
土地开发面积增长率
竣工面积增长率
施工面积增长率
新开工面积增长率 -100.00%
-50.00%
0.00%
2002年 2001年 2000年 1999年
50.00% 100.00% 150.00% 200.00%
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （4）商品房销售增幅减缓，房地产销售价格稳中有升。
2002年，全市商品房实际销售额13.24亿元，比上年增长15.33%， 实际销售面积为56.36万平方米，比去年增长3.7%。（如销售总面 积则为72.35万平方米，比01年回落20.67%，减少的原因主要是 2002年预售面积的减少）。但实际销售面积与竣工面积增幅不同 步，竣工面积大于销售面积14.92万平方米，供求比为1：0.83。从 统计数据看，整个惠州房地产市场供应在2001-2002年间激增，竞 争日趋激烈，买方市场已逐步形成。 2002年，全市商品房实际销售平均价格为2349元/平方米，比上年 上升11.17%，与同年人均GDP和城镇家庭人均可支配收入相比， 三者指标都呈现稳步上升的趋势。但由于目前房地产市场供给过热 使发展商面临降价压力。（见图五）
BARON
（3）市场产品供大于求：
目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目 正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据 2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在 年底将达80个以上，市场供应商品房数量将达两万多套。供需比约 为2：1，市场供大于求，购房消费者的选择面增多，必然促使市场 竞争的进一步加剧。
2002年，全市住宅投资额达9.95亿元，比上年增长28.22%，投资 额占房地产总投资的62.42%；住宅施工面积165.03万平方米，占 总施工面积的78.22%；住宅竣工面积67.90万平方米，占总竣工的 77.80%；住宅销售面积67.99万平方米，占总销售面积的93.97%； 住宅销售额为10.55亿元，占总销售额的79.68%。
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN 2、惠州市房地产市场发展基本特点
BARON
房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进 经济增长、改善人民生活的重要途径之一。近年来，在国家积极扩 大内需的宏观政策引导下，国家鼓励住房消费，支持、促进以住宅 业为发展重点的房地产发展，以商品住宅建设和消费为主要发展方 向的房地产业已成为我国新的经济增长点。 （见图一、图二）
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
惠州市经济发展状况的基本态势：
（3）市场繁荣，物价稳定 从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的 货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力 度，市场繁荣、物价稳定。2002年前三季度惠州市全市消费品零 售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。 近几年惠州市社会消费品零售总额比较表
二、惠阳区房地产整体市场现状分析；
1、惠阳区经济发展状况； 2、惠阳房地产发展现状； 3、惠阳房地产特征分析；
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
1、惠州市经济发展状况： 惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区， 素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、 航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近 千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠 州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条 高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。
年份 金额
1998 110.06（亿元）
1999
2000
120.95（亿元） 132.91（亿元）
2001 145.25（亿元）
（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
0
1999年
2000年
2001年
住宅新开工面积 住宅实际销售面积
住宅施工面积 住宅空置面积
2002年 住宅竣工面积
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN 根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：
在2001年我市房地产市场持续发展的基础上，2002年我市房地 产市场继续显现出强劲增长态势：截止2002年12月31日，全市 共完成房地产开发投资15.88亿元，比上年大幅上升49.81%，其 中商品房投资额13.88亿元，增幅达77.27%；施工面积为210.97 万平方米，同比增长4.8%；新开工面积为92. 38万平方米，比去 年大幅增长85.09%；竣工面积87.27万平方米，增幅也达18.41%。 2002年，惠州新开工的楼盘有新时代花园、金旺花 园、金裕碧水 湾、西湖丽苑等；隆生地产、金宝集团等大型房地产开发商也推出 东湖花园四区三期、金世界花园、汤臣山水世家、丽日广场等楼 盘，其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出。（见图三）
据统计，2002年惠州市总人口已达283万人，市区内本地户籍人口 约40万人，外来人口据估计也有40多万人。随着外来人口的涌入和 本地居民二次置业、投资置业的增加，惠州市人均居住面积也由20 01年的14.4平方米进一步逼近15平方米，逐步向小康水平的目标迈 入，房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化，如东湖 花园、江畔花园、金迪花园、蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的 印象。（见图四）
2001年பைடு நூலகம்
2002年
房地产开发投资额 其中:商品房投资额
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
初案/市场调研/惠阳
GOLDEN
BARON
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （2）住宅建设投资成为房地产开发主体，个人购房比例不断提高。
GOLDEN
BARON
初案/市场调研/惠阳
惠州市惠阳区市场基础调研
http://www.5ixue.com/ (企管培训资料下载)
深圳金佰利物业机构
目 录：
GOLDEN
BARON
初案/市场调研/惠阳
一、惠州市房地产整体市场现状分析； 1、惠州市经济发展状况；
2、惠州市房地产市场发展基本特点； 3、盘点2003年惠州楼市；