摘要
自我国改革开放以来，经济发展硕果累累，与此同时伴着国民经济发展，房地产行业也呈现欣欣向荣之景。房地产业壮大为国民经济中重要的基础性产业，房地产投资市场与一般的商品市场不完全相同，它是一项综合性较高、专业性较强、技术性较严的活动,赋予了它另外一个投入高、回报高和风险高的角色,总总特点使它脱离一般产品投资的平凡身份。依据房地产行业的发展现状以及存在的问题，可见投资风险分析在这一行业势在必行。对房地产投资的风险分析不容置喙，如何分析地更透彻，如何进行科学的防范，必须将理论与实际相结合。将理论吃透加以定量与定性分析,为国家在我国房地产业上制定恰当规划以及发展战略提供依据,引领全局；也避免投资者盲目跟风从而做出理智的投资选择。
本文首先阐述了房地产投资风险的定义并就实际情况进行分析，将房地产投资的特征具体说明。对现阶段国内外较常用的房地产投资风险的识别方法和度量方法进行分析,由影响房地产投资的因素选择定性研究方法。文中会以京城小户型为例作同类型产品投资跟风分析；也会将视线延伸至典型的热点地域投资跟风的海南地方投资。文中会用盈亏平衡分析法来生动地阐明房地产投资风险分析过程。结合我国房地产投资的实际情况,依据房地产投资风险的来源将风险分为市场风险，经营管理风险，金融财务风险，自然风险,并详细分析了这些风险因素然后建立了房地产投资风险评估指标体系。
关键字：房地产投资风险投资选择风险评估指标体系
1、房地产投资风险主要内容
广义上的投资是指为获得未来可能的价值而牺牲当前已有价值。房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多利益的经济活动。【1】而风险分析是要系统的应用已有信息尽快识别危险，并预测其与对人员、财产和环境的风险。一般分为三个步骤进行;首先是危险识别，其次是频率分析，最后是后果分析。按此分析侧重点不同又分为定性风险分析与定量风险分析。
如果我们将地产企业危机影响的每个指标权重设为五星，则投资风险危机的潜伏隐蔽性为四星，爆发紧急性为四星，普遍存在性为三星，时态可控性为三星，而对企业的危害程度
为五星。可见投资风险在房地产企业运行生命中至关重要。
2我国房地产产业现状分析
现阶段我国房地产行业投资市场虚火旺盛。众所周知房地产市场的繁荣跻身为全球近年的通货膨胀的亮点，尤其是在银行提供的无息贷款、折扣等促销手段的外力推动下，中国房地产这把热火不但没有冷静反而越演越烈，出现过热局面。追及根源：主要原因其一是我国土地制度的改革；其二是我国房地产投资的结构漏洞显现，妨碍城市化道路的高档商品房出现供不应求窘局，一般居民能支付的房型却得不到满足。由于土地是不可再生资源，它的供给弹性比较小可是价格却增长很快。再回到源头投资过热行为必然会引起相关社会问题，依据大家对房地产业及土地价格的预期，许多人会在这样的领域投入大量资金，进一步加快房价上涨；银行基于房产属于不动产、能查封、保管、变卖，给予投资者过量的贷款。如此恶性循环。
如此描述之前房地产市场出现的情况：房地产价格或在很短时间中上涨加速，好景不长，然后在某个范围内某点以更快的速度下跌让人应接不暇，受到伤害的不仅仅是房地产自身；银行在房地产发展路上曾助一臂之力，但房地产衰落之时也一手把银行拖下水。要么共繁荣，要么共萧条。事物发展必须遵循客观规律，当投资力度超过房地产的消化能力时，经济发展速度因多种原因放慢时，首当其冲的是供给弹性最小的土地，跌价之快令人招架不住，结果是一边竞相抛售一边泡沫不吹自破。当房地产空置率过高时，市场的繁荣会产生泡沫，泡沫给经济带来的一定是“增长陷阱”。【4】开发商为了利润蜂拥而上，不顾之前血的教训。房地产项目一般都是分批开发，待其竣工开发商将其抵押给银行取得贷款，开发商的利润率翻了好几倍，何乐而不为。高利润伴生的是高风险，银行体系成了最终伤痛承受者。
许多房子建成后空空等待，空置率惊人，特别是一些别墅；而与消费者消费能力匹配的中档产品和一些类型的商品适用房却供不应求。本来作为结果的现象在下一个分析系统中又成了导火索：投资结构不尽合理、投资幅度过大、空置面积过大。此时，投资风险的危机和矛盾两者联手成了最为热点以及最具杀伤力的房地产危机。就高空置率来说，开发商不是过火过激投资就是受到拘束、过于整齐划一。项目投资结构的不合理表现在开发量与销售量冲突、比例不合理。
2.1近年商品房销售市场概况
以我国1998--2006年商品房销售面积以变化情况图及全国商品房平均销售价格的增长图来分析房地产投资的特征。
图1
图2
由两幅图可以明晰的看出，我国1998--2006年房地产业的繁荣发展，尤其是2004年以后，无论是商品房面积还是销售价格都涨幅较大。
3房地产投资风险分析方法
在房地产投资风险分析中必须要测定项目的风险性，国内外专家运用了许多方法。本文主要采用了盈亏平衡分析法，PHA分析法结合具体案例来分析。
3. 1 盈亏平衡分析法
未来的不确定性因素会改变投资项目的经济效果，这些因素的变化达到某一临界值时，会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是要找出这些临界值，就是盈亏平衡点，以判断项目对不确定性因素的承受能力。盈亏平衡分析，也称量本利分析，它主要是通过分析产销量、成本和利润之间的关系，以确定保本产销量，即盈亏平衡时的产销量，并预测计划产量可能带来的利润或亏损额，从而为投资决策提供科学依据。【2】
假定某房地产开发项目的销售面积是X,平均售价是P,该项目的总收入为
F(X)=PX
再假设该项目的成本包括两部分，一个是固定成本B；再一个是由建设等成本构成的变动成本D。项目成本的计算公式为
C(X)=B+DX
当利润作为经济效果指标时，存在：
E(x)=F(X)－C(X)＝PX－(B+DX)
令E(X0)=0, 则PX0－(B+DX0)=0
X0为项目盈亏平衡时的销量，如图3
F(X)
C(X)
盈利区
B
亏损区
X0X
盈亏平衡分析图 3
