管理体系文件
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九、项目设计管理
1、项目设计（产品设计）是房地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。
2、本部门内容体现了以下指导思想：
（1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。
（2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。
（3）选择境内外着名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。
（4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。
（5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。
3、根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容：
（1）项目定位与策划管理制度；（2）设计委托与设计方案评审管理制度；（3）施工图会审与技术交底管理办法；（4）设计变更管理制度。
4、公司产品技术部是设计管理的主控部门，在分管领导（总工程师）的指导下，具体负责项目设计、设计管理工作，并指导项目公司的设计管理。
5、各部门、项目公司应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司产品技术部的工作。
项目设计管理职权分工
项目定位与策划管理制度
第一条目的
为综合考虑和平衡影响产品的各专业意见，完成项目整体定位分析（包括市场定位、客户定位、产品定位等）和产品策划结论，指导下阶段的概念设计、营销推广整体思路以及项目运营策划书深化等工作，特制定本管理制度。
第二条本制度适用于公司各房地产开发项目的项目定位及产品策划工作。
第三条概念
（一）项目定位：是根据项目本身所具有的属性和特点，确定项目针对的目标消费群体、市场迎合点以及产品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。
（二）产品策划：是在明确项目定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、规划排布、单体布局（非必需）等。
第四条职责
（一）公司投资发展部是项目设计策划的主要责任及组织部门，负责提出初步策划方案，编制《项目定位与策划书》。
（二）产品技术部、营销管理部、工程管理部、财务会计部、项目公司等部门参与项目定位与策划工作，在职责范围内为公司项目定位与策划工作提供支持。
第五条项目定位及产品策划工作启动
（一）项目取得之后即行启动项目定位及策划工作，投资发展部应根据可研报告的主要结论，并结合产品标准化研究成果，拟定相关工作计划，明确此阶段公司各职能部门分工，必要时可委托外部机构进行专项市场调研。
（二）计划拟订后，由分管领导审批。
（三）各部门按修改后的工作计划落实相关工作。
第六条项目定位与策划报告
项目定位及策划报告内容要点包括：
（一）宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）；
（二）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目SWOT分析）；
（三）客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；
（四）项目定位（市场定位描述、目标客户群体描述、）；
（五）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议；必选内容包括-产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排方案、单体布局）；
（六）项目开发方案及项目开发节奏；
（七）营销卖点提炼。
第七条项目定位及策划报告审批：
（一）投资发展部组织拟订《项目定位及产品策划报告》，相关部门给予专业配合。
（二）投资发展部在公司总经理办公会上汇报主要内容，总经理办公会提出报告修改意见，交投资发展部进行修订完善。
（三）《项目定位及策划报告》最终经总经理办公会审议通过、公司总经理审批。
第八条鉴于项目定位与策划工作的特殊性，项目定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它房地产项目的调研，以不断提高项目定位和策划能力。
第九条本制度由公司负责解释。
第十条本制度自颁布之日起施行。
第十一条相关流程、记录表单与范本
（一）相关流程
LC-01：项目定位与策划管理流程（二）记录表单
JL-SJ-01：市场建议审批单；（三）范本
项目策划报告范本。
流程名称：项目定位与策划管理流程流程编号：LC-01
市场建议审批单
设计委托与设计方案评审管理制度
第一条为了保证设计质量，缩短设计及评审周期，提高资金效益，预防和减少因设计失误而影响进度和工程造价，特制定本制度。
第二条本制度所称的“设计”从范畴上进行划分包括规划设计、市政设计、景观设计、建筑设计和室内设计等，从阶段进行划分包括概念性方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计和专业深化设计等。
第三条职责分配
（一）产品技术部
1、负责公司成都市区项目勘察、设计供方的选择，提出设计方案是否满足技术性要求的主导意见；负责审批异地项目公司设计供方的选择；
2、负责成都市区项目概念设计方案、方案设计、初步设计，审批异地项目概念设计方案、方案设计、初步设计；
3、监督项目公司施工图设计；
4、负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；
5、对项目的设计管理提供技术支持。
（二）项目公司
1、成都市区项目公司参与概念设计方案、方案设计、初步设计，负责施工图设计；
2、异地项目公司负责概念设计方案、方案设计、初步设计、施工图设计；
3、参与设计成果评价；
4、异地项目公司负责本项目公司设计类供方的选择，负责组织施工图会审。
