2016年广州房地产市场分析报告

2016年广州房地产市场分析报告

2016年3月

目录

一、楼市春意盎然，房价温和上涨 (5)

1、楼市回暖同步全国，库存持续下滑 (5)

2、房价温和上涨，弱于其他一线 (6)

3、刚需及改善仍是主流，区域间各户型去化差异明显 (7)

二、区域分化明显，中心五区楼市更具优势 (9)

1、中心区域房价涨幅较快，周边区域销量增幅更大 (9)

2、库存压力主要集中在南沙、花都等外围区域 (11)

三、低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域 (11)

1、下半年逐步发力，楼面地价上涨43% (11)

2、低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域 (13)

四、稳健区域经济及较低房价收入比提供基本面支撑 (14)

1、人口净流入放缓不支持房价大幅上涨 (14)

2、稳健的区域经济及较低房价收入比为楼市提供支撑 (15)

3、未来改善性需求的释放将是区域楼市重要支撑 (16)

五、重点调研楼盘：量价齐升，限购难大范围放开 (16)

1、楼盘调研：量价齐升，限购难大范围放开 (16)

2、部分楼盘实地调研情况 (17)

（1）君御雅苑：珠江新城稀缺楼盘，全款有可能解决限购资格 (17)

（2）恒大珺睿：可做到一成首付 (18)

（3）萝岗奥园广场：不限购地铁上盖，加推看涨 (18)

（4）中海誉城：投资客明显增加 (19)

（5）万科金色梦想：节后明显放量，周末日均成交30-40套 (20)

楼市春意盎然，房价温和上涨。受益持续降准降息及宽松政策环境，广州2015年全年商品住宅销量首破千万平米，同比增长26.7%，远高于前三年年均800万平米的成交量。节后随着降首付降契税等政策组合拳出台，广州楼市温度进一步上行，3月日均成交256套，环同比分别上涨100%和41%，小阳春“春意十足”。受益成交回暖，广州去化月数持续下降，2015年末去化月数由高点的15.4个月最低下降到8.4个月，住宅可售面积由2015年年初的近1000万平米下降到目前的892万平米。广州房价自2015年4月以来连续10个月环比上涨，2015年全年同比上涨9%，低于深圳（48%）、上海（18%）和北京（10%），房价上涨相对温和。

中心城区房价涨幅较快，外围区域销量增幅更大。2015年广州量价表现呈现明显二元结构，传统中心五区（越秀、天河、荔湾、海珠、白云）尽管由于新楼盘较少仅占全市成交量的24%，但涨幅明显高于外围区域，其中荔湾、海珠、白云区房价涨幅均在10%以上。相比于中心五区，外围区域由于总价低，销量回升更明显。花都、南沙销量同比涨幅均超过50%，但由于供应量过大，房价基本保持平稳，以走量为主。

低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域。从各区去化情况来看，中心五区除荔湾区外，去化月数均在5个月左右，批售比均在1以下，库存压力较小。荔湾区和花都区去化月数均在14个月以上，批售比大多超过1，去库存压力较大。土地供应结构进一步加剧各区价量二元分化，2015年房价上涨7.5%的越秀区2015年土地成交

面积为0，新增供应不足叠加学区房稀缺效应，加上宽货币及持续政策松绑，预计房价后续仍存上行压力。相比中心区域，库存压力的较大的花都、南沙区依旧是土地成交的主要区域，占2015年全市土地成交的27%，库存高企叠加新增供应充足，预计2016年外围区域房价仍将保持平稳。

稳健区域经济及较低房价收入比提供基本面支撑。2010年以后广州人口净流入有所放缓，人口净流入放缓叠加限购政策是近年来广州房价表现弱于其它一线城市的重要原因。但从区域经济及人均可支配收入来看，2014年广州市人均GDP及可支配收入同比分别增长7.3%和2.2%。从房价收入比来看，广州房价与人均可支配收入的比值为0.36，显著低于北京（0.79）、上海（0.76）和深圳（1.06）。稳健区域经济区域经济较低房价收入比为区域楼市提供基本面支撑。

楼盘调研小结：量价齐升，限购难大范围放开。1）节后新房普遍上涨5%-10%。部分楼盘后续加推还要小幅涨价，二手房亦有5%-10%涨幅。2）成交持续放量，外地投资客上门量增加。个别楼盘周末日均成交达到30-40套，中介反馈近期外地投资客上门咨询的增加，中介自身亦存在购房炒房现象。3）普遍反映限购不太可能放开，即使放开亦仅仅是南沙、花都等库存较高区域。个别楼盘表示全款有可能解决限购问题，但大部分中介表示突破限购较难。4）首套房85折，个别楼盘可一成首付。剩余首付部分由开发商提供三年免息分期贷款。