某某科技产业园项目方案汇报

产业集聚区分布 物流与市场分布
本报告是严格保密的。
14
微观层面 项目所在的武进属全国经济最发达十强县，是 常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经 济上与常州既紧密联系又相对独立
2002年4月武进撤市 建区，现已成为常州 市的“金南翼”，整 体GDP达到全市 GDP的1/3以上，同 时人均GDP远超常州 水平，是常州最富庶 的区域
常州是中国乡镇工业发源地之一。乡
常州工业主要产业构成
镇工业产值占全部工业产值的69.9%。
常州产业以机械、冶金、化工、纺织 工业为主体，并进一步向这些产业集
电子 服装 7% 5%
建材 3%
纺织 14%
机械 38%
聚，合计占全市产业构成的3/4以上。
化工
先进装备制造业和新材料产业产值，
16%
冶金 17%
目前已分别占全市高新技术产业的37
％和44％。以光伏产业为代表的新能
源产业，在全国地级市中规模第一。
软件产业继续保持了平稳快速的增长
势头，动漫产业将作为战略重点推进，
初步实现高新技术特色产业的集聚。
常州的区位和成本优势决定了其对资 金和人才具有较强的吸引力，成为承 接上海产业转移的前沿阵地，人口增 长迅速、人口集聚效应明显。
浙江
源自文库江苏
上海
•纺织业、服装及纤维制造 •电气机械及器材制造 •化学原料及化学制品制造 •普通机械制造 •交通运输设备制造
•纺织业 •电子及通讯设备制造 •电气机械及器材制造 •化学原料及化学制品制造 •普通机械制造、黑色金属 冶炼 •交通运输设备制造
•电子信息产品制造业 •汽车制造业 •石油化工及精细化工制造 •精品钢材制造业 •生物医药制造业 •成套设备制造
是经济活跃区域。
10000
常州近年来人均GDP以及增长情况
人均GDP 年增长率
25. 00% 20. 00% 15. 00% 10. 00% 5. 00%
0
0. 00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
本报告是严格保密的。
提升 中心
拓展南 北
13
中观层面 常州以机械、纺织等二产为主导产业，未来重点 打造新能源、软件、动漫等高新技术产业
地块指标
➢ 二期地块234亩； 三期地块 1898亩；
➢ 容积率：约为1.14 ➢ 建筑密度：39.52%
项目位于大学城东侧，地块内现有部分新建办公楼、厂 房、农房、水渠及较大面积农田等，地势平坦，周边配 套设施匮乏
交叉路口
塥湖路
农田
常武中路
三期
信息职业技术学院 大学城
二期 鸣新路
办公楼 水渠
农田
劳动力密集型 低附加值产业
本报告是严格保密的。
技术密集型 高附加值产业
11
宏观层面 整合、提升产业集群，重点发展高新技术产业， 构筑长三角一体化
长三角区域产业集群协同发展的五大领域
石油化工
进一步加快 区内石化企 业资本整合， 提高产品附 加值和技术 含量，强化 地域分工合 作
汽车制造
加快系统开发、 生产和供货， 完善具有国际 水平的汽车工 业科技体
武进高新区规划
武进高新区：
科教
园区规划达100平方公里，依托大学城的科教及 人才资源优势，发展成具有国际竞争力的高科技工 业园区
机械装配
物
流
电子信息
汽车零部件
北部为常州大学城，园区规划有电子科技板块、 机械装备板块、物流仓储板块、中心商贸板块以及 居住休闲板块。西南滨湖地区规划为商贸住宅区， 东部以海关为中心建成一个物流集散中心，中心区 为24平方公里工业区。
高新技术
加强高新技术 的交流与合作， 形成各具特色、 个性鲜明的综 合群体
现代物流
加强区域重大物 流基础设施的规 划和建设，形成 配套的综合运输 网络、完善的仓 储配送设施、先 进的信息网络平 台
金融业
进一步发挥 上海的金融 集聚功能， 加强上海与 长三角各城 市金融及金 融服务机构 的业务联系
本报告是严格保密的。
常州长江龙城科技产业园项目 建议汇报
领 一个 城市 的 产业 之 先
世联如何理解本项目？
项目目标
打造常州城市名片，促进产业升级和带动区域价值 提升；同时保证良好的现金流，实现利润最大化
➢打造常州城市名片
