公共设施管理制度
1目的:规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。
2范围:适用于公司各项目。
3职责
3.1管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。
3.2维修主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。
3.3维修班班长负责各项维修保养工作的具体落实和检查工作。
3.4设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。
4本文对公用设施的分类定义是：
4.1电系统：高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路和楼内公共区域及室外、地下车库的照明线路、开关、配电箱及灯具等。
4.2给排水系统：包括雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、污水管网、雨水管网及提供生活用水的水箱间、水泵房、中水系统等。
4.3电讯系统：公用天线及卫星电视系统，有线电视等。
4.4安防系统：闭路监控系统、门禁系统及停车场道闸系统、可视对讲系统、红外线周界防越系统、巡更系统等。
4.5电梯。
4.6燃气系统：指调压箱及园区管网。
4.7消防系统：消防控制台及喷淋、报警、消火栓、卷帘门、消防水泵等。4.8园区公用设施：指水景观、儿童娱乐设施、老年人娱乐设施、园区护栏、园区道路等。
4.9房屋本体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、地下车库等。
4.10维修工程：指公共设施、设备的大中修工程，开发商委托的维修工作。
5方法和过程控制
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门，重要设备房应有防鼠措施。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。
5.1.4参观来访者要进入设备房，须由部门经理同意，并指定专人陪同方可进入，并在《来宾登记表》上做好登记。
5.1.5设备责任人负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。设备房安排有值班员的，上述工作由值班员完成，但设备责任人仍负有每日巡视的责任。
5.2设备保养维修的监督
5.2.1维修主管每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在《设备（设施）检查记录表》中。
5.2.2设备检修等级按以下分类进行：
5.2.2.1日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设
备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。
5.2.2.2周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。
5.2.2.3季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。
5.2.2.4年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。
5.2.2.5大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。维修主管应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区业委会批准执行。
5.2.2.6供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
5.2.3各管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在《公用设施保养维修记录表》或《供方设备保养维修记录表》中予以记录。
5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以便对突发故障的及时处理。
5.2.5年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审核。管理处应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部核准。
5.2.6管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。
5.3维修工程
5.3.1开发商委托的维修工程(如房屋质量问题)
5.3.1.1接到开发商委托的维修工程任务后，维修主管应及时组织人员编制维修方案及预算，填写《维修工程审批表》。《维修工程审批表》按照5.3.1.1条款报批外，还需报开发商审批后方可实施。
5.3.1.2维修主管组织工程的实施。工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要求进行。
5.3.1.3工程施工完毕后，维修主管要及时通知开发商验收并填写《维修工程验收单》。
5.3.2委托供方维修的维修工程
管理处难以处理的问题，可提请专业供方解决。
5.3.2.1由供方施工的工程，对供方的选定及控制按照BVKWY-PZ-09《分包服务管理制度》文件要求执行。
5.3.2.2维修主管组织人员对供方编写的施工方案及预算进行初审，初审结果填入《维修工程审批表》中，并按照5.3.1.1或5.3.2.1条款报批后方可通知供方施工。
5.3.2.3供方施工时，要严格按照施工规范，要遵守园区各项管理规定，要听从管理处管理人员的管理。如有违章、违纪现象管理处有权进行处罚。
5.3.2.4工程施工完毕后，供方施工负责人要及时通知维修组验收。接到通知后，维修组应组织人员（及开发商）及时验收，并填写《维修工程验收单》。
5.3.3维修施工组织
5.3.3.1施工材料、备件、设备：对工程材料的采购及验收，责任部门要严格把关，杜绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用。
5.3.3.2施工时，维修组应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单位做好围挡或安全护栏。
5.3.3.3根据工程规模及周期，由客户服务中心在小区或施工现场附近园区张贴对业主的通知。
5.3.3.4维修主管对施工现场要进行监督检查。
5.3.3.5维修主管负责安排供方施工人员到客户服务中心办理施工人员登记及《临时出入证》。
5.4供配电系统管理
5.4.1管理处应严格遵守《供用电协议》（或其他有效性文件），明确高低压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。
5.4.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处，它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响本小区的供电安全。
5.4.3低压带电作业安全注意事项：
5.4.3.1严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。
