房地一体讲课讲稿
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一、“房地一体”主义
1.《物权法》第一百八十二条:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
2.《城市房地产管理法》第三十一条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
3.《担保法》第三十六条第l款和第2款规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。…‘以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”
4.《物权法》第二百条规定:建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
5.《担保法》第五十五条城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但
对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
6.《城市房地产管理法》第五十一条规定:房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
7.《物权法》第一百八十三条规定:乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
8.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定:查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,
应当分别办理查封登记。
二、案例
某公司在受让土地使用权后于其上建成一栋写字楼。为开发其他项目之融资需要,其以该土地使用权为抵押,向A 银行借款3000万元,土地使用权评估为4000万元;A银行愿意仅以该土地使用权设定抵押,并在土地管理部门完成抵押登记。其后,该公司又以该写字楼作为抵押物,向B银行借款2000万元,写字楼评估为3000万元;B银行接受仅以该写字楼设定抵押,并在房屋管理部门办理抵押登记。后因该公司无力还贷,A和B两银行皆诉请人民法院实行其抵押权。
分析:
第一,将房地产分别设定抵押,是当事人签订抵押权合同时真实的意思表示。因两个抵押合同均未违反物权法定原则,故法律没有理由强行干预并认定其中一个抵押权为无效。
第二,分别抵押在实行时系采分别估价、一并处分的方式,以确保房地产权同时转移和权属最终同一性,并不违反"房随地走、地随房走"原则。
第三,分别抵押的实质是对房屋所有权和土地使用权的
价格分割,虽然抵押权设定时导致价值分属于不同主体,但在实行时并未最终导致权利分别归属不同主体。
第四,分别抵押中的抵押权人在缔约时已有明确法律预期,即仅对土地使用权或房屋所有权的价值享有优先受偿权。若将分别抵押解释为集合抵押,会出现先登记的抵押权获得超出合同预期之外的利益,而后登记的抵押权人一无所获的结果,则不仅违反抵押合同的约定,而且有违民法公平原则。尽管根据《担保法》第36条和《物权法》第182条、第183条等规定,A银行完成使用权登记后,应将未登记的写字楼视为一并抵押,但毕竟A银行在事实上并未完成写字楼抵押权的登记。虽然A银行在未完成写字楼抵押权登记的情形下,亦可依法对写字楼价款优先受偿,但因B银行已完成房屋抵押权的登记,故根据《担保法》第54条尤其是《物权法》第199条关于"登记的抵押权优先于未登记的抵押权"之规则,就写字楼抵押物,B银行的抵押权应优先于A银行受偿。