从企业战略来讲，本项目承担着树立企业品牌、赢得政府 及社会信誉的使命，由此形成企业长三角扩张的引爆点。 成为常州市名片，带动区域价值提升和发展。
轨道交通从远期来看，能加强武进跟城区以及新北区的联 系，带动城市一体化发展，将武进纳入城市体系，吸引城 南乡镇人口的城市化，使武进发展成为城南的城市中心
本报告是严格保密的。
17
微观层面 武进全新格局形成，七大支撑点拉动武进城市化 进程，本项目受常州大学城及武进高新区带动
武进政府加大基础设 施投资力度，城市配 套逐步齐全，城市化 氛围逐渐形成，大规 模房地产投资热潮已 经兴起。
1.5亿平方米
突破3亿元
前黄——肉鸭养殖100多
户、食用菌种植1200多户 夏溪——花木，带动示范观光旅游，花木
种植面积已达3.5万亩，占耕地总面积的 90％以上，花木人均纯收入达5000元
生态集镇
寨桥镇——水产，带动渔业，水产 养殖面积有近4万亩，人均约1.3亩 （已超过人均耕地面积），占武进 区养殖面积的23.5%，渔业人口达
❖城市发展方向上 ❖拥有教育及高科技 产业资源的 ❖大规模的 ❖产业园区运作项目
5
项目目标及概况
打造常州城市名片，实现利润最大化
在一期大学城及武进高新技术区的带动下，通 过二期的成功运营，获得三期地块项目的操作
Q 赋予二期怎样的产业发展方向和功能定位，来顺 利承接一期大学城，有效推动三期产业园，以实 现项目目标？
本报告是严格保密的。
农田
高压线
4
项目属性
地块属性
对本项目的价值点界定
城市层级
常州城市发展方向上
区域层级
武进是“苏南模式”的 发源地
项目规模 常州市武进区较大规模
地块 层 级
周边配套 交通状况 周边资源
周边生活配套设施匮乏 便利的陆路交通系统 教育资源、高科技产业
地形地貌 良好地势，开阔空间
本报告是严格保密的。
年提高
0
2006
2007
武进同常州全市的人均GDP比较
60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
2006
2007
本报告是严格武保密进的。（亿元）
常州（亿元）
武进（亿元）
常州（亿元） 15
微观层面 在传统的机械制造、轻纺、化工等产业的基础 上，武进重点发展新材料、电子制造、精密仪 器、环保、生物医药等新兴产业
1、3号线纵连南北 N
W
近期交通利好：
根据常州轨道交通规划， 远期贯穿城市南北的1、 3号线将项目所在区域跟 城市的发展更紧密联系
E 起来
2、4号线横贯东西
市民广
武进区
场 大学城
淹城
S
计划在年底完工的快 速公交一号线，直接 连接常州的两翼，南 向终点站位于项目东 北侧的武进汽车站
武进中心区与常州老城区相连接的多条快速路和主干道路已经建 成或正在建设和衔接改造中
高新技术开发区是促进 武进产业规模化、企业 化发展的有力举措。
大投入大拆迁大 建设
外向型农业综合开发区
邹区——灯具，拥有最大的灯具批
发市场灯具生产企业73家，从业人
员2000人 牛塘——服装，产值将
湖塘——纺织，目前有四个专
业纺织市场，纺织企业2000多 横山桥——行业企业400
家
多家，年设计产能超过了
中心城市坚持“优化中心、 拓展南北、完善东西、重点 向南”的发展方向，拓展城 市框架，加快南北两翼建设。
上海都市圈 苏锡常都市圈
城市南部以大学城（高职教
育园区）、西太湖生态城、
太湖湾旅游城为重点，推进 60000
新城建设。
50000
城市北部突出产业发展功能，40000
加快推进沿江产业区建设， 30000 配套建设各类商业和公共服 务设施，是城市化加速区域，20000
中观层面
常州以机械、纺织等二产为主导产业，未来重点打造 新能源、软件、动漫等高新技术产业
微观层面 在传统机械制造、轻纺、化工等产业基础上，武进重点发展
新材料、电子制造、精密仪器、环保、生物医药等新兴产业
价值分析 外部环境需求及机会
机会分析 典型案例研究与借鉴
整体定位
本报告是严格保密的。
二三期联动发展战略 三期产业选择
新北区 中心区
武进区在全国经济最 发达十强县（市）排 名中位列第八，历来
武进
武进虽属常州市，经 武进曾是著名的“苏南模式”
济上与常州既关联， 的发源地，是长三角最有经
又相对独立
济活力的腹地之一
