关于浦江经济开发区低效用地情况的调研报告
为进一步优化和调整开发区产业结构，提高资源要素优化配置和利用效率，扩大有效投资，转变经济发展方式，促进开发区经济持续健康有序发展，开妪进行了一次区内低效用地情况的调研。
企业低效工业用地，指企业在正常生产经营情况下实际占有的土地、电力等资源和企业产出不相匹配，即土地利用效率低下的情况。有下列两种情形之一的，应认定为企业低效工业用地：一、2013年度亩产税收低于3万元；二、2012年度单位电量税收低于0.35元（需要根据测算重新定义）的。具体计算标准为：①亩产税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用地面积；②单位电量税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用电量；③土地使用权人将土地部分或全部出租的，计算亩产税收时应合并计算承租企业的税收。
一、低效用地情况的现状分析
1、低效用地的基本表现
（1）圈地围地。表现为项目申报后取得土地，不按合同规定的要求进行及时建设，以不同理由拖延项目建设，或仅建设部分用地，甚至不到25%，成为闲置工业用地，不产生任何经济效益。如开发区内有企业取得土地多年，至今空地一块，未进行一丝一毫的建设，在社会上造成极坏的影响。
（2）僵尸企业。由于经营不善，开发区现有十多家企业频临破产，或已走上破产道路，企业生产处于停顿或半停顿状态，成为“僵尸企业”。它们占用大量的土地、贷款等社会资源，但产生的效益几乎为零。部分企业的土地及厂房没有及时通过土地拍卖或土地流转成为新的效益产生源，处于沉睡状态。
（3）企业亩均效益低下。企业实际占有的土地、电力等资源和企业产出（包括工业增加值、税收）不相匹配，即土地利用效率低下。据测算，2013年开发区396家落地企业中规模以下企业225家，占56.8%；用地面积共占开发区工业用地面积的37.6%，但纳税额仅占14.5%；同时396家落地企业中自身亩均税收低于3万元/亩的企业数有208家，用地面积占总面积的51%，纳税仅占7%，亩均税收只有1.16万元/亩。
（4）不事生产，争当“包租公”、“包租婆”。目前开发区一批企业退出了实际经营，但用地厂房资源仍在，企业主不再从事生产经营，而将企业厂房全部出租给其他企业，当起了“包租公”和“包租婆”。根据调研，目前开发区此类企业有十几家之多。
（5）租赁企业众多，规模极小，经济效益微少。部分企业租用闲置厂房进行出租，但租赁的企业规模偏小，经济效益很低，但实际租赁的厂房面积不小，降低了整个园区的效益，增加了低效用地的数量。根据估算，区内纳税不足5万元的租赁企业有153家，纳税不足1万元的有53家。
2、2013年底亩均税收情况分析
（1）总体税收分析
根据国地税提供的2013年开发区企业纳税金额数据，2013年开发区企业共纳税59119万元，其中396家落地企业共纳税39766万元，占67.3%，租赁企业纳税19353万元，占32.7%。同时区内171家规上企业共纳税36479.9万元，占比61.7%，规下企业纳税22639.1，占比38.3%。
（2）用地税收效率分析
开发区2013年企业共纳税59119万元，企业用地6996.4亩，全区亩均税收8.45万元/亩。
落地企业本身用地税收效率分析。
含租赁企业用地税收效率分析
3、2013年底电量税收情况分析（暂缺）
（1）总体分析：
（2）电量税收分析：
二、低效用地原因分析
1、缺指标制约。由于早期开发区发展规划的滞后性，没有及时建立以亩均税收、亩均产值等指标控制为基础、以政策约束为导向、以评价考核为保障、以市场配置为主导的土地集约节约利用长效机制。进区企业实力不足，贪大求多，大量拿地，缺乏指标控制，取得的用地规模极大地超出企业投资项目的实际需求，造成土地资源的浪费和闲置。
2、缺市场配置。开发区受招商引资指标任务的制约，致使过去在招商引资时，认为捡到盆里的都是菜，飞到窝里的都是凤凰。不能甄别“假、大、空”企业，不能拒绝产能过剩、重复建设项目，为了开发区经济总量的提升，缺乏市场配置能力，基本采取协议出让方式出让用地，土地地价很低（最低3万元/亩），致使许多企业出现贪大
求多、用而不足摊大饼的外延扩张性用地，甚至有许多假项目出现恶意圈地占地现象。
3、缺项目监管。近几年来，开发区虽然实施了项目入区前期评审制度，建立了一套科学的项目评审指标体系，但对项目落地后的实施过程缺乏科学可行的监管考核机制。没有科学操作性强的土地产出效益监管和考核机制，对进区项目的开工时间、竣工时间、投产时间缺乏监管和考核，对项目的投资强度、亩均产值、亩均税收缺乏监管和考核，对达不到合同要求的项目没有采取相应措施进行处理，对闲置用地没有及时收回。
4、供地方式单一。一方面对供地项目的选择上，太过偏重于新兴产业、高新技术产业的优先供给，忽略了对传统产业的扶持和支持，不利于传统产业的转型升级和提振信心；另一方面，供地方式太拘泥用地的单一挂牌出让，缺乏标准化厂房出租、协议置换等供地新方式的推行。
5、企业经营不善。前段时间受国内房地产市场火热及“4万亿”扩大投资影响，部分企业的经营重心转移，从实体经济向房地产行业转移，致使企业的资金、管理能力等要素外移，区内实体经济出现空心化。近段时间，因房地产市场萎缩、国内外经济不景气及企业互相担保原因，部分企业的生产经营活动产生了问题，资金链断裂，造成企业的停产和半停产，企业的税收和产值大幅下降，形成了新的低效用地。
三、如何处置企业低效用地
（一）基本原则：
1、政府主导，市场运作。由县政府成立低效用地清理和二次开发工作小组，由县主要领导为负责人，县相关职能部门领导为成员，开发区为责任主体，有序推进低效利用土地处置和二次开发工作。同时强化市场化运作，充分调动社会各方积极性，鼓励广泛参与，实现多方共赢。
2、产权明晰，规范操作。调查摸底低效用地现状，正确处理低效用地处置和二次开发过程中的法律、经济关系。正确把握土地处置政策，做到政策统一、程序规范、公开透明，接受社会监督。
3、政策推动，多措并举。坚持经济、法律、行政等手段相结合，倒逼、激励、服务等措施并举，努力形成推进低效用地二次开发的长效机制。
4、节约集约，提高效率。坚持产业结构优化与资源集约利用相结合，严格执行土地使用标准，切实提高土地利用强度，实现以较少的土地资源消耗保障经济社会可持续发展。
（二）工作重点：全区范围内用地面积在5亩以上，2013年亩均税收低于3万元/亩，电量税收低于0.35万元/度的低效用地。5亩以下低效用地参照执行。
（三）处置办法：通过摸清家底、分类处置方法，采取激励、倒逼、服务等措施，挖潜低效用地，扩大有效投资，努力推进低效用地二次开发。
首先，要摸清底数。