是鱼米之乡，区域住 武进同常州全市的GDP比较
民收入殷实
2000
1500
武进GDP连年增长，1000
且占常州GDP份额连 500
➢现金流
多期滚动开发的资金平衡和土地价值升值。 与市政府要求步调一致的情况下，项目如何做到经济利益 最大。
长三角
本报告是严格保密的。
3
项目概况
位置：地块位于大学
城东侧，常武中路旁
道路：临近主干道，
交通便利，距市中心 30分钟车程
资源：具有良好的教
育资源，同时地块内 部有一条可利用的水 渠资源；但周边缺乏 配套
中观层面—常州经济 及产业分析
微观层面—武进产业 分析
价值分析 外部环境需求及机会
整体定位
本报告是严格保密的。
机会分析 典型案例研究与借鉴 二三期联动发展战略
三期产业选择
10
宏观层面 长三角地区的主导产业现状揭示出各地域产业的 发展阶段和传统制造业的特点，产业发展所面临 的产业升级和产业转型十分迫切
5200多人
高新技术开发区
武进区支柱产业
武进产业人口构成
23.50%
机械、化学医药、 纺织电子、冶金和 轻工
其他产业
私营业主、机关人员 白领阶层 农民和产业工人
76.50%
本报告是严格保密的。
16
微观层面 近期快速公交及远期轨道交通规划将加快城市 一体化发展，促进武进地区城市化，融入城市 体系
远期轨道交通规划：
核心价值点
❖靠近区政府，受大学城及武进高 新区辐射 ❖近邻312国道南移段，便于通往上 海、南京等省会城市； ❖地块毗邻主干道，交通便利，距 市中心30分钟车程；
本报告是严格保密的。
镇江
南京
常州
浙江
无锡 苏州
湖州
上海
杭州
区政府
武进高新技术 产业开发区
大学城
南京方向
本项目
上海方向
9
宏观层面—长三角区 域发展特点
奔牛港物流中心二期 工程、新竹苑居住区、 武进国际医院、沪宁 杭金三角百货物流中 心等一些项目的招商 引资工作正在进行。
牛塘工业园区 淹城遗址
武进高新产业开发区
本报告是严格保密的。
武进区政府
常州大学城
本项目
18
微观层面 武进高新区是武进未来发展的重心，规划形成 电子信息、装备制造、新材料三大产业群，现 已有知名企业进驻，但房地产还处于起步阶段
武进下属8个专业产业乡 镇相对独立，目前处于 产业链的低端，正通过 引入外资，品牌战略等 方式 ，促进产业升级。
武进区400万拆迁量带来 的刚性需求是巨大的。
在传统的机械制造、轻 纺、化工等产业的基础 上，新材料、电子制造、 精密仪器、环保、生物 医药等新兴产业发展迅 猛，构成了较为完整的 产业体系。
滨湖商贸区
以精密机械、电子信息、新材料、生物制药、装 备制造为等高新技术产业为主体的现代科技园区；
引进包括博世力士乐、固特异等知名跨国企业
房地产业：
高新区投资结构分析
电子通讯类 50.0%
机械制造类 28.7%
纺织服装类 13.3%
其他
8%
本报告是严格保密的。
目前区内楼盘集中在大学城和隔湖周边地区， 投资企业： 未来规划项目周边以园区企业职工宿舍为主
美国占27.3%；高新区为区域带来规模产业支持的同时， 香港占24.7%；由于以生产加工型企业为主，产业人口结 德国占22.7%；构偏低端，无法形成大规模购房需求
……
19
总结
宏观层面
长三角产业发展前景、常州产业地位及武进未来 产业发展方向，为本项目重点发展高新技术产业 提供了良好的契机
整合、提升产业集群，重点发展高新技术产业， 构筑长三角一体化
问题界定
基于核心问题下的分析思路
价值分析 外部环境需求及机会
整体定位
本报告是严格保密的。
机会分析 典型案例研究与借鉴 二三期联动发展战略
三期产业选择
7
价值分析 外部环境需求及机会
机会分析 典型案例研究与借鉴
整体定位
本报告是严格保密的。
二三期联动发展战略 三期产业选择
8
价值分析
本项目位于武进区内，北临武进高新区，西接大 学城，紧邻312国道南移段，交通便利
资料来源：《长江三角洲产业地图》分析
12
中观层面 依托长三角，常州经济保持高位增长，城市空间 发展战略为“优化中心、拓展南北、完善东西、 重点向南”，本项目处于城市发展重点方向
常州是经济较发达的新兴工 业城市。处于苏锡常都市圈 的核心部位，距离上海及南 京都市圈均在两小时车程范 围。
南京都市圈 锡常泰都市圈